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Fin de bail remise des clefs

jeanbrussel
Pimonaute bavard
Lieu : 1 million d'habitants
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Fin de bail remise des clefs

Bonjour,

J'aurais besoin d'un petit conseil,

Après un renom dans les règles de l'art mon beau-fils n'est pas d'accord avec l'état des lieux de sortie réalisé aujourd'hui.
Il a voulu signé sous toute réserve ce que l'expert (uniquement mandaté par le propriétaire) à refusé.
L'expert à donc quitté les lieux sans vouloir reprendre les clefs et en stipulant que mon beau-fils serait obligé de continuer à payer le loyer.

Dans un premier temps, Je pense renvoyer les clefs en recommandé au propriétaire ce jour en lui réclamant la restitution de la garantie locative.
s'il accepte les clefs plus de soucis s'il les renvoie je serai forcer d'enclencher la procédure chez le juge de paix.

Quen penser vous ???????


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De toutes façons, le dicton "Connais-toi toi-même" n'est pas bien dit. Il eût été plus juste de dire : "Connais autrui."

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jacq
Pimonaute intarissable
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Re : Fin de bail remise des clefs

Les clefs par recommandé oui, mais par prudence si elle vous reviennent, il faut les déposées chez un huissier.


jacq

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jeanbrussel
Pimonaute bavard
Lieu : 1 million d'habitants
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Re : Fin de bail remise des clefs

Francis a écrit :

quels sont les autres dégâts imputés à votre beau-fils?, éventuellement par MP si vous préferez !

Bonjour,

Je ne sais pas être précis car je suis arrivé au milieu de l'expertise.
A la fin il (l'expert aidé de son fils) proposait une indemnité de plus de 1500 euros et comme il ne voulait pas négocier cette somme il est parti sans nous laisser aucun document et en rajoutant je prends pas les clefs, faut pas les envoyer en recommandé et vous devrez payer les prochains loyers
Du vrai chantage !!!!!!

Je me rappelle néamoins ceci
Détartrage 2 boiler 200 euros ok suis tout à fait d'accord
réparation porte d'entrée(trace d'effraction) cette porte n'est même pas décrite ni reprise dans l'Etat des Lieux d'Entrée
réparation éclat cage d'escalier en pierre (aussi non décrite dans ELE)
nettoyage complet appartement alors qu'il avait passée torchon au sol et aspirateur sur tapis plein)
5 bandes de papier tapisserie à remplacer (clous) état du papier aussi non repris dans ELE
1 semaine de chomage (sais pas pourquoi)

c'est tout ce que je sais;

Par contre le bail stipule que sauf convention contraire l'état des lieux de sortie sera exécuté de la même façon que l'entrée hors l'entrée a été réalisé par bailleur et locataire sans expert donc très peu descriptif.
laseule chose qui m'embête c'est qu'a lafin de l'état des lieux figure ceci ;
tout ce qui n'est pas décrit est dans un état parfait.

Pour moi aucun véritable dégât hormis l'usure locative mais un expert qui essaye de profiter de l'inexpérience et de la jeunesse du locataire sortant.


Résumé j'ai renvoyé les clefs en recommandé avec accusé de réception jeudi 31 mai et j'ai introduis vendredi 1 juin une requête chez le juge de paix pour récupérer la garantie locative. Actuellement je recherche toujours le propriétaire qui serait hospitalisé afin de voir si je sais encore négocier.


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jeanbrussel
Pimonaute bavard
Lieu : 1 million d'habitants
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Re : Fin de bail remise des clefs

jacq a écrit :

Les clefs par recommandé oui, mais par prudence si elle vous reviennent, il faut les déposées chez un huissier.

D'aprés la poste retour possible dans 20 jours.
D'après greffier justice de paix comparution possible dans 20 jours
je passerais peut être chez le juge de paix sans avoir récupérer les clefs.
Mais l'idée de l'huissier me semble très bonne si le cas se présente.

le 10 juin suit assesseur et mon président est un juge de paix.
J'espère qu'il sera de bonne humeur et qu'il voudra bien me donner un petit conseil s'il trouve un peu de temps.

