forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Evolution Honoraires Syndic

Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Evolution Honoraires Syndic

Bonjour,
Mon Syndic augmente ses honoraires chaque année sans en parler en A.G.
J'ai fait part de mon étonnement au président du C.G. qui m'a répondu que "c'est normal, c'est l'inflation" et il est parti ,vite fait.
Un Syndic peut-il décider d' augmenter ses honoraires chaque année?
Nous n'avons pas de copie du contrat, donc nous ne savons pas ce qui y est écrit.
Merci d'avance pour les réponses

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 567

Re : Evolution Honoraires Syndic

Cette augmentation correspond-t-elle à l'index? Si oui, c'est normal et naturel comme augmentation.

En ligne

raspoutine
Pimonaute assidu
Lieu : Saratov
Inscription : 12-10-2006
Messages : 86

Re : Evolution Honoraires Syndic

Bonjour,

Tout comme les primes d’assurances sont adaptées à l’indice ABEX, les honoraires du syndic sont généralement adapté à l’indice des prix à la consommation.

Si ce n’est que par rapport à l’année dernière, l’indice des prix à la consommation à baissé.

Combien de syndics,(Syndics qui habituellement ou contractuellement ajustent leurs honoraires à l’indice des prix, les années précédentes évolution de 2 à ± 3 %)

Ont’ils ajustés leurs honoraires à l’indice, (donc à la baisse cette année) ?

Chez nous, ils nous ont fait croire à un cadeau,  ils n’ont pas augmentés les honoraires, les honoraires sont restés identiques à ceux de l’année dernière, un cadeau disent-ils !
Alors que l’indice de référence à diminué il est passé de 112.18 à 111.02

Nous prennent-Ils pour des …… ?

Bonne journée.
Raspoutine

Hors ligne

Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Re : Evolution Honoraires Syndic

raspoutine a écrit :

Nous prennent-Ils pour des …… ?

Raspoutine

Oui, affirmatif !!!!! Ils nous prennent pour des  c.....

Hors ligne

Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Re : Evolution Honoraires Syndic

grmff a écrit :

Cette augmentation correspond-t-elle à l'index? Si oui, c'est normal et naturel comme augmentation.

Ah bon, je dois rechercher l'index ? où est-ce que je trouve celà et comment je fais le calcul S.V.P.

Merci

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 17 244
Site Web

Re : Evolution Honoraires Syndic

Zlurp a écrit :

Ah bon, je dois rechercher l'index ? où est-ce que je trouve celà et comment je fais le calcul S.V.P.

Sur le site du SPF Economie. Par exemple à cette page-ci


Comment calculer ?
Le même logique que pour l'indexation des loyers, sauf que l'on prend (sauf stipulation contractuelle contraire) l'index à la consommation au lieu de l'indice-santé.

Donc:

honoraire de base multiplié par le nouvel index, le tout étant divisé par l'index de départ.

Hors ligne

Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Re : Evolution Honoraires Syndic

PIM a écrit :

Donc:
honoraire de base multiplié par le nouvel index, le tout étant divisé par l'index de départ.

Super gentil de me donner ces renseignements. Mais comment je fais pour savoir quel est l'indice mis sur le contrat ?
Je calcule avec l'un, puis avec l'autre pour voir celui qui correspond? Je n'ai pas de copie.
Voila encore un exemple de manque de clarté. Les copropriétaires sont vraiment tenus à l'écart des éléments basiques.
Merci quand même pour l'info.

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 17 244
Site Web

Re : Evolution Honoraires Syndic

L'index de départ est probablement celui en vigueur au moment de l'entrée en mission du syndic...

Hors ligne

Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Re : Evolution Honoraires Syndic

PIM a écrit :

L'index de départ est probablement celui en vigueur au moment de l'entrée en mission du syndic...

Je ne sais pas quand il est entré en mission, j'ai posé la question à la dernière A.G.et je n'ai pas reçu de réponse. Et lors d'une A.G., on n'a pas beaucoup de temps pour insister.

Hors ligne

raspoutine
Pimonaute assidu
Lieu : Saratov
Inscription : 12-10-2006
Messages : 86

Re : Evolution Honoraires Syndic

Dans votre association, il y a probablement une personne chargée de vérifier les comptes qui vous sont présentés pour approbation.

