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Avis à tous les bailleurs:garantie locative

skywalker
Pimonaute bavard
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Avis à tous les bailleurs:garantie locative

Bonjour!

Ayant eu récemment de sérieux problèmes avec mon locataire, je me suis inquiété auprès de mon avocate au sujet de mon prochain bail. Je souhaitais le cadenasser au mieux (au revoir la Justice de Paix, bonjour la Chambre d'Arbitrage) et elle m'a appris une info qui pourrait intéresser bon nombre de bailleurs.

Mon avocate m'a expliqué que l'on peut encore aujourd'hui demander "en une fois" trois mois de garantie locative au preneur.

En effet, actuellement,  les garanties réglementées sont celles qui sont constituées sous l'une des trois formes légales:
- compte individualisé ouvert au nom du locataire auprès d'une institution financière;
- garantie bancaire permettant au locataire de constituer progressivement la garantie;
- garantie bancaire résultat d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

Jusque là rien de nouveau...

Mais la loi sur les baux précise en outre que: "Dès le moment où la garantie prévue dans le contrat ne répond à aucune des  trois formes évoquées ci-dessus, la liberté des parties demeure entière quant aux modalités de constitution de la garantie et notamment quant à son importance."

Ainsi, si vos locataires sont d'accord, vous pouvez leur demander une garantie équivalente à 3 mois de loyer qui serait, par exemple, placée sous la forme de bon d'assurance, de titres,... Evidemment, le candidat-locataire peut refuser mais ce serait louche...

Ce vide juridique a été souligné dans le guide KLUWER du 16-30 juin 2007 dans un numéro spécial "La nouvelle loi sur les baux".

Si certains bailleurs ont déjà eu recours à cette technique pour la constitution de la garantie locative, qu'ils nous fassent partager leur expérience!

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

Sans vouloir vous vexer, on sait cela depuis "toujours" sur Pim et son forum...

Voir notamment ce fil-ci de disussion (mai 2007)...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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skywalker
Pimonaute bavard
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

Sans vouloir vous vexer à mon tour, ce lien, très marrant au demaurant, ne donne aucune info ni précision sur la constitution de garantie locative évoquée dans mon précédant message...
Quels sont les PIMADDICTS ayant demandé trois mois de garantie locative sous forme de remise de titres, bons d'assurances,...(les capsules de boisson pétillante...euh...non merci!) à leurs locataires?
Autre solution à signaler?

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immorp
Pimonaute intarissable
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

Il existe une compagnie d’assurance qui, par l’intermédiaire des agents immobiliers propose une garantie locative sous la forme de souscription d’un bon d’assurance. Son montant est alors libre, comme il est dit plus bas. C’est une formule qui présente certains avantages : Elle offre un taux d’intérêt légèrement supérieur au « compte épargne » classique, ainsi qu’un petit capital aux héritiers en cas de décès du locataire.
Le candidat locataire à qui on propose cette solution s’y oppose souvent, en argumentant que la loi prévoit que la garantie est limitée à 2 mois de loyer.. Et il est difficile de lui prouver qu’il n’a pas complètement raison ! J’ignore quelle est le nombre de bons d’assurance de ce type souscrits et si cette formule a réellement du succès…

Autre information : Je viens de recevoir pour la première fois une lettre de garantie locative d’une grande banque belge, résultant de la formule qu’elle propose à ses clients âgés de maximum 30 ans et dont le salaire est domicilié sur un compte ouvert dans cette même institution. Cette formule permet aux locataires qui y souscrivent de bénéficier de la garantie bancaire sans frais et sans bloquer une somme d’argent. MAIS la lettre de garantie que reçoit le bailleur stipule que cette garantie cesse 3 mois après l’expiration du contrat. Donc, si vous faites un bail d’un an, et que vous ne le dénoncez pas à l’échéance (Le bail devient alors automatiquement un contrat de 9 ans…), vous vous retrouvez automatiquement sans plus aucune garantie 3 mois après cette échéance…. Méfiance donc !


www.immorp.com

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grmff
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

Il est à noter que le SNP a utilement conclu avec Korfina une convention pour ses membres.

