Des locataires malveillants et rusés

skywalker · #1 27-10-2007 15:26:40

Bonjour !
Je vous écris pour la première fois.
Je suis propriétaire d’un bien que je loue. Le bail de mes locataires (bail affecté au logement principal et que j’ai enregistré) a été signé le 15 mars et a pris court le 1er avril 2007 pour finir de plein droit le 31 mars 2008.
Pour diverses raisons (loyers impayés, pas de preuve d’assurance comme demandé dans le bail, impossibilité de visiter les lieux, déchets sur la propriété, aucun entretien apparent des lieux,…), j’ai convoqué mes locataires à la Justice de Paix pour une conciliation et une requête.
Mes locataires étant absents, n’ayant réagi à aucun courrier du greffe et ne s’étant mis en ordre de rien, le Juge de Paix les a expulsés début octobre.
Trois semaines plus tard, mes locataires, ayant mandaté un avocat, décident de s’opposer au jugement. Je reçois donc la visite de l’huissier chez moi (le 22 octobre) et décide de ne plus faire signifier leur expulsion.
L’audience d’opposition aura lieu mi-novembre.
Une opposition que j’estime dilatoire dans le sens où mes locataires ne se sont mis en ordre de rien par rapport au précédent jugement.
Sauf que, hier, j’ai reçu sur mon compte les loyers de septembre et d’octobre (selon le bail, les loyers doivent arriver sur mon compte le 1er de chaque mois). Dans leur opposition datée du 20 octobre, mes locataires affirment que tous les loyers ont été payés à heure et à temps. C’est faux et facilement prouvable. Mais, vu qu’au jour d’aujourd’hui, ils ne me doivent plus d’argent, ai-je encore une chance d’entendre le Juge de Paix confirmer son premier jugement ? Quels conseils ou expériences pouvez-vous me donner ?

Voici ma deuxième question, dans l’hypothèse où l’expulsion de mes locataires ne serait plus confirmée fin novembre : je compte leur envoyer dans les délais prévus dans mon bail (préavis de 3 mois avant la date d’anniversaire du bail), leur lettre de congé en leur expliquant que leur bail ne sera pas prolongé au-delà du 31 mars 2008. Ont-ils le droit de s’opposer à mon souhait de non-reconduction du bail ? Dans l’affirmative, comment puis-je me cadenasser au maximum ?

En vous remerciant de votre aide,

Skywalker

grmff · #2 27-10-2007 15:54:02

Si il y a opposition, il est effectivement inutile de faire expulser...

Si tous les loyers sont actuellement payés, le juge changera sans doute d'avis, et n'accèdera pas à la demande d'expulsion. Par contre, vous vous verrez accordez les intérêts et les frais de procédures ou les frais prévus au contrat pour la procédure en justice.

Vous pouvez effectivement envoyer votre renon. Vous pouvez même le faire immédiatement, pour bien bétonner le fait que le contrat se termine fin mars. Quelle que soit l'issue du procès, vous avez intérêt à envoyer ce renon.

Si la procédure se prolonge, ils auront intérêt à être en ordre tout le long! Et si ils ont mis un avocat sur le coup, la procédure va se prolonger...

skywalker · #3 27-10-2007 20:17:53

Merci pour votre réponse rapide. N'est-il pas préférable d'attendre l'audience d'opposition pour envoyer mon renom? Quelles "phrases types" et quelles données ce courrier doit-il obligatoirement contenir?

Mes locataires ont-ils le droit ou la possibilité de s'opposer à mon souhait de ne pas reconduire le contrat de bail?

Merci!

Grmff a écrit :

Si il y a opposition, il est effectivement inutile de faire expulser...
Si tous les loyers sont actuellement payés, le juge changera sans doute d'avis, et n'accèdera pas à la demande d'expulsion. Par contre, vous vous verrez accordez les intérêts et les frais de procédures ou les frais prévus au contrat pour la procédure en justice.
Vous pouvez effectivement envoyer votre renon. Vous pouvez même le faire immédiatement, pour bien bétonner le fait que le contrat se termine fin mars. Quelle que soit l'issue du procès, vous avez intérêt à envoyer ce renon.
Si la procédure se prolonge, ils auront intérêt à être en ordre tout le long! Et si ils ont mis un avocat sur le coup, la procédure va se prolonger...

grmff · #4 27-10-2007 21:37:42

Si votre contrat a été bien écrit, le locataire n'a pas le droit de s'opposer à votre renon. Cela ne veut pas dire qu'il ne va pas tirer sur la corde, et que vous n'allez pas devoir l'expulser par jugement... Mais fondamentalement, il n'a pas le droit.