Cette personne, a notamment comme mission de vérifier le fondement et l’exactitude de toutes les factures portées en compte à la copropriété, les honoraires de syndic en font partie.

L’exactitude des montants imputés ne peuvent être vérifiée que par rapport à un contrat, une convention, un devis, une remise de prix, etc.

Dans le cas des honoraires de syndic, cette personne, sans le contrat de syndic, il lui est impossible de vérifier l’exactitude des honoraires réclamés.

Demandez a cette personne comment a-t-elle procédé, et en principe, si ce poste a été contrôlé, vous aurez réponse à votre question.

Proposez de refaire le calcul des honoraires par rapport au contrat avec elle.

Raspoutine.

Hors ligne

Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Re : Evolution Honoraires Syndic

raspoutine a écrit :

Dans votre association, il y a probablement une personne chargée de vérifier les comptes qui vous sont présentés pour approbation.

C'est le président C.G. qui contrôle les comptes, nous n'avons pas de contrôleur aux comptes.
Mais les comptes qui sont contrôlés, ce sont les entrées sorties, en fonction des versements et des factures mais je doute fort qu'il se penche sur l'indice des prix.
Mais je trouve que les copropriétaires auraient droit à une explication, un petit mot concernant les changements d'honoraires . Quand j'augmente le loyer de mon locataire, je l'informe, je lui communique le calcul (enfin c'est mon fils qui s'en occupe)
Avec mes Syndics, c'est vraiment "paye, et surtout ne demande aucune explication et n'ose pas dire que j'ai fait une erreur dans les comptes... ça je ne tolère pas !!!)

Hors ligne

raspoutine
Pimonaute assidu
Lieu : Saratov
Inscription : 12-10-2006
Messages : 86

Re : Evolution Honoraires Syndic

Pour votre information, si cela peut vous aider, mon aide mémoire pour lors du contrôle des factures de l’ ACP

Pour rappel :
Une facture est la description d'une dette spécifique et une invitation à régler ce qui est dû.
Tous les renseignements concernant le vendeur ou le prestataire de services doivent y figurer.
Elle vous permet de contrôler, si le montant réclamé est exact et justifié.
Correspond-il au contrat / à la convention / au devis établi / à la remise de prix avant les travaux / à la décision d’AG ? Le taux de TVA est-il celui auquel vous aviez droit?
ATTENTION ! N'acceptez jamais, pour économiser la TVA, de payer certains services ou produits importants sans facture, vous risqueriez une amende et des poursuites si le fisc devait le découvrir.

Face à chaque facture :
• Vérifier que la facture vous est bien destinée 
• Date de la facture (correspond  à l’exercice comptable de l’ ACP)
• Coordonnées du fournisseur, adresse complète, N° TVA. N° compte,etc…
• Numérotation interne ( no d’enregistrement interne  au niveau des enregistrement comptables de l’exercice de l’ ACP)

Conformité par rapport à une demande / à une commande :
Cette facture répond-elle à une demande; Le syndic avait-il droit d’engager cette dépense, (Pour rappel : Le syndic a pleins pouvoir pour exécuter les travaux et réparation ayant un caractère absolument urgent sans devoir en demander l’autorisation, tous les travaux que le gérant ne peut décider seul devront être décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité des ¾ de membres présents (  l’article 577-7, §1,1°b du C.C. )
Il y a-t-il accord de l’ Asemblée Générale  sur cette dépense? ,

Conformité par rapport à la qualité
L’exactitude  de la désignation du produit / du service, avec la description du service et date(s) des prestations  - conformité produit / de la prestation par rapport à la demande / contrat / devis / Décision d’AG.

Conformité par rapport aux prix ,
le montant réclamé est exact et justifié ?
Vérification si le prix / indexations / révisions de prix / ristournes, etc… correspondent bien aux conditions commerciales ( devis, remise de prix, contrat, etc )

Conformité par rapport à la quantité
Quantités  nombre facturé par rapport à la commande ou la prestation.

Vérification des calculs
( la vérification doit être effectuées sur tous les éléments dans la facture.)

