le vérificateur aux comptes

Il doit au moins contrôler la légalité et la régularité des dépenses et recettes, mais pas l’opportunité.

Exemple : une facture au nom de l’ACVP, avec un bon de commande du syndic vers cette firme, pour par exemple nettoyer et réparer la porte du parking souterrain.

On vérifie la régularité de la facture : vérifier si les mentions exigées facture par la loi si l’entreprise est soumis au TVA, vérifier si l’entreprise te le type des travaux exige un paiement direct au Ministère des Finances par l’ACP), etc…

Régularité du paiement Vérifier si le paiement est fait à partir d’un compte qui appartient à l’ACP, et pas à une association de fait avec le même nom, mais par ce fait appartenant à un petit groupe de copropriétaires,. Aussi aussi vérifier si le N° de compte du créditeur appartient à la firme indiqué sur la facture (son N° de compte est mentionné sur la facture), etc …

Vérifier la légalité ; vérifier si chaque dépense est justifié par une décision explicite de l’AG (qui autorise la dépense, désigne la firme, …) ou une décision du syndic qui déclare explicitement (= sous sa responsabilité envers l’AG) que cette dépense spécifique est urgente et en donne rapport explicitement envers l’AG.

Pas de mélange entre le fonds de réserve et le fonds de roulement?

Le montant sur au passif du bilan des deux fonds sont-ils réellement présent en fin d'année sur des comptes bancaires à l'actif?

Si non, est-ce le syndic a motivé explicitement cette situation et mis une adaptation des montants des fonds sur l'ordre du jour? Donnez votre avis

A signaler si le syndic a pris des mesures appropriés.

Comme le commissaire aux comptes donne un rapport annuel à l’AG sur une comptabilité exécutée, alors il ne peut pas être pro-actif.

Mais il peut
- Citer de noms, tant qu’il montre du respect envers ces personnes,  en tenant compte qu’il n’est pas, comme un avocat, couvert par l’immunité du plaidoirie. Donc il ne peut pas citer des extraits des conclusions l’avocat de l’ACP, sans vérifier lui-même si les dires de l’avocat sont corrects (basé sur de faits et pas une opinion)
- Proposer des changements dans la méthode de travail des mandataires concernées, les statuts, …
- S’il fait des contrôles intermédiaires il peut suggérer certains changements ou corrections ; par exemple si le syndic a mis de frais relaté à l’ACP, mais de fait personnels, à charge de l’ACP alors il peut demander au syndic par écrit que cette dépense soit annulée immédiatement. Il doit mentionner ce type d’incident dans son rapport annuel.
- …

En cas d’urgence il a de par sa fonction le droit et le devoir de déposer une plainte pénale, avec un avocat à charge de l’ACP mais choisi par lui, s’il s’avère nécessaire. Exemple réel et très classique : virement de fonds de réserve par le syndic vers son compte privé, …

Outre l'analyse pointue de Luc, je préfère ma formule à celle de Luc:
Le montant sur au passif du bilan des deux fonds sont-ils réellement présent au long de l'année sur des comptes bancaires à l'actif?

Il est effectivement important de vérifier que les montants sont présents sur les comptes, et ne circulent pas entre les comptes de différentes copropriétés pour que le solde en fin d'exercice soit correct!!!

On a connu des syndics indélicats qui avaient pompé les fonds de réserve de 9 copropriétés, et faisaient tourner le 10e entre toute pour que le solde en fin d'exercice soit correct!!!

Je rajouterai que la majorité des membres de conseils de gérance que j'ai eu à rencontrer professionnellement ont toujours eu comme but le bien de la copropriété, et non leur bien propre. Et je n'ai eu que très très peu de membres de conseil qui tentaient de profiter de leur position dans le conseil de gérance.

En effet la méthode plus détaillé de Grmff est certainement mieux. Elle applique ce que j'ai proposé comme un minimum (contrôle une fois par an, le jour du bilan) en effet tous les jours de l'année.

Elle est assez simple à mettre en oeuvre en utilisant Excel. Dan ce cas on peut produire une graphique qui montre visuellement les périodes litigieuses.

Un procès "responsabilité civile d'un syndic" est pour un cas analogue en cours  dans une commune voisinante. Le syndic en cause a été destitué par le Jugede Paix et a pris finalement "officiellement" sa pension. Les preuves physiques existent des mouvements de fonds litigieuses et sont disponibles. Il n'y pas de jugement malgré le fait que l'affaire est "en état" depuis 2008 et que les débats ont eu lieu en décembre 2008.

L'IPI n'a pris aucune mesure contre lui, pour autant que je sache. L'intéresse, un des membres-fondateurs d'une association de l'immobilier, en est devenu un membre honoraire.