Pour ce qui est du courrier de renon, je n'attendrais pas. Plus tôt vous donnez votre renon, moins un juge lui accordera un délai par la suite...

Que mettre dans votre renon? Je vous laisse contacter la Legal Hotline... je vais pas faire votre courrier non plus... Mais j'y mettrais quelque chose du style "si l'issue de l'affaire en justice qui nous oppose devait vous être défavorable, la présente n'est en aucun cas un signe que vous avez droit au bail jusqu'au 31 mars." ... ou quelque chose dans le style. Faudrait pas qu'ils se servent de ce courrier contre vous.

cochise · #5 28-10-2007 09:44:44

Voilà ce que j'avais mis dernièrement.

"Je vous signifie également mon intention de ne pas reconduire le contrat à son échéance annuelle, c'est-à-dire le .../.../... et ce indépendamment des poursuites judiciaires intentées qui pourraient conduire à votre expulsion avant cette date. Bien entendu, jusque là, vous êtes toujours redevables des loyers "

skywalker · #6 28-10-2007 10:46:41

Je vais suivre votre conseil de ce pas. Par contre, vous me faites peur avec "Si votre contrat a bien été écrit, le locataire n'a pas le droit de s'opposer à votre renom". Cette notion n'est pas inscrite telle quelle dans mon bail. Voici ce que l'article relatif à la durée du bail précise: "Le bail est consenti pour un terme d'un an prenant cours le 1er avril 2007, pour finir de plein droit le 31 mars 2008, sauf tacite reconduction. Le bailleur aura la faculté de renoncer à l'exécution du présent contrat moyennant un préavis notifié par lettre recommandée au moins trois moins avant la date d'anniversaire d'entrée en vigueur du bail."
Mon locataire peut-il utiliser cet article en sa faveur pour s'opposer à la non-reconduction du bail?
Merci!

Grmff a écrit :

Si votre contrat a été bien écrit, le locataire n'a pas le droit de s'opposer à votre renon. Cela ne veut pas dire qu'il ne va pas tirer sur la corde, et que vous n'allez pas devoir l'expulser par jugement... Mais fondamentalement, il n'a pas le droit.
Pour ce qui est du courrier de renon, je n'attendrais pas. Plus tôt vous donnez votre renon, moins un juge lui accordera un délai par la suite...
Que mettre dans votre renon? Je vous laisse contacter la Legal Hotline... je vais pas faire votre courrier non plus... Mais j'y mettrais quelque chose du style "si l'issue de l'affaire en justice qui nous oppose devait vous être défavorable, la présente n'est en aucun cas un signe que vous avez droit au bail jusqu'au 31 mars." ... ou quelque chose dans le style. Faudrait pas qu'ils se servent de ce courrier contre vous.

grmff · #7 28-10-2007 11:42:33

Non-reconduction n'est pas renon. hmm

Ne mélangez pas tout. Relisez calmement cet article, vous verrez que votre locataire ne peut pas l'utilisez pour annuler le renon que vous lui donnerez.

jacq · #8 28-10-2007 18:44:59

La loi sur les baux de courte durée est bien précise, le propriétaire doit confirmer 3 mois avant la date déchéance que le bail est terminé a la date d'échéance du dit bail.
Lorsque vous écrivez votre lettre terminez celle-ci par la phrase suivante:
La présente lettre vous est adressée sous toutes les réserves d'usage et sans reconnaissance aucune.
Votre locataire ou son avocat ne pourra utiliser votre courrier contre vous.

