forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Assurance, chauffage, charges ?

Mac
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 11-10-2005
Messages : 184

Assurance, chauffage, charges ?

Je voudrais avoir vos conseilles.
Dans notre copropriété les frais d’assurance d’immeuble sont actuellement repartis suivant les quotités et les frais de chauffage suivant les calcules faites par Caloribel. La copropriété de 12 (10 apparentements et 2 rez-de-chaussée commerciaux). La police d’assurance prévoie la prime pour le 10 logements (60% du montant) et pour 2 commerces (40%). Donc les appartements payent une grande partie d’assurance des 2 commerces. Dans l’Acte de Base est prévue que les frais d’assurance et chauffage sont repartie suivant les quotités. Les propriétaires des 7 appartements ont voulu de changer cette habitude et revenir à la répartition plus juste c.a.d. les appartements payons l’assurance pour les appartements et 2 commerces pour les 2 commerces. Pendant AG syndic a expliquée qu’il faut une unanimité de votes. Comment obtenir une unanimité ? Evidement les commerces ne voudront jamais changer ! Syndic dit qu’il applique bien l’Acte de Base, OK mais il applique bien Acte de Base pour assurance et pour chauffage ? Aucune décision de AG (depuis que l’immeuble change en copropriété) n’a été pris concernant le changement le frais de répartition de chauffage. Pourquoi donc syndic applique l’Acte de Base pour assurance (malgré que la majorité de copropriétaires soit contre) et pas pour le chauffage ?
Que faire ? Faut-il vraiment une unanimité pour changer la répartition de frais d’assurance ? Et pour le chauffage comment faut-il procéder pour revenir à la répartition conforme avec l’Acte de Base (par quotités) ?

Hors ligne

Casimir-9803
Pimonaute
Inscription : 25-05-2006
Messages : 1

Re : Assurance, chauffage, charges ?

Tout-à-fait d'accord pour le bon sens et le pragmatisme
et la solidarité. Je crois que cela se passe comme cela dans notre copropio
Comme quoi parfois il n'y a parfois qu'une tempête dans un verre d'eau.
Chez  nous Energy Control agit de même et essaie d'assurer le maximum d'équité en tenant compte des disparités entre les RDC, les pentouses et les autres appartements, et en tenant compte des radiateurs enlevés.

Cordialement

casimir smile

Colet a écrit :

Pour en revenir sur le sujet de la répartition des frais de chauffage, je crois qu'il faut, raisonnablement se baser sur la situation existante au départ de la création de la copropriété.
Dans les copropriétés anciennes où il n'y avait pas de répartiteurs de chaleur sur lesradiateurs, on partageait les frais de chauffage par quotités.
Dans ce cas, il n'y avait aucun intérêt pour un proriétaire d'enlever un ou plusieurs radiateurs puisque cela ne changeait rien à ce qu'il devait payer.
L'enlèvement d'un radiateur n'avait de sens que pour récupérer la place qu'il occupait sur un mur.

A partir du moment où l'AG a prévu par équité, d'équiper tous les radiateurs des biens privatifs de répartiteurs de chaleur, il est évident que les radaiteurs existants ne devraient pas pouvoir être enlevés.
S'ils le sont malgré tout, des firmes comme ISTA en tiennent compte et attribuent au radiateur absent, une certaine quote part dans la  consommation qui équivaut, soit à l'évoparation naturelle d'un répartiteur ou même à la moyenne des consommations des autres radiateurs de l'immeuble occupants la même place.

Ceci est logique parce que dans un immeuble à appartements multiples, tous les biens "profitent" du chauffage de leurs voisins.
Si un appartement n'est plus chauffé ou l'est moins qu'un autre, les biens voisins vont devoir se chauffer plus fort et seront donc pénalisés.

Il n'y a pas de solution miracle à ce problème, mais la société qui fait le relevé des index doit tenir compte de l'absence de radiateur là où il en était prévu un et compter un forfait de chauffage pour le ou les radiateurs absents.

Cela peut paraître illogique, mais il faut voir le problème dans le sens de la collectivité, un peu comme en matière d'assurance.
Il y des propriétaires chez qui il n'arrête pas d'y avoir des incidents (bris de vitrage, dégâts d'eau etc.) et d'autres chez qui il ne se passe jamais rien et pourtant chacun paye pareil.

