le vérificateur aux comptes

croquette · #1 13-01-2010 12:26:06

Quel est le rôle du vérificateur aux comptes ? yikes

Contrôler les factures : justifiées et exactes ? Une TVA de 21% au lieu de 6% ne réduira les charges des copropriétaires que de quelques euros après de (longues) discussions avec l'entrepreneur.

Contrôler les mouvements sur comptes : absence d'éléments injustifiés !

Vérifier les versements réguliers des copropriétaires ? sad

Il appararaît des retards et des impayés ! mad

Ceux-ci peuvent représenter en moyenne 100 euros par propriétaire mais seuls 10% de ces propriétaires sont indélicats ! mad

Le vérificateur aux comptes est choisi par l'AG : Jusqu'où doit-il aller dans son rapport ? Peut-il citer nommément les propriétaires posant problème ? lol

Quels sont ses possibilité pour, en cours d'exercice, amener le syndic à corriger certains éléments litigieux ? sad

help cry

Francis · #61 20-01-2010 17:29:31

Première remarque pour le bilan : un bilan est toujours en équilibre, ce sont les différents postes de ce bilan qu’il faut contrôler et dans lesquels des « chipotages » peuvent se constater.

Deuxièmement. Quel a été l’explication du syndic mais aussi des vérificateurs des comptes ?

Troisièmement. L’erreur matérielle est toujours possible. Il m’est arrivé d’envoyer, par erreur, un mauvais document en annexe au décompte de charges à tous les copropriétaires. J’ai rectifié le coup par l’envoi du bon document et de mes excuses. L’erreur est humaine, il faut l’accepter de tout le monde et la reconnaître quand elle est sienne.

Pour ce qui est du contrôle d’une comptabilité de copropriété, c’est assez simple mais j’ai un peu simplifié aussi.
La comptabilité comporte 2 volets ; le premier comporte les factures, leur paiement, les sommes dues par les copropriétaires et leur paiement, le second est la répartition des charges entre les différents copropriétaires.
Pour le premier, le contrôle est de voir si tout ce qui devait être payé l’a bien été et uniquement ce qui devait être payé. On peut ajouter le contrôle des mouvements banque (pour éviter que les avoirs servent d’autres comptes) et le contrôle des factures de travaux par rapport aux décisions prisent en ag.
Pour le second, les clés de répartition doivent être respectées et c’est tout.

C’est simple et peut être facilement et rapidement vérifié si les différents documents sont clairs et explicites.
Il ne faut pas être expert fiscal, ni même universitaire pour effectuer ce contrôle mais disposer d’un peu de temps et ne pas être brouillé avec les chiffres et la logique. Les comptabilités effectuées par les comptables, suivants les normes « comptables », sont parfois et même souvent peu explicites pour un néophyte, et même obscure.

La répartition des charges est tellement différentes d’un immeuble à l’autre que le recours au tableur excel est souvent la seule solution.

Pour les arrondis d’ »ordinateur », même en calculant à la main, on ne peut les éviter et il faut donc les faire apparaître quelque part dans le bilan.

Francis · #62 20-01-2010 17:35:29

@ croquette

Pour ce qui est de la question du conseil de copropriété, il est évident que même si la loi l’organise, il faudra, vu les particularités des copropriétés, faire préciser certaines attributions ou compétences par l’AG.
Il ne faut pas non plus compliquer à dessein et si une petite copropriété fonctionne parfaitement sans, par exemple parce que tous les documents et informations sont diffusées tout au long de l’exercice, il me semble inutile de vouloir absolument avoir un conseil de copropriété, ou de gérance ou de quoi que ce soit.

mistral · #63 23-01-2010 10:16:59

Nous venons de recevoir le PV de notre récente AG ainsi que le troisième bilan arrêté à la date de clôture de l'exercice, soit le 30/09/09.

Ce troisième bilan est identique au premier mais avec une "explication" concernant l'erreur de 12.400 € du fonds de réserve.

