Des locataires malveillants et rusés

skywalker · #1 27-10-2007 15:26:40

Bonjour !
Je vous écris pour la première fois.
Je suis propriétaire d’un bien que je loue. Le bail de mes locataires (bail affecté au logement principal et que j’ai enregistré) a été signé le 15 mars et a pris court le 1er avril 2007 pour finir de plein droit le 31 mars 2008.
Pour diverses raisons (loyers impayés, pas de preuve d’assurance comme demandé dans le bail, impossibilité de visiter les lieux, déchets sur la propriété, aucun entretien apparent des lieux,…), j’ai convoqué mes locataires à la Justice de Paix pour une conciliation et une requête.
Mes locataires étant absents, n’ayant réagi à aucun courrier du greffe et ne s’étant mis en ordre de rien, le Juge de Paix les a expulsés début octobre.
Trois semaines plus tard, mes locataires, ayant mandaté un avocat, décident de s’opposer au jugement. Je reçois donc la visite de l’huissier chez moi (le 22 octobre) et décide de ne plus faire signifier leur expulsion.
L’audience d’opposition aura lieu mi-novembre.
Une opposition que j’estime dilatoire dans le sens où mes locataires ne se sont mis en ordre de rien par rapport au précédent jugement.
Sauf que, hier, j’ai reçu sur mon compte les loyers de septembre et d’octobre (selon le bail, les loyers doivent arriver sur mon compte le 1er de chaque mois). Dans leur opposition datée du 20 octobre, mes locataires affirment que tous les loyers ont été payés à heure et à temps. C’est faux et facilement prouvable. Mais, vu qu’au jour d’aujourd’hui, ils ne me doivent plus d’argent, ai-je encore une chance d’entendre le Juge de Paix confirmer son premier jugement ? Quels conseils ou expériences pouvez-vous me donner ?

Voici ma deuxième question, dans l’hypothèse où l’expulsion de mes locataires ne serait plus confirmée fin novembre : je compte leur envoyer dans les délais prévus dans mon bail (préavis de 3 mois avant la date d’anniversaire du bail), leur lettre de congé en leur expliquant que leur bail ne sera pas prolongé au-delà du 31 mars 2008. Ont-ils le droit de s’opposer à mon souhait de non-reconduction du bail ? Dans l’affirmative, comment puis-je me cadenasser au maximum ?

En vous remerciant de votre aide,

Skywalker

Gof-2118 · #41 09-02-2008 12:36:10

Erick a écrit :

une fois le statut de réfugié acquis, le père est engagé par le CPAS, paraît que c'est courant, le CPAS offre un contrat à plein temps à durée déterminée, une fois celui ci terminé la personne a droit au chômage
je ne savais pas ça

Les milieux spécialisés semblent appeler ce genre de travailleurs des "articles 60", par référence à même article de la loi du 8 juillet 1976 organique des centres publics d'aide sociale :

