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Frais de gestion par le propriétaire

jeanbrussel
Pimonaute bavard
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Frais de gestion par le propriétaire

J'assure depuis plusieurs année le décompte annuel des charges d'un immeuble m'appartenant.
6 appartements, ascenseur avec ligne téléphonique, chaudière commune au mazout, entretien des communs, décompte des calorimètres et réparations nécessaires.
A l'inverse d'un syndic, je n'ai jamais compté à mes locataires des frais de gestion.
Puis-je le faire et si oui dans quelles mesures  (?)

merci d'avance pour vos réponses.

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luc
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Non.

Les honoraires d'un syndic sont en principe à charge des copropriétaires et pas des locataires.

Par analogie sont donc les frais de régisseur à charge du propriétaire.

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Baxter
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

jeanbrussel a écrit :

A l'inverse d'un syndic, je n'ai jamais compté à mes locataires des frais de gestion.

A l'inverse d'un syndic, c'est vous qui touchez les revenus de l'immeuble....

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PIM
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

luc a écrit :

Non.

Les honoraires d'un syndic sont en principe à charge des copropriétaires et pas des locataires.

Par analogie sont donc les frais de régisseur à charge du propriétaire.

La plupart des baux prévoient l'inverse de ce que vous affirmez, Luc...

Par exemple, dans le bail PIM:
"Les charges communes de l’immeuble dans lequel le bien loué se trouverait, dues par le Preneur à raison de sa quote-part, comprennent les frais de consommation d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage, le salaire et les charges des concierges éventuels, la rémunération du syndic (ou de l’éventuel régisseur, en absence de syndic) ainsi que l’ensemble des frais d’entretien et menues réparations, en ce compris ceux relatifs aux ascenseurs et aux équipements techniques."

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Le site des notaires prend position comme suit:

En principe, les frais et charges se rapportant à la propriété restent à charge du propriétaire (par exemple la participation dans les frais de changement de l'ascenseur) tandis que les charges relatives à l'usage du logement restent à charge du locataire (par exemple, les frais de l'utilisation de cet ascenseur).

Les honoraires d'un syndic et/ou un régisseur sont lié à la propriété, et pas à l'usage du logement. Ils sont donc à charge du bailleur.

Le salaire d'un/une concierge est lié à l'usage du logement et donc à charge du locataire.

Je maintiens donc mon opinion.

En plus un propriétaire qui gère lui-même sa propriété, comme jeanbrussel, ne peut pas imputer des frais de gestion de sa propriété, puisqu'ils ne sont pas liée à l'usage du logement. Ils font partie de la déduction fiscale de 40% pour les loyers taxables.

Si non il y a double imputation fiscale. Une banque belge vient de recevoir pour ce fait une amende de 15 millions d'euros.

S'il faut je détaille le fait que c'est impératif et que toute stipulation contraire dans le bail est nulle et non existante.

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grmff
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Je maintiens donc mon opinion.

Maintenez ce que vous voulez, et détaillez si vous le pouvez la preuve de l'illégalité d'une clause imputant les frais de syndic au locataire.... mais je maintiens également mon opinion que c'est parfaitement légal.

Certes, les usages sot variables. Certes, votre opinion est respectable... mais je ne vois pas votre justification de l'illégalité d'une telle clause.

Quant à jeanbrussel, votre idée de faire payer un supplément pour frais de gestion n'a pas de sens. En effet, vous encaissez les loyers. Quels sont vos frais de gestions? Quels sont les frais que vous payez à un tiers? Nada? Vous ne pouvez donc par imputer ces frais, puisqu'il n'y en a pas.

Par ailleurs, des charges faibles sont un argument de location intéressant. Et rajouter des charges de syndic, c'est augmenter de manière déraisonnable les charges locatives... C'est mon avis, et je le partage...

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PIM
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Les baux peuvent déroger au droit commun...

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SNPC
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Comme le dit Pim, le principe dans notre droit contractuel reste malgré tout la liberté! A priori, il est possible de prévoir que le locataire doit payer les honoraires du syndic (nos baux le prévoient et nous n'avons pas connaissance d'un jugement qui infirme cette position). Il y a même eu une décision jurisprudentielle qui a mis à charge du locataire la moitié desdits honoraires dans un bail qui n'en parlait pas!

Pour ce qui est d'un montant réclamé par le propriétaire pour le dédommager de sa gestion, pourquoi pas, pour autant que ce soit mentionné dans le contrat? Il faut bien dire qu'aujourd'hui, gérer des locations, surtout à une certaine échelle, s'apparente à une activité professionnelle. Ce n'est cependant pas très judicieux car ne risque-t-il pas d'être imposé sur ces montants, à un titre ou un autre (revenus d'indépendant, revenus divers, profits exceptionnels, que sais-je) alors que s'il inclut cette somme dans le loyer, en tout cas dans le loyer d'un logement, il ne paiera pas un franc d'impôt en plus puisque la taxation est fonction du revenu cadastral (indexé et majoré). Evidemment, s'il facture ces frais aux locataires, il peut récupérer de la TVA, compter des charges professionnelles etc.: un calcul à faire...). D'un autre côté, j'ai parlé plus haut d'activité professionnelle... Attention à la requalification des revenus, et ici je parle des loyers!