Dans le temps, seuls les agents immobiliers pouvaient bénéficier de ce service. Aujourd'hui, C'est plus facile pour tout le monde.

A noter que Korfina ne donne pas plus d'intérêt que les banques belges classiques, et que l'assurance souscrite est très faible. C'est juste pour couvrir les mois d'inloués suite au décès du preneur...

Ceci dit, c'est un bon système. Il reste néanmoins difficile à expliquer au locataire qu'il est légal de demander 3 mois de caution...


Grmf!
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skywalker
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

Merci de vos réponses. J'étais au courant pour KORFINA. Mais, ayant souscrit une assurance protection juridique en matière locative avec ARAG, j'ignore s'ils m'accepteront...Je vais les contacter...

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

Assurance juridique et garantie locative n'ont rien à voir l'un avec l'autre...


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Erico
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

Je conseille outre l'adhésion au SNP ( et je ne reçois rien pour ce conseil) la souscription d'une assurance protection juridique bailleur auprès de la DAS ou d'une autre compagnie spécialisée...

en cas de litige sérieux avec votre locataire elle paye les frais d'avocats et d'expert ( et ça peut vite chiffrer croyez moi)

et ce pour une prime qui n'est pas exagérée


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ANDALUZ21022
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

Bonsoir à tous,
je suppose que DAS est une compagnie d'assurance mais je ne trouve pas leurs coordonées,pourriez-vous me donner plus de renseignements(si c'est permis) et un prix?J'habite en région Liégeoise
Merci et bonne soirée



Erick a écrit :

Je conseille outre l'adhésion au SNP ( et je ne reçois rien pour ce conseil) la souscription d'une assurance protection juridique bailleur auprès de la DAS ou d'une autre compagnie spécialisée...

en cas de litige sérieux avec votre locataire elle paye les frais d'avocats et d'expert ( et ça peut vite chiffrer croyez moi)

et ce pour une prime qui n'est pas exagérée

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

ANDALUZ21022 a écrit :

Bonsoir à tous,
je suppose que DAS est une compagnie d'assurance mais je ne trouve pas leurs coordonées,pourriez-vous me donner plus de renseignements(si c'est permis) et un prix?J'habite en région Liégeoise
Merci et bonne soirée



Erick a écrit : Je conseille outre l'adhésion au SNP ( et je ne reçois rien pour ce conseil) la souscription d'une assurance protection juridique bailleur auprès de la DAS ou d'une autre compagnie spécialisée...

en cas de litige sérieux avec votre locataire elle paye les frais d'avocats et d'expert ( et ça peut vite chiffrer croyez moi)

et ce pour une prime qui n'est pas exagérée

Si PIM le permet je les mettrai......faut lui demander


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PIM
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

Les explications trouvées à propos de Korfina / SNP:

Bail à loyer - services aux membres
Garantie locative: une bonne solution

La garantie locative est un sujet sensible. Pour le bailleur parce qu’elle constitue pour lui une assurance contre la non-exécution du contrat. Pour le locataire qui doit la constituer et qui doit, pour la récupérer à la fin du bail, rendre le bien dans l’état où il l’a reçu.
En pratique, la garantie constitue un gage important de la solvabilité du locataire.
Le mode de constitution de la garantie que nous proposons dans cet article permet d’optimaliser la sûreté du bailleur, tant au point de vue du montant de la garantie que via une assurance locative et de protection juridique. Elle est également conçue dans l’intérêt du locataire.

Rappel
La loi du 25 avril 2007 a modifié radicalement la garantie locative des baux de résidence principale, en limitant à deux mois de loyer la garantie constituée en une seule fois au début du bail. Rappelons que la forme appelée « garantie bancaire », qui permet au locataire de constituer progressivement une garantie de 3 mois de loyer, ne semble pas bien fonctionner.