Conformité par rapport à la législation et la fiscalité  (taux de TVA)
J’attire votre attention que seul les honoraires de syndic sont exonérés de TVA. Toutes les autres prestations du syndic sont soumises à la TVA.

Vérification de la comptabilisation (ventilation interne / clé de répartition interne )
Conditions de paiements : délai de paiement,
Vérification du paiement   
Paiement est effectué sur le bon N° de compte ? , le montant versé est correct ?
Réf de la facture figure t’elle sur le paiement ?

Si tous ces points ont étés vérifiés et sont corrects, bon nombre de problèmes sont évités et / ou résolus.

Raspoutine.

Hors ligne

mistral
Pimonaute assidu
Inscription : 27-10-2009
Messages : 153

Re : Evolution Honoraires Syndic

@ raspoutine,

Je ne peux que vous féliciter pour votre méthode de contrôle.

La méthode que vous préconisez...et que, si je vous ai bien compris, vous appliquez comme contrôleur aux comptes, est exactement celle que je revendique depuis maintenant douze ans dans mon ACP.

C'est précisément la raison pour laquelle le syndic fait tout ce qui est en son pouvoir pour refuser ma candidature par le biais de nombreuses procurations remises au conseil de gérance.

Eh oui, c'est assez paradoxal que la majorité des copropriétaires refusent systématiquement quelqu'un qui souhaite un contrôle efficace.

Lorsque l'on sait l'importance de l'approbation des comptes, on peut s'interroger sur un tel comportement.

Et cependant, ce sont ces mêmes personnes qui contrôlent leurs tickets de caisse, et réclament vertement, pour des montants bien moins importants !

Après cela, certains oseront encore affirmer que les AG ne sont pas manipulées !!

Hors ligne

Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Re : Evolution Honoraires Syndic

pierquiroule a écrit :

Et cependant, ce sont ces mêmes personnes qui contrôlent leurs tickets de caisse, et réclament vertement, pour des montants bien moins importants !
Après cela, certains oseront encore affirmer que les AG ne sont pas manipulées !!

Je m'étais fait cette remarque mais, les gens voient des choses et... que faire ? Et puis, individuellement, ce sont des petites sommes...pour avoir la paix
N'oublions pas que, il n'y a pas si longtemps, le C.G. et le syndic incarnaient la loi et cette mentalité n'a pas encore disparu. Les anciens sont résignés, les jeunes commencent à se réveiller.
Engueuler une caissière, c'est facile et c'est leur intérêt qu'ils défendent.
Les comptes, il y a le C.G. qui est là pour ça et personne n'ose leur dire que les comptes sont faux.
Chez nous, les comptes sont contrôlés par un ancien et très vieux comptable prétentieux qui prend un air de dédain et vous regarde de haut si vous osez émettre un doute quand à la comptabilité.
Et ces procurations, c'est une plaie,il faudrait les supprimer sauf certificat médical, tant pis pour ceux qui ne sont pas là, c'est qu'ils ne s'intéressent pas à leur copropriété et en remettant leur procuration au C.G., ils faussent les votes.

Hors ligne

Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-05-2004
Messages : 3 557

Re : Evolution Honoraires Syndic

95 % des factures ne doivent présenter aucun problème de contrôle.  ce sont des factures d'énergie (électricité, gaz, mazout), d'ascenseur, d'eau, de nettoyage (voir le contrat ou les bilans précédents) assurance, etc.

Pour les travaux, il faut évidement qu'il y ait eu une décision de AG ou une urgence.  Dans ces cas, il faut contrôler si le montant correspond au devis ou est normale pour le travail réalisé.

En définitive, ce n'est pas compliqué et à la portée de n'importe qui n'est rebuté par les colonnes de chiffres et a qq heures devant lui.  Une comptabilité bien présentée et claire (et pas précisément sur un modèle de comptabilité de société) est plus facile à contrôler.

Hors ligne

Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

Re : Evolution Honoraires Syndic

Francis a écrit :

95 % des factures ne doivent présenter aucun problème de contrôle. 
En définitive, ce n'est pas compliqué et à la portée de n'importe qui n'est rebuté par les colonnes de chiffres et a qq heures devant lui.  Une comptabilité bien présentée et claire (et pas précisément sur un modèle de comptabilité de société) est plus facile à contrôler.