Pour la facilité, j'ai reproduit les deux premiers bilans au 30/09/09.

pierquiroule a écrit :

Premier bilan au 30/09/2009
……….......…….ACTIF…………........………………………….…….PASSIF
Compte épargne : ……………...77,05……….Fonds de réserve :………120.602,97
Compte à vue :……………..…6.671,43………Bénéfice sinistre :………...12.893,70
Compte BIZZ :………..……..64.188,23………Arrondi ordinateur :……...………1,57
Fonds chaufferie :……..………9.915,75
Décompte 2008-2009 :……40.344,69
Anciens CP à recevoir :…….6.477,58
Fournisseurs à payer :……….5.823,61
--------------------------------------------------------------------------------------
………..Totaux :………....…..133.498,34………………........………..………….133.498,34
Second bilan au 30/09/2009
.........................ACTIF..........................................PASSIF
Compte épargne : ……………...77,05……….Fonds de réserve :………133.002,97
Compte à vue :……..…………6.671,43………Bénéfice sinistre :………...12.893,70
Compte BIZZ :……….……..64.188,23………Arrondi ordinateur :……………1,57
Fonds chaufferie :…….………9.915,75
Décompte 2008-2009 :….40.344,69
Anciens CP à recevoir :……6.477,58
Fournisseurs à payer :……18.313,51
-------------------------------------------------------------------------------------
………..Totaux :…………..145.988,24…………………………..............………145.988,24

Troisième bilan au 30/09/2009 ……….......…….ACTIF…………........………………………….…….PASSIF
Compte épargne : ……………...77,05……….Fonds de réserve :………120.602,97
Compte à vue :……………..…6.671,43………Bénéfice sinistre :………...12.893,70
Compte BIZZ :………..……..64.188,23………Arrondi ordinateur :……...………1,57
Fonds chaufferie :……..………9.915,75
Décompte 2008-2009 :……40.344,69
Anciens CP à recevoir :…….6.477,58
Fournisseurs à payer :……….5.823,61
--------------------------------------------------------------------------------------
………..Totaux :………....…..133.498,34………………........………..………….133.498,34

[color=#FF0000]Fonds de réserve: fonds de réserve 2008 + 49.600 (appels FR 2009) -12.400 doublement comptabilisé bilan du 20/11/2007.[/couleur]
******

Après contrôle des comptes et bilan 2007 et 2008, rien n'apparait pour justifier cette erreur de 12.400 € qui aurait été doublement comptabilisée.

Par ailleurs, aucune remarque n'a été faite par le syndic ou les vérificateurs au cours de l'exercice 2007-2008.

mistral · #64 25-01-2010 09:24:38

N'étant pas comptable, je me pose la question suivante:

Un bilan peut-il être établi à une date différente de la date de clôture de l'exercice comptable?

Merci d'avance pour votre réponse.

grmff · #65 25-01-2010 09:29:55

On peut tirer un bilan à tout moment.

Le bilan n'est en effet qu'une image de la comptabilité à un moment donné.

Dans le cas, on appelle cela généralement une balance.

Le logiciel que j'utilisais ne prévoyait pas de faire un "bilan", image simplifiée de la compta qu'on peut présenter en AG. Il sortait une balance assez longue et donc indigeste. Je recopiais les chiffres sur un tableau excell. Dès lors, en CG, je présentais les balances, et non un bilan. Histoire de ne pas recopier des chiffres provisoires par essence.

On peut aussi avoir des balances partielles: balance client (les proprios), fournisseurs, fonds de réserves, etc.

Zlurp · #66 25-01-2010 09:48:54

@ pierquiroule

Les 3 bilans sont au 30/09/2009
C'est normal ? Ce ne sont pas des bilans que établis en cours d'année ?

grmff · #67 25-01-2010 10:15:16

Cela a un côté énervant, ces deux chiens qui grattent et qui semble monologuer... yikes

Est-ce que l'un d'entre vous pourrait changer son avatar svp? smile

mistral · #68 25-01-2010 12:06:23

grmff a écrit :

Cela a un côté énervant, ces deux chiens qui grattent et qui semble monologuer...
Est-ce que l'un d'entre vous pourrait changer son avatar svp?