Lorsqu'une personne doit justifier d'une période de travail pour obtenir le bénéfice complet de certaines allocations sociales ou afin de favoriser l'expérience professionnelle de l'intéressé, le centre public d'aide sociale prend toutes les dispositions de nature à lui procurer un emploi (...). Le cas échéant, il fournit cette forme d'aide sociale en agissant lui-même comme employeur pour la période visée.
La durée de la mise à l'emploi visée à l'alinéa précédent, ne peut être supérieure à la durée nécessaire à la personne mise au travail en vue d'obtenir le bénéfice complet des allocations sociales.
Par dérogation aux dispositions de l'article 31 de la loi du 24 juillet 1987 sur le travail temporaire, le travail intérimaire et la mise de travailleurs a la disposition d'utilisateurs, les travailleurs engagés dans les liens d'un contrat de travail par les centres publics d'aide sociale, en application du présent paragraphe, peuvent être mis par ces centres à la disposition de communes, d'associations sans but lucratif ou d'intercommunales à but social, culturel ou écologique, de sociétés à finalité sociale, telles que visées à l'article 164 bis des lois coordonnées sur les sociétés commerciales, d'un autre centre public d'aide sociale, d'une association au sens du chapitre XII de la présente loi, d'un hôpital public, affilié de plein droit à l'Office national de sécurité sociale des administrations provinciales et locales ou à l'Office national de sécurité sociale, des initiatives agréees par le ministre compétent pour l'économie sociale ou des partenaires qui ont conclu une convention avec le centre public d'aide sociale sur la base de la présente loi organique.
Lorsque le partenaire visé à l'alinéa précédent est une entreprise privée, le Roi détermine les conditions et modalités suivant lesquelles la mise à disposition doit être conclue avec ladite entreprise en vue de maintenir le droit du centre public d'aide sociale à la subvention liée à l'insertion de la personne occupée en application des articles 36 et 37 de la loi du 26 mai 2002 concernant le droit à l'intégration sociale. Lorsqu'une personne doit justifier d'une période de travail pour obtenir le bénéfice complet de certaines allocations sociales ou afin de favoriser l'expérience professionnelle de l'intéressé, le centre public d'aide sociale prend toutes les dispositions de nature à lui procurer un emploi (...). Le cas échéant, il fournit cette forme d'aide sociale en agissant lui-même comme employeur pour la période visée.
La durée de la mise à l'emploi visée à l'alinéa précédent, ne peut être supérieure à la durée nécessaire à la personne mise au travail en vue d'obtenir le bénéfice complet des allocations sociales.
Par dérogation aux dispositions de l'article 31 de la loi du 24 juillet 1987 sur le travail temporaire, le travail intérimaire et la mise de travailleurs a la disposition d'utilisateurs, les travailleurs engagés dans les liens d'un contrat de travail par les centres publics d'aide sociale, en application du présent paragraphe, peuvent être mis par ces centres à la disposition de communes, d'associations sans but lucratif ou d'intercommunales à but social, culturel ou écologique, de sociétés à finalité sociale, telles que visées à l'article 164 bis des lois coordonnées sur les sociétés commerciales, d'un autre centre public d'aide sociale, d'une association au sens du chapitre XII de la présente loi, d'un hôpital public, affilié de plein droit à l'Office national de sécurité sociale des administrations provinciales et locales ou à l'Office national de sécurité sociale, des initiatives agréees par le ministre compétent pour l'économie sociale ou des partenaires qui ont conclu une convention avec le centre public d'aide sociale sur la base de la présente loi organique.
Lorsque le partenaire visé à l'alinéa précédent est une entreprise privée, le Roi détermine les conditions et modalités suivant lesquelles la mise à disposition doit être conclue avec ladite entreprise en vue de maintenir le droit du centre public d'aide sociale à la subvention liée à l'insertion de la personne occupée en application des articles 36 et 37 de la loi du 26 mai 2002 concernant le droit à l'intégration sociale.

Erico · #42 09-02-2008 12:47:28

Et des belges sont aussi aidées de cette manière ? car ça arrangerait bien une personne belge que je connais

mais bon après on s'étonnera que dans le monde entier on surnomme notre pays : le pays de cocagne !!!

Gof-2118 · #43 09-02-2008 12:52:46

Grmff a écrit :

Et le locataire qui me réclamerait (...) mon certificat de bonne vie et mort (...)

skywalker · #44 09-02-2008 13:47:22

Vous savez, je viens de passer devant le Juge de Paix pour résilier le contrat de bail de mes locataires. Ces derniers me doivent 3 mois de loyer, n'ont pris aucune assurance comme l'exige le bail, n'ont payé aucune facture d'eau et d'éléctricité depuis leur entrée dans les lieux, ont un lourd passé connu de cette même Justice de Paix (ils ont aussi été expulsés de chez leur précédent proprio avant de tout casser à l'intérieur). Et bien, vous savez quoi? Le Juge de Paix a décidé de ne pas résilier le bail! Comme seule explication, il m'a dit: "Vous savez, Monsieur, il y a des situations bien plus graves que la vôtre"...
Je trouve son attitude inqualifiable! Quel signal pour les locataires malhonnêtes!

Erico · #45 09-02-2008 15:17:07

Et voilà, la réaction de la justice !!!

Francis · #46 11-02-2008 21:35:34

ah, une petite visite à ces locataires accompagnés de 2 bons amis kosovar d'1.90 de haut et pesant 100 kg....règlerait surement le problème, mais il parait qu'on ne peut pas...ou plus... ou alors ne pas se faire prendre...

C'est de l'humour... mais pas suivant les dires d'un de mes clients.