Etant donné que la chaleur produite par un appareil commun est distribuée à tous et que chacun en use suivant son bon gré, il reste néanmoins une part de solidarité dans l'usage qui est fait de cette chaleur.

Telle est mon opinion, mais elle se discute.

J'écoute.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 849

Re : Assurance, chauffage, charges ?

Il est aussi possible de rétablir l'équité en répartissant une certaine proportion des frais de chauffage en quotités ou en surface. C'est à mon sens ce qui doit être privilégié.

Ista m'a un jour expliqué que le pourcentage des frais répartis par quotités peu varier de 10 à 40%. De mémoire, j'avais pris 20%.

Dès lors, si un locataire enlève tous ses radiateurs, il payera encore 20% de la note globale.

Hors ligne

Casimir-9803
Pimonaute
Inscription : 25-05-2006
Messages : 1

Re : Assurance, chauffage, charges ?

Grmff a écrit :

Il est aussi possible de rétablir l'équité en répartissant une certaine proportion des frais de chauffage en quotités ou en surface. C'est à mon sens ce qui doit être privilégié.

Ista m'a un jour expliqué que le pourcentage des frais répartis par quotités peu varier de 10 à 40%. De mémoire, j'avais pris 20%.

Dès lors, si un locataire enlève tous ses radiateurs, il payera encore 20% de la note globale.


Oui, c'est ce qui est d'application dans notre coproprio

casimir smile

Hors ligne

Colet
Pimonaute assidu
Lieu : Bressoux
Inscription : 28-01-2006
Messages : 186

Re : Assurance, chauffage, charges ?

La plupart des règlements mettent effectivement à charge des occcupants
un certain pourcentage des frais de chauffage à répartir d'après les quotités, le solde étant réparti d'après les index.

Il y a quelques années, j'avais pour mon immeuble, comparé la moyenne des consommations de chauffage de plusieurs années (hors eau chaude) avec ce qu'elles auraient été si on avait fait la réparttion à 100 % par quotités au lieu des 30% pévus.

La différence était très minime. Quelques propriétaires allaient devoir payer un peu plus, d'autres un peu moins, mais les valeurs étaient insignifiantes.
Les différences les plus importantes se marquaient, comme prévu, pour les appartements du derniers étage, moins bien isolés que les autres.

On peut considérer que le système des répartteurs est fiable si on tient compte des radiateurs absents quelle qu'en soit la raison.

Je crois que c'est aussi l'avis de TEST ACHAT.

Bon week end.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 849

Re : Assurance, chauffage, charges ?

LOrsque j'ai analysé la dernière répartition que j'ai eue sous les yeux, j'ai été effaré des différences: de 31 à 141 unités pour des appartements de même superficie et de même orientation.

A mon avis, ces unités représentaient correctement la capacité de chacun à se chauffer avec parcimonie...

Hors ligne

curieux
Pimonaute bavard
Inscription : 22-06-2006
Messages : 347

Re : Assurance, chauffage, charges ?

Grmff a écrit :

LOrsque j'ai analysé la dernière répartition que j'ai eue sous les yeux, j'ai été effaré des différences: de 31 à 141 unités pour des appartements de même superficie et de même orientation.

A mon avis, ces unités représentaient correctement la capacité de chacun à se chauffer avec parcimonie...

Il me semble normal de considérer que les besoins de chauffage peuvent varier pour de multiples raisons,  conditions d'âge, de santé, de mode de vie etc... et en plus les "habitudes".
Cette dernère composante comportementale est si on le souhaite,  plus régulable.  C'est ce que l'on peut peut-être obtenir via une combinaison réussie de décomptes (calorimètres) et de répartition "à la surface ccupée". 
Pour ma part je crois qu'il est illusoire de penser que ceci peut se réguler sans (grosses) frictions.  Vive le chauffage individuel.

Petite question : quel est le pourcentage d'immeubles récents avec une installation de chauffage collective ?

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 849

Re : Assurance, chauffage, charges ?

Vive le chauffage individuel.

Si le chauffage individuel évite les frictions entre les propriétaires-syndic-locataires, il a un inconvénient de taille: le coût!

