Des locataires malveillants et rusés

skywalker · #1 28-01-2008 18:23:01

Je suis donc repassé devant le Juge de Paix avec mes locataires. Ils ne s'étaient mis en ordre de rien: deux loyers toujours pas payés, pas de preuve d'assurance, aucun entretien des lieux,...Et le juge de paix a décidé...de ne pas les expulser! Incroyable! "Il y a des situations bien pires que la vôtre", m'a-t-il lancé. Le dossier sera néanmoins réouvert début février. Pour l'instant, mes locataires me doivent 4 mois de loyers. J'espère que le Juge résiliera enfin le bail devant se terminer le 31 mars! Voici mes questions:
1/ J'ai posté en envoi simple et en recommandé la lettre de congé à mes locataires en leur expliquant que leur bail de maison ne serait pas prolongé. Aucune réaction de leur part! Peuvent-ils invoquer des circonstances exceptionnelles pour rester dans les lieux? Si oui, comment puis-je m'y opposer?
2/ Dans cette lettre, j'ai proposé qu'un expert, monsieur XXX, s'occupe de l'état des lieux de sortie. Aucune réaction non plus. (un état des lieux d'entrée avait été signé contradictoirement et enregistré). Ils n'ont donc jamais confirmé leur intention de départ jusqu'à présent...
3/ Si mes locataires sont absents lors de l'état des lieux de sortie (ce que je suppose) et que des dégâts volontaires et involontaires sont constatés, que puis-je faire pour obtenir réparation? Ah oui, j'oubliais: je crois savoir qu' ils ont déjà des saisies sur salaire! C'est ce que m'a expliqué leur ex-proprio, à qui ils doivent de l'argent et où ils ont TOUT détruit avec leur départ à la cloche de bois!
4/ Quid de l'eau (SWDE) et d'Electrabel? Renseignements pris, ils n'ont payé aucune facture depuis leur entrée dans les lieux. Comment puis-je faire pour ne pas payer leurs dettes?
En vous remerciant de votre soutien et de vos conseils,
Skywalker

jacq · #141 28-10-2007 18:44:59

La loi sur les baux de courte durée est bien précise, le propriétaire doit confirmer 3 mois avant la date déchéance que le bail est terminé a la date d'échéance du dit bail.
Lorsque vous écrivez votre lettre terminez celle-ci par la phrase suivante:
La présente lettre vous est adressée sous toutes les réserves d'usage et sans reconnaissance aucune.
Votre locataire ou son avocat ne pourra utiliser votre courrier contre vous.

grmff · #142 28-10-2007 11:42:33

Non-reconduction n'est pas renon. hmm

Ne mélangez pas tout. Relisez calmement cet article, vous verrez que votre locataire ne peut pas l'utilisez pour annuler le renon que vous lui donnerez.

skywalker · #143 28-10-2007 10:46:41

Je vais suivre votre conseil de ce pas. Par contre, vous me faites peur avec "Si votre contrat a bien été écrit, le locataire n'a pas le droit de s'opposer à votre renom". Cette notion n'est pas inscrite telle quelle dans mon bail. Voici ce que l'article relatif à la durée du bail précise: "Le bail est consenti pour un terme d'un an prenant cours le 1er avril 2007, pour finir de plein droit le 31 mars 2008, sauf tacite reconduction. Le bailleur aura la faculté de renoncer à l'exécution du présent contrat moyennant un préavis notifié par lettre recommandée au moins trois moins avant la date d'anniversaire d'entrée en vigueur du bail."
Mon locataire peut-il utiliser cet article en sa faveur pour s'opposer à la non-reconduction du bail?
Merci!

Grmff a écrit :

Si votre contrat a été bien écrit, le locataire n'a pas le droit de s'opposer à votre renon. Cela ne veut pas dire qu'il ne va pas tirer sur la corde, et que vous n'allez pas devoir l'expulser par jugement... Mais fondamentalement, il n'a pas le droit.
Pour ce qui est du courrier de renon, je n'attendrais pas. Plus tôt vous donnez votre renon, moins un juge lui accordera un délai par la suite...
Que mettre dans votre renon? Je vous laisse contacter la Legal Hotline... je vais pas faire votre courrier non plus... Mais j'y mettrais quelque chose du style "si l'issue de l'affaire en justice qui nous oppose devait vous être défavorable, la présente n'est en aucun cas un signe que vous avez droit au bail jusqu'au 31 mars." ... ou quelque chose dans le style. Faudrait pas qu'ils se servent de ce courrier contre vous.

cochise · #144 28-10-2007 09:44:44

Voilà ce que j'avais mis dernièrement.

"Je vous signifie également mon intention de ne pas reconduire le contrat à son échéance annuelle, c'est-à-dire le .../.../... et ce indépendamment des poursuites judiciaires intentées qui pourraient conduire à votre expulsion avant cette date. Bien entendu, jusque là, vous êtes toujours redevables des loyers "

grmff · #145 27-10-2007 21:37:42

Si votre contrat a été bien écrit, le locataire n'a pas le droit de s'opposer à votre renon. Cela ne veut pas dire qu'il ne va pas tirer sur la corde, et que vous n'allez pas devoir l'expulser par jugement... Mais fondamentalement, il n'a pas le droit.