skywalker · #9 28-01-2008 18:23:01

Je suis donc repassé devant le Juge de Paix avec mes locataires. Ils ne s'étaient mis en ordre de rien: deux loyers toujours pas payés, pas de preuve d'assurance, aucun entretien des lieux,...Et le juge de paix a décidé...de ne pas les expulser! Incroyable! "Il y a des situations bien pires que la vôtre", m'a-t-il lancé. Le dossier sera néanmoins réouvert début février. Pour l'instant, mes locataires me doivent 4 mois de loyers. J'espère que le Juge résiliera enfin le bail devant se terminer le 31 mars! Voici mes questions:
1/ J'ai posté en envoi simple et en recommandé la lettre de congé à mes locataires en leur expliquant que leur bail de maison ne serait pas prolongé. Aucune réaction de leur part! Peuvent-ils invoquer des circonstances exceptionnelles pour rester dans les lieux? Si oui, comment puis-je m'y opposer?
2/ Dans cette lettre, j'ai proposé qu'un expert, monsieur XXX, s'occupe de l'état des lieux de sortie. Aucune réaction non plus. (un état des lieux d'entrée avait été signé contradictoirement et enregistré). Ils n'ont donc jamais confirmé leur intention de départ jusqu'à présent...
3/ Si mes locataires sont absents lors de l'état des lieux de sortie (ce que je suppose) et que des dégâts volontaires et involontaires sont constatés, que puis-je faire pour obtenir réparation? Ah oui, j'oubliais: je crois savoir qu' ils ont déjà des saisies sur salaire! C'est ce que m'a expliqué leur ex-proprio, à qui ils doivent de l'argent et où ils ont TOUT détruit avec leur départ à la cloche de bois!
4/ Quid de l'eau (SWDE) et d'Electrabel? Renseignements pris, ils n'ont payé aucune facture depuis leur entrée dans les lieux. Comment puis-je faire pour ne pas payer leurs dettes?
En vous remerciant de votre soutien et de vos conseils,
Skywalker

Gof-2118 · #10 28-01-2008 19:09:25

Indépendamment du procès en cours, votre renon est tout à fait légal et le juge devra le respecter.

Le preneur peut cependant demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles. Il doit vous réclamer cette prorogation au plus tard un mois avant l'expiration du délai de préavis. Passé ce délai, sa demande sera frappée de nullité. "A défaut d'accord entre les parties (dans votre cas c'est probable wink , le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l'intérêt des deux parties, et, notamment, du grand âge éventuel d'une des parties. Il en fixe la durée, qui doit être déterminée." (art. 11 des dispostions du Code civil relatives au bail de résidence principal du preneur)

A noter que les circonstances doivent être exceptionnelles.

Lors de votre prochaine comparution chez le juge de paix,

- n'hésitez pas à demander la confirmation de votre congé et
- la faculté de l'expulsion si son délai n'était pas respecté.
- Demandez d'office au juge la désignation d'un expert aux fins de procéder à l'état des lieux de sortie et
- réglez dès maintenant le sort de la garantie locative si des dégâts locatifs étaient constatés.

Cordialement,

grmff · #11 28-01-2008 23:00:15

Skywalker a écrit :

1/ J'ai posté en envoi simple et en recommandé la lettre de congé à mes locataires en leur expliquant que leur bail de maison ne serait pas prolongé. Aucune réaction de leur part! Peuvent-ils invoquer des circonstances exceptionnelles pour rester dans les lieux? Si oui, comment puis-je m'y opposer?

Oui, ils pourront toujours invoquer des circonstances exceptionnelles. C'est un droit qui ne peut pas leur être enlevé. Auront-ils gain de cause? C'est une autre histoire.
Comment s'y opposer? En lançant préventivement une action en justice visant à valider à l'avance votre renon, étant donné que vous avez des raisons de croire qu'ils ne partiront pas.

Skywalker a écrit :

2/ Dans cette lettre, j'ai proposé qu'un expert, monsieur XXX, s'occupe de l'état des lieux de sortie. Aucune réaction non plus. (un état des lieux d'entrée avait été signé contradictoirement et enregistré). Ils n'ont donc jamais confirmé leur intention de départ jusqu'à présent...

Vous avez bien fait. Ils ne sont néanmoins pas tenus de réagir à votre courrier.

Skywalker a écrit :

3/ Si mes locataires sont absents lors de l'état des lieux de sortie (ce que je suppose) et que des dégâts volontaires et involontaires sont constatés, que puis-je faire pour obtenir réparation?

S'ils sont absents, il faut savoir s'ils ont quitté les lieux ou non. S'ils ont quitté les lieux, que vous les savez solvables, et qu'ils ont commis des dégats, vous pouvez faire constater par huissier. Le constat par expert ne servira à rien.
S'il n'ont pas quitté les lieux, vous dervez faire une procédure pour l'expulsion. Et bouf, 3 mois de perdus en plus.

