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servitude et morceau de terrain à usage commun

dafbleu
Pimonaute assidu
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servitude et morceau de terrain à usage commun

bonjour,
Je viens d'acheter le jardin derrière chez mon voisin et il y a plusieurs choses qui me posent problèmes. Il est utile de savoir que ce sont des locataires qui y habite. Mon premier problème c'est que le voisin à une baie vitrée ouvrante (sans rideaux) qui donne dirrectement sur mon jardin ce qui me pose de gros problème d'intimité. De plus le locataire ne c'est pas géné avant que j'achète le terrain qui ne lui appartenait pas à faire secher le linge dans le jardin, y faire sortir son chien, faire des barbec, ... Ensuite, lorsque j'ai reçu les plan du cadastre, je me suis rendue compte que le voisin avait délimité une "terrasse" avec des palettes sur mon terrain. Suite a une conversation avec le propriétaire, celui ci m'a affirmer (à comfirmer) que une partie de ce terrain est commun. En regardant mes plan de plus près il y avait dans le temps un four et une cour à usage commun dont le propriétaire est celui du jardin donc moi maintenant. Ma première question est de savoir si le four n'est plus là est ce que cette usage commun tient encore? Jene vois pas pourquoi je devrais partager mon terrain sans aucune bonne raison. La deuxième question porte sur la baie vitrée, dois-je accepter que mon voisin et d'abord une vue dirrecte sur mon jardin et un libre accès?
Le deuxième problème porte sur la servitude du passage lattéral et de la court de ma maison qui est normalement pour le propriétaire du jardin, Mon voisin me dit qu'il a un droit de passage (ce que je n'ai vu nul part) et qu'il aurrait une citerne dans le fond de mon jardin (à l'abandon bien sur), sur mes plan je ne la vois nulle part. Le plus embètant la dedans c'est que justement il loue sa maison et que les locataires actuels sont très envahissant, je n'ai pas envie qu'il passe dans ma cours à tout bout de champs (ce qui était le cas anvant que je mette un cadenas sur la porte du passage) et qu'ils se permettent de traverser mon jardin sans cesse. Que puis-je faire en sachant que le proprio se soucie peut du bien être d'autri car comme il le dit "je m'en fou j'y habite pas" et qu'un arrangement risque d'être difficile.
Merci de me répondre car cette situation ne peut plus durer

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grmff
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

Beaucoup de problèmes, dirait-on... beaucoup de question, et beaucoup d'imprécision.

1. La baie vitrée: si il y a une vue droite, la distance entre la baie vitrée et la limite du terrain doit être de minimum 19 décimètres (1.90m...)
Question donc: à quelle distance de votre terrain se trouve la fenêtre du voisin?

2. Partie commune: Il doit se baser sur un titre. Demandez lui à quel titre une partie de votre propre terrain serait commune. Pas de titre, pas de communauté. (mais peut-être une servitude)

3.Le droit de passage: vous ne pouvez vous opposer à ce que votre voisin utilise votre passage pour l'entretien de sa propriété. On appelle cela le droit d'échelle. Ce n'est ni une servitude, ni un droit de tous les jours. Il doit vous le demander, et vous avez le droit de fermer ce passage.

4. S'il existe une vieille citerne inutilisée dans le fonds de votre jardin, elle vous appartient. Qui construit sur autrui construit pour autrui. Si elle avait été utilisée, c'aurait été différent.

Tout ce que je mentionne est bien entendu sous réserve de ce qui pourrait être mentionné dans les titres de propriété, des durées d'usage, de l'historique des constructions, etc

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dafbleu
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

merci pour cette réponse rapide
1. En faite la baie vitrée est à la limite de mon terrain donc si il passe la passe ils sont chez moi et  face au jardin (ils ont vue totale et dégagée sur l'ensemble du terrain) mais donne aussi sur la partie commune.
2. Si il y a un tritre pour la communauté que puis-je faire pour l'enlever car ca date du temps où il y avait un four qui n'existe plus donc plus deraison de la communauté.
3. Pour la citerne que doi-je faire si lui a dans son titre la possession de celle-ci?

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dafbleu
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

J'ai encore une question, sur la partie commune est-ce que mon voisin à le droit de laisser des choses tel que poubelle, plante, ... et de se délimité une terrasse avecdes palette?

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grmff
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

1. De quand date cette fenêtre? Moins de 30 ans? Plus de 30 ans? Du moment où il y avait un seul proprio pour le tout?
Quelle est la dimension de la "partie commune"? Est-elle délimitée?

2. Il faut voir ce qui serait marqué sur son titre. S'il s'agit d'une servitude d'usage du four, la disparition du four fait disparaître la servitude...

