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Calcul honoraires notaire

NicoBe
Pimonaute
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Calcul honoraires notaire

Bonjour à tous,

Je me casse sans doute trop la tête, mais je voudrais comprendre comment sont calculés les honoraires notariaux.

Ceux-ci sont régis par la loi et sont dépendants du type d'acte.
Dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier (avec emprunt), il y a donc 2 actes pour lesquels il faut payer ces honoraires.
Il s'agit:
- de l'acte lié à l'achat
- de l'acte de crédit

Comme dit, c'est la loi avec l'arrêté royal du 16 décembre 1950 (publié le 25) qui liste les barèmes à appliquer en fonction des actes. Cet arrêté a bien sûr été révisé par la suite. La dernière révision est consultable à ce lien:
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … 1950121631

L'article 6 liste les barèmes, tandis que l'article 17 cite les barèmes à utiliser en fonction des actes.

J'ai beau essayer avec plusieurs barèmes, je ne tombe jamais sur le résultat correct (à savoir le résultat que donne l'outil de simulation de PIM à l'adresse : https://www.pim.be/pimfichier/frais.html)

Comment faut-il alors calculer ces honoraires?
Par exemple, prenons un cas simple: 10.000€
Si on en croit les barèmes (barème I), les frais s'élèveraient à:
   7500 * 3% = 225
+ 2500 * 2,25% = 56,25
Total : 281,25

Hors, le simulateur de PIM (et d'autres wink) affichent 413,25


Un tout grand merci d'avance pour celui qui aurait un élément de réponse, ceci à de l'importance pour moi.

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PIM
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Re : Calcul honoraires notaire

Merci Gof pour cette explication.

Cet arrêté a par la suite encore été modifié à plusieurs reprises, mais ces modifications n'ont pas été intégrées à l'arrêté, tel que publié par le SPF.

Est-ce habituel / normal de ne pas avoir un texte coordonné ?

Et le coup du "j'augmente de 20 %", puis 2 ans plus tard: "je réduis de 5 %", cela me fait penser aux problèmes scolaires de remplissage de  la baignoire avec un robinet qui a tel débit, et une fuite de tel débit et "en combien de temps la baignoire est-elle remplie à 3/4 ?"....


Erik DECKERS
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NicoBe
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Re : Calcul honoraires notaire

Ahah ! Très Joli ! Merci Gof !

Où avez-vous trouvé cette information finalement ?

Bàv

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Gof
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Re : Calcul honoraires notaire

Ce n'est pas la première fois que je rencontre un texte non coordonné sur ce site, mais en général il comporte alors un avertissement clair.

Autre problème sur ce site, c'est que les arrêtés d'exécution ne sont pas nécessairement tous produits en cliquant sur le lien ad hoc.

C'est surtout le cas lorsqu'un texte nouveau remplace un texte ancien, mais que les arrêtés d'exécution de l'ancien sont maintenus en vigueur (sans doute discutable sur le plan de la technique juridique, mais cela arrive tout le temps).

Mais bon, personnellement, je trouve ce site un grand pas en avant pour l'accès au droit, et j'ai pu constater qu'il s'améliore d'année en année.

Un autre site qui a subi une refonte complète et des plus heureuses est celui du Conseil d'Etat.


Le chocolat etc.

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Gof
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Re : Calcul honoraires notaire

NicoBe a écrit :

Ahah ! Très Joli ! Merci Gof !

Où avez-vous trouvé cette information finalement ?

Bàv

Dans le Répertoire notarial, dont un tome entier est consacré à la question.


Le chocolat etc.

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NicoBe
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Re : Calcul honoraires notaire

Dans ce même répertoire notarial, y aurait-il une explication pour le barème utilisé pour l'acte lié à l'emprunt également ? (et non plus l'acte lié à l'achat cette-fois). Je me retrouve en effet dans la même problématique : je ne trouve pas le barème correspondant ! (et ce même en utilisant la règle des +20% -5%)

Par la même occasion, je voudrais attirer votre attention sur le fait que le module en ligne de calcul des frais d'acte sur emprunt de ce site (ici : pim) ne donne pas tout à fait les mêmes résultats que ceux du site néérlandophone  de la fédération des notaires (ici : notaris).
Les honoraires notariaux sont identiques, ce qui est une bonne chose, mais les droits d'enregistrement de pim n'équivalent pas ceux de notaris, même majorés des droits d'hypothèques. J'imagine qu'il y a une explication logique, mais laquelle ?