Décidément, cela ne me paraît pas une très bonne idée.

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immorp
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Une autre idée est de faire faire le travail par un régisseur extérieur, et d'en imputer les frais aux locataires....ange.gif

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jeanbrussel
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Merci pour toutes vos réponses.

Pour la petite histoire, quand je loue un appartement, j'argumente toujours que les charges sont inférieures à la moyenne puisque j'en assure gratuitement la gestion.

Ici j’ai eu un locataire sortant qui a refusé de partager les frais de l’état des lieux de sortie car il avait déjà son propre expert.
Je n’ai pas pris la peine de faire appel au juge de paix qui aurait désigné d’office un expert à frais partagé. Trop de perte de temps pour la somme que je devrai suppléer à savoir 100% des honoraires de l’expert qui effectuera l’état des lieux de sortie conjointement avec l’expert du locataire.

Aussi j’avais pensé de récupérer une partie de cette somme en facturant des frais de gestion dans le décompte annuel des charges de ce locataire.

Voilà vous savez tout, par contre moi je sais pas encore si je vais le faire lol

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jeanbrussel
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Grmff a écrit :

Quant à jeanbrussel, votre idée de faire payer un supplément pour frais de gestion n'a pas de sens. En effet, vous encaissez les loyers. Quels sont vos frais de gestions? Quels sont les frais que vous payez à un tiers? Nada? Vous ne pouvez donc par imputer ces frais, puisqu'il n'y en a pas.

Mon temps, tout le matériel de gestion (papier, ordi, sofware) mes déplacements etc. De plus, j'ai même des frais bancaires que je ne compte même pas. Je sais je dois changer de banque.

Grmff a écrit :

Par ailleurs, des charges faibles sont un argument de location intéressant. Et rajouter des charges de syndic, c'est augmenter de manière déraisonnable les charges locatives... C'est mon avis, et je le partage...

Ici , laissez-moi partager à 300% l'avis de Grmff  tongue

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PIM
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

jeanbrussel a écrit :

Ici j’ai eu un locataire sortant qui a refusé de partager les frais de l’état des lieux de sortie car il avait déjà son propre expert.


S'il y a UN expert commun pour l'état des lieux de sortie: c'est à frais partagés.
Si CHACUN a son propre expert, chacun paye 100 % du sien.
Cela me paraît assez logique et courant.

Vous souhaitiez que le locataire paye son propre expert et 50 % du vôtre ?
En vertu de quoi ?

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kobold
Pimonaute
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Si je puis me permettre de donner mon humble avis de locataire, à mon sens Grmff et Luc ont chacun raison à leur manière.

Comme le dit Grmff, beaucoup de baux prévoient que les frais de syndic soit à charge du preneur mais, un peu dans le sens de ce que dit Luc, un syndic est avant tout un confort et un gage de facilité pour un propriétaire/ une co-prop.

Du point de vue d'un locataire c'est d'autant plus spécial qu'il paie pour un service dont il n'est pas le contractant.

D'expérience, il m'est arrivé de me faire envoyer sur les roses par le syndic de mon immeuble alors que je le contactais pour lui demander quelques explications sur des charges communes un peu obscures et pour lui signifier mon mécontantement par rapport aux prestations d'une société mandatée par le syndic pour s'occuper d'une partie de l'entretient des communs.

De fait c'est moi qui paie le syndic mais ce dernier estime qu'il n'a réellement de comptes à rendre qu'a la personne l'ayant mandaté à savoir la copropriété/le propriétaire.

In finé, je trouve que ces frais devraient être partagés entre les parties comme le sont les états des lieux.

En effet, un état des lieux apporte une sécurité aux deux parties contractantes d'un bail tout comme on peut estimer qu'une gestion "professionnelle" apporte la facilité au bayeur et, normalement, une certaine transparance et exactitude le calcul de ses charges pour le locataire.

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grmff
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Ce n'est pas vous qui contracter pour l'entreprise de nettoyage non plus... pourtant elle sera mise intégralement à votre charge!

Et le personnel d'entretien vous enverra peut-être aussi sur les roses si vous leur faites une remarque... mais ce sera à votre charge!

(idem pour le livreur de mazout, l'entretien de la chaufferie, le fournisseur d'électricité, l'entretien de l'ascenseur, l'assurance avec abandon de recours,...)

Votre argument "pas contractant - pas payeur" ne tient donc pas.

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luc
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Grmff a écrit :

(...) Votre argument "pas contractant - pas payeur" ne tient donc pas.

Je rapelle l'existence du texte suivant du code Civil (Art 577/10 §4 4ème alinéa):

Toute personne occupant l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.

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kobold
Pimonaute
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Grmff a écrit :

Votre argument "pas contractant - pas payeur" ne tient donc pas.