Pas de problème, étant inscrit après totocane, je le change ...pour autant que ce changement soit validé.

Zlurp · #69 25-01-2010 12:09:22

J'ai déjà essayé de changer mais je n'ai pas réussi

Est-ce que l'un d'entre vous pourrait changer son avatar svp? smile

mistral · #70 25-01-2010 12:12:03

totocane a écrit :

J'ai déjà essayé de changer mais je n'ai pas réussi
Est-ce que l'un d'entre vous pourrait changer son avatar svp?

Help Pim !

J'ai beau valider le changement, rien ne change.

PIM · #71 25-01-2010 12:23:29

pierquiroule a écrit :

totocane a écrit : J'ai déjà essayé de changer mais je n'ai pas réussi
Est-ce que l'un d'entre vous pourrait changer son avatar svp?
Help Pim !
J'ai beau valider le changement, rien ne change.

Fait !
(avec toutes ces pierres qui roulent, faut pas confondre dans l'utilisateur concerné)

grmff · #72 25-01-2010 12:27:23

C'est très mignon! Merci pour ce changement qui me perturbait, je l'avoue.

mistral · #73 25-01-2010 13:17:05

grmff a écrit :

On peut tirer un bilan à tout moment.

D'accord avec vous, mais n'est-il pas normal que le bilan annexé à la clôture des comptes annuels soit l' "image" de la comptabilité à ce moment précis, donc dans le cas présent, au 30/09/09 ?

grmff · #74 25-01-2010 13:46:11

Oui. Evidemment. Si on présente des comptes pour les approuver, il est logique que ces comptes soient définitifs (sous réserve de l'approbation demandée...)

Aller modifier des comptes après leur approbation, cela n'a de sens que s'il y a une erreur monumentale. Et il faut une nouvelle AG et nouvelle approbation des comptes.

Il faut que les comptes approuvés soient la base solide sur laquelle le syndic bati la comptabilité de l'exercice suivant!

mistral · #75 25-01-2010 13:53:47

grmff a écrit :

Oui. Evidemment. Si on présente des comptes pour les approuver, il est logique que ces comptes soient définitifs (sous réserve de l'approbation demandée...)
Aller modifier des comptes après leur approbation, cela n'a de sens que s'il y a une erreur monumentale. Et il faut une nouvelle AG et nouvelle approbation des comptes.
Il faut que les comptes approuvés soient la base solide sur laquelle le syndic bati la comptabilité de l'exercice suivant!

Merci pour cette confirmation qui clôture mon problème.

G.B. · #76 21-11-2025 12:12:50

Bonjour,

Je souhaiterais pour une fois enfin voir un contrat de vérification des comptes de car je constate pour toutes les copropriétés que je connais :
1° Aucune mise en concurrence des offres CAC
2° Aucun contrat
3° A fortiori le CAC est en roue libre, même si l'on m'a expliqué hier au salon que les modalités de controle des comptes de l'ACP doivent être précisées dans le ROI, j'estime que cela ne peut remplacer un petit contrat d'une page en bonne et due forme signée au nom de l'ACP avec le CAC avant le début de sa mission ( même logique en droit que pour le contrat écrit avec le syndic qui entré dans la loi seulement depuis 2010)

"si vous ne vous occuppez pas du droit, le droit s'occuppera de vous" wink

twautele · #77 21-11-2025 14:59:03

Je suis CaC bénévole de ma copropriété, si on me demande de signer un contrat il faudra chercher un autre candidat.

Mise en concurrence : vous croyez qu’il y a foule de candidats ? Il y a un vote en AG et chacun est libre de choisir celui qui lui convient pour autant qu’il y ait plusieurs candidats. Dans la réalité c’est plutôt tiré à la courte paille.

