convocation AG extra

Bonjour Grmff,
Si 20% des propriétaires ont le droit de convoquer une A.G., pouvez-vous me dire comment ils doivent faire sans passer par le syndic si ce dernier refuse de donner les adresses des autres propriétaires ?

Cordialement

Cher Grmff,

Mais non c'est pas grave!! Et c'est toujours un plaisir de débattre avec vous.

La réflexion de totocan est pertinente. Si un syndic ne convoque pas une AG il commet une erreur mais il y a beaucoup de chance qu'il ne communiquera pas la liste des propriétaires. Ce qui est, comme vous le soulignez, aussi une erreur.

Quid de la jurisprudence?

Me Riquier dit "il faut bien constater que la jurisprudence semble généralement admettre que des copropriétaires puissent convoquer et tenir eux-même les assemblées, mais l'examen des décisions qui vont en ce sens laisse perplexe et il n'est pas certain que la question ait été réellement pesée dans son principe."

Il reprend un exemple qui montre bien l'hésitation de la jurisprudence dans ce domaine et le risque de cette solution. Le juge de Paix du 1er canton d'Anderlecht (25/10/2002) a pris la décision suivante:
"Les copropriétaires qui possèdent 1/5 des parties communes peuvent convoquer une AG au même titre que le syndic. Si ces copropriétaires demandent toutefois au syndic de convoquer l'AG, ce dernier commet une faute grave s'il donne aucune suite à cette requête. Si dans ce cas, les copropriétaires procèdent ensuite eux-mêmes à la convocation et si, en l'absence de liste complète des copropriétaires, ils omettent de les convoquer tous, ce manquement ne peut leur être reproché vu le refus du syndic de leur communiquer la liste en question" Étonnant non? Quid de la validité d'une telle AG?

Maître Riquier relève aussi les exemples suivants:

- Juge de Paix du premier canton de Schaerbeek a annulé les décisions d'une AG car considérée comme irrégulière. La convocation ayant été réalisé par les copropriétaires sans passer par le syndic. Il faut dire qu'il s'agissait d'un contexte litigieux et que le syndic était un syndic provisoire qui avait été nommé par le juge.
- Le juge des référés de Dinant, en 2001, a du intervenir car dans une copropriété 2 assemblées générales avaient été convoquées le même jour mais à des endroits différents. L'une par le syndic. L'autre par un copropriétaire. Ce qui est l'exemple de l'autre danger du système que vous prônez.
- Plusieurs actions auprès de juges de paix ont été réalisées pour obliger un syndic de tenir une AG (J.P. Anvers10, 2007; J.P. Liège 3, 2008) et elles ont abouties. Ce qui est pour moi la voie normale. Le juge de paix d'Ostende 2, en 2006, a assortie sa décision d'une astreinte. Le juge de paix d'Alost 1, en 1997, a désigné un syndic provisoire ayant comme mission de convoquer et tenir l'assemblée litigieuse.

Vous le constatez, comme souvent, la jurisprudence n'est pas unanime.

Bien à vous,

La jurisprudence n'est certes pas unanime. Mais elle va dans le sens que je préconise.

Je constate tout de même que les juges n'invalident pas les AG convoquées par les propriétaires... sauf dans le cas où un syndic provisoire a été nommé par le (même?) juge!

Les pratiques sont certes diverses. C'est pourquoi je préconise de demander au syndic de convoquer, et de le faire soi-même si le syndic fait son mauvais genre pendant une quinzaine!

Il est clair que le syndic qui convoque au même moment et à un autre endroit cherche des misères à son client. Je ne donne pas cher de sa peau en ce cas.

Quant à une AG dont tous les membres n'ont pas été convoqués dans les règles, elle pourra être invalidée. C'est effectivement un risque. Mais pas une certitude, ni une évidence. Quand un mouvement d'ensemble se dégage, il vaut mieux qu'il soit clair et cohérent. Les AG divisées sur les décisions à prendre (souvent la révocation du syndic, j'imagine...) se feront effectivement vite retourner.

Et en tout cas, ce n'est pas ce risque qui doit faire trainer les choses. Parce que quand on passe par le juge, cela prend 3 mois de plus. Au moins.

Je persiste dans cette opinion.

Ce n'est pas un jugement contre quatre. Parce qu'ils n'ont pas porté sur la même chose.

Je constate qu'un jugement donne raison aux propriétaires.
Un autre leur donne tort, parce qu'un syndic provisoire avait déjà été nommé par le juge.

Les autres cas, le juge a du intervenir parce que 2 AG avaient été organisées (il ne dit pas que c'était illégal), ou bien ila dû intervenir pour obliger le syndic à organiser les AG. Cela ne veut pas dire que c'est la seule et unique méthode. Cela veut juste dire que c'est une demande raisonnable de la part des propriétaires.

Ceci étant dit, votre arrêt de la cour de cassation m'intéresse.Auriez-vous un lien vers un document de jurisprudence?

Grmff,

Pour satisfaire votre curiosité … c’est l’arrêt de la Cour de Cassation C.07.0488.N du 03.04.2009.

Mr. R. TIMMERMANS, un des 4 assesseurs de l’IPI, a consacré un article de doctrine en néérlandais dans le TAppt très récent 2009/3 (pages 3 et 4).

(en marge: ce même TAppt comprend un article en français de Mr. C. MOSTIN très intéressant sur entre autre le contrôle de la mission du syndic proviosire ou judiciaire).

Le sommaire Juridat de l’arrêt :

Les références officielles :

Citation : (1) PRO (solution précitée); J.P. Borgerhout, 3 octobre 1966, R.W., 1998-99, 1261 et T.Not., 1997, 16 et la note signée L. DEHOUCK; J.P. Liège (2ème canton), 6 février 1997, T. Vred., 2000, 361, et la note signée G. DE PALMENAER; J.P. Uccle, 28 juillet 1998, Act. Dr., 1999, 737; J.P. Borgerhout, 12 janvier 2000, T. Vred., 2004, 375; H. BOULARBAH, "Le contentieux de la copropriété ordinaire et forcée", in N. WATTE (ed.), Les copropriétés, Bruxelles, Bruylant, 1999, p. 152-153, n° 50; C. MOSTIN, "Le contentieux de la copropriété depuis l'application de la loi du 30 juin 1994", in N. VERHEYDEN-JEANMART (ed.), La copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis - Cinq ans d'application de la loi du 30 juin 1994, Louvain-la-Neuve, U.C.L. - Faculté de droit, 2001, 208-212; S. SNAET et H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch privaatrecht, V, Zakenrecht, Anvers, Story-Scientia, 1997, 275; C. VAN HEUVERSWYN, "Verhaalmogelijkheden en optreden in rechte van de syndicus", in K.F.B.N. (ed.), De gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gand, Mys & Breesch, 1995, 139; B. VANLERBERGHE, "De rol en de nieuwe bevoegdheden van de vrederechter", in H. VANDENBERGHE (ed.), De nieuwe wet op de appartementsmede-eigendom, Louvain, Jura Falconis Libri, 1995, p. 125, n° 22. CONTRA (solution précitée): (implicite) J.P. Anvers (6ème canton), 11 mars 1998, R.W., 1999-00, 1100 et la note signée A. CARETTE et T. App., 1998, 17; J.P. Uccle, 11 juillet 2001, T. Vred., 2002, 172; G. BLOCKX et S. SNAET, "Kroniek van appartementsmede-eigendom (1994 - 1999)", R.W., 1999-00, p. 10; S. DUFRENE, "Approches théorétiques et pratiques de la loi du 30 juin 1994", in Ph. DE PAGE (ed.), La pratique de la copropriété, Bruxelles, Bruylant, 1996, 47-48; (à tout le moins lorsqu'il s'agit de la demande de rectification du mode de répartition des charges visée à l'article 577-9, § 6, 2°, du Code civil) J. HANSENNE, "A propos de la rectification des quotes-parts de droits et de charges en cas de copropriété forcée d'immeubles bâtis", note sous J.P. Uccle, 28 juillet 1998, Act. Dr., 1999, 744-745; J. KOKELENBERG, Th. VAN SINAY et H. VUYE, "Overzicht van rechtspraak (1994-2000): Zakenrecht", T.P.R., 2001, p. 1002-1026, n° 106; S. SNAET, "Actuele knelpunten van appartementsmede-eigendom", in H. VANDENBERGHE (ed.), Themis-cahier zakenrecht, Bruges, die Keure, 2002-03, p. 41; S. SNAET, "Actuele knelpunten van appartementsmede-eigendom", in H. VANDENBERGHE (ed.), Themis-cahier zakenrecht, Bruges, die Keure, 2005-06, p. 99, n° 38; S. SNAET et R. TIMMERMANS, "Kroniek van appartementsmede-eigendom (2000-2005)", R.W., 2005-06, p. 1612; R. TIMMERMANS, "De gemeenschappelijke lasten en schulden bij appartementsmede-eigendom", O.G.P., 2007, Dossier XIV.Z, p. 215-221; R. TIMMERMANS, "De geschillenregeling in de appartementsmede-eigendom", O.G.P., 1997, Dossier XIV.G., Chapitre 3, p. 73-78; R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Kluwer, 2008, p. 1021, n° 1363.

Le détail de l’arrêt :

Trop long, donc voir: Juridat
(ce lien ne fonctionnait pas tantôt suite à des problèmes techniques au niveau de leur serveur)

Cette AG n'est certainement pas irrégulière, on peut se réunir sans contraintes, mais ces décisions pourront l'être.

En effet vous ne pourriez pas mettre le syndic responsable de quelque chose, puisque vous organisez  une procédure non-contradictoire pour lui, donc non opposable à lui.

Il n'est donc pas obligé d'exécuter vos décisions ... . Vous aurez donc le cas échéant peut-être un besoin d'aller en justice. Qui va représenter l'ACP?

L'ACP est un personne morale, dont font partie tous les CP, sans aucune exception.

La majorité n'a rien à dire, SI cette majorité ne suit pas les règles démocratique d'une organisation d'une AG

Qui sont: convocation par le représentant de l'ACP, information par celui qui propose, délibération par tous les CP qui le veulent, vote par tous les CP qui sont venu ou représenté, constat de la décision par le président de l'AG.

Dangereux et très très risqué ...

Croyez vous que le Sénat va rien changer ?

Je suis parfaitement de votre avis. Je ne dirais même pas que c'est une application "large", mais une application simple et claire...

Le Juge est le garant de la démocratie n'est-ce pas ?
L'actualité récente relative aux Juges témoignent qu'il n'y a qu'eux
à protéger la minorité  formée par les élites.

Je ne comprends pas vraiment votre raisonnement dans la mesure où il me semble:

- que dans ce cas précis, l'actuel syndic fait l'unanimité contre lui (les seuls rares abstentionnistes sont les personnes que l'on ne voit jamais, -même pas aux AG- et qui n'ont aucun contact direct avec le syndic); il n'est pas question de léser une minorité ou d'appliquer des méthodes stalinienne.

- que la copropriété ne pourrait, selon vous, convoquer une AG, en l'absence de réaction du syndic, uniquement en faisant appel à la justice.  Mais QUI fera appel à la justice, puisqu'il s'agit ici justement de révoquer le syndic?  Ce sont (hélas) toujours les mêmes qui se bougent dans une ACP.  Ce seront donc inévitablement les mêmes qui feront appel au juge que ceux qui ont pris la décision de convoquer l'AG.  Si le juge n'est là que pour "légitimer" une demande déjà claire et précise, je ne vois donc pas trop l'intérêt (si ce n'est que cela va durer plus longtemps, encombrer les Justices de Paix et coûter plus cher)

- dans ce cas précis, le seul point à l'ODJ porte sur la révocation du syndic.  Il était évident que celui-ci ne donnerait pas suite.  Par ailleurs, si par la suite, il devait contester les décisions de l'AG, l'ACP a déjà préparé un solide argumentaire sur les négligences commises  .

- un autre syndic sera désigné lors de la même AG.  Il n'y aura donc pas besoin de syndic provisoire.  Et c'est ce nouveau syndic qui représentera la copropriété.

Pour moi, la copropriété est là pour prendre les décisions, en connaissance de cause, en vue de conserver le patrimoine commun et indivisible.  Si un syndic, simple mandataire, ne satisfait plus, pour diverses raisons, c'est cette même copropriété qui doit agir. 

La démocratie directe étant un système quelque peu illusoire, il y a toujours une minorité (de gens généralement un peu plus actifs) qui sont là pour représenter la majorité silencieuse.