1. Les performances sont moindres (rendement inférieur) d'où des consommations supérieures
2. Le cout des installations est supérieur (cheminées, mais aussi nombre de chaudières)
3. Le cout d'entretien est plus grand, malgré le surcout du relevé (entretenir 10 chaudières à gaz, c'est plus cher qu'une seule!)
4. La durée de vie des installations est plus courte, d'où un surcoût important. Une chaudière murale compacte aura une durée de vie de 10 ans. (dixit les professionnels)
5. Si on veut être sûr que l'entretien soit effectué, c'est lourd administrativement
6. La visite systématique des appartements pour le relevé des calorimètres a des avantages pour le contact propriétaire - locataire (cas des immeubles complets...) ou pour la surveillance technique par le syndic (cas des copropriétés)

Hors ligne

Casimir-9803
Pimonaute
Inscription : 25-05-2006
Messages : 1

Re : Assurance, chauffage, charges ?

Mon fils ayant un chauffage individuel dans une nouvelle copropriété a des frais de chauffage effectivement plus elevé.
Petit calcul à faire après quelques mots

Le site web de PIM nous offre un large éventail de possibilités. En cliquant ci et là, j’ai ainsi découvert les examens de baccalauréat en mathématiques. Grand merci au webmaster tant pour le renouveau du site, les larges possibilités offertes et surtout les aides nombreuses offertes aux copropriétaires et aux propriétaires.

Je vous propose maintenant un petit exercice de mathématique de niveau « humanités inférieures ». N’y voyez aucune anguille sous roche.

Soit une copropriété de 250 appartements se caractérisant par les données suivantes:
Budget annuel global : Bg = 600.000 €
Consommation relevée (par energy control) de chauffage : C = 5.000 quotités
On distinguera deux types d’appartements A et B
Seuls les appartements de type A bénéficient d’une réduction de 15% sur leurs quotités relevées par energy control.
Les frais de chauffage sont répartis au prorata de 25% indistinctement pour chaque appartement (A ou B). Les autres 75% représentent la consommation relevée (C).

Sachant que les frais totaux en chauffage représentent 1/6 du budget annuel global Bg, on demande :
Primo : Calculer ce que chaque copropriétaire devrait payer si aucune réduction n’est accordée à la catégorie A
Secundo : calculer ce que chaque copropriétaire (A et B) devrait payer compte tenu des réductions accordées à la catégorie A.
Tertio : Quel est le supplément qu’un copropriétaire de la catégorie B paie par rapport au prix s’il n’y avait aucune réduction pour la catégorie A ? Votre résultat sera exprimé en %.
Quatro : Vous êtes le copropriétaire CP. Les relevés calorimétriques dans votre appartement (catégorie B) exécutés par energy control s’élèvent à 10 quotités. Si aucune réduction n’est accordée à la catégorie A, quel sera votre gain ?

Ce petit exercice donné aux élèves de 3ème à « échec à l’échec » a rencontré un vif succès.

NB : Les chiffres réels pour notre copropriété sont : Bg = 600.936,41 €, et frais de chauffage = 102.882,01 €. Il faudrait encore tenir compte de la superficie de chaque appartement. Toutes les autres données du problème sont rigoureusement conformes à notre réalité.

casimir

Hors ligne

Colet
Pimonaute assidu
Lieu : Bressoux
Inscription : 28-01-2006
Messages : 186

Re : Assurance, chauffage, charges ?

Le problème proposé par Casimir est incomplet car il ne demande pas de trouver l'âge du capitaine!

Dans les nouveaux immeubles, la tendance est effectivement à favoriser le chauffage individuel. Ceci évite bien des conflits, chacun se chauffant comme il l'entend avec ses propres appareils.

Dans ce cas, le promoteur évitera de placer des chaudières murales et favorisera le chauffage par covecteurs électriques à accumulation avec compteur bi-horaire (et même tri-horaire, mais ceux-ci vont disparaître chez Electrabel).

C'est plus prore et pratiquement sans entretien et surtout sans danger.

La propreté, le gain de place et la sécurité ont un prix c'est sûr!
Et puis il y a aussi les panneaux solaires....... et les pompes à chaleur.

On finira par devoir y arriver, tôt ou tard.

Hors ligne

curieux
Pimonaute bavard
Inscription : 22-06-2006
Messages : 347

Re : Assurance, chauffage, charges ?