Skywalker a écrit :

Ah oui, j'oubliais: je crois savoir qu' ils ont déjà des saisies sur salaire! C'est ce que m'a expliqué leur ex-proprio, à qui ils doivent de l'argent et où ils ont TOUT détruit avec leur départ à la cloche de bois!

C'est toujours une crainte: les dégats volontaires. On s'en fiche, on fait des dégats que le salaud de proprio aura bien mérité. La seule alternative, c'est que vous changiez de catégorie: de salaud de proprio à futur pauvre SDF par la faute de vos locataire. Appitoyez les. Rendez le contact personnel. Montrez leur le visage de la personne à qui ils vont faire un sale coup. Tout casser à un salaud de proprio quand on a rien, c'est défoulant. Tout casser à quelqu'un qui paye dur et vilain un prêt hypothécaire et un loyer, et qui s'endette... c'est plus dur. S'il vous reconnait comme un des siens (surendetté et dans la mouise jusqu'au cou), peut-être qu'il se retiendra de tout casser...

Ceci dit sans garantie. Perso, c'est ce que j'ai fait: garder le contact jusqu'au bout, et après... tenter de récupérer amiablement mon dû en lachant un peu de lest s'il me lache des tunes...

Skywalker a écrit :

4/ Quid de l'eau (SWDE) et d'Electrabel? Renseignements pris, ils n'ont payé aucune facture depuis leur entrée dans les lieux. Comment puis-je faire pour ne pas payer leurs dettes?

Pour la SWDE, si vous avez prévenu du changement de locataire, et que l'installation n'est pas source de fuite et autre surconsommation, elle sera à charge du locataire. Vous n'aurez rien à votre charge.

Pour Electrabel, vous reprenez le compteur en contrat maison vide (ou maison pleine...) lors du départ de l'autre. Un conseil, changez de fournisseur pour bien marquer la cassure entre les contrats. Et assurez vous de témoins pour le relevé des compteurs.

Bonne chance, à mon avis, on a pas fini de vous voir traîner sur pim.be Désolé.

skywalker · #12 29-01-2008 10:32:25

Il paraît qu'un huissier de justice peut également réaliser les états des lieux de sortie, au même titre qu'un expert agréé des tribunaux.
Dans l'hypothèse où le juge expulserait mes locataires, ne serait-il pas préférable de mandater un huissier pour les expulser (s'ils occupent encore les lieux au-delà de la date convenue) ET réaliser l'état des lieux de sortie?
Ne serait-ce pas plus avantageux pour moi, notamment sur le plan financier?
Quels sont les frais d'un huissier et d'un expert mandatés par un Juge?
Une procédure d'expulsion prend trois mois? Oh la la!
Voici ce que je comptais demander au Juge de Paix:
1/ à titre principal : la rupture du bail aux tors des locataires avec expulsion, la désignation de mosieur XXX pour l’état des lieux de sortie, le payement des arriérés de loyers, les intérêts de retard, le payement des frais de procédure, une indemnité de relocation, la récupération des trois mois de garantie locative.

2/ à titre subsidiaire : la confirmation de la fin du bail conformément à la lettre de congé envoyée en recommandé aux locataires. Expulsion s'ils occupent illégalement les lieux au-delà de cette date. Payement d’arriérés de loyer, expertise par Monsieur XXX, etc...

Qu'en pensez-vous?
Skywalker

grmff · #13 29-01-2008 21:57:18

C'est toujours un huissier qui procède à l'exécution d'un jugement. Vous pouvez parfaitement le mandater pour une mission complémentaire qui est de constater l'état de l'appartement.

C'est ce que j'ai fait dernièrement. Pour une simple constatation de la remise en couleur de l'appartement de manière inappropriée et un relevé des compteurs, cela m'a coûté 250€. Je n'ose imaginer ce que cela aurait coûté si il avait fallu un état des lieux complets....

skywalker · #14 03-02-2008 15:03:05

C'est toujours une crainte: les dégats volontaires. On s'en fiche, on fait des dégats que le salaud de proprio aura bien mérité. La seule alternative, c'est que vous changiez de catégorie: de salaud de proprio à futur pauvre SDF par la faute de vos locataire. Appitoyez les. Rendez le contact personnel. Montrez leur le visage de la personne à qui ils vont faire un sale coup. Tout casser à un salaud de proprio quand on a rien, c'est défoulant. Tout casser à quelqu'un qui paye dur et vilain un prêt hypothécaire et un loyer, et qui s'endette... c'est plus dur. S'il vous reconnait comme un des siens (surendetté et dans la mouise jusqu'au cou), peut-être qu'il se retiendra de tout casser...

Mon dieu, cher monsieur, si vous saviez...Je suis entré en contact avec les ex-propriétaires de mes locataires. Leurs ex-propriétaires sont un couple de vieilles personnes (70 ans), dont l'époux est très malade. Figurez-vous que mes locataires, avant de partir de chez eux à la cloche de bois (avec 6 mois d'arriérés de loyers), ont tout détruit dans la maison: chauffage central démonté, cuisine et SDB éventrées, excréments dans les pièces, faux plafond troué. Ils avaient même enlevé les interrupteurs et mis des balles de mousse dans les toilettes afin de boucher les canalisations. Et pourtant, ces locataires occupent une position professionnelle très enviable: l'épouse travaille en qualité d'ingénieur et l'époux travaille dans le domaine médical. Ils se fichent complètement de leurs actes. Ils passent comme cela d'un proprio à un autre...La loi devrait autoriser une "liste noire" sur laquelle figurerait le nom de ce genre de personnes. Mais, au nom du respect de la vie privée, ces individus sont protégés par elle...Merci de vos réactions et conseils.

grmff · #15 03-02-2008 15:09:15

S'ils ont de bons salaires, la justice vous sera peut-être rendue. Enque qu'il ne faut pas qu'ils soient surendettés!

skywalker · #16 03-02-2008 15:23:08

Ils ont de très bons salaires! Voilà pourquoi je me suis fait avoir...
Mais, en effet, ils ont des saisies sur salaires, sont recherchés par des huissiers,...La totale, Chantal!
Ce qui explique pourquoi ils se sentent au-dessus des lois. Ils sont convaincus que, vu leur situation financière, ils ne seront jamais inquiétés par la loi...
Ont-ils raison? Ai-je néanmoins un recours (dans le cas de dégâts sur mon bien) contre ces personnes pour qui l'image sociale prime avant toute chose? Vis-à-vis de leur employeur par exemple?
Merci de vos conseils!

skywalker · #17 06-02-2008 21:26:01

Merci de vos précisions. Dans mon prochain bail, je compte demander que des personnes se portent garantes pour les preneurs en cas d'arriérés de loyers, de dégâts,...
Cette option est-elle légale? De quelle manière, dans quel article et avec quels termes faut-il préciser cela dans un bail de résidence principale? Merciiiiiiiii!

grmff · #18 06-02-2008 21:48:51

La loi sur les cautions personnelles à titre gratuit ont changé et sont devenues défavorables. Je ne connais plus très bien els clauses, mais la caution n'est plus caution que pour une durée max de une année me semble-t-il.

skywalker · #19 06-02-2008 23:19:27

Apparemment, pour être valable, le caution (dont le nom et l'adresse auront été préalablement indiqués en début du contrat de bail) doit signer et écrire à la main à la fin du contrat de bail (à côté de la signature du bailleur et du preneur) la mention suivante: "Bon pour caution solidaire et indivisible avec le preneur pour le parfait payement des loyers et ses accessoires, des charges locatives et des taxes récupérables, des réparations locatives, des indemnités pour indisponibilités, des frais de procédure et dommages et intérêts prononcés judiciairement. Cet engagement vaut pour toute la durée du bail, sa tacite reconduction et son renouvellement et au maximum pour une durée de 18 années."
C'est en tout cas ce que j'ai lu en parcourant ce site...Bien à vous,

Erico · #20 07-02-2008 08:37:32

skywalker a écrit :

Ils ont de très bons salaires! Voilà pourquoi je me suis fait avoir...
Mais, en effet, ils ont des saisies sur salaires, sont recherchés par des huissiers,...La totale, Chantal!
Ce qui explique pourquoi ils se sentent au-dessus des lois. Ils sont convaincus que, vu leur situation financière, ils ne seront jamais inquiétés par la loi...
Ont-ils raison? Ai-je néanmoins un recours (dans le cas de dégâts sur mon bien) contre ces personnes pour qui l'image sociale prime avant toute chose? Vis-à-vis de leur employeur par exemple?
Merci de vos conseils!

Je ne sais plus qui m'avait conseillé si on connaissait bien son banquier de lui demander de vérifier la situation d'endettement des candidats locataires

Les gens surendettés sont fichés et un banquier a accès à ces données là

La prochaine fois j'y penserai

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