3. Je ne vois pas comment il pourrait avoir un titre pour une citerne. Ca serait sans doute également une servitude pour l'usage de la citerne. Plus d'usage de la citerne, plus de servitude.

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grmff
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

Déposer des choses sur votre terrain? une fois de plus, tout dépend de son titre...

Relisez ce qui est marqué sur votre acte d'achat.
A qui avez vous acheté ce terrain? Quelle est l'historique des propriétés? Existe-t-il un propriétaire commun? Que disent les actes de l'époque?

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dafbleu
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

Je pense que la baie vitrée date du temps où sa maison et la mienne n'en faisait qu'une mais je croix que le jardin n'a jamais été dans le lot.
Les parties communes ne sont pas délimitées.
Pour la citerne je ne sais pas car je n'ai même rien dans mes papiers qui la mentionne j'en ignoraisl'existance c'est le voisin qui me l'a dit.
J'ai acheter le terrain au voisin d'en face et dans mes papiers c'est écrit:
"Le four et la cours appartiennent au deuxième lot (c'est à dire au proprio du jardin) mais seron à l'usage commun des dexième et troisième lot (qui est ma maison et celle de mon voisin car sur les plans c'est une maison unifamiliale)

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grmff
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

Alors, il faut voir dans l'acte qui a constaté la division de la maison ce qui est mentionné concernant ce four et cette cour.

Votre acte d'achat est susceptible de le mentionner, mais ce n'est pas sûr. A défaut, il faut retourner voir les actes de l'époque, chez le notaire. Il doit vous donner l'accès aux anciens actes. J'ai eu ce même besoin, et je suis remonté jusqu'en 1850...

Si vous ne savez pas quel est le notaire qui aurait fait cette division, il vous suffit de demander à l'enregistrement l'historique des ventes sur votre lot et sur le lot voisin.

A votre avis, de quand date la division?

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dafbleu
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

C'est après juin 1941 car le plan que j'ai est de cette date et la séparation n'existait pas encore et avant mars 1978 date à laquelle les ancien proprios ont acheter.
par exemple je veux faire opposition à l'usage commun car j'estime qu'il n'y a plus de raison valable à part le loisir que mes voisins utilise une partie de mon jardin puis-je le faire et comment?

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dafbleu
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

Une dernière question et puis je ne vous ennuie plus. Est-ce que je peux leurs laisser la partie commune en la cloturant et à ce moment là ils seront les seuls a y accéder et çà les empêchera d'avoir accès à mon jardin?

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Francis
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

TRès compliqué tout cela, je n'ai rien compris et j'ai relu 3 fois, à chaque fois je découvrai une vue différente !  Je crois qu'il faudrait reprendre l'exposé du problème du début et en étant plus précis.  Ne pas mélanger les problèmes ! il vaut mieux créer un nouveau post!


Francis

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dafbleu
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

Je vais essayer d'être plus claire. La partie de mon jardin qui se trouve juste devant la baie vitrée de mon voisin est à usage commun, en fait  dans le temps c'était une cour avec un four dont le voisin pouvait se servir. Comme le four n'existe plus, est-ce que je peux demander que mon voisin n'ai plus droit d'utiliser se morceau car il n'y a rien qui justifie l'accès, le terrain y est vide?
Et si cette dernière n'est pas possible puis-je cloturer cette partie à usage commun afin que mon voisin y ai accès et pas moi et comme ça il n'aurait plus de possibilité d'aller dans la partie privée de mon jardin et je pourrais occulter un peu la vue en y mettant des bambou ou une palissade en bois.
Merci

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grmff
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

Bonjour

Vous ne nous ennuyez pas du tout! Toutes les questions sont les bienvenues, et je comprends qu'il est difficile d'expliquer une situation aussi tordue que celle que vous décrivez.

A mon sens, si le four a disparu, la servitude disparaît également. Vous pouvez donc cloturer votre propre jardin, qui vous appartient.

Par contre, si l'usage de la cour dure depuis plus de 30 ans, il y a servitude.
De même, si la fenêtre est là depuis plus de 30 ans, il y a servitude de vue.

Dans ce cas, vous ne pouvez pas empêcher la fenêtre du voisin, et vous ne pouvez cloturer pour empêcher le voisin de jouir de la cour.

Par contre, si la jouissance vous cause un trouble (poubelle, non entretien, etc.) vous pourrez toujours demander à un juge d'annuler la servitude.

Et finalement, vous pouvez également faire le coup de force (illégal...): cloturer tout le jardin, espérer que le voisin ne réagisse pas, et opter pour la technique du fait accompli...