N'empêche suis reconnaissant de vous lire à tous ici.


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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Re : Fin de bail remise des clefs

Els pim

Il y a beaucoup de questions dans ce post et je vais essayer de répondre en simplifiant parfois.

Pour simplifier : état des lieux d’entrée = ele et état des lieux de sortie = els.

Depuis le 1er janvier 1984 la simple mention au bail de bon état ne suffit pas, il faut un ele détaillé.  A défaut la présomption profite au locataire (c’est l’évolution de la législation depuis des dizaines d’années).

Dans ce cas, la solution pour le locataire est peut-être de contester tous les dégâts que l’expert veut lui imputer sur des éléments qui n’ont pas été mentionnés ou décrits dans l’ele, ou qui ont été mal décrits.  Par exemple, un dégât est relevé à la porte entre le living et la cuisine, or cette porte n’est pas mentionnée ou décrite à l’ele, donc cette porte est sensée ne pas exister, donc pas d’indemnité possible.

Un ele  correct doit contenir une énumération et une description de tous les éléments qui composent un bien loué.  Cela va de l’interrupteur à la pelouse de 5 ha.  Le simple fait de mentionner dans un ele « toutes les portes sont peintes en bleu » ne veut pas dire qu’il y a une porte à chaque pièce.  Si, par exemple, pour un living (pas un wc, devinez pourquoi), donnant sur un hall, on ne mentionne de porte ni lors de la description du living, ni lors de la description de la cuisine, elle est « non existante » et aucun dégât ne peut être compté pour cette porte.

Quant à l’expert qui est intervenu dans cet els, je ne serai pas étonné qu’il ne s’agisse pas d’un réel expert (la profession n’est pas vraiment protégée et il y a des experts et des gens qui se prétendent experts) mais d’un agent immobilier (je n’ai absolument rien contre les bons agents immobiliers) qui n’a pas assez de travail et qui se prends tout ce qui passe.  N’est-il pas aussi l’agent chargé de la gestion du bien ?  location, gestion, expertise… beaucoup de casquettes pour un seul homme !

Dans un cas semblable, le professionnel doit essayer de figer la situation pour éviter que les dommages augmentent.  Si une des parties refuse de signer un PV d’els, il convient de rédiger un document qui reprend les positions des différentes parties et qui permets la libération des lieux et donc la relocation.  Les photos numériques ont bien aidé pour cela.  Avec ce document, chaque partie peut faire valoir sa position en justice sans subir un manque à gagner (loyer non perçu ou à payer en attendant le jugement).

Pour l’obligation de faire ele et els de la même façon, à l’amiable ou par expert, je ne suis pas d’accord.  L’ele est à prendre comme une assurance, qu’il faut avoir mais espérer ne pas devoir utiliser.  Qu’un propriétaire, ou un locataire, préfère le rédiger entre parties à « l’amiable » (au début de la location, tout le monde il est beau, tout le monde il est gentil) pas de problèmes, mais la situation peut évoluer et une des parties se révéler malhonnête et l’autre vouloir prendre toutes ses précautions pour être défendues dans les règles.  L’autre cas est aussi intéressant, ele fait par expert mais peu de problème ou dégât, et donc l’els fait entre parties.  D’un point de vue «  € « , tout le monde y gagne, sauf l’expert, snif.

Pour les dégâts relevés par jeanbrussel, sauf mention spéciale au bail, le locataire n’est pas responsable de la force majeure, et donc des effractions.  L’entretien des boilers, ou des chauffe-eau ok, mais 200€ pour 2…c’est un peu cher et il faut voir ce que prévoit le bail ?  Pour des boilers électriques en particulier.  Pour tout ce qui n’était pas mentionné et décrit à l’ele, voir plus haut.  Si l’escalier en pierre n’est pas uniquement réservé au locataire, par exemple escalier commun, pas de possibilité de mettre cela au compte d’un locataire en particulier.

Que faisait le fils de l’ « expert » dans cette affaire ?

