Evolution Honoraires Syndic

@ saxo,

Effectivement, le contrôle décrit ne concerne que les factures imputées à l’ACP .

En ce qui concerne les versements effectués par la compagnie d’assurance ;
En principe, il y a versement de la compagnie qu’en cas de sinistre,
Chaque sinistre fait l’objet d’un dossier,  lors de nos conseil de gérance, l’on fait le tour des dossiers assurance,  la gestion des sinistres  appartient exclusivement au Syndic, notre rôle CG est d’exercer un contrôle sur la gestion de ces sinistres par le syndic.
Veiller et éviter les  abus de certains propriétaires, par exemple : que l’on ne profite pas d’un sinistre pour rénover l’entièreté de l’appartement.
Afin de ne pas augmenter la sinistralité de l’immeuble, Décision prise en AG d’augmenter ( en interne) la franchise, l’ACP prend en charge les petits sinistres ne dépassant pas un certain montant défini par l’AG,  toujours sous contrôle du CG.

En ce qui concerne  les contrats:
l’on privilégie les contrats à long terme  par exemple ( 5 années pour le syndic) , 10 années pour l’entretien de la chaufferie sous garantie totale et à durée indéterminée pour les autres contrats comme l’entretien des abords et jardins, le nettoyage des parties communes, etc. ces différentes dispositions prisent par l’ AG, évite les surprises et apporte une certaine stabilité dans la gestion et des charges constantes d’années en années.

En ce qui concerne les dettes des copropriétaires:
La situation nous est communiquée trimestriellement par le syndic et présentée annuellement lors de l’approbation des comptes en  AG.
Les provisions de charges sont mensuelles, la dette des copropriétaires ne peut dépasser la valeur d’un mois de charges.
Le syndic a des consignes strictes à ce sujet. En cas de défaillances du copropriétaire, application d’amendes forfaitaire + intérêts de retard  et « saisie – perception » du loyer auprès du locataire a concurrence de la dette du copropriétaire à l’ ACP.
Et la solution extrême, action en justice. ( le tout prévu dans le règlement de copropriété et règlement d’ordre intérieur de l’ ACP). En aucun cas l’ensemble des dettes copropriétaire ne peut dépasser le fond de roulement.

En ce qui concerne le fond de roulement:
Un fond de roulement a été constitué en un seul versement.
Les dettes des copropriétaires n’étant pas excessives, une partie du fond de roulement se retrouve sur le livret de l’ ACP avec le fond de réserve.

En ce qui concerne le fond de réserve :
Un fond de réserve a été constitué, chaque année, il est alimenté par les intérêts des comptes bancaires de l’ ACP, des intérêts et indemnités des copropriétaires défaillants, ainsi que le solde budget travaux de l’exercice non utilisé. (décision de l’ AG)
Chaque année un budget travaux est élaboré par le syndic, approuvé par l’ AG, avec un poste divers –imprévus  de plusieurs milliers d’Euros.
Le poste du budget travaux reste identique et stable depuis de nombreuses années,  donc « sans variabilité » dans les provisions de charges. le solde du budget non utilisé est autmatiquement versé au fond de réserve. Une façon d'alimenter notre fond de réserve de façon, régulière et "indolore" pour les copropriétaires.

En ce qui concerne le bilan:
En général, les bilans présentés par les syndics sont toujours en équilibre.
Il faut plutôt s’attarder aux détails des différents postes se trouvant au bilan. ce que nous faisont.

Voilà dans les grandes lignes, il est vrai, la transparence totale et une disponibilité du syndic cela facilite énormément.
Syndic certifié - labelisé ( qui respecte ses engagements  lors de sa labelisation)
Mais ce n’est pas pour autant que le CG relâche la pression.

Raspoutine

D'accord avec saxo, sauf ayant eu des expériences indirectes mais concrètes avec une série de concierges depuis une trentaine d'années, je propose de remplacer "pas de concierge" avec "pas de copinage concierge-conseil de gérance" et le déplacer vers la point 1.

Quand j'ai lu les avis de raspoutine je croyais de lire la description du cabinet de syndics "utopia". En réalité je n'ai pas encore rencontré ce type de cabinet.

Mais il y a de l'espoir. La génération  de syndics professionnels, qui ont grandi avec la méthode de travail d'avant 1994 du type "GERIM" (cogérance avec le syndic/CdG comme les vrais titulaire des comptes bancaires) commence à disparaître naturellement.

Les fils/filles des pères/mères reprennent le "fardeau", avec automatiquement une autre vue sur la manière d'exercer leur fonctions. Ceux qui sont le plus adapté à survivre ("survival of the fittest") vont continuer à exister, les autre pas. Cette période de transition a déjà commencé et va en principe prendre fin vers 2015.

Il est un fait que les lois spécifiques pour la copropriété forcé vont être adapté en phases. Actuellement on modernise la loi de 1994.

Puis on créera suite aux problèmes généré par le mélange des intérêts inévitablement:
- ou un "Institut des copropriétaires" (proposition soutenu par le CNIC depuis janvier 2009)
- et/ou un "Ordre des syndics professionnels" (proposition soutenu par le SNP depuis février 2010)
- et/ou un autre organisme de ce style.

Dans peu de temps on va adapter le statut du "syndic de l'ACP" à celui du "gestionnaire de fortunes privés" (ce dernier statut devient opérationnel en 2010 pour un premier groupe de métiers intellectuelles).

Tous les intermédiaires (agréé ou non) qui s'occupent d'assurances, compte bancaires, carnets d'épargne, d'investissements, ... sont le collimateur. La CBFA est réorganisé cette année en fonction d'une meilleure défense de consommateurs. Lisez les interviews très récents du président du CBFA, publiés dans différents journaux.

Exemple:

L'importance du capital net à +100% d'un cabinet de syndic augmentera fortement et sera une condition éliminatoire d'agrégation par leur institut/ordre/... . Fini d'avoir un capital légal de 18.600 EUR, mais de fait un capital net négatif durant trois années de suite.

Ce capital est la garantie de base d'un cabinet de syndics et sera une condition de pouvoir avoir une assurance RC comme syndic. Le problème de l'assurance RC du syndic bénévole devra être réglé.

Pour en revenir au sujet:

L'honoraire du syndic évoluera certes, mais les services intellectuelles qu'il devra rendre seront mieux définis et contrôlés par l'Etat.

Pourquoi par l'Etat? Étudiez les théories sur la psychologie des masses (et la manipulation de la masse). Vous comprendrez pourquoi.

C'est ainsi que la justice du peuple du Far West et du Ku Klux Klan, avec ses lynchages par "le peuple", a été supprimé progressivement.

"devis disponibles lors de l’ AG" = pas avant
"communications par tél, fax et par Mail, le Syndic est ouvert ts les jours ouvrables" = ne vient pas sur place, conseil de gérance mis à contribution
"nul besoin de valves, hormis l’affichage obligatoire des coordonnées du Syndic" = qui a décrété ça; qu'en est-il des locataires ?
"le gérant n’est pas trop branché sur la conception et la gestion d’un site Internet" "surplus de travail" = syndic de papa, pas à la page

Diagnostic : l'info ne circule pas, gestion à l'ancienne pour initiés

Le syndic professionnel est responsable du fonctionnement de son cabinet. S'il n'a pas encore converti le fonctionnement de son cabinet de syndic de essentiellement "papier/télex/téléphone" vers  essentiellement "site/courriel/fax", alors il n'a pas compris et va couler avec ses autres collègues du XXe siècle qui refusent d'appliquer les méthodes du XXIe siècle.

Ici je veux faire remarquer que PIM lui-même a suivi ce mouvement et en a été parfois le précurseur. Son site en est un exemple concret. C'est pas encore "web 2.0" à 100%, mais ce n'est pas loin de ça.

Autre exemple. Certains savent que j'ai un Blog "ACP". Les textes de ce Blog ne sont pas un travail "supplémentaire" pour moi, mais en fait des fiches d'information que j'utilise moi-même régulièrement.