Vous avez raison. Même dans ma copropriété c'était le cas jusqu'en 2007 (on a supprimé le CdG dans mon ACP de fait en 2007 et statutairement en 2008 sur proposition du présisdent du CdG 2006). Mais je constate que le syndic informe "parfois" d'une façon aléatoire et surtout très incomplètement.

Une information incomplète peut mener à des conclusions honnêtes, mais fautives.

Ce qui me mène à "Qui contrôle si une décision est opportun", que je n'ai pas répondu dans ma réponsze précédente?

Réponse: l'organe souveraine de l'ACP: l'AG

C'est par ce fait que

- tout document de l'ACP doit être accessible pour les membres de l'AG, et cela au plus tard à la date de l'envoi des invitations pour une séance d'une AG.

- l'AG doit être organisé correctement par l'ACP, si non tous les décisions de cette séance de l'AG deviennent irrégulières.

- l'avocat de l'ACP ne peut exprimer le point de vue de l'AG en justice (et pas celui du syndic), s'il n'est pas connu par les écrits. Il doit dans ce cas ou bien se remettre à la sagesse du Juge ou bien demander au syndic de convoquer une AG pour que l'avocat en personne puisse demander le point de vue de l'AG. D'où l'importance d'avoir des PV corrects.

- ....

NON, parce que:

1. j'ai le début de preuve (la liste des factures)

2. et on m'a interdit de parler à l'AG depuis 2001 et de participer au vote (en 2003)

3. je n'ai pas obtenu l'accès au documents (qui ne font pas partie des factures), malgré un jugement dans ce sens de 2005

4. ensuite le juge a nommé un syndic provisoire en 2007 et demandé que la comptabilité soit vérifié à partir de 1999 par un expert-comptable, nommé par l'AG.

5. l'ACP a confirmé et demandé en 2008 au syndic provisoire à proposer la nomination d'un expert comptable agréé par l'IEC; je n'ai pas obtenu accès à la comptabilité concerné, puisqu'elle avait "disparu"; le ex-syndic l'a seulement remis début 2009 quand il était "certain" qu'il serait remis en place comme syndic (au moins 51% avaient confirmé d'être présent à une AG, et de ce groupe au moins 50% allaient confirmer tout ce que le petit groupe d'action allient proposer à une AG avec un ordre de jour imposé par 26% des CP).

6. l'ACP, avec la participation active du commissaire aux comptes "permanent" ET d'un expert comptable de fait "agréé seulement par l'IPI", a destitué en 2009 le syndic provisoire et mis la nomination de cet expert comptable au frigo.

7. des procédures sont mis en route en 2009 devant le Juge de Paix et devant le Tribunal de 1ère instance. La majorité est lancé par l'ACP. Jugements attendus au plus tôt mi 2010 (Juge de paix) et fin 2010 (le tribunal de 1ère instance).

Entre temps ce CP qui ne payait pas ces charges, qui avant était un de sympathisants passifs de la cause que je défend (entretien plus efficace et moins coûteuse de l'immeuble), a basculé dans le camp des sympathisants passifs de l'autre partie qui défendent en fait les intérêts privés des membres de leur groupe.

Je suis entré plus en détail sur ce forum, parce que je crois que ce parcours de combattant intéresse d'autres. Ce parcours est en fait inhumain, quand on sait que:

- l'IPI classe toute plainte pratiquement automatiquement sans suite

- si cela n'aide pas, des mandataire de l'IPi interviennent comme de la cavalerie en aide de l'agent immobilier et ses sympathisants sur simple appel téléphonique (j'ai la preuve écrite de cela, qui m'a été transmis officiellement)

- si cela n'aide pas encore à arrêter les actions de "l'opposant", les mandataires de l'IPI passent au degré supérieur; comme c'est la phase actuelle j'en dit pas plus;

Vu mon expérience assez varié et ma formation professionnelle (pas de "grands" diplômes mais une formation à niveau et très concrète), je sais me maintenir, mais je comprends que c'est inhumain d'imposer ce calvaire à un copropriétaire banalisé, si on n'a pas les ressources nécessaires (finances, connaissance, motivation, endurance, résistance à l'intimidation très très concrète, ...).

La loi est sensé protège depuis la révolution française le faible, Ce qui n'est manifestement pas le cas dans le contexte de la copropriété belge.

Bien que j'ai communiqué certains détails pour situer cette problématique à un niveau général, je ne vais pas en discuter plus en détail sur ce forum, puisque des procédures concrètes sont en cours.

Le débat est mené devant les instances prévues pour cela.

J'ai seulement voulu indiquer que l'instance "IPI" ne fait pas son boulot envers ses membres et lèse selon moi ainsi leurs intérêts.

Il est logique que dans ce contexte la création d'autres organismes soit proposé.

Quand votre voiture est irréparable, vous allez en acheter une autre, ou allez vous continuer à rouler avec une voiture que ne passe pas le contrôle technique en disant qu'elle était en ordre au moment de l'achat ?

PS Tout ce que je dis sur ce forum est mon opinion personnelle et pas pour cela celle des associations dont je suis membre (dans ce cas précis CNIC comme copropriétaire et SNP comme propriétaire).

Merci encore à luc 

Je crois que je peux momentanément arrêter cette discussion.

J'envisage une action qui, à priori, serait raisonnable.

Je reviendrai sur ce sujet par la suite. 

Rassurez-vous, Croquette. La copropriété décrite dans les messages précédents n’existe pas. Elle n’est que le fruit d’une imagination débordante, d’un esprit qui aime se plaindre.

Commissaire aux comptes sous deux régimes différents :
(1)    commissaire aux comptes désigné par l’AG 2008 (contrôle de 2007 et 2008) avec une majorité de  98% pendant le mandat d’un syndic judiciaire;
(2)    commissaire aux comptes désigné par l’AG 2009 avec une majorité de 98% pendant le mandat d’un syndic choisi par l’AG;
je vais vous décrire 3 cas particuliers.

1er cas
La comptabilité 2007 fait apparaître en date du 28 juin 2007 un double paiement de 278,70 € pour l’achat de lampes auprès d’un même fournisseur. Le premier paiement correspond au bon de livraison et le second paiement à la facture proprement dite.
La copropriété a été remboursée le 13 août 2009.
Que peut faire le commissaire aux comptes pour éviter ce genre de situation ?

2ème cas
Le syndic judiciaire avait désigné un avocat X pour la défense de la copropriété. Lors de l’AG fin 2008, cet avocat X présent lors de cette AG ne se présente pas au vote des copropriétaires. Ceux-ci ont choisi un autre avocat pour assurer la défense de la copropriété
Le 16 juillet 2009, la copropriété reçoit une note de frais de 995 € pour l’avocat X couvrant ses devoirs accomplis du 07/05/09 au 16/07/09.
Que peut faire le commissaire aux comptes ?

3ème cas
Le syndic judiciaire avait fait assurer les immeubles de la copropriété par l’intermédiaire d’un courtier d’assurance. En 2008, les immeubles étaient couverts (assurance top habitation) auprès de deux sociétés d’assurance X et Y. La copropriété payait 46.000 €/an pour cette assurance.
Le 25 novembre 2009, la copropriété recevait une mise en demeure d’une des deux sociétés d’assurance en vue du recouvrement d’une somme impayée de 23.882,66 € pour l’année 2008.
La comptabilité 2008 montre que le montant de la prime de 46.000 € a été intégralement payée au courtier. Le nouveau syndic ignore tout des engagements pris par son prédécesseur.
Que peut faire le commissaire aux comptes ?

De quoi parlez-vous ?

Je n'ai rien compris.

obscuri libelli

Désirez-vous qu'on ouvre un salon de discussion spécifique pour votre copropriété?
Il me semble que de nombreux intervenants sur le salon copropriété sont d'une même copropriété, pas nécessairement du même "camp".

Cela vous donnerait un espace de liberté pour pouvoir vous taper virtuellement dessus, et déblatérer à l'aise sur votre syndic, la justice, l'injustice, l'incompétence, etc. qui concerne particulièrement votre copropriété.

On pourrait y inviter Augustin...

Pas de soucis, Mamiloup. Pas de soucis. Prenez le avec humour, c'est une quetion de survie sur cette partie du forum...

Par ailleurs, c'est aussi un appel à la dépersonnalisation, et à poster un message qui n'identifie pas les personnes.

A juste titre, Luc pointe la responsabilité du mandataire (= celui qui a reçu un mandat, en l'occurrence celle de l'assemblée générale de vérifier les comptes).

Le livre de l'avocat E. RIQUIER, déjà cité ici, évoque l'article 577-6 § 7 du code civil. Il indique : "les membres de l'assemblée qui seraient, ou auraient été, employés ou mandatés par la copropriété, ne peuvent participer, même par procuration, aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui leur a été confiée. 

Il complète par la jurisprudence : Doit être annulée la déision de l'assemblée générale relative aux missions du conseil de gérance et à laquelle ont participé (par vote ou simplement par délibération) les membres dudit conseil (Liège, etc.). L'interdiction est formelle, absolue, et vise même les mandataires de l'association qui seraient par ailleurs copropriétaires (Bruges, etc.)"