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dafbleu
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

Merci beaucoup pour tous ces informations, je vais déjà me renseigner sur l'exatitude des servitudes et sur leur date pour voir ce qu'il est possible de faire avec les renseignements que vous m'avez donnés et essayer un arrangement à l'amiable, sinon je me verrais dans l'obligation d'aller en justice car la situation est invivable.
Merci encore pour votre aide, je vous en suis reconnaissante.

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grmff
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

Je vous donne le lien vers le code civil qui parle des servitudes:
des servitudes et services fonciers

Voici ce que j'y trouve d'intéressant:
Les vues:
Art.  675. L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.

Art.  676. Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
  Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre (...) d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant. <L 15-12-1949, art. 28>

Art.  686. Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de leurs propriétés telles <servitudes> que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni a la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.
  L'usage et l'étendue des <servitudes> ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue; à defaut de titre, par les règles ci-après.

Art.  690. Les <servitudes> continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

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dafbleu
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

encore un grand merci pour toute ces précisions, maintenant j'ai de très bonnes bases pour pouvoir faire appliquer mes droits.
Les gens ont tendance à assayer de me marcher sur les pied car je n'ai "que" 26 ans et en plus j'en parraît à peine 20 donc ils pensent avoir tous les droits.
Surtout continuer ce que vous faites car ça fait plaisir de voir qu'il y a encore des gens qui aident les autres juste par générausité...
MERCI

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cochise
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

dafbleu a écrit :

Surtout continuer ce que vous faites car ça fait plaisir de voir qu'il y a encore des gens qui aident les autres juste par générausité...
MERCI

De rien, ca fera 25€

lol


Coch'
********
Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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Francis
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

Si le four n'existe plus et que la servitude de passage était subordonnée à l'usage de ce four, la servitude est éteinte automatiquement.

Pour la cour, la servitude, si servitude il y a , doit être reprise dans un acte ou provenir d'une prescription (occupation en bon père de famille, de bonne foi etc pendant 10,20ou 30ans)  dans le cas contraire rien ne vous interdit de reprendre votre bien, pas par la force bien entendu.  Le recours à la conciliation du juge de paix est conseillé.

Pour les "jours et vues, si le bien résulte d'un partage d'un bien appartnant au même propriétaire, il y a servitude.  En général c'est repris à l'acte mais...souvent les notaires ne se déplacent pas et personne ne les avertis de la situation exacte.

composez votre dossier et pui discutez calmement avec votre voisin.


Francis

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dafbleu
Pimonaute assidu
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

Re bonjour,
j'ai vu mon voisin hier, il est venu avec ses papiers et ses plans, ils sont totolement différents des miens. sur les siens le four est deux fois plus petit et la cours est un endroit commun donc ne m'appartient même pas.
J'ai découvert  autre chose, c'est que la cour derrière chez moi (achetée avec la maison il y a deux ans) ne serait pas à moi mais à lui? Maintenant je ne sais pas trop quoi car elle est dans mon acte et celui du voisin. Je vais aller à l'enregistrement jeudi comme vous me l'avez conseillé, mais que faire si la cour se trouve dans deux actes appartenant à deux personne bien distinct?
Maintenant, le propriétaire a été beaucoup plus conciliant qu'au téléphone (car au début, il me disait d'aller en justice), il me propose de faire un mur pour délimité la cour commune derrière chez lui ainsi que le four en y ajoutant un petit bout de terrain et renoncerai à la cours et au passage derrière ma maison. Je vous avoue que cela me tente car c'est à ça que je pensait car plus personne ne passera derrière chez moi et il n'y aurra plus de vue par la baie vitrée. Seulement, j'ai quand même un doute sur l'honnèteté du proprio car comme dit le proverbe "trop beau pour être honnète" en effet, je lui ai parler du comportement de son locataire, et suite à ça il m'a dit qu'il voulait bien les mettre dehors (je pense qu'il y a des retards de loyer) et qu'il me donnerai les clés pour que je puisse moi même choisir le future locataire (bizzard!)
Qu'en pensez-vous?
Si nous faison la séparation (à frai commun) que dois-je faire pour que cela soit légale et reconnu pour que personne ne puisse jamais revenir sur ce qui a été fait.
Je sais que la situation est très compliquée mais si vous voullez je peux toujours vous envoyer le plan pour y voir plus clair.
Merci

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JoLeTaxi
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Re : servitude et morceau de terrain à usage commun

Surtout ne rien faire dans la précipitation !!! Cela ne vient plus à quelques jours.

Informez vous, prenez un maximum d'informations et ne dévoilez pas vos cartes à votre voisin. Après en disposant de plus d'éléments d'informations et avec un peu de recul, vous verrez beaucoup plus clair pour prendre décision.

Suivez les conseils des maîtres de ces lieux (Pim, Grmff, Francis, Cochise, ...), cela vaut leur pesant d'or.

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