Le CaC fait son contrôle et rapport et l’AG approuve ou pas les comptes, donne ou pas décharge au CaC et le renomme pour un an ou pas.

Votre clavier a un rebond sur la lettre p smile

Dernière modification par twautele (21-11-2025 14:59:22)

PIM, copropriétaire engalère

copropriétaire engalère · #78 21-11-2025 16:27:09

G.B. a écrit :

Bonjour,
Je souhaiterais pour une fois enfin voir un contrat de vérification des comptes de car je constate pour toutes les copropriétés que je connais :
1° Aucune mise en concurrence des offres CAC
2° Aucun contrat
3° A fortiori le CAC est en roue libre, même si l'on m'a expliqué hier au salon que les modalités de controle des comptes de l'ACP doivent être précisées dans le ROI, j'estime que cela ne peut remplacer un petit contrat d'une page en bonne et due forme signée au nom de l'ACP avec le CAC avant le début de sa mission ( même logique en droit que pour le contrat écrit avec le syndic qui entré dans la loi seulement depuis 2010)

"si vous ne vous occuppez pas du droit, le droit s'occuppera de vous"

4°le CAC doit être bénévole, pas un kopek!!!
5° le CAC doit passer des tests d'aptitudes en calcul mental!
6° le CAC doit souscrire une assurance vie sur la tête de tout les cp!
7° le CAC doit boire l'apéro avant tout sous total!
En droit ça s'appelle de l'abus mais on sanfou! paf!!!!!

GT · #79 21-11-2025 16:57:08

G.B. a écrit :

Bonjour,
Je souhaiterais pour une fois enfin voir un contrat de vérification des comptes de car je constate pour toutes les copropriétés que je connais :
1° Aucune mise en concurrence des offres CAC
2° Aucun contrat
3° A fortiori le CAC est en roue libre, même si l'on m'a expliqué hier au salon que les modalités de controle des comptes de l'ACP doivent être précisées dans le ROI, j'estime que cela ne peut remplacer un petit contrat d'une page en bonne et due forme signée au nom de l'ACP avec le CAC avant le début de sa mission ( même logique en droit que pour le contrat écrit avec le syndic qui entré dans la loi seulement depuis 2010)

"si vous ne vous occuppez pas du droit, le droit s'occuppera de vous"

l'on m'a expliqué hier au salon que les modalités de controle des comptes de l'ACP doivent être précisées dans le ROI,

Vous ignoriez la législation ?

Code civil
Art. 3.91. Commissaire aux comptes
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.

En d’autres mots, la mission de contrôle est déterminée dans le règlement d’ordre intérieur.

Auparavant, depuis la date d'entrée en vigueur de la loi du 2 juin 2010, le code civil prévoyait :
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété

GT · #80 21-11-2025 17:09:33

G.B. a écrit :

Bonjour,
Je souhaiterais pour une fois enfin voir un contrat de vérification des comptes de car je constate pour toutes les copropriétés que je connais :
1° Aucune mise en concurrence des offres CAC
2° Aucun contrat
3° A fortiori le CAC est en roue libre, même si l'on m'a expliqué hier au salon que les modalités de controle des comptes de l'ACP doivent être précisées dans le ROI, j'estime que cela ne peut remplacer un petit contrat d'une page en bonne et due forme signée au nom de l'ACP avec le CAC avant le début de sa mission ( même logique en droit que pour le contrat écrit avec le syndic qui entré dans la loi seulement depuis 2010)

"si vous ne vous occuppez pas du droit, le droit s'occuppera de vous"

Pour toutes les copropriétés que vous connaissez, vous avez consulté le règlement d'ordre intérieur / règlement de copropriété en ce qui concerne le commissaire aux comptes , notamment ses obligations ?

Personnellement, je n'ai pas vocation particulière à m'intéresser à des ACP dont je ne suis pas membre de l'AG.

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