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Evolution Honoraires Syndic

Zlurp
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Evolution Honoraires Syndic

Bonjour,
Mon Syndic augmente ses honoraires chaque année sans en parler en A.G.
J'ai fait part de mon étonnement au président du C.G. qui m'a répondu que "c'est normal, c'est l'inflation" et il est parti ,vite fait.
Un Syndic peut-il décider d' augmenter ses honoraires chaque année?
Nous n'avons pas de copie du contrat, donc nous ne savons pas ce qui y est écrit.
Merci d'avance pour les réponses

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Zlurp
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Re : Evolution Honoraires Syndic

PIM a écrit :

Si j'étais syndic (Dieu m'en préserve....), j'aurais comme première préoccupation de rendre ma gestion transparente et de donner un accès (réservé) online à tous les concernés de l'ACP aux documents de l'ACP, par un site propre à l'ACP:

- statuts, acte de base,
- plans
- PV d'AG
- convocations
- devis
- bilans, budgets, etc.

Ce n'est vraiment pas très compliqué à organiser : les outils existent.

C'est vous qui allez retranscrire tous les statuts, les actes de base, il y en a une floppée et les modifications aux règlements de copropriété qui ne sont inscrits que dans les P.V. ? Et vérifier si il n'y a pas d'erreur ?
C'est vous qui allez rechercher aux archives de l'urbanisme les plans des immeubles de 1950 ou de 1970?
C'est vrai qu'il y a beaucoup de gens qui cherchent du boulot: il n'y a qu'à les engager
Pour les nouveaux bâtiments, il serait bon de commencer à informatiser les données, tout en continuant la communication sur papier et déjà, à partir de là, voir ce que ça donne.
Tout précipiter ne sert à rien, il faudrait d'abord faire des programmes de gestion pour les copropriétés qui présentent des comptes, additions clairs et nets, pour que les copropriétaires s'y retrouvent sinon il n'y  a même pas un début de progrès (pour les copropriétaires.

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Zlurp
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Il est aussi facile de dire "toutes les informations sur internet" quand on dispose d'une connexion internet à son bureau et qu'on dispose de toute la journée pour y accéder et pour lire ses e-mails privés, dans un bureau où on est seul.
La grosse majorité des employé n'ont pas cette possibilité, la plupart du temps, l'accès à internet est bloqué et ne parlons pas du mécanicien du vendeur etc.....

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luc
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Zlurp a écrit :

(...) C'est vous qui allez retranscrire tous les statuts, les actes de base, il y en a une floppée et les modifications aux règlements de copropriété qui ne sont inscrits que dans les P.V. ? Et vérifier si il n'y a pas d'erreur ?

Un scanner est une nécessité dans un cabinet professionnel. Mon syndic précédent savait fournir des scans d'un paquet de documents rapidement et automatisé. Je parle ici d'un cabinet de 4 personnes et maintenant 6.

La flopée de changements du règlement qui ne sont inscrit que dans les PV d'AG est du au bricolage du syndic/CdG/AG et la non suivie de la loi, qui veut que lors de chaque changement d'un règlement un acte authentique doit être transcrit. Si c'est le cas le notaire aura un fichier Word.

Les plans ? ... allez dans un Copyshop spécialisé et ils vous feront un fichier un scanner suffit, éventuellement moyennant une copie intermédiaire, fournit par le service public. 

Zlurp a écrit :

Tout précipiter ne sert à rien,

Entièrement raison. il faut d'abord fixer le but, après analyser les besoins ("cahier de charge"), ensuite les moyens et méthodes d'exécution (les offres), puis seulement décider d"exécuter l'offre qu'a a sélectionné.

Il faut prendre un escalier marche par marche, et pas courir.

Dans un contexte informatique j'attends déjà 8 ans pour qu'un logiciel spécifique soit disponible. Il l'est maintenant. Donc maintenant je vais prendre la marche suivante dans ce contexte. Il faut parfois être patient dans la vie.

Informer les copropriétaires est un service. Dans ce contexte le syndic est actuellement un fournisseur (soumis au TVA pour ce service).