Grmff a écrit :

Citation :Vive le chauffage individuel.
Si le chauffage individuel évite les frictions entre les propriétaires-syndic-locataires, il a un inconvénient de taille: le coût!

copropriétés)

On n'a rien pour rien.

Je préfère payer un peu plus et être maître de mes décisions.
Avoir froid en mai ou septembre ce n'est pas drôle.
Avoir l'impression de payer la négligeance des autres non plus.

Hors ligne

Casimir-9803
Pimonaute
Inscription : 25-05-2006
Messages : 1

Re : Assurance, chauffage, charges ?

Colet a écrit :

Le problème proposé par Casimir est incomplet car il ne demande pas de trouver l'âge du capitaine!

Dans les nouveaux immeubles, la tendance est effectivement à favoriser le chauffage individuel. Ceci évite bien des conflits, chacun se chauffant comme il l'entend avec ses propres appareils.

Dans ce cas, le promoteur évitera de placer des chaudières murales et favorisera le chauffage par covecteurs électriques à accumulation avec compteur bi-horaire (et même tri-horaire, mais ceux-ci vont disparaître chez Electrabel).

C'est plus prore et pratiquement sans entretien et surtout sans danger.

La propreté, le gain de place et la sécurité ont un prix c'est sûr!
Et puis il y a aussi les panneaux solaires....... et les pompes à chaleur.

On finira par devoir y arriver, tôt ou tard.


L'âge du capitaine ?
Mais oui il était en Afrique en ce temps là !
Et il avait 33 ans.
Les solutions ? Relisez et vous trouverez l'âge de l'homme qui ne comprends plus rien. Voyez l'actualité récente. Je vais voir un match de foot car je suis méritant (RTL). Et fourt pour le reste.
Vos n’m’avoz nin bin r’waîtî ?

casimir
du

casimir

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 17 430
Site Web

Re : Assurance, chauffage, charges ?

Colet a écrit :

Dans ce cas, le promoteur évitera de placer des chaudières murales et favorisera le chauffage par covecteurs électriques à accumulation avec compteur bi-horaire (et même tri-horaire, mais ceux-ci vont disparaître chez Electrabel).

Peut-être, mais le chauffage électrique a très mauvaise réputation.
Essayez de revendre un appartement disposant d'un chauffage électrique... : la plupart des candidats acquéreurs n'en veulent pas !

Et un achat immobilier, c'est rarement... rationnel...

En ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 17 430
Site Web

Re : Assurance, chauffage, charges ?

casimir a écrit :

Le site web de PIM nous offre un large éventail de possibilités. En cliquant ci et là, j’ai ainsi découvert les examens de baccalauréat en mathématiques. Grand merci au webmaster tant pour le renouveau du site, les larges possibilités offertes et surtout les aides nombreuses offertes aux copropriétaires et aux propriétaires.

dix.gif

En ligne

Casimir-9803
Pimonaute
Inscription : 25-05-2006
Messages : 1

Re : Assurance, chauffage, charges ?

J’ai lu précédemment : il faudrait remplacer « conseil de gérance » par « Conseil de surveillance ». J’invite l’internaute à lire Michel Foulcault « Surveiller et punir ». Les mots ne sont jamais anodins et ils trahissent toujours l’homme (Mensch).
Revenons à nos moutons.
Quid du chauffage dans ces diatribes ?

J’ai parlé de coût réel et non de coût fantaisiste.
Et les points de vue donnés sur ce problème de chauffage sont éclairants.
Un problème de math se résout et éclaire.
C’est là la difficulté majeure que je rencontre avec mes étudiants.
Ils connaissent les méthodes et sont incapables de dire le pourquoi.
Exemple : Pourquoi chercher la dérivée première d’une fonction ?
Réponse classique : « pour chercher les racines ! »
Si je cote les réponses : 0/10 pour tous.
Et non 10/10 (merci PIM, vu très égocentriquement)

Je reviens au chauffage. Une personne vivant en copropriété et soucieuse d’économiser ses frais de chauffage ne gagnerait pas plus de 5 euros par an en refusant la réduction pour les RDC et penthouse. Et s’opposer à cette réduction pour la catégorie A de mon problème de math, c’est une approche « éthique » qui pêche par rapport à la valeur « équité ».
Rien à voir avec ma copropriété dans laquelle tous sont d’accord sur ce point.
Sauf bien évidemment… un CP qui vit au penthouse. Je l’ai dit : « d’ji comprins rin »


Que dire encore sinon du ramdam. Merci de votre attention.

casimir

Hors ligne

Colet
Pimonaute assidu
Lieu : Bressoux
Inscription : 28-01-2006
Messages : 186

Re : Assurance, chauffage, charges ?