A la recherche d’une alternative
L’ancien article 10 de la loi sur les baux de résidence principale ne réglait que le cas d’une garantie consistant en une somme d’argent placée sur un compte financier ouvert au nom du locataire. La garantie consistant en la remise au bailleur par le locataire d’un bon de capitalisation, d’assurance ou d’un titre au porteur ne tombait pas sous l’application de cet article 10. Dans ce cas, le bailleur devait restituer ces titres au locataire à la fin du bail,
éventuellement majorés des intérêts produits par ceux-ci, à la condition que le locataire ait satisfait à toutes les obligations découlant du bail. La loi du 25 avril 2007 n’a pas touché à ce type de garantie.
Il reste donc possible de convenir avec le locataire d’utiliser une autre forme de garantie que l’une des trois qui ont été prévues à l’article 10 de la loi sur les baux de résidence principale.
Autrement dit, la liberté contractuelle subsiste en ce qui concerne la forme de la garantie. En effet, une disposition légale qui restreint le principe de la liberté contractuelle doit être interprétée restrictivement. Si le législateur avait voulu obliger les parties à opter pour l’une des trois formes de garantie prévues à l’article 10 de la loi sur le bail de résidence principale,
il aurait repris cette restriction radicale de la liberté contractuelle dans la loi, de façon claire et incontestable, ce qui n’est pas le cas.
La limitation du montant de la garantie locative reprise à l’article 10 de la loi précitée n’est pas valable pour les autres formes de garantie locative. Ce sont les parties qui déterminent de commun accord le montant de la garantie et elles peuvent parfaitement convenir d’une garantie plus importante que deux, voir même trois mois de loyer.

Bon d’assurance de 2 ou 3 mois de loyer
Le SNP a conclu avec la société KORFINA une convention cadre pour permettre à ses membres de constituer facilement une garantie. Le locataire souscrit chez KORFINA un bon d’assurance d’une valeur de 2 ou 3 mois de loyer. Celui-ci est bloqué à son nom et offre un intérêt de 2 % par an (tarif 2008). La durée de ce contrat d’assurance est de 9 ans, mais peut
être arrêté à tout moment moyennant l’accord du bailleur ou sur présentation d’un jugement.
En outre, si le locataire décède en cours de bail, une « réserve locative » est distribuée à ses héritiers. Celle-ci peut, indépendamment de l’âge du locataire, s’élever à 1 an de loyer.
Cette réserve locative est une assurance liée automatiquement à cette forme de garantie locative. Elle permet aux héritiers de dénoncer le contrat sans frais supplémentaires. Ceci offre donc une garantie au bailleur une garantie supplémentaire pour prévenir ce risque.
En pratique
Le SNP va insérer dans ses modèles de bail une clause précisant cette nouvelle forme de garantie locative : « Pour assurer le respect des obligations découlant du bail qu’il a signé, le locataire dépose un contrat d’assurance KORFINA d’un montant de … €. Ce contrat est
établi au nom du locataire qui, par la signature d’un document spécialement rédigé à cet effet, transfert tous les droits concernant ce contrat d’assurance au bailleur, à concurrence de toutes les sommes dont il lui serait redevable en vertu du bail. Le montant qui correspond à la somme de la garantie fixée sera libéré moyennant production soit d’un accord écrit des
parties, soit de la copie d’une décision de justice ».
Les parties signent donc chez KORFINA un document intitulé « Garantie locative et réserve locative » (disponible au SNP). Le locataire verse la garantie et dès que le montant se trouve sur le compte de KORFINA, le bailleur en est averti. La libération de la garantie peut s’effectuer soit sur production d’un jugement, soit sur simple accord des parties. KORFINA
possède également des documents de libération à disposition, mais leur utilisation n’est pas exigée.
Double sécurité : assurance locative et assistance juridique
Les bailleurs peuvent, pour tous les biens dont la garantie locative est acceptée par KORFINA, prendre une assistance juridique au tarif forfaitaire de 65,55 € par contrat. Dès qu’elle est conclue, cette assurance est valable pour tous les biens pour lesquels il existe une garantie locative chez KORFINA. Elle couvre les différends locatifs, et pas seulement
les différends au sujet de la garantie locative. Le bailleur peut être ou demandeur ou défendeur. KORFINA prend les coûts de procédure à charge (honoraires d’avocat, d’huissier, d’expert, …) pour un montant maximum de 6.200 €, sous réserve d’une franchise de 250 €.
Assurance locative « double caution » : doublement de la garantie locative
Des dommages locatifs ou des arriérés de loyer existent souvent à l’échéance du bail. Et la garantie est souvent insuffisante. C’est pourquoi la police d’assistance juridique peut être complétée par une assurance « double caution ». C’est une assurance contre les dommages
locatifs qui couvre tant les dégâts, les arriérés de loyer que l’indemnité de résolution qui serait prononcée par le juge. En résumé, cette double caution permet au bailleur de disposer d’un montant double de celui de la garantie locative. Cette assurance « double caution » est facultative. La prime est fixée à 65,55 € par contrat de bail couvert par un bon d’assurance.


