Abstentions et le projet de la nouvelle loi.

Le mot « qualité » utilisé par ABSA est à prendre au sens appréciatif de valeur,  de perfection.

« Il y a des personnes si légères et si frivoles qu’elles sont aussi éloignées d’avoir de véritables défauts que des qualités solides » Maximes, 498. La Rochefoucauld

Personnellement, je n’ai jamais trouvé de perfection de quelque nature chez les fraudeurs sauf bien entendu si on est membre de leur club.

Pour ce qui est de mon "record", je reconnais que je "triche" un peu. C'était moi le syndic, mais aussi le propriétaire majoritaire. C'est donc plus facile de faire passer des décisions quand on paye la toute grosse majorité de la facture, et qu'on réduit les coûts globaux de plus de 50%.

Néanmoins, j'ai tenu a obtenir l'unanimité. Chaque point a été discuté, expliqué. Les points étaient nombreux, mais de minime importance. Par exemple, le changement de fournisseur pour l'ascenseur, avec le nom de l'ancien et le nom du nouveau.

Cela faisait beaucoup de point, mais des décisions claires. En temps que propriétaire largement majoritaire, je tenais à ce que les discussions soient clairement annoncées...

Il est un fait qu'on sait obtenir l'unanimité si on informe et discute ouvertement. C'est même possible dans mon ACP pétaudière.

Mais cela demande beaucoup d'énergie et n'est pas facile du tout. Maintenir une démocratie demande de l'effort à tous. Le type d'effort que Grmff y met.

Hormis le cas "d'irrégularités manifestes", il y a une cause principale qui est l'origine structurelle de beaucoup de problèmes dans une groupe social qui veut réaliser un but commun, comme les ACP.

La cause est simple: "l'autruche".

Donc la tendance humaine a ne voir que sur court terme.

Donc préférer de ne dépenser rien à court terme, en ne voulant pas savoir que ce fait va augmenter les dépenses dans 5 ans.

Exemple concret: les immeubles du promoteur Amelinckx des années 70/80 avaient une faute de construction. Vers 1986 on savait comment la réparer. cela coûtait environs 1.000 € par appartement. Ceux qui ne l'ont pas fait sont bien obligé de la faire maintenant (coût minimal: 6.000 €) et courent le risque que le béton est atteint ("betonrot") avec tous les conséquences.

Ceux du "court terme" vont essayer d'étouffer les autres possibilités, en utilisant des moyens moins légaux, avec tous les effets néfastes (pour eux-mêmes et les autres copropriétaires).

Mais dès qu'on commence à cacher des choses, des gens avec des buts moins corrects veulent utiliser cette "possibilité à louvoyer dans l'obscur" en sont attiré et essayent d'en profiter ... .

Ce type de gens a besoin qu'on reste le moins de temps possible dans le clair ("l'AG"). Ils ont donc intérêt à ce que les décisions se prennent le plus vite possible, pour pouvoir retourner le plus tôt possible dans les coulisses.

D'où l'utilité d'éliminer les abstentions du processus de décision. Ce qui est donc dans l'intérêt privé exclusif de certains copropriétaires et/ou mandataires.

Mais les lois servent à protéger le faible contre le fort, les lois servent à imposer l'intérêt public.

C'est dans l'intérêt public que les décisions dans les ACP puissent se prendre dans un contexte démocratique, pour protéger les faibles.

Je ne dis pas que tous ceux qui sont pour l'élimination de l'abstention appartiennent à ce groupe, mais je dis clairement que tous ceux qui veulent orienter les décisions du syndic ("cogérance illégal du couple CdG-syndic") et de l'AG ("AG souveraine, mais en fait une messe solennelle qui valide ce qui a été décidé par d'autres")  exclusivement vers leur intérêt privé essaient d'arriver à une "décision rapide", même si tout professionnel sait qu'on prépare ce type de décisions long temps à l'avance, pendant 2 à 4 AG.

Faut-il pour une exception prévisible en en fait presque volontaire (autruche), causé par une manque de préparation par le syndic de l'ACP, diminuer le taux démocratique de tous les  décisions ?

Faut-il prendre en 2011 des décisions de ce type concernant les ascenseurs, bien qu'on sait déjà des années qu'on devra les faire?

Faut-il changer la loi concernant les abstentions pour combler cette négligence du syndic d'ACP (ou de la cogérance illégale par une communauté des copropriétaires, représenté par un gestionnaire et un CdG )?

luc a écrit :

Il est un fait qu'on sait obtenir l'unanimité si on informe et discute ouvertement. C'est même possible dans mon ACP pétaudière.

Exemple concret: les immeubles du promoteur Amelinckx des années 70/80 avaient une faute de construction. Vers 1986 on savait comment la réparer. cela coûtait environs 1.000 € par appartement. Ceux qui ne l'ont pas fait sont bien obligé de la faire maintenant (coût minimal: 6.000 €) et courent le risque que le béton est atteint ("betonrot") avec tous les conséquences.

Pour citer ce type d'exemple vous devriez attendre la décision de justice qui doit être prise dans quelques semaines. Et vous aurez alors l'opportunité de citer complètement les attendus du jugement.

Je trouve que, même s'il est en attente de jugement, cet exemple est très imagé et tellement vrai.
Si Amelinckx n'avait pas été cité,vous n'auriez probablement pas fait de remarques.

Si vous examinez ces situations sans à priori vous remarquerez qu'il s'agit très vraisemblablement et simplement, de situations dans lesquelles, pour des raisons diverses, les horizons temporels sont différents pour les différents intervenants. 

Nul besoin d'y ajouter une appréciation d'ordre moral (bien commun opposé à besoin privé)  ou de capacité de gestion économique (privilégier le long terme plutôt que le court  terme).

par exemple, il ne devrait pas être si difficile de comprendre que entre un couple  sans problème pécuniers,  avec enfants,  et un(e) retraité(e) sans enfants la prorité dans les dépenses consacrées à leur habitat peut être (très) différente  Ce n'est pas illégitime si les obligations nécessaires d'entretien et de conservation du bien sont respectées.

Les objectifs communs du groupe de copropriétaires ne me semblent pas comprendre la meilleure valorisation possible du bien mais simplement assurer un logement d'un certain type.

Quant à la protection du plus faible ...

La démocratie directe existe en Belgique dans les ACP et quand on tient des referenda. Tenir compte des abstentions, oui ou non, est le thème de ce sujet.

Un référendum s’est tenu dimanche dernier à Anvers sur la construction ou non d’un viaduc (coût : 2 milliards d’euros).

Il est intéressant de prendre note de la manière que le résultat cette application de la démocratie directe est interprété.

Les faits

Le résultat du vote (% arrondis) : 40% des votes émis « pour » et 60% des votes émis « contre ».
Mais le camp des « pour » fait maintenant circuler d’autres chiffres qui mettent tous dans un autre contexte, en partant des nombre des personnes qui pouvaient voter (% arrondis) :
- 65 % n’ont pas participé
- 2% de votes nuls, abstentions, ...
- 14% ont voté « pour »
- 19% ont voté « contre » (le « non » a donc gagné)

Donc une différence de 3% (10.000 personnes) aurait fait basculer le résultat.

Commentaire dans le contexte des ACP

Je n’en donne pas, sauf qu’il est un fait que des parties politiques trouvent le taux de participation effective très important dans l’interprétation concrète du résultat de la démocratie directe.

PS: le but de cette réplique n'est pas de provoquer des commentaire sur ce viaduc, mais bien sur la manière que le résultat d'un vote doit être interprété quand aux abstentions (2% dans ce cas) et absents (65% dans ce cas). Je rappelle que les chiffres que j'ai donné en % sont des arrondis.

Un élément important que je ne retrouve pas dans l'argumentation de Luc à propos du référendum anversois, est la question du quorum requis pour que le vote soit légalement valable. 10 % des Anversois devaient se rendre aux urnes à cet effet. Je sais que certains politiques disent aujourd'hui que dans l'absolu, les votes ne représentent pas une majorité de la population, mais c'est méconnaître leurs propres règles.

La situation est similaire en ACP. La loi exige un quorum de présence. Ce sont les majorités qui se dégagent au sein de ce quorum qui déterminent si une motion est acceptée ou non. Il n'est, à cet effet, pas tenu compte des absents.

On en revient de nouveau à comparer des pommes et des oranges.

L'association des copropriétaires n'est ni une assemblée parlementaire, ni une entreprise commerciale, ni une association sans but lucratif, ni ...

Elle a son fonctionnement sui generis.