PIM a écrit :

Colet a écrit :
Dans ce cas, le promoteur évitera de placer des chaudières murales et favorisera le chauffage par convecteurs électriques à accumulation avec compteur bi-horaire (et même tri-horaire, mais ceux-ci vont disparaître chez Electrabel).


Peut-être, mais le chauffage électrique a très mauvaise réputation.
Essayez de revendre un appartement disposant d'un chauffage électrique... : la plupart des candidats acquéreurs n'en veulent pas !

Et un achat immobilier, c'est rarement... rationnel...


Je parlais des nouveaux immeubles qui sont conçus (isolation, double vitrages) pour être performants à ce point de vue.

Un bon vendeur n'aura aucun mal à convaincre un acquéreur potentiel des avantages du chauffage électrique individuel par rapport au chauffage collectif au gaz ou au mazout; surtout avec le coût actuel de ces matières
chauffantes. Ne nous voilons pas la face, le prix de ces matières restera définitivement élevé.

Je ne suis pas certain que le chauffage électrique individuel par accumulation soit encore plus coûteux que le chauffage traditionnel.

Hors ligne

immorp
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 12-12-2004
Messages : 797
Site Web

Re : Assurance, chauffage, charges ?

Une autre tendance est un chauffage collectif avec un comptage par intégrateur ou débitmètre par appartement (Chaque appartement ayant une seule entrée et un seul retour).
Mais celui qui coupe son circuit de chauffage profite des calories produites par les voisins et ne paye pas un euro…
En matière de chauffage collectif, il n’existe pas de méthode de comptage équitable. Il ne faut pas chercher à atteindre l’équité, mais bien rechercher un accord de tous sur une méthode de comptage qui sera toujours imparfaite.

Hors ligne

Mac
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 11-10-2005
Messages : 184

Re : Assurance, chauffage, charges ?

Donc les societes style Caloribel ? Ce payer pour decompte pas equitable ?

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Assurance, chauffage, charges ?

Des proches à moi chauffent une maison à électricité depuis maintenant 47 ans. Il y a eu des années ou c'était cher, mais ce n'est plus ET ne sera plus le cas. Même avec l'isolation "performante" des années soixante.  Il faut dire qu'ils n'utilisent plus le 2me étage (les enfants sont parties ...).

Celui qui suit de près l'évolution aura compris que l'électricité s'imposera, pour des motifs divers.

Mais j'admets qu'un achat d'une propriété ne se fait pas toujours rationnellement. Et là l'électricité est effectivement encore perdante.

Un comptage beaucoup plus équilibré sera sur le marché dans les années qui viennent. Je suit de près quelques projets dans ce contexte. Très rentable pour un grand complexe, si on veut investir.

Mais il faut d'abord et surtout avoir un "management professionnel" qui travaille d'une façon professionnelle.

Si non c'est du gaspillage d'argent.

Hors ligne

Mac
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 11-10-2005
Messages : 184

Re : Assurance, chauffage, charges ?

Management professionnel = syndic ?

Hors ligne

immorp
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 12-12-2004
Messages : 797
Site Web

Re : Assurance, chauffage, charges ?

Mac a écrit :

Donc les societes style Caloribel ? Ce payer pour decompte pas equitable ?

Les sociétés comme CALORIBEL relèvent les index et effectuent un calcul de répartition suivant l’acte de base ou les décisions de l’assemblée générale.
La copropriété paye pour le travail qu’ils effectuent.
Lors de l’achat d’un appartement, il faut se renseigner sur le mode de répartition des frais de chauffage qui est appliqué, et le coût relatif à l’appartement convoité. Ces éléments doivent faire partie des réflexions que l’on fait et du budget que l’on est prêt à consacrer lors du choix.

Ce n’est pas par après qu’il faut critiquer ce qu’on pouvait savoir au moment de son achat.

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres