Règlement de copropriété

Votre avis m'a été fourni plusieurs fois et notamment par le "SNP". J'aime bien votre qualificatif "une certaine sécurité juridique"
Il résume à lui seul, l'ambiguïté de la loi sur la copropriété. Sécurité juridique pour qui ? Pour le syndic, pour l'ACP, pour la minorité contestataire ?
En Allemagne et en France, on a rendu la loi sur la copropriété d'ordre public. En Belgique on vous répond que ce n'est pas possible, sous le principe d'une certaine sécurité juridique.

Il faudrait réunir autour d'une même table, des copropriétaires, des syndics professionnels et autres, les représentants des associations de défense des consomateurs, des avocats, des notaires, des juges et les politiciens auteurs du nouveau projet de loi, afin de débattre de ce problème et de trouver une solution satisfaisante pour toutes les parties. Pas pour discuter d'une décision contestée sur le choix de la couleur du hall commun, mais de décisions de l'ACP contraires à la loi ou aux statuts. Ou de statuts non conformes à la loi, comme dans le cas de cassation repris ici.
Est-ce possible et si oui, sera-t-il possible de trouver un accord ?

L'article 159 de la constitution dit :
       
Les cours et tribunaux n'appliqueront les arrêtés et règlements        généraux, provinciaux et locaux, qu'autant qu'ils seront conformes aux     lois.

Pourquoi ceci n'est-il pas adapté à la copropriété ? Dura lex sed lex !

Ce débat prouve une fois de plus que la copropriété est un véritable piège pour les copropriétaires. Quand on a signé son acte notarié, il ne vous reste plus qu'à vous mettre du bon côté des décideurs ou d'appliquer la règle d'or, c'est à dire de  payer quand on vous le demande et pour le reste de faire confiance à la majorité. Cela s'appelle respecter une règle de démocratie.
Tintin

Cher Luc,

Votre analyse est intéressante, mais je n'en partage pas les conclusions.

Prenons l'exemple d'un acquéreur à titre onéreux. La vente d'une partie privative emporte celle de la quote-part dans les parties communes. C'est le principe même de la copropriété forcée.

La question initiale était de savoir si le nouveau CP adhérait aux statuts de la copropriété et j'estime qu'il y a des arguments solides pour démonter cette thèse.

Par contre, la vente se réalise avec tous ses accessoires (art. 1615 C.civ.). L'on peut également considérer que le nouveau CP est subrogé dans l'ensemble des droits et obligations de son auteur. Il continue en quelque sorte la personne de son vendeur.

A ce titre, toutes les décisions antérieures, qu'elles soient conformes à la loi ou non, sont présentes dans son patrimoine, ainsi que les délais de forclusion qui rendent toute action inefficace après leur écoulement. Cette analyse ma paraît conforme au délai de forclusion de trois mois, qui, en droit, est excessivement court. Cela ne s'explique pas autrement que par le nécessaire équilibre qu'il faut trouver entre la conformité des décisions de l'AG à la loi et la nécessité pour une ACP de pouvoir fonctionner dans un environnement bénéficiant d'une certaine sécurité juridique.

Cordialement,

Cet arrêt constate qu'un nouveau copropriétaire ne peut contester une disposition des statuts, qui est contraire à la loi qu'après que l'AG l'a utilisé pour la première fois.

Dans ce cas-ci (copropriétaire d'avant le 01.08.1995) en fixant des provisions pour des services contraire à l'article 577-5 §3 du Code civil lors de l'AG de probablement 1996.

Ce qui confirme que la loi de 1994 n'a pas de grande utilité pour adapter les statuts d'avant 1994 qui ont des dispositions contraire à cette loi.

Sauf si l'AG a confirmé que toutes les dispositions de ses statuts, contraire à la loi de 1994, sont nulles.

Ou sauf si un nouveau copropriétaire attaque la disposition caduque dès la première AG après son achat. Mais quel CP entre ainsi dans une copropriété? Sauf peut-être un héritier ...

J'ai été un peu trop court avec la phrase:

Je crois que je dois revenir à mes habitudes antérieures et être plus complet.

Cela aurait du être:

Personnellement je ne crois pas, me basant sur d'autres jugements dans d'autres ACP, que ce copropriétaire, n'étant plus copropriétaire maintenant, puisse encore obtenir raison. Mais d'autres le pourront facilement.

La nullité relative de cette disposition reste. Il suffit par exemple qu'un héritier entame une procédure endéans les 3 mois après la première AG qui suit l'acceptation de l'héritage par lui.

Le refus d'adapter des dispositions des statuts, qui sont contraire à loi, d'application est et reste donc en permanence une décision tremblante.

Cette ACP (et les autres dans le même cas) ont tout intérêt à adapter leurs statuts et se conformer à la loi de 1994. Je crois que l'ABSA sera d'accord avec moi. Ou non?

C'est bien la procédure pour modifier un article des statuts (Acte de base, RGC et ROI).
N’oubliez pas que pour faire annuler la décision par le juge, le cas échéant, celle-ci doit être irrégulière, frauduleuse ou abusive.

L'arrêt de la Cour de Cassation du 4/2/2008 n'est pas lié à la question que nous vous posons. Voici la décision de la Cour : 
« L'article 577-9, § 2, du Code civil dispose, en son alinéa 1er, que tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale et, en son alinéa 2, que cette action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours au moment où l'intéressé a pris connaissance de la décision.
Il suit de cette disposition que le copropriétaire qui entend invoquer l'irrégularité d'une décision de l'assemblée générale doit le faire dans le délai de trois mois qu'elle prévoit même lorsque cette irrégularité procède de la contrariété d'une disposition de l'acte de base ou du règlement de copropriété avec une disposition impérative de la loi.
L'arrêt constate que le litige a pour objet l'obligation pour la demanderesse, qui a été propriétaire d'un appartement dans la résidence « Le Vert Galant », de payer les quotes-parts dans les charges communes relatives aux frais de services de fonctionnement durant une partie des années 1999 et 2000, que le décompte des sommes litigieuses a été établi conformément à l'article 22 du règlement de copropriété et que la demanderesse conteste être redevable desdites sommes au motif que cet article doit être annulé comme contraire à l'article 577-5, § 3, dudit code.
L'arrêt, qui considère que la demanderesse est déchue du droit de contester les provisions qui lui sont réclamées dès lors qu'elle n'a pas agi en annulation des décisions de l'assemblée générale qui les ont fixées dans les trois mois de la connaissance qu'elle en a eu, justifie légalement sa décision.
Le moyen ne peut être accueilli. »

Je suis cependant d'accord sur le fait qu'un acquéreur peut agir contre le vendeur ou le syndic en cas de problème dans la communication d’information comme prévu aux articles 577- 9 et 577-11. Mais ce qui est légalement prévu ne remet pas en cause les décisions prises par l’assemblée générale.

La question reste donc posée à Luc.
Quel est le texte de loi qui stipule qu’un nouveau copropriétaire dispose d’un délai de trois mois à partir de la date de mutation  de son bien pour demander au juge d'annuler ou de réformer une décision d’assemblée générale ?

Nous verrons la réponse de Luc, mais si un nouveau copropriétaire, ou un ancien, c'est pareil, conteste une disposition du règlement de copropriété, quelle possibilité a-t-il pour le faire ?
Selon mon expérience en la matière, il faut commencer par faire mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG, le point contesté et formuler la solution proposée. Le jour de l'AG ce point sera accepté ou refusé.
S'il est refusé, le CP aura trois mois pour demander au juge d'annuler cette décision. Encore faudra-til pouvoir argumenter juridiquement cette demande ! Ce n'est donc pas gagné et il est très difficile de faire modifier le contrat du promoteur.
Faute d'un intérêt financier important, personne ne va se lancer dans cette procédure hasardeuse et coûteuse.
Tintin.

(?)  (?)  (?)

Cher Luc,

D'ou vient ce délai de 3 mois?
Que peut contester le nouveau coprpropriétaire?

Je suis d'accord avec vous, mais je pense que la question est d'intérêt collectif, ce n'est pas pour autant que je suis obligé de motiver ma question. L'esprit du forum , n'est pas non plus de régler des problèmes personnels. Mon but était d'avoir l'avis des autres sur le contrat d'adhésion. Où est la faute ? Sans doute d'avoir voulu expliquer à Grmff, pourquoi je n'essayais pas de faire de la quadracapilliculture.
Sorry.
Tintin

L'absence d'intérêt collectif.... n'est pas vraiment dans l'esprit de notre forum.....

Nous sommes bien d'accord, mais la question est de savoir si les statuts d'une copropriété sont à considérer comme un contrat d'adhésion, ce qui n'est pas le cas selon moi.

Bien à vous,