Dans le contexte du projet de loi, il ne sera plus soumis au TVA pour ce service, puisque cette mission d'informer sera repris comme une de ses tâches légales.

Zlurp a écrit :

il faudrait d'abord faire des programmes de gestion pour les copropriétés qui présentent des comptes, additions clairs et nets, pour que les copropriétaires s'y retrouvent sinon il n'y  a même pas un début de progrès (pour les copropriétaires.

Les logiciels de la comptabilité sont faits par d'autres firmes que ceux de communication de l'information.

Un logiciel de comptabilité doit permettre de communiquer des données suivants certains standards.

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immorp
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Re : Evolution Honoraires Syndic

grmff a écrit :

Quand j'étais syndic il y a quelques années, j'ai tenté de lancer la communication via internet, avec forum spécifique pour la copropriété, et infolettre pour tous les clients (surtout investisseurs et n'habitant pas sur place). Ce fut le flop total.

Je vous confirme que c'est toujours le cas !

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luc
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Re : Evolution Honoraires Syndic

immorp a écrit :

grmff a écrit : Quand j'étais syndic il y a quelques années, j'ai tenté de lancer la communication via internet, avec forum spécifique pour la copropriété, et infolettre pour tous les clients (surtout investisseurs et n'habitant pas sur place). Ce fut le flop total.

Je vous confirme que c'est toujours le cas !

Exact et logique.

Je sais que vous êtes pour moi un des exemples concrets et positifs d'une organisation d'un cabinet de syndic comme il faut avec les moyens actuellement disponible avec un prix raisonnable.

Le projet de loi actuelle dit dans son introduction entre autres:

(...)
On peut déplorer le manque d’engagement des copropriétaires dans la gestion de leurs immeubles. Nombre d’entre eux n’assistent pas aux assemblées générales et préfèrent renvoyer des procurations. Peu de candidats sont volontaires pour composer les conseils de gérance ou pour briguer la présidence de l’assemblée générale.
(...)

Aucun logiciel ni autre moyen de communication pourra résoudre cette problématique.

Cela devra venir d'un usage positif et constructif de la psychologie des masses, en opposition de l'usage destructif par certains copropriétaires et professionnels.

Certes un petit groupe, mais ... avec 1% on peut dominer un groupe en appliquant certains techniques de psychologie de masse.

La loi devrait protéger ceux qui utilisent les techniques de psychologie de masse d'une façon positive et discriminer ceux qui en font un usage négatif.

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Zlurp
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Re : Evolution Honoraires Syndic

luc a écrit :

 
Un logiciel de comptabilité doit permettre de communiquer des données suivants certains standards.

L'année dernière,notre Syndic a changé de programme pour la comptabilité et la présentation des comptes est encore plus nébuleuse qu'avant.
On dirait que c'est fait exprès pour embrouiller les copropriétaires.
Et vous parlez de tout informatiser ? Il faut d'abord imposer aux syndics des normes très strictes quand au choix de leurs programmes.
Je ne comprends toujours pas pourquoi j'ai  2.229,43 € de frais, que j'ai payé  2.454,15 de provisions et que leur programme calcule qu'il doit me rembourser   224,71 € au lieu de 224.72 € ; Drôle de programme non ? et ce programme a aussi oublié de comptabiliser plus de 300 euros que j'ai payé. Vraiment, si c'est avec cette informatique qu'on fait le progrès, je préfère l'ancienne méthode; au moins on savait qui était en tort et on pouvait discuter.

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grmff
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Chicaner pour un cent, franchement, cela ne vaut pas la peine.

La question serait plutôt: où sont passés les 300€.

Avec les deux questions, vous passez pour un enquiquineur auprès du syndic.
Si vous les posez en AG, vous passez pour une tarte et tout crédit auprès de l'AG.

Par contre, si vous posez la bonne question (relative aux 300€) par mail, que vous remettez le couvert 8 jours plus tard, et que vous dénoncez ce manque de transparence en AG, vous aurez du poids.

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raspoutine
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Re : Evolution Honoraires Syndic

A la lecture des diverses interventions, l’accès à la copropriété devrait être subordonné à un minimum de connaissance des règles élémentaires de fonctionnement des copropriétés, à défaut, obligation de passer par un gestionnaire - régisseur de biens.