Pour le jugement, personnellement, j'irai en appel, pour le principe.

grmff · #47 11-02-2008 22:47:56

J'irais en appel sans hésiter.

skywalker · #48 11-02-2008 23:41:11

En fait, j'ignore quels sont mes droits en la matière. Pour tout résumer: mes locataires ont signé un bail d'un an. Très vite, les loyers ont été impayés. Je suis donc allé en conciliation et en requête, où j'ai obtenu un jugement d'expulsion par défaut en octobre. Je n'ai pas fait signifier par huissier car, en apprenant la nouvelle, mes locataires ont pris un avocat pour s'opposer audit jugement. Nous sommes donc repassés devant le juge de paix en décembre (mes locataires absents mais représentés par leur avocat) dans le cadre de cette opposition: ils avaient in extremis avant l'audience payé deux mois de loyers mais deux autres restaient encore non honnorés (+ toujours pas de preuve d'assurance, pas d'entretien des lieux etc...). Le juge de paix étant apparemment convaincu de la "bonne foi" de mes locataires, le jugement d'expulsion n'a pas été confirmé. Malgré tout, j'ai demandé au Juge de ne pas fermer le dossier et de le réouvrir la dernière semaine de février. Figurez-vous que deux loyers viennent à nouveau d'être payés (ceux qui ne l'avaient pas été en décembre, ça date!) hier sur mon compte, à mon grand étonnement. Je me demande ce que me préparent mes locataires, que veulent-ils? Car leur bail se termine fin mars...Je me demande s'ils ne comptent pas montrer "patte blanche" afin de demander au Juge un prolongement du bail pour circonstances exceptionneles. Oh la la! A ce jour, reste: deux loyers impayés, eau+électricité+gaz impayés depuis leur entrée dans les lieux, pas d'entretien, contrat d'assurance bidon (aucune date ni mention de prime). Connaissez-vous un argument ou un tuyau (via la messagerie privée) qui ferait en sorte que mes locataires ne puissent pas prolonger leur bail pour circonstances exceptionnelles? Quant au Juge (ce sera le même), je me demande de quel côté il sera cette fois-ci...Merci de m'avoir lu!

grmff · #49 11-02-2008 23:56:24

Vous dites que leur bail vient à échéance en mars. Leur avez-vous signifié la fin du bail?

Si il n'y a pas de préavis, le bail est parti pour longue durée...

Par ailleurs, le juge a cru à leur bonne foi quand ils ont prouvé qu'ils avaient payé deux mois. Il ne restait donc plus qu'un mois. Et on expulse pas pour un mois de retard.

Au niveau de l'assurance, avez vous une assurance "propriétaire" de votre côté? Dès fois qu'ils boutent le feu en partant...

skywalker · #50 12-02-2008 00:06:08

Oui, je leur ai posté en recommandé et en envoi simple (à chaque conjoint) leur lettre de congé dans les délais adéquats. Je compte faire acter ce congé en justice de paix lors du prochain RDV.

Non, lors de la précédente audience en Justice de Paix, deux loyers restaient impayés (+ l'éléctricité, le gaz et l'eau depuis le début du bail).

Oui, j'ai une assurance multirisques (couvrant l'incendie, le dégât des eaux, les incidents divers,...)

Un conseil serait le bienvenu...Merci.

grmff · #51 12-02-2008 00:15:49

Pour leur casser le crédit face au juge, vous pourriez prendre le témoignage du propriétaire précédent...

Au delà de cela, à part faire acter par le juge la fin de bail, je ne vois pas ce que vous pourriez faire.

Faut évidemment voir si il y a la possibilité légale de rajouter une demande en cours de procès. Loin d'être sûr...

Voyez avec la HotLine juridique...

skywalker · #52 12-02-2008 13:12:42

Mais lors de la précédente audience, j'avais déjà clairement expliqué au Juge de Paix ce que mes locataires avaient fait à leur ex-proprio: 6 mois d'arrierés de loyers et des dégâts volontaires (ils ont tout saccagé). Ils ont même saboté l'évacuation des eaux de la SDB! Le juge m'a répondu qu'une situation n'était pas l'autre...

A quel ajout de demande faites-vous allusion? Merci!

B.

Francis · #53 12-02-2008 18:20:13

Parfois cela vaut la peine et la dépense de se faire représenter par un avocat. Certains juges de paix, et je parle d'expérience, hésitent un peu plus face à un avocat que face à un quidam. Triste mais réel.

cochise · #54 12-02-2008 18:50:50

Et avoir un avocat vous évite d'attendre votre tour pendant 3h puisque eux passent les premiers... lol

kobold · #55 13-02-2008 15:43:56

Il me semblait pourtant avoir pris un maximum de gants pour exposer mon point de vue mais cela n'aura pas empêché la levée des boucliers...

J'ai d'ailleurs précisé suffisamment qu'il était tout a fait normal qu'un bailleur cherche un maximum de garanties pour sa tranquillité et la sécurité de son bien mais bon, que soit...

cochise, la différence entre un bailleur privé et un banquier c'est que ce dernier est un professionnel tenu par la déontologie de son métier de garder confidentielles les données privées qu'il recueilles sur ses client ce qui n'est pas le cas du bailleur.

Il en va de même avec les caméras de surveillance à l'autre bout desquelles se trouvent des agents assermentés.

Il n'est pas question d'avoir ou non des choses à se reprocher mais un quidam qui en sait trop et en fait étalage ça peut porter préjudice a une personne plus que vous ne le pensez. (me vient en tête l'exemple d'un voisin de mes parents s'étant réveillé avec trois types encagoulés chez lui ,dont un qui braquait un riot-gun sur la tête de sa fille, venus vérifier si les déballages fait par un tiers sur son patrimoine étaient avérés...)

C'est pour cela que je plaide en faveur d'un système fournissant toutes les garanties nécessaires au bailleur tout en garantissant un minimum la confidentialité pour le preneur.
Tout le monde y gagne.

Enfin, il n'est pas question dans mon propos de placer les bailleurs en "salauds de riches" et les preneurs en "victimes gentilles", merci de ne pas déformer ce que j'écris.

grmff · #56 13-02-2008 16:07:44

C'est pour cela que je plaide en faveur d'un système fournissant toutes les garanties nécessaires au bailleur tout en garantissant un minimum la confidentialité pour le preneur.

Et que proposez-vous exactement?

C'est bien beau de demander de la confidentialité et du respect de la vie privée, tout en promettant que le bailleur ne risque rien...

Mais, concrêtement? Si vous avez un détecteur de mauvais locataire garantissant la confidentialité, je suis preneur...

(si vous avez perçu qu'on déformait vos propos, j'en suis le premier désolé. La caricature "proprio salaud" n'est qu'une image véhiculée généralement. N'y voyez rien de personnel)

cochise · #57 13-02-2008 18:13:20

kobold a écrit :

cochise, la différence entre un bailleur privé et un banquier c'est que ce dernier est un professionnel tenu par la déontologie de son métier de garder confidentielles les données privées qu'il recueilles sur ses client ce qui n'est pas le cas du bailleur.

Donc, parce que je n'ai pas de déontologie, je ne peux rien demander?

Mais vous savez, le locataire est libre de refuser de me fournir ces documents. Libre à lui de me prouve sa bonne foi d'une autre manière... Mais je cherche encore laquelle.

skywalker · #58 17-02-2008 16:43:47

Plus la justice sera laxiste avec les locataires malveillants, plus le bailleur se protégera en amont, me semble-t-il...

Erico · #59 17-02-2008 16:53:45

skywalker a écrit :

Plus la justice sera laxiste avec les locataires malveillants, plus le bailleur se protégera en amont, me semble-t-il...

et voilà tout est dit !

kobold · #60 18-02-2008 17:06:01

Grmff a écrit :

Mais, concrêtement? Si vous avez un détecteur de mauvais locataire garantissant la confidentialité, je suis preneur...

Comme je l'ai expliqué dans mon premier message on peut envisager un intermédiaire de confiance entre le bailleur et le preneur sans que des données précises soient transmises.

Comme déjà dit, dans le cas des garanties locatives certaines banques offrent ce service à leur client.

On peut imaginer que les banques puissent fournir à leurs clients (les candidats preneurs) un certificat attestant que le montant du futur loyer ne dépasse pas les X% des revenus net du preneur, que ce dernier dispose de valeurs disponibles a concurrence de X mois de loyers etc...

Au pire, que les banques proposent à leurs clients de leur fournir des relevés de compte sur x mois ne reprenant que les montants des opérations mais pas les libellés.

Entendons nous bien, jamais je n'ai dit que les bailleurs devaient faire un effort mais plus tôt qu'il serait opportun que l'état ou les régions planchent sur ce genre de possibilités ou les banques pour offrir d'un coté des garanties aux bailleurs et de la discrétion aux preneurs.

La légitimité des bailleurs de se prémunir des mauvais payeurs n'a jamais été en cause dans mon discours

Cochise,

Il n'y a pas à s'enorgueillir d'exiger la divulgation de données privées en occupant une position de force nonobstant la prudence légitime d'un propriétaire quant aux personnes qui veulent occuper son bien.

Je propose justement des pistes de prouver sa solvabilité d'une autre manière.
Encore faut-il ne pas s'arrêter à la première phrase d'une intervention qu'on interprète à torts contre ses intérêts...

Des locataires malveillants et rusés

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