Dans une copropriété simple, c'est pas trop difficile. Mais lorsque vous avez une chaudière pour 2 immeubles dontles entretiens,réparations et le gaz sont partagés entre 2 bâtiments  , les frais de nettoyage du garage  partagé entre 3 bâtiments et pas en parts égales, ça complique les comptes.
Le comptable (un corpopriétaire) nous a dit qu'il lui fallait 3 jours pour vérifier les comptes . Quand on entend ça, qui a envie d'aller jeter un oeil pour revérifier ???? même s'il y a des bizarreries.

Hors ligne

mistral
Pimonaute assidu
Inscription : 27-10-2009
Messages : 153

Re : Evolution Honoraires Syndic

@ raspoutine

En votre qualité de contrôleur aux comptes et selon votre méthode de contrôle, rejetez-vous de nombreuses factures ?

Dans la négative, je vous envie d'être dans cette ACP qui doit être un petit paradis.

Dans mon ACP et selon cette méthode de contrôle il aurait fallu rejeter plus de la moitié des factures pour la gestion de l'ancien syndic.

Et cependant, tout ce que le syndic imputait en charges communes a toujours été accepté par une majorité de CP, qui ne représente toutefois qu'environ 1/10 de l'ensemble des CP...mais détient de nombreuses procurations.

Avec le nouveau syndic, cela va un peu mieux, mais près de la moitié des dépenses ne répondent pas aux prescrits de la loi, des statuts ou aux décisions d'AG et devraient être rejetées sur base de vos critères.

Je ne parle ici que de l'opportunité ou de la légalité des factures, même pas du respect des règles comptables.

Hors ligne

raspoutine
Pimonaute assidu
Lieu : Saratov
Inscription : 12-10-2006
Messages : 86

Re : Evolution Honoraires Syndic

@pierquiroule,

Cette méthode qui en fait n’en est pas une, c’est une synthèse d’une expérience de  bientôt 15 années, avec tous les points essentiels à contrôler lorsque l’on se trouve devant et face à une facture dans le cadre d’une copropriété.

En principe, mis à part les particularités à chaque   ACP :   acte de base, règlement d’ordre intérieur, les clés de répartitions –quotités attribuées aux différents lots existants ainsi que les diverses décisions prisent  en AG, tous ces points de contrôles de cette « méthode» restent identiques et valables pour toutes les copropriétés.

De plus les « écarts – non-conformité » constatés sont difficilement contestable par le Syndic  et  doivent en principe être suivies d’explications.

Nous n’avons pas de contrôleur aux comptes, c’est un travail réalisé par l’ensemble du Conseil de gérance ( 3 CP).

Le  contrôle des comptes est réalisé en plusieurs étapes, lors de nos différents Conseil de gérance, conseil se tenant tous les 3 à 4 mois, chacune d’une durée de 3 à 4 heures, durant les heures de bureau, chez le Syndic ( avec toutes les pièces comptables sous la main )

Préalablement à chaque conseil, par Email, nous recevons du syndic, le détail de toutes les factures, imputations, situation copropriétaires, situation fournisseur.  Individuellement les membres du conseil en font déjà une première lecture. (avant le conseil, une première série de questions est généralement envoyée au syndic  par email.)

Lors du Conseil de gérance, nous avons à notre disposition, toutes les factures, tous les extraits de comptes, les contrats, offres de prix, devis, ainsi que divers documents / rapports pouvant être extraits du logiciel comptable du syndic : situation des copropriétaires, fournisseurs, etc…

Quand au contrôle :
Evidement, il nous arrive de constater des anomalies, mais jamais rien de catastrophique,  comme par exemple :
Des erreurs de facturation (des factures qui nous étaient pas destinées, mais à une ACP voisine gérée par le même syndic),
Des erreurs d’imputation ( un travail réalisé au profit du lot x, mais facturé au lot Y)
Des erreurs dans les montants, les paiements effectués ne correspondent pas  à la facture, (une inversion de chiffres, erreur de frappe…)
Plus rarement des factures payées deux fois !
Des erreurs de calcul d’indexation de contrat. (En notre faveur ou en notre défaveur, dans les deux cas l’on rectifie)