Pour ce qui est du courrier de renon, je n'attendrais pas. Plus tôt vous donnez votre renon, moins un juge lui accordera un délai par la suite...

Que mettre dans votre renon? Je vous laisse contacter la Legal Hotline... je vais pas faire votre courrier non plus... Mais j'y mettrais quelque chose du style "si l'issue de l'affaire en justice qui nous oppose devait vous être défavorable, la présente n'est en aucun cas un signe que vous avez droit au bail jusqu'au 31 mars." ... ou quelque chose dans le style. Faudrait pas qu'ils se servent de ce courrier contre vous.

skywalker · #146 27-10-2007 20:17:53

Merci pour votre réponse rapide. N'est-il pas préférable d'attendre l'audience d'opposition pour envoyer mon renom? Quelles "phrases types" et quelles données ce courrier doit-il obligatoirement contenir?

Mes locataires ont-ils le droit ou la possibilité de s'opposer à mon souhait de ne pas reconduire le contrat de bail?

Merci!

Grmff a écrit :

Si il y a opposition, il est effectivement inutile de faire expulser...
Si tous les loyers sont actuellement payés, le juge changera sans doute d'avis, et n'accèdera pas à la demande d'expulsion. Par contre, vous vous verrez accordez les intérêts et les frais de procédures ou les frais prévus au contrat pour la procédure en justice.
Vous pouvez effectivement envoyer votre renon. Vous pouvez même le faire immédiatement, pour bien bétonner le fait que le contrat se termine fin mars. Quelle que soit l'issue du procès, vous avez intérêt à envoyer ce renon.
Si la procédure se prolonge, ils auront intérêt à être en ordre tout le long! Et si ils ont mis un avocat sur le coup, la procédure va se prolonger...

grmff · #147 27-10-2007 15:54:02

Si il y a opposition, il est effectivement inutile de faire expulser...

Si tous les loyers sont actuellement payés, le juge changera sans doute d'avis, et n'accèdera pas à la demande d'expulsion. Par contre, vous vous verrez accordez les intérêts et les frais de procédures ou les frais prévus au contrat pour la procédure en justice.

Vous pouvez effectivement envoyer votre renon. Vous pouvez même le faire immédiatement, pour bien bétonner le fait que le contrat se termine fin mars. Quelle que soit l'issue du procès, vous avez intérêt à envoyer ce renon.

Si la procédure se prolonge, ils auront intérêt à être en ordre tout le long! Et si ils ont mis un avocat sur le coup, la procédure va se prolonger...

skywalker · #148 27-10-2007 15:26:40

Bonjour !
Je vous écris pour la première fois.
Je suis propriétaire d’un bien que je loue. Le bail de mes locataires (bail affecté au logement principal et que j’ai enregistré) a été signé le 15 mars et a pris court le 1er avril 2007 pour finir de plein droit le 31 mars 2008.
Pour diverses raisons (loyers impayés, pas de preuve d’assurance comme demandé dans le bail, impossibilité de visiter les lieux, déchets sur la propriété, aucun entretien apparent des lieux,…), j’ai convoqué mes locataires à la Justice de Paix pour une conciliation et une requête.
Mes locataires étant absents, n’ayant réagi à aucun courrier du greffe et ne s’étant mis en ordre de rien, le Juge de Paix les a expulsés début octobre.
Trois semaines plus tard, mes locataires, ayant mandaté un avocat, décident de s’opposer au jugement. Je reçois donc la visite de l’huissier chez moi (le 22 octobre) et décide de ne plus faire signifier leur expulsion.
L’audience d’opposition aura lieu mi-novembre.
Une opposition que j’estime dilatoire dans le sens où mes locataires ne se sont mis en ordre de rien par rapport au précédent jugement.
Sauf que, hier, j’ai reçu sur mon compte les loyers de septembre et d’octobre (selon le bail, les loyers doivent arriver sur mon compte le 1er de chaque mois). Dans leur opposition datée du 20 octobre, mes locataires affirment que tous les loyers ont été payés à heure et à temps. C’est faux et facilement prouvable. Mais, vu qu’au jour d’aujourd’hui, ils ne me doivent plus d’argent, ai-je encore une chance d’entendre le Juge de Paix confirmer son premier jugement ? Quels conseils ou expériences pouvez-vous me donner ?

Voici ma deuxième question, dans l’hypothèse où l’expulsion de mes locataires ne serait plus confirmée fin novembre : je compte leur envoyer dans les délais prévus dans mon bail (préavis de 3 mois avant la date d’anniversaire du bail), leur lettre de congé en leur expliquant que leur bail ne sera pas prolongé au-delà du 31 mars 2008. Ont-ils le droit de s’opposer à mon souhait de non-reconduction du bail ? Dans l’affirmative, comment puis-je me cadenasser au maximum ?

En vous remerciant de votre aide,

Skywalker

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