C’est un peu comme si l’on lâchait dans la circulation des conducteurs n’ayant aucune notion des règles de conduite, aucune connaissance du code de la route et qui ne respectent absolument rien.

Combien de CP arrivent en AG, ne comprennent pas leurs décomptes, ne connaissent pas les règles de fonctionnement et obligations élémentaires, ces mêmes personnes sont appelées à ce prononcer sur des points qu’ils ne comprennent pas, mais déterminants pour la gestion de leurs biens.

L’on a beau changer la loi, le constat reste le même.

Avec en plus des syndics …… qui en profitent pour  faire et faire croire n’importe quoi…

C’est une image personnelle, cela n’engage que moi, mais c’est un triste constat.

Raspoutine

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Zlurp
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Re : Evolution Honoraires Syndic

grmff a écrit :

Chicaner pour un cent, franchement, cela ne vaut pas la peine.

Je ne chicane pas pour 1 cent, je me dis que si ce programme ne sait pas compter que 3 - 2 = 1, il ne sait peut être pas que 3 +2 = 5, c'est parce que j'ai vu ce cent, que j'ai investigué plus loin et que j'ai vu les 300 euros qui manquent.
Et, si un cent ce n'est rien, où est la limite ? un euro ? 50 cents ?
21 euros d'erreur d'arrondis  ça vous paraît normal ?

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mamiloup
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Prenez le budget annuel voté en AG, soit 530.000 € pour 11.700 quotités,
soit 45,30 €/quotité.
Soit 300 copropriétaires chacun avec des quotités différentes.
1er catégorie : 27 quotités pour 100 coproprio
2ème catégorie : 37 quotités pour 100 coproprio
3ème catégorie : 53 quotités pour 100 coproprio

L’ordinateur calcule :
Les premiers vont payer mensuellement : 27 x 45,30/12 = 101,92 €/mois
Les seconds payeront mensuellement : 37 x 45,30/12 = 139,67 €/mois
Les troisièmes payeront mensuellement : 53 x 45,30/12 = 200,07 €/mois
On est bien d’accord que cette division informatique se limite au cent : il n’y a pas de valeur plus petite.

Reprenons la somme des paiements également enregistrés par ordi.
100 x 12 x 101,92 = 122304 €
100 x 12 x 139,67 = 167604 €
100 x 12 x 200,07 = 240084 €
Total que les 300 copropriétaires vont payer = 529992 €

Le budgt voté est 530.000 , le budgt encaissé est 529992 €.

L'erreur est non pas 1 cent mais 8 euros !

L'ordi calcule correctement mais on croit que l'informatique devrait dispenser l'humain de calculer.
Si vous voulez faire les arrondis dans l'autre sens vous aurez une erreur
informatique en sens opposé !

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raspoutine
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Re : Evolution Honoraires Syndic

(Juste pour le fun), Je ne suis pas d’accord avec vous,

Pour votre budget annuel de 530 000 € voté en AG :

La quote part des proprios de 1er catégorie dans le budget annuel s’élève à  530 000 /11700 x 27 =  1223, 07692 arrondi à 1223.08€ / proprios de 1er catégorie

La quote part des proprios de 2ème  catégorie dans le budget annuel s’élève 530 000 /11700 x 37 =  1676.06838 arrondi à 1676.07€ / proprios de 2ème  catégorie

La quote part des proprios de 3ème  catégorie dans le budget annuel s’élève 530 000 /11700 x 53 =  2400.8547 arrondi à 2400.85 €/ proprios de 3ème  catégorie

Total des 300 copropriétaires = 100 x 1223.08€ + 100x 1676.07 + 100x 2400.85 = 530 000 €.

Budget annuel voté en AG : 530 000 € 
Budget réclamé à l'ensemble des 300 copropriétaires : 530 000 €

Je ne vois pas où est le problème.

Raspoutine

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grmff
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Et encore, vous calculez le tout en une et une seule catégorie de frais et de clé de répartition.

J'ai déjà vu des copro avec plus de 25 clés différentes (et plus de 60 comptes de charges différents...)

Alors, les arrondis, c'est bien plus que 8 euros.

Mais mon point n'est pas là. On se fout des arrondis et du mode de calcul plus ou moins imparfait.

Le fait est que sortir un problème de 1 cent devant une AG n'aura qu'un résultat: on passe pour une tarte, et on perd toute crédibilité pour faire passer les points réellement important.

A force de se focaliser sur des brindilles, on perd toute possibilité d'ouvrir les yeux sur la forêt qui est derrière.

Même si on a raison. Même si des erreurs existe vraiment.

Qu'est-ce qui est important? Demander la vérité sur tout sans rien obtenir? Ou bien obtenir 50% de son programme?

Focalisez vous sur ce cent, et vous n'obtiendrez rien. Que dalle. Schnoll. Des clous. Du vent.

Simple question de psychologie élémentaire.

The choice is yours... évidemment.

Et si le dernier problème que vous avez concerne ce cent, ben arrêtez de râler! Si c'est votre seul problème, faites la fête!!!

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grmff
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Mon message a été posté en même temps que celui de Raspoutine.

Mais je ne peux souscrire au raisonnnement de Raspoutine que si on accepte que les proprios de première catégorie en payent pas tous la même chose.

En effet, les divisions ne tombent pas juste...

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mamiloup
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Juste pour le fun !

Non seulement, il faut calculer mais encore voir qu'une année n'est pas un mois

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luc
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Re : Evolution Honoraires Syndic

@raspoutine: je suis d’accord avec Grmff

@mamiloup: je crois qu’on est d’accord sur ce point, probablement ayant eu les mêmes profs de Math à l’Avenue de la Renaissance.

@tous : il est intéressant de lire d’abord les articles de Wikipédia sur les arrondis et la troncature. Cette dernière méthode est celle utilisé le plus souvent pour les décomptes d’ACP.

Pour éviter le plus possible des arrondis, on peut ajouter les principes suivants dans le règlement de copropriété et ainsi rendre ces changements opposables aux fournisseurs et le syndic, s’ils sont transcrits par acte authentique :

1. Éviter de devoir diviser en imposant un budget par quotité et période, au lieu d’un budget global donc par exemple un budget de 13,25 EU par quotité et par trimestre au lieu de 530000 EUR pour l’année (13,25 EUR * 10.000 * 4 = 132.500 EUR * 4 = 530.000 EUR)

2. Diminuer le montant des arrondis en imposant un arrondi spécifique par calcul interne au même niveau que les quotités. Donc si  l’arrondi final se fait à l’eurocent = 0,01 EUR et il y a 10.000 quotités, alors imposer d'utiliser un arrondi interne d’au moins 0,01 EUR / 10.000 = 0,000001 EUR.

3. Assurer que les arrondis sont à charge d’eux qui doivent payer le montant principal en imposant que le montant des arrondis apparaissent dans le bilan du 31.12 et doivent être contre posté dans la même rubrique l’année suivant au 01/01. Concrètement : si l’arrondi des frais de chauffage est 12,34 EUR pour 300 lots, alors la rubrique « Frais chauffage » doit être diminué de 12,34 EUR et la rubrique « Arrondis à reporter » augmenté de 12,34 EUR au 31/12. Le 01/01 on contre poste ces mouvements dans leurs rubriques respectifs.

Tout ceci devient beaucoup plus logique dans une comptabilité en partie double, telle que le projet de loi veut imposer.

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Zlurp
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Re : Evolution Honoraires Syndic

grmff a écrit :

Focalisez vous sur ce cent, et vous n'obtiendrez rien. Que dalle. Schnoll. Des clous. Du vent.
Simple question de psychologie élémentaire.