Jusqu’à présent les rectifications sont faites sur le champ, sans aucun problème,  une rectification, soit une note de crédit du fournisseur.
En général, la majorité des erreurs constatées l’auraient étés par le gérant lors de la clôture des comptes en fin d’exercice ( logiciel)

Il nous est rarement arrivé de refuser des factures, en 15 années, j’ai souvenir de deux imputations, ou le syndic les a retirés et les a pris à sa charge.  (Pour des montants minimes de 300 à 500 euros)

Il nous arrivait  également d’avoir des factures  issues de  travaux, émanant d’initiatives personnelles du Syndic,  « travaux d’agrément » non nécessaire, ni urgent émanant d’initiatives personnelles Syndic et réalisés sans accord de l’AG, alors que ces travaux rentrent dans la catégorie nécessitant un accord préalable de l’ AG.   
Dans ce cas, en AG, lors de la présentation des comptes  et rapport du conseil de gérance, il en est fait mention  et c’est soumis à l’approbation des CP et jusqu’à présent jamais eu de problèmes.

A mon sens, il n’appartient pas au Conseil de gérance, ni au contrôleur aux comptes  de refuser des factures.
Le conseil fait rapport de ses différents constats à l’assemblée et c’est l’assemblée générale décide. (en général en suivant les recommandations du Conseil de Gérance).
Au fil des années, avec une meilleure préparation du budget travaux prévisionnel, l’on évite ce type de travaux d’imprévus.

Pour terminer, notre  copropriété se compose de ± 150 lots avec ± 80 copropriétaires. Un exercice représente ± 250 à 300 factures.

A préciser également, pour un maximum des prestataires nous privilégions des contrats à long terme, donc un minimum de surprises. Privilège est donné également pour des factures trimestrielles, ce qui réduit considérablement le nombre d’écritures comptables et de factures.

Voilà dans les grandes lignes notre méthode de fonctionnement, sans jamais diminuer « la pression » lors des contrôles.

Cordialement

Raspoutine.

Hors ligne

gaston
Pimonaute assidu
Inscription : 10-12-2008
Messages : 43

Re : Evolution Honoraires Syndic

Chez moi, le syndic a augmenté ses honoraires de 3% par rapport à l'année dernière (c'est sa première année). Il a fait de même avec le prix payé pour l'entretien de l'immeuble. Si je comprend bien, ce n'est pas juste vu que l'index a diminué.
Quel est mon droit, puis-je réclamer?

Merci d'avance.

Hors ligne

raspoutine
Pimonaute assidu
Lieu : Saratov
Inscription : 12-10-2006
Messages : 86

Re : Evolution Honoraires Syndic

@ Gaston,

Il est difficile de vous répondre avec si peu d’éléments. 
(S’agit – il de l’augmentation des honoraires ou une augmentation des frais annexes, tel que des frais administratifs, copies, envois courriers, tenues de réunions supplémentaires, etc. …)

L’indexation  des honoraires (de base) du syndic n’étant pas une obligation, je vous suggère en premier lieu de regarder ce que prévoit votre contrat avec le syndic.

Si le contrat prévoit que les  honoraires de votre syndic sont reliés à l’index, voir les modalités, en principe ils devraient suivrent l’évolution de l’index et non pas subir une augmentation de 3 % par rapport à l’année dernière comme vous l’indiquez.

Idem en ce qui concerne le prix payé pour l’entretien de l’immeuble. Avez-vous un contrat, ou s’agit-il de tâches ponctuelles à la demande, s’agit-il des mêmes tâches d’entretien, s'agit-il des mêmes prestataires ?

Ces augmentations étaient-elles prévues au budget de l'exercice? relisez bien le PV de votre dernière assemblée générale sur ce sujet.

Vous êtes tout à fait en droit de demander des explications à la personne chargée de la vérification des comptes, si l’explication n’est pas satisfaisante, demandez au syndic et posez la question lors de la présentation et l’approbation des comptes en assemblée générale.

Cordialement

Raspoutine

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres