le vérificateur aux comptes

Je pense surtout qu'il faut sanctionner sévèrement les syndics professionnels qui travaillent en amateurs.

Voici ce qui vient d'arriver dans mon ACP.

A défaut de rapport des divers organes de l’ACP j’ai notamment signalé par écrit avant l’AG au syndic et à tous les copropriétaires plusieurs erreurs dans les comptes généraux.

Le syndic n’y répondit pas et ne corrigea pas les comptes.

Par contre, je fus le seul à recevoir un correctif du bilan concernant l’autre erreur que j’avais également signalée au bilan (non comptabilisation de 12.400 euros au fonds de réserve).

Ce nouveau bilan contenait une autre erreur due à une manœuvre du comptable du syndic pour équilibrer son bilan !!!

Lors de l’AG et le point relatif à l’approbation des comptes, le syndic reconnut qu’une erreur s’était produite lors de l’établissement du bilan mais que cela ne changeait rien à l’approbation des comptes ( !!!), lesquels seraient approuvés à l’exception du bilan !! et qu’un nouveau bilan serait envoyé après l’AG avec le PV !!!!

J’ai signalé que je possédais ce bilan corrigé mais qu’il était encore faux puisque suite à la correction des 12.400 euros il incluait des postes nouveaux en vue d’équilibrer le bilan .

Le syndic confirma que ce second bilan était aussi faux et qu’un troisième bilan serait communiqué à tous les copropriétaires !!!!

Il insista pour dire que cela ne changeait rien aux comptes généraux qui pouvaient être approuvés sans le bilan !!

J’ai alors interrogé les vérificateurs aux comptes qui ont confirmé qu’ils ne contrôlaient pas les postes repris au bilan, à savoir :  « fournisseurs à payer » et « copropriétaires : à recevoir » et qui équilibraient l’erreur de 12.400 euros.

Ma question : dans ces conditions, à quoi sert le bilan si ce n’est à dissimuler une série d’opérations que personne ne contrôle ?

Tels que présentés, les comptes peuvent ils être approuvés d’autant qu’une jurisprudence signale :
« Attendu qu’il faut considérer que peut être contraire à l’intérêt commun et donc abusive, la décision d’approuver des comptes alors que dans ses courriers …au syndic et dans sa lettre circulaire …aux copropriétaires, le demandeur indique des erreurs possibles et qui peuvent porter préjudice et qu’il n’y a été que partiellement répondu …. Qu’il convenait, au contraire, que l’assemblée générale demande au syndic de s’expliquer quant aux différents griefs formulés par le demandeur en sorte de pouvoir ensuite de ces explications approuver ou non les comptes dressés par le syndic ; …» (JP Wavre, 24/12/1998)

Si "curieux" relève tout cela, pourquoi en déduire et prétendre qu'il le préconise ?...
Un peu rapide, non, Saxo ?

Parfois je me dis que je ne suis pas trop mauvais syndic à lire les interventions de certains.  Je vais constituer une asbl pour octroyer des diplomes de géomètre syndic de 1ère classe et évidement, je serai le premier (et peut-être unique) lauréat.  ((..... je vais me faire flinguer par snp, absa, test-achats, ipi, etc., etc.)

Ne personnalisons pas le débat. Pointer du doigt un autre intervenant en le traitant de collabo ne fera avancer personne dans sa copropriété...

Voici l'étonnant bilan transmis aux CP ainsi que sa correction par le syndic.

Premier bilan au 30/09/2009
……….......…….ACTIF…………........………………………….…….PASSIF
Compte épargne : ……………...77,05……….Fonds de réserve :………120.602,97
Compte à vue :……………..…6.671,43………Bénéfice sinistre :………...12.893,70
Compte BIZZ :………..……..64.188,23………Arrondi ordinateur :……...………1,57
Fonds chaufferie :……..………9.915,75
Décompte 2008-2009 :……40.344,69
Anciens CP à recevoir :…….6.477,58
Fournisseurs à payer :……….5.823,61
--------------------------------------------------------------------------------------
………..Totaux :………....…..133.498,34………………........………..………….133.498,34

Second bilan au 30/09/2009
.........................ACTIF..........................................PASSIF
Compte épargne : ……………...77,05……….Fonds de réserve :………133.002,97
Compte à vue :……..…………6.671,43………Bénéfice sinistre :………...12.893,70
Compte BIZZ :……….……..64.188,23………Arrondi ordinateur :……………1,57
Fonds chaufferie :…….………9.915,75
Décompte 2008-2009 :….40.344,69
Anciens CP à recevoir :……6.477,58
Fournisseurs à payer :……18.313,51
-------------------------------------------------------------------------------------
………..Totaux :…………..145.988,24…………………………..............………145.988,24

Pour un quidam, extérieur à l’ACP, lisant le premier bilan, tout semble normal puisque le bilan est en équilibre.

Et pourtant, les CP cette ACP peuvent constater que le fonds de réserve fait état de la non comptabilisation d’un appel de fonds trimestriel de 12.400 € pour fonds de réserve, ce que le syndic reconnaît et corrige dans le second bilan.

Aucune remarque n’a cependant été faite par les vérificateurs aux comptes avant l’envoi des comptes généraux et du bilan aux CP.

Première question :
Comment le syndic peut-il équilibrer un bilan arrêté au 30/09/09 sans y ajouter ou modifier un poste que personne ne contrôle…à savoir, les « fournisseurs à payer » ou les « copropriétaires : à recevoir » ?

C’était sans compter sur la magie du syndic qui sort de son chapeau quelques fournisseurs supplémentaires, sans les nommer évidemment.
On peut donc considérer que ceux-ci sont fictifs …et que le bilan est faux !

Deuxième question car je ne suis pas comptable :
Est-il normal de trouver dans la même partie du bilan (l’actif) des montants « à recevoir » et des « sommes à payer » ?

Ce n’est pas la première fois que je signale par écrit au syndic et aux contrôleurs des erreurs comptables, non constatées par les vérificateurs aux comptes, mais le syndic ne répond pas et ne corrige rien…et tous les CP, sous la menace du conseil de gérance, votent comme un seul homme l’approbation des comptes.

Une plainte d’un copropriétaire contre ce syndic a même été transmise à l’IPI pour des erreurs comptables dans son décompte individuel (non comptabilisation de paiements effectués et imputation de l’intégralité de charges communes de l’ACP en charges privatives) qui ont entraîné la condamnation de ce copropriétaire.

L’IPI a répondu en substance que des erreurs comptables ne constituent en principe pas des fautes déontologiques.

Quant au logiciel utilisé par le syndic, l’IPI signale que le rapporteur a vérifié le logiciel (sans le nommer) qui, dit-il, est par ailleurs très largement utilisé par les syndics.

Le rapporteur a ensuite mis en concordance les données relatives aux données transmises par le syndic et n’a pas relevé la moindre erreur.

Lapalisse en aurait dit autant.

Si l’on refait un calcul avec les mêmes données fausses ou manquantes il est logique d’arriver au même résultat.

Après examen approfondi des comptes et bilans de notre ACP depuis 5 ans avec ce syndic, nous avons pu constater de nombreuses interventions manuelles du comptable.

Par exemple :
-    deux historiques arrêtés à la même date ne reprennent pas les mêmes données
-    certaines pénalités réclamées en justice ne figurent pas dans le récapitulatif des frais privatifs repris aux comptes généraux
-    …et j’en passe des meilleures !

D'accord avec vous, c'est surprenant...

Non, ce n'est pas normal. Une compta ne devrait pas laisser apparaître des montants négatifs.
Ceci étant dit, cela ne change rien du tout et n'a aucune importance. Cela ne relève pas de l'erreur fondamentale, mais de l'allergie de comptable...

D'autre part, je serais surpris de connaitre le logiciel comptable largement utilisé pas les syndics. C'est Excel?