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provisions pour charges
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- Zlurp
- Pimonaute intarissable
provisions pour charges
Bonjour,
Dans notre acte de base, il est écrit que chaque copropriétaire payera une provision equivalente à xxxx franc à multiplier par le nombre de quotités qu'ils possèdent dans les parties communes, éléments privatifs , sous réserve du droit du syndic d'adapter la provision permanente en fonction des coûts.
Lors de l'A.G. un copropriétaire a demandé que la provision des charges soit calculée en fonction des dépenses réelles de chacun l'année précédente. Cette demande a été acceptée.
Est- ce que je peux demander , lors de la prochaine A.G. que l'on revienne au système des charges par quotités comme dans l'acte de base ?
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Re : provisions pour charges
Bonjour,
1.
D'abord Grmff a entièrement raison.
Le commanditaire des actes de base est le seul signataire de l’acte devant le notaire: le promoteur, qui n’est pas un agent immobilier, et qui du coup ne tombe pas sous un contrôle de l’État, étant un commerçant et pas un intermédiaire.
Les notaires disent qu’ils défendent les intérêts des copropriétaires, mais en fait ils défendent les intérêts de leur client principal et de fait unique : le promoteur immobilier.
Dès que le premier appartement vendu l’immeuble tombe sous le statut d’une copropriété forcée et le promoteur (ou le propriétaire effectif) devient un copropriétaire. Avant cet acte de vente du premier appartement c’est en fait le Far West, à juste titre dénoncée par Grmff.
En extrait du site de l'IPI:
Les différentes spécialités de la profession sont les suivantes:
Intermédiaire achat/vente
Courtier en vente ou à l’achat, cet agent immobilier vous guidera dans les méandres de la transaction immobilière la plus courante: la vente ou l’achat d’un immeuble.Intermédiaire location
Cet agent immobilier se chargera de la mise en location de votre bien ou de la recherche d’un bien à louer.Intermédiaire location de vacances
Spécialisé dans les lieux de villégiature, cet agent immobilier prendra en charge la location de votre chalet dans les Ardennes ou la recherche d’un logement pour vos prochains séjours au vert.Intermédiaire location commerciale
Ce courtier est spécialisé dans la location d’immeubles destinés à des commerces de détail ou d’artisanat, dont l’activité met directement le locataire en contact avec le public.Intermédiaire fonds de commerce
Vous voulez remettre votre épicerie? Vous rêvez de reprendre un estaminet? Ce courtier est le professionnel qu’il vous faut.Intermédiaire rente viagère
Cet agent immobilier connaît la législation spécifique d’un contrat de vente avec rente viagère.Intermédiaire bureaux, bâtiments industriels
Vendre ou louer des immeubles de bureaux et bâtiments d’usine est un métier à part entière. Des agents immobiliers sont spécialisés dans cet aspect du métier.Intermédiaire étranger
Pour toute transaction immobilière dans un pays étranger, faites appel à ce professionnel au fait des législations en vigueur hors de nos frontières.Intermédiaire relocation
Temporairement expatrié, vous pouvez vous adresser à cet intermédiaire pour vous loger, mais aussi vous installer dans votre nouvel environnement socioculturel; telle est la spécialité de cet agent immobilier.Intermédiaire Timesharing
Acheter ou vendre un droit d’utilisation sur un immeuble à temps partagé n’est pas sans contraintes. Un spécialiste vous aidera à tout prévoir.Syndic
Il prend en charge la gestion des parties communes d’immeubles en copropriété.Régisseur
C’est lui qui, pour votre compte, gèrera votre patrimoine immobilier, en se chargeant de la perception des loyers etc.Estimation/expertise
Vous voulez savoir combien vaut votre immeuble ou votre future acquisition? C’est à ce spécialiste qu’il faut vous adresser.État des lieux
Établir un état des lieux est un travail plus difficile qu’il n’y paraît. Un spécialiste pensera à tout.
2.
Revenons au sujet la provision pour charges.
Je crois qu’une bonne solution ne peut être qu'une solution qui est indépendante du contexte personnel d’un copropriétaire.
J’ai été moi-même bailleur et j’ai eu trois locataires avec des habitudes très différentes qui avait un tel impact que j’ai du doubler pour un des deux les provisions mensuelles que je demandais pour les charges.
Donc une provision prorata qui est seulement lié au budget général, est ok selon moi.
Aussi une provision prorata qui est lié au budget par installation en fonction de l’usage.
Mais une provision lié à la consommation réelle de l’année passé (en global au par installation) : non, parce que personne ne peut dire si l’évolution des charges sera identique.
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : provisions pour charges
Mais une provision lié à la consommation réelle de l’année passé (en global au par installation) : non, parce que personne ne peut dire si l’évolution des charges sera identique.