Il ne me semble pas avoir été aussi affirmatif ni avoir pris un ton stigmatisan l'une ou l'autre partie des contractants d'un bail comme profitant honteusement de l'autre.


Ceci- dit, dans tous les exemples que vous me donnez ce sont des charges découlant directement de l'occupation du bien par un locataire et, en toute logique, à sa charge.

Je paie l'entreprise de nettoyage car je salis, je paye le chauffagiste car c'est de MON utilisation que découle la nécessité d'entretenir la chaudière, je paye la facture électrabel car c'est moi qui consomme et pas mon propriétaire etc.
Par contre je vois mal pourquoi je dois payer pour que quelqu'un gère le bien de mon propriétaire à sa place?

En ce qui concerne l'intervention d'un syndic c'est avant tout des frais découlant de la non volonté/ de l'incapacité du ou des propriétaires d'un bien/d'une co-prop de prendre en charge sa gestion.

Dans bien des cas c'est surtout une solution de facilité et de confort pour le propriétaire plus qu'une réelle volonté d'offrir un décompte le plus juste possible au locataire.

Cependant, je veux bien admettre l'intérêt que peut y trouver un locataire et c'est donc pour cela que j'estime que ces frais devraient être partagés au même titre que les frais d'état des lieux car c'est un service qui est rendu aux deux partie (et très franchement plus à l'une qu'a l'autre).

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grmff
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

J'espère que vous n'avez pas pris personnellement mon message. C'est loin d'être le but.

Mon opinion, clairement: cela doit être stipulé dans le contrat de bail, sinon c'est la porte ouverte à tous les ennuis de mauvaise interprétation!

Pour les autres charges d'usage, elles ne doivent pas être mentionnées dans le bail car c'est évident: nettoyage, électricité des communs,etc.

Pourtant,  je mentionne toutes les charges récurrentes et régulières habituelles qui me viennent à l'esprit. C'est d'ailleurs facile avec le bail de Pim: il suffit d'enlever les charges qui ne sont pas relevantes pour l'appartement en question...

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luc
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

kobold a écrit :

(...)
En ce qui concerne l'intervention d'un syndic c'est avant tout des frais découlant de la non volonté/ de l'incapacité du ou des propriétaires d'un bien/d'une co-prop de prendre en charge sa gestion.

Dans bien des cas c'est surtout une solution de facilité et de confort pour le propriétaire plus qu'une réelle volonté d'offrir un décompte le plus juste possible au locataire. (...)

Je rappelle que le syndic professionnel est la règle dans une ACP, et le syndic bénévole l'exception. Ceci surtout vu le risque de partialité d'un syndic bénévole, qui est en même temps copropriétaire.

On ne peut dire que c'est une solution de facilité et de confort. Mais un syndic professionnel ne travaille pas toujours d'une façon professionnelle. Tout comme certains bénévoles travaillent certainement d'une façon  professionnelle.

L'existence d'un syndic est obligatoire et liée à l'existence de la propriété. Il en découle que ses frais sont pour 100% à charge du propriétaire.

D'ailleurs tout syndic professionnel refuse à son niveau un contact direct avec le locataire, avec lequel il n'a aucun contrat.

Le locataire ne peut pas contester devant le Juge le contrat ni les honoraires de ce syndic. Ce qu'il peut pour le contrat et les prestations de la concierge.

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kobold
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

Grmff a écrit :

J'espère que vous n'avez pas pris personnellement mon message. C'est loin d'être le but.

Ne vous en faites pas, cependant, le racourcis "pas contractant pas payant" m'a semblé un peu abrupte dés lors qu'il me semble ne pas tomber les racourcis "riche propriétaire" qu'on impute souvent aux locataires.

@ Luc, je ne conteste pas l'utilité d'un syndic dans une ACP mais je déplore simplement que, par une clause du bail, la totalité des frais de syndic puisse être imputée à l'exclusive charge du locataire c'est tout.

Je n'ai jamais prétendu que c'était illégal, c'est simplement une possibilité autorisée par la loi qui me semble quelque peu abusive.

Edit:

Pour apporter de l'eau a mon moulin, a mon sens le fait de passer par un syndic est comparable au fait de passer par une agence pour louer son bien.

Hors, il ne me semble avoir jamais entendu que les frais de publicité et de visite par un agence soit au frais du locataire.

Cependant j'insiste sur le fait que le locataire bénéficie des décomptes et de la gestion faite par un pro => partage des frais.

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Frais de gestion par le propriétaire

kobold a écrit :

Cependant j'insiste sur le fait que le locataire bénéficie des décomptes et de la gestion faite par un pro => partage des frais.

Donc si l'agent immobilier propose le contrat de location, le locataire bénéficie du fait qu'un professionnel l'a rédigé et/ou contrôlé  => partage des frais???

Ce partage de frais d'honoraires du syndic est et reste selon moi contraire à la loi sur les locations, qui est impérative.

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