Ne pas oublier toutefois que de nombreuses locations se passent parfaitement, qu’il y a autan de propriétaires corrects, que de locataires, que d’agents immobiliers, que d’experts compétents.  Il faut dénoncer les exceptions et ne pas mettre tout le monde dans le même panier, n’est-ce-pas Laurette ?

En conclusion, dans ce cas précis, sur base des infos , le recours à la justice de paix est la seule solution.

Excusez-moi pour la longueur, le retard et aussi peut-être pour ne pas avoir répondu à tout.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
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jacq
Pimonaute intarissable
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Re : Fin de bail remise des clefs

Je me souvient d'un état des lieux fait à l'amiable à l'entrée pour un appartement à l'état neuf, celui-ci n'ayant jamais été occupé.
A la sortie après 3 ans j'ai demandé l'aide d'un expert, le locataire refusant l'indemnité que je lui réclamais, celui- ci s'est fait aussi représenté par un super expert compétant qui fort de lui a rédigé l'état des lieux de sortie, les dégats étant incontestables j'ai reçu le double de l'indemnité que je réclamais à l'amiable.
Je ne vous décrit pas la tête du locataire sortant, son propre expert lui a obligé de m'indemniser.
Je continue de faire des états de lieux à l'amiable et j'ai pu constater que les dégats toujours chiffré par un expert professionel sont toujours supérieurs au miens, mais la facture des honoraires d'expertise économisé couvre raissonnable les petits dégats facilement réparables.
Avec la nouvelle loi,tout doit être d'écrit,la moindre vise, la moindre tâche sur un mur doit être aussi précisée ect........un véritable cahier de charge que je vous conseil d'établir par un expert,qui vous servira de document de base pour les états des lieux que vous devrez établir durant de nombreuse fois car malheureusement pour nous propriétaires les locataires ne reste plus 9 ans, et nous devons nous estimer heureux si celui-ci reste 3 ans sans trop de dégats locatifs. Et qu'il vous restitue les clefs sans devoir recourir a la justice de paix aussi non vous devrez encore attendre minimun 2 mois


jacq

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Fin de bail remise des clefs

Attention aux récupérations des états des lieux précédents en les modifiant simplement.  Souvent on oublie de modifier certaines choses et en ce cas, un juge peut très bien estimer que l'état des lieux n'est pas valable ou sujet à caution.  c'est parfois une économie de bouts de chandelle et l'état des lieux d'entrée est un document primordial.


Francis

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jeanbrussel
Pimonaute bavard
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Re : Fin de bail remise des clefs

Mille mercis à Francis pour sa super réponse que j’ai lu deux fois plus qu’une.

Je suis un peu rassuré dans la mesure ou j’ai comme l’explique Francis quand même de solides arguments pour le juge de paix.
De plus j’avais également demandé à l’expert de signer son PV sous réserve, je n’ai pas compris son refus et encore moins son refus de prendre les clefs.
Maintenant je sais que le fils était l’agent immobilier qui va s’occuper de la relocation et le papa serait géomètre expert d’après ses dires.

J’aimerais quand même ajouter que comme Francis l’explique que j’ai déjà eu un ELS réalisé par expert ou le montant des dégâts estimés dépassait de loin ce que j’espérais comme j’ai déjà réalisé un ELE par expert et pour la sortie sans expert tellement l’appartement était mieux à la sortie qu’a l’entrée (je vais toujours regretté ce locataire d’ailleurs qui est maintenant propriétaire)


J’ajouterais que si je me suis permis de plaider la cause de mon futur beau-fils c’était bien entendu pour dénoncer des faits qui me semblent totalement injustes

En tout cas je vous promets de vous tenir au courant de l’évolution de cette affaire

Encore grand merci à ce forum et tous ses participants


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jeanbrussel
Pimonaute bavard
Lieu : 1 million d'habitants
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Re : Fin de bail remise des clefs

Chapitre 2.