Merci d'avance !!

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PIM
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Re : Calcul honoraires notaire

NicoBe a écrit :

Par la même occasion, je voudrais attirer votre attention sur le fait que le module en ligne de calcul des frais d'acte sur emprunt de ce site (ici : pim) ne donne pas tout à fait les mêmes résultats que ceux du site néérlandophone  de la fédération des notaires (ici : notaris).
Les honoraires notariaux sont identiques, ce qui est une bonne chose, mais les droits d'enregistrement de pim n'équivalent pas ceux de notaris, même majorés des droits d'hypothèques. J'imagine qu'il y a une explication logique, mais laquelle ?

Je viens de faire un test et j'arrive à des résultats équivalents sur les 2 sites.
Pour un emprunt de 100.000 euros,
sur site notaris (cocher "lening" et pas "krediet")
Droits enreg.: 1.100
salaire inscription hypothécaire: 461,15
hon. notaire: 584,18
frais divers: entre: 500 & 1.000 euros


Sur Pim, pour les mêmes 100.000 euros
droits enr. (inclus salaire inscr. hyp.): 1.562  (soit comme chez notaris: 1.100 + 461,15)
hon.notaire: 561,38  (je ne sais pas d'où viennent les 20 euros de différence)
frais divers: 700


Erik DECKERS
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NicoBe
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Re : Calcul honoraires notaire

Il y a bien une différence entre les résultats des 2 sites, qui explique notamment la différence de 20€ des frais notariaux !

Pour le même exemple (100.000 euros), le module de calcul de PIM demande d'introduire la somme empruntée majorée de 10%, soit 110.000 euros.
Les honoraires notariaux sont alors de 584,18€  - c'est-à-dire exactement la même somme que le résultat rendu par notaris au centime près.
Par contre, les droits d'enregistrement ne sont dès lors plus équivalents ! (1705 au lien de 1562).

Il y a donc une incohérence dans l'un ou l'autre site !

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PIM
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Re : Calcul honoraires notaire

NicoBe a écrit :

Il y a bien une différence entre les résultats des 2 sites, qui explique notamment la différence de 20€ des frais notariaux !

Pour le même exemple (100.000 euros), le module de calcul de PIM demande d'introduire la somme empruntée majorée de 10%, soit 110.000 euros.
Les honoraires notariaux sont alors de 584,18€  - c'est-à-dire exactement la même somme que le résultat rendu par notaris au centime près.
Par contre, les droits d'enregistrement ne sont dès lors plus équivalents ! (1705 au lien de 1562).

Il y a donc une incohérence dans l'un ou l'autre site !

L'explication est probablement la suivante:
- pour les honoraires, on tient compte de la majoration de 10 % , mais pas pour les droits d'enregistrement et salaire conservateur hypothèques.

Il faudrait pouvoir vérifier ce qui est réellement applicable.

L'avantage avec le module de calcul de Pim, c'est qu'en annonçant plus.... on finira, si c'est moins, avec une bonne surprise  wink


Erik DECKERS
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Gof
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Re : Calcul honoraires notaire

La différence ne proviendrait-elle pas de ce que l'inscription hypothécaire se fait pour un montant qui est généralement supérieur au montant de l'emprunt. Beaucoup d'institutions financières prévoient une majoration de 10 %, mais certaines fixent une limite absolue.

De ce fait, la base de l'inscription est variable selon l'institution et un module de calcul peut être plus optimiste qu'un autre à cet égard.


Le chocolat etc.

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NicoBe
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Re : Calcul honoraires notaire

OK, soit, on touche au but, mais on s'éloigne du sujet principal aussi smile

La question initiale était de savoir sur quel barème sont calculés ces frais notariaux liés à l'acte d'emprunt.
Pour être complet, si vous savez comment est calculée l'inscription hypothécaire, cela m'intéresse également beaucoup !

Je ferais un post récapitulatif une fois toutes les réponses acquises histoire que tout un chacun pourra voir facilement (et vérifier) comment sont calculés tous les frais liés d'une part à l'acte de vente d'un bien, d'autre part à l'acte d'emprunt.

Un tout grand merci pour votre aide !

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NicoBe
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Re : Calcul honoraires notaire

Voilà,

Les honoraires notariaux liés aux actes de prêt sont fixés par la même loi de décembre 1950 (http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … 1950121631), barème F.

Art 17.   51. Obligation (prêt) :   1° Avec garantie personnelle ou réelle, ou stipulation de solidarité, barème F

Ce barème est aussi soumis aux 2 modifications postérieures de +20% puis -5%

Au passage, ces modifications sont légiférées par des arrêtés d'exécution:
Exemple pour les 5% (décembre 1980):

Article  1. Les honoraires dus aux notaires en application de l'arrêté royal du 16 décembre 1950, modifié par les arrêtés royaux des 6 août 1951, 10 juin 1955, 7 juin 1963, 22 janvier 1971 et 7 juillet 1976 et de l'arrêté royal du 8 août 1978, sont réduits de 5 pc.

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PIM
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Re : Calcul honoraires notaire

Merci pour ces précisions.

Et finalement, il faut appliquer le "+10 %" sur tout ou sur une partie ?


Erik DECKERS
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NicoBe
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Re : Calcul honoraires notaire

Les honoraires notariaux s'appliquent sur le montant emprunté + accessoires (10%)

Art. 4. <AR 22-01-1971, art. 2, MB 28-01-1971, En vigueur : 28-01-1971> Les honoraires proportionnels se calculent sur les sommes et valeurs exprimées dans les actes ...

Les honoraires s'appliquent donc sur la même base que les droits d'enregistrement (et d'inscription)

Partant du même exemple (emprunt de 100.000):

Sur pim.be, il faut donc introduire 110.000 comme indiqué:
--> honoraires notariaux CORRECTS
--> droits d'enregistrements FAUX ???
Les droits d'enregistrements (qui comprennent en fait aussi les droits d'inscription, d'écrits ...) sont trop élevés. Ce point est difficile à vérifier car je ne sais pas exactement comment sont calculés tous ceux-ci. En tous cas, ils different du site des notaires.

Sur notaris.be, il faut juste indiqué le montant emprunté, à savoir 100.000
--> honoraires notariaux CORRECTS
--> droits d'enregistrements CORRECTS (1.1% du montant emprunté)
--> droits d'inscriptions : ???
Les droits d'inscriptions sont censés être de 3 pour mille du montant empruntés + accessoires. Le montant indiqué est bien plus élevé. De nouveau, ne sachant pas exactement si d'autres règles s'applique au calcul de ces droits, je ne sais pas vérifier.

A noter aussi que la règle selon laquelle les accessoires sont fixés à 20.000€ pour tout montant emprunté de plus de 200.000€ n'est appliqué sur aucun des 2 sites.

Bàv

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Gof
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Re : Calcul honoraires notaire

La formule pour un prêt hypothécaire est  :

1/ détermination de la base de calcul (BC)

montant du prêt + les accessoires (à défaut de les connaître avec précision, 10 % est un maximum que je n'ai jamais vu, de mémoire, dépassé).

2/ honoraires du notaire par tranche correspondante

BC <= 7500 : 1,425 %
BC > 7500 et <= 17500 : 1,14 %
BC > 17500 et <= 30000 : 0,684 %
BC > 30000 et <= 64095 : 0,57 %
BC > 64095 et <= 186000: 0,456 %
BC >186000 et <= 186000 : 0,228 %
BC > 250370 : 0,0456 %

3/ droits d'enregistrement

BC * 1 %

4/ droit d'hypothèque

BC * 0,3 %

Salaire du conservateur des hypothèques :

((BC:24789,35)-1), arrondi à l'euro supérieur. Si toutefois le résultat est < 1 : 0

Appelons ce résultat "w"

ensuite : 49,58 + (w*17,35)

5/frais de timbres

4,46

6/ frais divers

provision raisonnable = 750

7/ provision des frais d'acte de prêt hypothécaire

somme de 1/ à 6/


Le chocolat etc.

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NicoBe
Pimonaute
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Re : Calcul honoraires notaire

Waw, en voilà des règles claires !! Merci !!

Ca nous donne pour 100.000€ empruntés:

1/ BC = 110.000
2/ Honoraires = 584,18
3/ Droits enr. = 1100
4.1/ Droit hyp.  = 330
4.2/ Salaire cons. hyp:
       w = 4     (-> 3,44 arrondi a l'€ supérieur)
   -> salaire = 49,58 + (4 * 17,35) = 118,98
5/ frais de timbre = 4,46

Conclusion:
Somme des droits calculés = 1100 + 330 + 118,98 + 4,46 = 1553,44€
Somme des droits sur notaris = 1100 + 461,15 = 1561,15€
Droits sur pim.be = 1705€

==> Les droits affichés sur pim ont l'air incorrects, ils sont plus élevés.
D'ailleurs, quand on regarde l'algorithme de calcul de pim.be (il suffit d'afficher la source de la page), c'est un calcul par tranche pour lequel je ne vois pas le rapport avec les règles mentionnées par Gof.

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PIM
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Re : Calcul honoraires notaire

Merci  à Gof et à NicoBe pour ces précisions.

Si quelqu'un se sent l'âme d'un informaticien pour me réécrire ce module en javascript , en respectant le calcul exact expliqué, il est le bienvenu.

En attendant cette bonne âme, je vais ajouter l'une ou l'autre précision sur la page concernée et renvoyer vers ce fil de discussion pour ceux qui veulent faire un calcul exact, à l'euro près....


Erik DECKERS
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Callewsa
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Re : Calcul honoraires notaire

Bonjour à tous,


J'ai besoin de vos lumières car mon notaire a envoyé le décompte. Or, dans les calculs d'honoraires, je n'obtiens pas le même montant que lui pour l'acte de crédit.

Nous empruntons 230000€ (je prends donc bien 253000€ comme base tel que lui l'a fait aussi). MAIS, il arrive à 995,26€ et moi à 904,91718€ (donc les 904,92€ obtenu via l'outil de PIM).

Après avoir visité le site suivant : Simulateur de frais j'ai remarqué qu'ils arrivent au même montant que mon notaire.

En fait, les calculs diffèrent :

PIM et moi :

Par tranches :

7500.00 => 1,425%;
10000.00 => 1,14%;
12500.00 => 0,684%;
15495.00 => 0,57%;
18600.00 => 0.456%;
186000.00 => 0,228%;
Au-delà => 0,0456%

Les autres :

Par tranches :

7500.00 => 1,71%;
10000.00 => 1,368%;
12500.00 => 0,912%;
15495.00 => 0,684%;

18600.00 => 0.456%;
186000.00 => 0,228%;
Au-delà => 0,0456%

J'ai dû manquer un truc là... Comment se fait-il que les premières tranches aient changé ? J'ai dû manquer quelques textes de lois peut-être...

Dernière modification par Callewsa (13-06-2015 08:24:06)


--
Il n'y a pas de question idiote, juste des idiots qui n'en posent pas.

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Callewsa
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Re : Calcul honoraires notaire

Bonsoir à toutes et tous,


J'ai trouvé la solution au problème => Je m'étais référé au barème "F" de la loi de 1950 alors que c'est le barème G qui doit être pris en compte (Article 17, 53. Ouverture de crédit : barème G.).

Je me suis donc trompé. En passant, je crois qu'il serait judicieux de remplacer le module de calcul https://www.pim.be/pimfichier/fraisph.html avec les bonnes valeurs, sans quoi cela induit les gens en erreur wink

Rappel des valeurs à utiliser pour les 4 premières tranches :

7500.00 => 1,71%;
10000.00 => 1,368%;
12500.00 => 0,912%;
15495.00 => 0,684%;

Bien à vous.

Cordialement.

Sam


--
Il n'y a pas de question idiote, juste des idiots qui n'en posent pas.

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PIM
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Re : Calcul honoraires notaire

Callewsa a écrit :

Bonsoir à toutes et tous,


J'ai trouvé les solution au problème => Je m'étais référé au barème "F" de la loi de 1950 alors que c'est le barème G qui doit être pris en compte (Article 17, 53. Ouverture de crédit : barème G.).

Je me suis donc trompé. En passant, je crois qu'il serait judicieux de remplacer le module de calcul https://www.pim.be/pimfichier/fraisph.html avec les bonnes valeurs, sans quoi cela induit les gens en erreur wink

Rappel des valeurs à utiliser pour les 4 premières tranches :

7500.00 => 1,71%;
10000.00 => 1,368%;
12500.00 => 0,912%;
15495.00 => 0,684%;

Bien à vous.

Cordialement.

Sam

Merci d'être revenu avec la solution.
Je m'occupe de la correction de notre page concernée dès que possible.


Erik DECKERS
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PIM
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Re : Calcul honoraires notaire

PIM a écrit :

Merci d'être revenu avec la solution.
Je m'occupe de la correction de notre page concernée dès que possible.

Corrigé.
Merci à "Callewsa".


Erik DECKERS
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