Pourtant, plusieurs arguments plaident en faveur de ce mode de calcul:
1. Les fournisseurs d'énergie font pareil. Pensez-vous qu'ils ont tort?
2. A consommateur identique, la consommation ne varie pas tant que vous ne voulez le laisser penser... Voilà un fait d'expérience.
3. Il n'y a pas de raison que les petits consommateurs avancent les fonds pour les gros consommateurs...
Le problème survient toujours en cas de changement d'occupant. En ce cas, effectivement, on peut se poser la question du mode de calcul des charges. Si l'ancien est un gros consommateur ou un économe, le suivant aura une bonne ou une mauvaise surprise...
Dans le cas d'un changement de locataire, je mets la nouvelle provision à une moyenne haute par rapport à l'ensemble des occupants identiques... Si les syndic devaient faire pareil, ils auraient bien des difficultés...
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Re : provisions pour charges
(....)
Pourtant, plusieurs arguments plaident en faveur de ce mode de calcul:
1. Les fournisseurs d'énergie font pareil. Pensez-vous qu'ils ont tort?
2. A consommateur identique, la consommation ne varie pas tant que vous ne voulez le laisser penser... Voilà un fait d'expérience.
3. Il n'y a pas de raison que les petits consommateurs avancent les fonds pour les gros consommateurs...
(...)
En principe je suis d'accord avec vous, surtout avec les arguments 2 et 3.
L'argument 1 est auter chose. Mon fournisseur d'énergie m'envoie préalablement un document qui m'annonce l'avance qu'il va demander. J'ai le temps de le contester (changement de consommation par exemple suit au départ d'un enfant, ...).
Dans une ACP cela exige que l'ACP signifie l'avance "individualisé" aux CP. Ce qui nécessite que l'AG, qui vote le budget, vote le montant des avances individualisés, par "sous-entité" avec calcul propre. Par exemple 10 EUR par quotité "ascenseur", 9 EUR par quotité "parking", 21 EUR par quotité générale (exemple fictif).
En pratique, parce tout cela doit être vérifiable, tant pour le commissaire aux comptes que pour le CP, il faudra joindre à l'invitation un document très claire qui donne le budget et les avances proposés, sans tenir compte des travaux proposés à l'AG. Chaque point de "travaux" proposé devra en outre comprendre un budget et l'avance qui sera demandé, si ce point est accepté.
Le PV devra comprendre un document qui donne la synthèse du budget et des avances à payer.
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- Zlurp
- Pimonaute intarissable
Re : provisions pour charges
Tout ça c'est bien beau Mais dans la réalité, c'est un peu différent: "Mon" immeuble est géré par un Syndic qui a fusionné avec un grand groupe français. Donc, on, peut imaginer que c'est sérieux.
Depuis 3 ans, le syndic ne suit pas les décisions de l'A.G. au point de vue des demandes de provisions. Mon dernier décompte comportait des anomalies flagrantes , des chiffres que je ne retrouvais nulle part. Il m'a fallut une semaine d'emails avec le Syndic (qui n'a pas accepté une entrevue) à chaque réponse, il me donnait de fausses informations, me disait "c'est pourtant clair comme calcul" . J'ai passé un temps fou pour vérifier, revérifier mes calculs, dans un sens, dans l'autre, croyant que je me trompais.
Je n'arrivais jamais au même total. Je demandais où je pouvais trouver ces chiffres, "c'est un ratio, c'est pas une fraction, c'est pas au prorata etc...était la réponse du syndic
Il vient de m'envoyer un mail où il est écrit qu'il a augmenté les provisions pour charges de 3 % Pourtant, dans le P.V. il est bien stipulé que les provisions pour charges restent identiques à l'année passée.
3%, ce n'est pas beaucoup mais pourquoi ne pas respecter les décisions de l'A.G.
Je mes suis renseignée auprès des copropriétaires pour savoir ce qu'il pensaient du calcul de leur provision pour charges: Tout le monde s'en fout.
C'est désespérant. Fatiguée de me battre contre le Syndic et contre le C.G.
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : provisions pour charges
La réalité est autrement que la théorie, effectivement. Mais si c'était le contraire, et qu'en fait, c'est la théorie qui était différente de la réalité?
En tout cas, si vous n'aviez pas de problème, nous ne nous serions pas rencontré. Et ça, c'est une preuve que l'optimisme paye toujours!
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- Zlurp
- Pimonaute intarissable
Re : provisions pour charges
En tout cas, si vous n'aviez pas de problème, nous ne nous serions pas rencontré. Et ça, c'est une preuve que l'optimisme paye toujours!
Bof, vais faire comme tout le monde, payer et me taire. Plus l'âge de me démener. "Qu'ils" pondent des lois, "qu'ils" pondent des actes de base, "qu'ils" pondent des normes: "ils "sont payés pour ça et grassement.