J'ai retrouvé le propriétaire 85 ans qui est rentré le 5 de ce mois de l'hôpital.
Je l'ai rencontré pour plaider la cause de mon beau-fils. Il se sent trop fatigué pour en débattre et m'explique qu'il a confié la gestion de ses immeubles à une société immobilière.
Je lui ai proposé une indemnité de 500 euros au lieu des 1400 réclamés correspondant au nettoyage des vitres et du plafond (nicotine) et pour le détartrage des 2 chauffe-eau ce qui me semble des plus honnêtes.
Il n'a rien voulu savoir et réclame l'entièreté de l'indemnité fixée par l'expert. De plus il a confié le dossier à un avocat.

Entre temps, la convocation du juge de paix suite à ma requête est arrivée et fixée au 20 juin.

À SUIVRE


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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Fin de bail remise des clefs

jeanbrussel a écrit :

Chapitre 2.

J'ai retrouvé le propriétaire 85 ans qui est rentré le 5 de ce mois de l'hôpital.
Je l'ai rencontré pour plaider la cause de mon beau-fils. Il se sent trop fatigué pour en débattre et m'explique qu'il a confié la gestion de ses immeubles à une société immobilière.
Je lui ai proposé une indemnité de 500 euros au lieu des 1400 réclamés correspondant au nettoyage des vitres et du plafond (nicotine) et pour le détartrage des 2 chauffe-eau ce qui me semble des plus honnêtes.
Il n'a rien voulu savoir et réclame l'entièreté de l'indemnité fixée par l'expert. De plus il a confié le dossier à un avocat.

Entre temps, la convocation du juge de paix suite à ma requête est arrivée et fixée au 20 juin.

À SUIVRE

ouais bref il est pas si malade et si fatigué que ça je vois....


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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jeanbrussel
Pimonaute bavard
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Re : Fin de bail remise des clefs

Erick a écrit :

ouais bref il est pas si malade et si fatigué que ça je vois....

Il faut dire qu'il semblait quand même un peu déprimé et de ce fait refusait toutes discussions il fait confiance à ses hommes de métier.

Entre temps j'ai reçu l'accusé de réception de mon recommandé comme quoi il a réceptionné les clefs.

Je pense que c'est une bonne nouvelle à moins qu'il garde l'enveloppe fermée pour le juge.
Quand pensez-vous?


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JoLeTaxi
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Re : Fin de bail remise des clefs

Cela ne fera pas beaucoup avance le smilblik mais bon :

1er cas : il n'est pas de bonne volonté (ou les personnes qui ont reçu procuration) :
L'enveloppe est ouverte et il certifie qu'elle était vide. Problème !


2ème cas : il est de bonne volonté (ou ... procuration) :

a) L'enveloppe reste scellée : il n'a dès lors pas voulu et pas accepté la remise des clés. --> le juge tranchera.

b) L'enveloppe est ouverte : est-ce assimilé à de la vente forcée, en effet comment savoir précisément ce que contient l'enveloppe sans l'ouvrir (je sais j'exagère, mais c'est pour l'exemple). En effet, ce n'est pas parce que l'on vous envoie d'office (sans votre accord) un bouquin avec facture que vous êtes d'accord de l'acheté. Le bailleur n'a pas accepté les clés --> Le juge tranchera.

c) L'enveloppe est ouverte : le juge estime que le bailleur a accepté les clés, reste deux problèmes :

1) Quand a t'il réceptionné son recommandé ou plus précisément quand est-il censé l'avoir reçu :
- Avant le début du mois : -->ok, le mois ne doit pas être payé.
- Après le début du mois : tout mois entamé est dû : le mois doit être payé.

2) Quid des "dégâts" locatifs (cfr garantie).

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grmff
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Re : Fin de bail remise des clefs

Bon. A moi de me lancer, comme promis.

Perso, je ne sais pas ce que j'aurais fait sur le moment. Si l'expert mentionne 1400€ de dégats, et que vous dites que c'est surfait, on va se baser sur le fait que vous avez raison. Si l'expert n'est pas d'accord avec ce présupposé, il n'a qu'à venir ouvrir un autre post! lol

Mon avis est basé plus sur le feeling que sur de la jurisprudence ou sur des lois. A prendre donc avec des pincettes.