Je crois que vous n'avez pas bien compris ma "râlerie"
D'abord, il s'agit dans ce cas précis d'une soustraction finale, les erreurs d'arrondis étant comptabilisées sous une rubrique séparée , 2.229,43 - 2.454,15 = 224.72 € et pas 224.71 € et je m'en fiche du cent, et je n'ai pas l'intention d'en parler à l'A.G.
20 € erreur d'arrondis, les autres années 5 ou 7 euros.
Et si il faut avoir fait math. sup, pour arriver à calculer comme un ordinateur, on ne s'étonnera pas que les proprios laissent tomber.
C'est d'ailleurs ce que je vais faire.
P.S. Le cent, c'est la goutte qui a fait déborder un vase trop plein des conneries de "mon " syndic label qualité  !!!!!!

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Zlurp
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Re : Evolution Honoraires Syndic

luc a écrit :

@tous : il est intéressant de lire d’abord les articles de Wikipédia sur les arrondis et la troncature. Cette dernière méthode est celle utilisé le plus souvent pour les décomptes d’ACP.

@ Luc
Bonjour Luc,
Puis-je abuser de vos connaissances et vous demander si:
Pour un montant de
3073.08 €, j'ai 176/9488 quotités, le syndic me demande de payer 54.42 Euros . Ce resultat est-il exact ? Avec troncature ou avec arrondis ?
Merci d'avance

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grmff
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Re : Evolution Honoraires Syndic

J'ai très bien compris que c'était une goutte d'eau qui faisait déborder, une fois de plus, le vase.

L'erreur reste une erreur d'arrondi. Sans doute que justement, votre syndic n'en tient pas compte. Parce que 2229.434 - 2454.146 = 224.712€... Faites les arrondis vous même et vous aurez compris.

Au delà de ce point de détail, si vous en parlez en AG, on verra la goutte et pas le vase.

Comme vous mentionnez bien que vous n'avez pas l'intention d'en parler en AG, pas de problème pour moi à continuer à expliquer et pinailler: c'est moi cher qu'un psy... tongue

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Francis
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Re : Evolution Honoraires Syndic

L'erreur d'arrondi n'est pas une erreur mathématique mais en quelque sorte le reste d'une division.  Avec ou sans ordinateur, vous aurez toujours une différence lorsque l'on réparti des charges sur base des quotités.

Personnellement je reprends les arrondis dans mon bilan, d'une année à l'autre, et cet arrondi évolue entre -0.45 € et +0,45 €.

le calcul des avances de charge, c'est autre chose.  Mais il s'agit d'une avance qui vient en déduction du calcul final de charges, donc sans grande importance pour autant que les avances ne sont pas hors de proportion avec les charges réelles.

Je rejoins également Grmff: tenez vous aux points importants en AG autrement vous ne serez pas crédible.


Pour ce qui est de la communication par internet à tous les copropriétaires, ce n'est pas encore rentré dans les moeurs et il faudra encore de nombreuses années.  Commencons par le faire au niveau du conseil de gérance et cela sera déja pas mal.

Pour ce qui est de la communication systématique à tous les copropriétaires de tous les documents de la copropriétés, j'estime que cela annonce des débats houleux et sans fin en AG.  Comprenez-moi, il ne s'agit nullement de dissimuler quoique ce soit mais tout le monde n'a pas la même sensibilité ni les mêmes connaissances.
Je sais que cela fera bondir certains mais, par comparaison, les actionnaires d'une Société commerciale n'ont pas accès à tous les documents de la société.

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Zlurp
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Re : Evolution Honoraires Syndic

grmff a écrit :

Comme vous mentionnez bien que vous n'avez pas l'intention d'en parler en AG, pas de problème pour moi à continuer à expliquer et pinailler: c'est moi cher qu'un psy... tongue

[color=#FF0000]Je ne sais pas qui a besoin d'un psy ,ma question initiale était :[/couleur]
Bonjour,
Mon Syndic augmente ses honoraires chaque année sans en parler en A.G.
J'ai fait part de mon étonnement au président du C.G. qui m'a répondu que "c'est normal, c'est l'inflation" et il est parti ,vite fait.
Un Syndic peut-il décider d' augmenter ses honoraires chaque année?
Nous n'avons pas de copie du contrat, donc nous ne savons pas ce qui y est écrit.
Merci d'avance pour les réponses
[color=#FF2B2B]Et voila où on en arrive !!!!! Il faut d'urgence un consultation psy pour tout le monde  !!!![/couleur]

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