A travers le non respect des lois, normes, actes de bases, c'est les pondeurs qui sont tournés en ridicule et ça n'a pas l'air de les déranger.....du moment qu'ils empochent le fric, "ils" sont con tents.
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : provisions pour charges
Ceci étant dit, en indexant la provision de 3%, ils n'empochent rien du tout. Vous n'êtes pas volé. Pas là en tout cas.
Votre conclusion peut être:
bandes de nazes au niveau contact client
incapables de faire appliquer une décision que vous nous faites prendre
incapables d'expliquer un décompte pourtant simple
coupable de déni de démocratie
incapables de rédiger des actes de base
incapables de lire un acte de base
infoutu d'expliquer des bilans
Mais à ce stade, pas malhonnête à s'en foutre dans les poches hors contrat.
La question inévitable: Que faire? 
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- Zlurp
- Pimonaute intarissable
Re : provisions pour charges
Ceci étant dit, en indexant la provision de 3%, ils n'empochent rien du tout. Vous n'êtes pas volé. Pas là en tout cas.
Non pas volée , pas là en tout cas. Je me demande ce qui se passe pour les comptes que le propriétaire ne sait pas cotrôler. (chaudière dont les frais sont partagés sur 3 immeubles qui ont un nombre d'appart. différents
électricité des garages idem .
Mais il n'y a pas que ça, le forfait gaz (on n'a pas de compteurs) a été augmenté de 25% sans que personne ne soit averti
Les décisions de l'A.G. n'ont pas été respectées pour ce qui concerne le Président : il n' a pas eu le majorité requise et le Syndic l'a quand même mis à la tête du C.G. , le Syndic ne passe jamais dans l'immeuble (il me l'a dit) je m'arrête là.
Mais je suis obligée de constater que la loi n'est pas respectée, que l'acte de base n'est pas respecté, que je dois passer une semaine pour vérifier mes comptes (je ne suis pas comptable)parce que le Syndic se permet de rajouter 3%, que de plus, il met dans la colonne quote part n'importe quoi, que le montant est faux.
ET QU'ON OSE DIRE QUE LES COPROPRIETAIRES NE S'INTERESSENT PAS A LEUR COPROPRIETE.
Les 3 Syndics qui s'occupent de mes 3 apparts agissent de la même manière.
Augustin n'a pas complètement tort
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : provisions pour charges
Mais il n'y a pas que ça
Pour le reste, au vu de ce que vous expliquez, il y a de quoi se poser achement de question.
Mais si vous devez affronter le syndic (et l'AG), affrontez le sur des choses qui en valent la peine. Pas sur des détaux.
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Re : provisions pour charges
(...) chaudière dont les frais sont partagés sur 3 immeubles qui ont un nombre d'appart. différents. (...)
Votre ACP appartient probablement à cette catégorie d'ACP (acte de base par phase de construction) des années soixante qui pose un problème au projet de loi, actuellement en discussion au Parlement.
C'est un fait que la jurisprudence actuelle donne un résultat un peu bizarre. Entre autres les factures ne peuvent être contrôles que par l'ACP de la phase dans laquelle l'installation commune se trouve.
Mardi/mercredi prochain on connaîtra en principe la direction dans laquelle le Parlement va travailler.
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- Zlurp
- Pimonaute intarissable
Re : provisions pour charges
Mais si vous devez affronter le syndic (et l'AG), affrontez le sur des choses qui en valent la peine. Pas sur des détaux.
J'abandonne, je me rends compte que j'ai perdu un max de temps, que "mon" Syndic a quand même sérieusement mis en cause mes capacités mentales ? intellectuelles? , en m'écrivant "mais Madame, ce calcul est pourtant clair". (ce qui correspondait dans mon esprit à "pauvre vieille, t'es même plus capable de vérifier tes comptes") alors que les chiffres qu'il a écrits sont n'importe quoi.
Cette technique a été utilisée par un autre de "mes" Syndics.
Ils apprennent ça lors de leurs stages ?
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Re : provisions pour charges
(...)
J'abandonne, je me rends compte que j'ai perdu un max de temps, que "mon" Syndic a quand même sérieusement mis en cause mes capacités mentales ? intellectuelles? , en m'écrivant "mais Madame, ce calcul est pourtant clair". (ce qui correspondait dans mon esprit à "pauvre vieille, t'es même plus capable de vérifier tes comptes") alors que les chiffres qu'il a écrits sont n'importe quoi.
Cette technique a été utilisée par un autre de "mes" Syndics.
Ils apprennent ça lors de leurs stages ?
Cette technique était déjà connu (et décrite) dans le temps des grecques il y a 3000 années.
Elle est probablement propagés par une minorité d'agents immobiliers qui ont suivie en plus aussi une formation de juriste ou qui sont suivi un cours de grec en humanités.