Vous avez eu rendez-vous avec un expert. Vous saviez donc qu'un expert était mandaté. Dans un tel cas, la seule chose à faire, c'est de prendre son propre expert. Première erreur.

Visiblement, selon votre description, l'expert a pris fait et cause de manière violemment unilatérale pour le propriétaire. Ce n'est pas digne d'un expert que vous auriez mandaté.

Le fait qu'il n'y ait eu aucun écrit est à mon avis inexploitable. Vous ne pouvez pas faire l'effarouchée "qui ne savait pas". Vu votre connaissance du dossier, et vu vos réactions générales, cela ne tiendrait pas devant un juge. Ce serait pris pour de la mauvaise foi (à raison...)

Le chantage "tu signes ou je ne reprend pas les clés" est indigne. On peut signer pour un état des lieux, pas pour les responsabilités. Il est cependant logique de signer un document qui établi de manière certaine l'état. Faut voir comment cela a été présenté...

Quand je vois la liste des dégats locatifs mentionnés, cela laisse rêveur: dégats dans les communs...semaine de chômage locatifs, et dégats sur une porte pas mentionnée à l'état des lieux d'entrée... et un total de 1500€? Il y a visiblement de la mauvaise foi de la part de l'expert. Je présume qu'il ne vous a rien laissé, et que vous aurez juste votre bonne foi pour vous défendre en justice. A mon avis, il changera sa version des faits.

Si je me base sur le loyer (1500€=5mois de loyer... donc un loyer à 300€), j'imagine que l'appart en question ne cevait pas être énorme.

Vous avez bien fait d'introduire l'affaire en justice sans attendre. Il ne fallait pas laisser pourrir la situation, et à mon avis, cela vous sera favorable.

Vu le lien entre l'exeprt et l'agent immobilier, il est évident que votre position sera renforcée.

Au vu de la réponse de Francis, et des éléments que vous nous avez donné, vous avez pris la bonne décision: en  justice...

Et que l'enveloppe soit ouverte, fermée, avec ou sans clés, l'agent qui sera de mauvaise foi et dira "j'ai pas ouvert le courrier m'sieur le juge" sera d'office en mauvaise posture.

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JoLeTaxi
Pimonaute assidu
Inscription : 21-02-2007
Messages : 111

Re : Fin de bail remise des clefs

Grmff a raison. Si l'expert vous a mis sur le dos des éléments soit qui n'existaient pas (porte) ou faisant partie des communs, il changera certainement sa version devant le juge.

"Moi, mais non pas du tout ... m'enfin, commun ôsez vous ".

Préparez vous dès lors à ce type de version.


Maintenant ce sera au juge à trancher si il n'y avait réellement pas moyen (eu égard a ce que contient le dossier et la manière dont il le perçoit) de s'entendre.

a) Soit vous pouviez vous entendre et donc il y avait mauvaise foi d'une ou des deux personnes --> verra qui il rendra responsable.
b) Soit il n'y avait pas moyen de s'entendre du tout et estime qu'il n'y a pas eu abus --> quid mois entamé (ou va couper la poire en deux).
c) Soit il n'y avait pas moyen de s'entendre et il estime qu'il y avait abus d'une des parties --> cette partie devra assumer.

De toute manière n'en rajoutez pas, dites seulement la vérité et étayez vos dires. Préparez votre dossier (ELE, etc.).

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jeanbrussel
Pimonaute bavard
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Re : Fin de bail remise des clefs

Chapitre 3

Audience du juge de paix ce matin

J’ai demandé au juge la restitution totale de la garantie locative sur base que le propriétaire à accepter SANS AUCUNE RESERVE les clefs que je lui ai envoyées par recommandé. (accusé de réception signé par propriétaire)

Le propriétaire absent mais représenté par un avocat à réclamer la désignation d’un expert judiciaire et la résiliation du bail au tort de mon beau-fils avec indemnités de six mois de loyer.

J’espère que le juge tiendra compte de mon argument en béton c’est-à-dire l’acceptation sans aucune réserve des clefs par le propriétaire.

Jugement en attente ;

A SUIVRE


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