Erik DECKERS
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PIM
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

ANDALUZ21022 a écrit :

je suppose que DAS est une compagnie d'assurance mais je ne trouve pas leurs coordonées,

Voir la catégorie "assurances" dans l'annuaire de PIM.....


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ANDALUZ21022
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

Merci pour votre éclaircissement mais j'aurais souhaité si vous le permettez avoir les renseignements d'ERICK
cry

PIM a écrit :

Les explications trouvées à propos de Korfina / SNP:

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ANDALUZ21022
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

Merci pour tous ces liens .
Bonne soirée lol  big_smile  tongue

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skywalker
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

Pour bénéficier de ce mode de constitution de la garantie locative, le bailleur ne doit-il pas obligatoirement passer par une agence immobilière?

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grmff
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

C'est ce qu'on se tue à expliquer: non, il ne faut plus passer par une agence immobilière!

C'était vrai avant, aujourd'hui, grâce au SNP, n'importe qui peut le faire.

Merci SNP, vous connaissez mon adresse pour les chocolats...


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mdurand2
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

1) Garantie locative sur titres
Qui va vous garantir sur l'évolution des cours à la hausse et surtout à la baisse ?

2) Garantie locative type Korfina
C'est une arnaque pour les locataires. Non seulement, c'est une garantie payante alors que la quasi totalité des banques offre gratuitement ce service à leurs clients, mais le rendement est le plus bas possible (pas la moindre prime de fidélité octroyé comme la plupart des banques).

Au sujet de Korfina, il faut savoir que cette société reverse sans le dire une rétrocession aux agences avec lesquelles elle travaille au titre d'apporteur d'affaires. Forcément, ces agences sont enclin à imposer dans le contrat cette société et à mentir sur les coûts réels pour le preneur. Derrière, Korfina ne communique ses coûts qu'une fois que le preneur a versé la garantie. Le propriétaire ou le loueur particulier n'a aucun intérêt à passer par eux et passe pour un escroc aux yeux du loueur. Bonjour l'ambiance.
En plus, il faut voir les références de Korfina : http://www.lesoir.be/archive/recup/6107 … scroquerie

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

Déterrage d'un sujet de .... 2008 !

Voir ma réponse à mdurand2 dans ce fil-ci


Erik DECKERS
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Christine Rivière
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Inscription : 29-06-2017
Messages : 114

Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

Je m'y suis intéressée il y a quelques années...
Formule qui n'est pas sans intérêt, l'avantage pour le locataire de payer une assurance de façon progressive, au lieu de 2 mois en une seule fois
Idéal pour un bail court, ou pour un locataire qui n'a pas les moyens de payer 2 mois de suite.
Sur la durée, le locataire aura payé au bout de quelques années l'équivalent d'une garantie classique, mais il n'aura pas un sou vaillant. Si le locataire peut payer une garantie, il a intérêt à le faire selon la formule classique du compte bloqué, sauf s'il compte louer sur le court terme, 2 ou 3 ans maximum.
En tant que proprio, je n'ai pas retenu cette formule car ce sont quelques formalités en plus à l'entrée et à la sortie. Notamment, j'ai vu qu'il fallait fournir des devis de réparations en cas de dégâts, or nous avons l'habitude de retrousser nos manches et de réparer nous-mêmes. Demander un devis est souvent fastidieux : il faut trouver un indépendant qui veuille le faire, sans aucune certitude que la commande sera passée, et cela demande aussi du temps.
Bref, il y a du pour et du contre.

Dernière modification par Christine Rivière (19-03-2018 20:00:06)

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Aime ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Avis à tous les bailleurs:garantie locative

Cela commence à ressembler à de la diffamation.


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