Certains sujets de ce salon vont plus en détail (cherchez le mot sophisme). Il a y une trentaine de techniques connues qui ne servent qu'à déstabiliser l'adversaire.
Vous en êtes immunisé, dès que vous les connaissez.
L'utilisation de cette manière d'intimider veut seulement dire qu'ils n'ont pas d'autres arguments. Rien de plus.
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- Zlurp
- Pimonaute intarissable
Re : provisions pour charges
Vous en êtes immunisé, dès que vous les connaissez.
L'utilisation de cette manière d'intimider veut seulement dire qu'ils n'ont pas d'autres arguments. Rien de plus.
Merci, vous me redonnez un peu de courage, ne comprenant pas leurs arguments, je me croyais atteinte de senilité précoce.
Et surtout, j'avais confiance: avec 2 fonctionnaires de notre force publique et un comptable dans le C.G. on pouvait espérer .....Rêve toujours !
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Re : provisions pour charges
(...)
Et surtout, j'avais confiance: avec 2 fonctionnaires de notre force publique et un comptable dans le C.G. on pouvait espérer .....Rêve toujours !
"I know ... ".
La qualité des mandataires n'a rien à voir avec le compétence d'être mandataire dans une ACP spécifique.
Le fait qu'on est un spécialiste des missiles sol-air dans l'armée avec un tas de diplômes universitaires, n'a rien à voir avec la compétence à contrôler l'exécution des décisions de l'AG par un agent immobilier agréé en tant que syndic de l'ACP.
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- Zlurp
- Pimonaute intarissable
Re : provisions pour charges
Le fait qu'on est un spécialiste des missiles sol-air dans l'armée avec un tas de diplômes universitaires, n'a rien à voir avec la compétence à contrôler l'exécution des décisions de l'AG par un agent immobilier agréé en tant que syndic de l'ACP.
ENTIEREMENT d'accord, mais quand je signale au président du CG que , preuves à l'appui, l'acte de base n'est pas respecté , que la loi n'est pas respectée, je m'attendais à ce que le C.G. , aille dans mon sens et ne soit pas de combine avec le Syndic.
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- Zlurp
- Pimonaute intarissable
Re : provisions pour charges
Mais si vous devez affronter le syndic (et l'AG), affrontez le sur des choses qui en valent la peine. Pas sur des détaux.
Juste encore un petit détail : Ce Syndic, selon ses dires, a reçu le Qualité Label
Qu'est-ce que ceux qui ne l'ont pas doivent faire comme conneries et erreurs ?????
P.S. Je suis contre ces labels et autres certificats. Pour être un bon syndic, il n'est pas indispensable d'être labelisé.
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : provisions pour charges
Ce n'est pas parce qu'on est labellisé qu'on est plus honnête ou qu'on fait moins de bêtise. Personnellement, j'étais contre les labels. (voir la fonction recherche dans les archives profondes de pim.be)
Le "label" est une démarche commerciale autant que de qualité. Ceux qui ont leur label s'en vantent. Et dès lors, ils n'aimeraient pas le perdre! En effet, quand on s'est vanté d'être labellisé, c'est pas facile d'expliquer qu'on a perdu le label parce qu'on ne respecte pas la charte...
Dès lors, vous avez un point de pression de taille: le label!
Portez plainte auprès du labelliseur (qui nous lit d'ailleurs...)
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Re : provisions pour charges
(...)
Mais si vous devez affronter le syndic (et l'AG), affrontez le sur des choses qui en valent la peine. Pas sur des détaux.
@totocane,
Sur le plan pratique je rejoint entièrement Grmmf.
Mon plan est encore en exécution (en 2001 j'étais où vous êtes maintenant), donc je ne peux pas aller plus en détail.
Ne laissez pas vous impressionner par cette longue durée.
Depuis 2008, grâce surtout aux parlementaires NYSSENS et HAMAL, le monde officiel est en train de se réveiller lentement, mais sûrement, en ce qui concerne l'existence et la problématique des ACP.
Le risque est réel, si vous ne suivez pas la méthode préconisé par grmff, que vous serez harcelé.
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- MarcelDufo
- Pimonaute assidu
Re : provisions pour charges
Le fait qu'on est un spécialiste des missiles sol-air dans l'armée avec un tas de diplômes universitaires, n'a rien à voir avec la compétence à contrôler l'exécution des décisions de l'AG par un agent immobilier agréé en tant que syndic de l'ACP.
Juste pour le fun : ...pas plus que le fait d'avoir été officier subalterne d'administration ne délivre ipso facto un label de connaissance universelle : nous sommes bien d'accord, cela n'a rien à voir. (Et, non, je ne suis pas "le" spécialiste en missiles, mais un CP plein de bon sens, pas même membre de votre ACP - heureusement !!!)
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : provisions pour charges
je ne suis pas "le" spécialiste en missiles
Pourtant, avec un message pareil, on peut se poser la question...
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