Pour ceux qui veulent faire connaissance avec le monde réel du 21ème siècle,  je conseille de visiter les sites interactifs de l'absl TIK (en néerlandais) et d'Obama (en anglais), qui sont tous les deux construit avec un logiciel belge: DRUPAL (Dries Buytaert). Je crois que PIM en sait plus que moi.

Conclusion: un agent immobilier qui veut travailler d'une façon professionnelle va intégrer le outils du XXIe siècle de tel façon dans sa structure qu'elle ne donne pas lieu à un travail "supplémentaire".

Les exemples que j'ai cité dans ma réplique précédente permettent de générer automatiquement un fichier PDF d'une partie de la page et d'en faire une lettre d'information pour les usagers "papier/fax".

En plus je vous rappelle que chaque citoyen a un accès libre (gratuit à Bruxelles et en Flandre) par la voie des bibliothèques publiques.

Finalement le premier lecteur que j'ai, comme volontaire dans une bibliothèque publique, appris il y a quelques années à visiter ET utiliser l'internet avait l'âge de 82 ans. Elle n'avait pas de grands problèmes, sauf au début avec la souris (mais en jouant les jeux de Windows cet obstacle était vite pris). Elle n'a pas eu de cours, mais s'exerçait tous les semaines. Après un an, quand elle maîtrisait le PC et les logiciels qu'elle voulait utiliser, elle en a acheté un.

Mes autres expériences dans ce contexte sont analogues.

Mais je reconnais que l'accès à l'Internet a été ralenti en Belgique par la politique d'implementation d'infrastructure de Belgacom.

Ceci est en train de changer rapidement, ainsi que Microsoft.

L'agent immobilier qui n'est pas prêt dès l'arrivée de la version MS Office "Internet" dans quelques mois (2010/2012) ne vont pas avoir le temps de le regretter, puisqu'ils auront déjà fermé par manque de clients ... .

Je suis d'accord avec Luc, à ce sujet. (c'est suffisamment rare que pour être souligné    )

Si j'étais syndic (Dieu m'en préserve....), j'aurais comme première préoccupation de rendre ma gestion transparente et de donner un accès (réservé) online à tous les concernés de l'ACP aux documents de l'ACP, par un site propre à l'ACP:

- statuts, acte de base,
- plans
- PV d'AG
- convocations
- devis
- bilans, budgets, etc.

Ce n'est vraiment pas très compliqué à organiser : les outils existent.

L'argument selon lequel certains copropriétaires ne savent pas utiliser Internet est un mauvais argument.
Faites une priorité pour l'accès à l'information et organisez l'entraide pour ceux qui ne savent pas (encore) utiliser l'outil: cela me paraît plus efficace et pertinent que de se retrancher derrière le concept "faut la priorité au tout papier".... car, en pratique, on voit que cela ne donne pas les bons résultats escomptés.

ps @ luc: je ne connais pas Drupal

Quand j'étais syndic il y a quelques années, j'ai tenté de lancer la communication via internet, avec forum spécifique pour la copropriété, et infolettre pour tous les clients (surtout investisseurs et n'habitant pas sur place). Ce fut le flop total.

Il y a encore beaucoup de propriétaire qui ne veulent pas voir un PC de près ou de loin. La communication internet doit donc rester supplétive à la communication "standard" sur format papier.

Par ailleurs, j'imagine bien qu'un forum spécifique à une copropriété sera vite le nid des râleurs et des "opposants". On peut alors comprendre que le syndic n'ait pas envie de gérer un nid d'opposition...

@ saxo: je me sens moins seul, du coup
@ grmff: oui, c'était vrai il y a quelques années (je connais....). Mais, heureusement, cela a évolué
@ zlurp: rendre accessible et transparent, cela crée de nouvelles habitudes...

Amusant, si vous regardez les pubs pour acheter quoi que ce soit, vous devez souvent être déçu, les pub, c'est fait pour vendre, pas pour informer.