le vérificateur aux comptes

Commissaire aux comptes

L'assemblée générale désigne annuellement, à la majorité absolue des voix, un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaire ou non, chargé de contrôler les comptes de l’association des copropriétaires tenus par le syndic.  Il devra établir ses connaissances des règles de la comptabilité (compétences) et exécutera sa mission en toute indépendance et avec honnêteté (obligations).
Le commissaire aux comptes devra, en particulier, (obligations)vérifier :
1. que les règles de la comptabilité et que le plan comptable sont appliqués selon les prescriptions de l’Arrêté Royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires ;
2. que les comptes ont été ouverts en conformité avec le bilan de l'exercice précédent
3. que les dépenses sont conformes aux décisions de l'assemblée générale et ont été acquittées dans le délai imparti;
4. que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers des sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses, et extraits de compte ouverts au nom de l’ACP ;
5. que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi, notamment à la bonne affectation au fonds de roulement et au fonds de réserve, et aux statuts et décisions d’assemblée générale ;
6. que les mesures nécessaires ont été prise avec diligence à l’égard des copropriétaires débiteurs.
Le commissaire établit un rapport écrit sur son contrôle effectif et l’accomplissement de sa mission qui est joint à la convocation de l’assemblée générale ordinaire approuvant les comptes de l’exercice précédent. Il détaille la manière dont il a effectué son travail et s'il a obtenu les informations qu'il a demandées ; il certifie (ou refuse de certifier) que la comptabilité et les comptes de la copropriété ont été établis  avec exactitude et qu'ils donnent la situation réelle du patrimoine,de la situation financière et des résultats du bilan financier.
La présence du commissaire aux comptes est requise à l'assemblée qui débattra de son rapport; il y répondra aux questions des copropriétaires.

Pour mon immeuble cela se résume à ceci :

Article 21 : Commissaire aux comptes :
L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de
commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l’association
des copropriétaires.
Le commissaire aux comptes a pour mission de faire rapport lors de l’assemblée générale sur
la vérification des comptes établis par le syndic, dont la concordance entre les chiffres repris
en comptabilité et les extraits bancaires du dernier jour de l’exercice comptable. Son rapport
écrit sera annexé au procès-verbal de l’assemblée générale

Le point 7 n'a du sens que si c'est un vrai budget qui a été établi avec analyse des différents postes, leur valorisations au plus juste, ... et pas seulement les montants année N + 2% partout. Comme je le vois le plus souvent.
Même les montants connus au moment d'établir le budget (hono syndic, la plupart des contrats, ...) ne sont généralement pas repris à leur juste prix.
Je n'ai pas souvenir avoir vu un budget d'ACP établi comme devrait l'être un budget utile en terme de pilotage et gestion d'une entreprise !  (et je n'en vois d'ailleurs pas vraiment l'utilité pour une ACP mais c'est un autre débat)

Je profite du sujet pour demander si un CaC a déjà envisagé ou utilisé l’intelligence artificielle pour vérifier les comptes ?

Extraire du facturier les informations utiles ne doit pas être simple, par contre les extraits bancaires (isabelle 6) et le
récapitulatif de charges doit être plus facile.

Après il faut vérifier le paiement et la comptabilisation de chaque facture, chercher les doublons et les paiements sans facture correspondante.

Tout cela est-il possible ou déjà fait ?

Notre ROI a prévu      les obligations du CAC.
Cependant, notre CAC ne vérifie pas  :
-    que les dépenses sont conformes aux décisions de l'assemblée générale ou aux devis
-    que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi et aux statuts.
-    que la TVA de 6% soit toujours bien apliquée (immeuble de plus de 10 ans)
-    ne sollicite pas l'ensemble et chacun des copropriétaires aux fins d'obtenir des remarques de leur part sur l’une ou l’autre anomalie observée.

Chaque année, il y a des erreurs dans nos comptes, certaines mais pas toutes vue par le CAC mais il conclut toujours par “les comptes sont bien tenus”. Et tout le monde (sauf 1 ou 2) approuve les comptes sans même avoir jeté un coup d’oeil sur les comptes reçus la veille ou le jour-même de l’AG. Mes contestations restent sans réponse.

Je comprends votre dépit.
Mais l'assemblée générale est souveraine maîtresse de ses décisions.

Si vous constatez un préjudice propre, direction juge de paix.

Le commissaire aux comptes devra, en particulier, vérifier :
1. que les règles de la comptabilité (qui sont d'ordre public) et que le plan comptable sont appliqués selon les prescriptions de l’Arrêté Royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires ;
=> quel est l'intérêt de relever que le compte 610100 prévu par le plan comptable n'est pas celui utilisé par le syndic qui préfère le compte 611100 pour ce qui est peut-être une très bonne raison ! Ce plan comptable est, à mon avis, très mal foutu et incohérent. Je féliciterais un syndic qui en utilise un propre beaucoup mieux rédigé. Et recommanderais à l'ACP d'imposer ce plan au prochain syndic pour le suivi.

2. que les comptes ont été ouverts en conformité avec le bilan de l'exercice précédent => ok mais, personnellement, je n'ai jamais constaté de différence sur ce point quand on est dans une continuité de syndic et de logiciel...

3. que les dépenses sont conformes aux décisions de l'assemblée générale => on parle de quoi ? j'espère que ce n'est pas du budget... Il y a bien les gros travaux décidés en AG avec éventuellement des suppléments

4. que la gestion répond aux normes de prudence et d'honnêteté => concrètement ? je ne vois pas ce que peux vérifier le commissaire sur ce point...

5. que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers des sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses => ok, c'est une base minimale mais nettement insuffisante pour un contrôle efficace

6. que le journal centralisateur a été mouvementé et qu'il assure l'irréversibilité des écritures => ridicule à l'heure des programmes comptables informatisés. C'est une exigence d'un autre temps qui existe toujours mais qui n'avait de sens que lorsque les journaux étaient tenus à la main

7. que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi et aux statuts => ok mais nettement insuffisant

Le commissaire aux comptes devra également :
1. solliciter l'ensemble et chacun des copropriétaires aux fins d'obtenir d'eux les informations, remarques et observations qu'ils auraient faites dans le cours de l'exercice et qui lui seraient utiles pour accomplir sa mission avec efficacité => vous voyez vraiment le commissaire prendre contact avec chaque CP pour lui demander de lui fournir tous ce qu'il a eu à dire pendant l'exercice sur les comptes de l'année ? rassembler, lire, analyser, vérifier, ... des dizaines et des dizaines de mails dont 2 ou 3 sont peut-être "intéressant" ?
A la limite, j'aurais pu comprendre dans certaines ACP qu'on lui demande d'interroger les fournisseurs les plus importants pour connaitre leur solde à la fin de l'exercice pour vérifier une concordance. Très chronophage mais beaucoup beaucoup plus utile que d'interroger les copropriétaires ! ça se fait dans les sociétés (et c'est parfois compliqué d'avoir les réponses) mais je n'ai jamais vu ça dans une ACP... Bien que j'y vois une réelle utilité qui pourrait éviter ou limiter quelques cas malheureux dans l'actualité récente.

2. interroger le syndic quant aux commissions qu'il pourrait avoir reçues et aux conflits d'intérêt qui auraient pu l'influencer dans la gestion de la copropriété. => pourquoi pas mais ce n'est pas le rôle du commissaire aux comptes !  C'est éventuellement une prérogative de l'AG que je vois de temps en temps en France mais plus rarement en Belgique

==> Et, surtout, quelle copropriété est prête à payer le prix pour un tel service ? qui, selon moi, passe à côté de l'essentiel de ce qui est attendu d'un contrôle des comptes...
Pas d'analyse des comptes du bilan, pas d'analyse des mouvements du fonds de réserve, pas d'analyse des dossiers sinistres, pas de reporting sur l'évolution des différents postes les plus importants, pas d'analyse de la situation des fournisseurs et des impayés des CP, pas d'analyse des provisions et/ou du fonds de roulement par rapport aux besoins de l'ACP en trésorerie (charges, impayés, ...), pas de contrôle des règles de TVA appliquées, etc...

Dernière modification par max11 (18-12-2025 14:53:55)

Merci.
Voici donc 9 points qui seront à rajouter au contrôle.
Il faut reconnaître que certains points sont vite contrôlés, mais indispensable pour s'assurer que les sous ne partent pas n'importe où.

Personnellement, je rajouterais aussi un contrôle des mouvements bancaires. Chaque mouvement bancaire doit pouvoir être justifié.

Un contrôleur aux comptes vérifiait chaque facture du facturier, et à chaque facture il vérifiait qu'il y avait bien un bon de commande documentant le besoin (les factures donnent souvent trop peu d'info) ou un devis. Il apposait sa signature sur chaque facture pour dire qu'il l'avait vue (et qu'on ne pouvait pas la changer ensuite...) Ensuite, il passait en revue les extraits de comptes, en demandant de manière aléatoire des justifications.

J'avoie que je n'ai pas encore défini ma méthode, puisque je vais bientôt devoir faire un contrôle de compte, en binome avec une personne qui l'a fait pendant des années, mais dont la méthode me dépasse un peu: elle refait presque toute la compta... Mon objectif est de contrôler, pas de refaire... Je passerai sûrement à côté d'erreurs, mais elles ne devront pas être monstrueuses, ni être des fraudes caractéristiques.