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Evolution Honoraires Syndic

Zlurp
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Evolution Honoraires Syndic

Bonjour,
Mon Syndic augmente ses honoraires chaque année sans en parler en A.G.
J'ai fait part de mon étonnement au président du C.G. qui m'a répondu que "c'est normal, c'est l'inflation" et il est parti ,vite fait.
Un Syndic peut-il décider d' augmenter ses honoraires chaque année?
Nous n'avons pas de copie du contrat, donc nous ne savons pas ce qui y est écrit.
Merci d'avance pour les réponses

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gaston
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Merci de votre réponse rapide, je vais vérifier tout ceci et je vous tiens au courant.

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Saxo
Pimonaute intarissable
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Raspoutine,
extrêmement intéressant.

Pourtant, ce contrôle ne me paraît porter que sur les factures imputées à l'ACP (à tort ou à raison).

Quid de :
- versements de la compagnie d'assurance
- clauses d'un éventuel contrat de syndic
- contenu d'un contrat de concierge
- dettes des copropriétaires
- bilan
- fonds de roulement
- fonds de réserve
- comptes de charges et produits
- autres ?

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raspoutine
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Re : Evolution Honoraires Syndic

@ saxo,

Effectivement, le contrôle décrit ne concerne que les factures imputées à l’ACP .

En ce qui concerne les versements effectués par la compagnie d’assurance ;
En principe, il y a versement de la compagnie qu’en cas de sinistre,
Chaque sinistre fait l’objet d’un dossier,  lors de nos conseil de gérance, l’on fait le tour des dossiers assurance,  la gestion des sinistres  appartient exclusivement au Syndic, notre rôle CG est d’exercer un contrôle sur la gestion de ces sinistres par le syndic.
Veiller et éviter les  abus de certains propriétaires, par exemple : que l’on ne profite pas d’un sinistre pour rénover l’entièreté de l’appartement.
Afin de ne pas augmenter la sinistralité de l’immeuble, Décision prise en AG d’augmenter ( en interne) la franchise, l’ACP prend en charge les petits sinistres ne dépassant pas un certain montant défini par l’AG,  toujours sous contrôle du CG.

En ce qui concerne  les contrats:
l’on privilégie les contrats à long terme  par exemple ( 5 années pour le syndic) , 10 années pour l’entretien de la chaufferie sous garantie totale et à durée indéterminée pour les autres contrats comme l’entretien des abords et jardins, le nettoyage des parties communes, etc. ces différentes dispositions prisent par l’ AG, évite les surprises et apporte une certaine stabilité dans la gestion et des charges constantes d’années en années.

En ce qui concerne les dettes des copropriétaires:
La situation nous est communiquée trimestriellement par le syndic et présentée annuellement lors de l’approbation des comptes en  AG.
Les provisions de charges sont mensuelles, la dette des copropriétaires ne peut dépasser la valeur d’un mois de charges.
Le syndic a des consignes strictes à ce sujet. En cas de défaillances du copropriétaire, application d’amendes forfaitaire + intérêts de retard  et « saisie – perception » du loyer auprès du locataire a concurrence de la dette du copropriétaire à l’ ACP.
Et la solution extrême, action en justice. ( le tout prévu dans le règlement de copropriété et règlement d’ordre intérieur de l’ ACP). En aucun cas l’ensemble des dettes copropriétaire ne peut dépasser le fond de roulement.

En ce qui concerne le fond de roulement:
Un fond de roulement a été constitué en un seul versement.
Les dettes des copropriétaires n’étant pas excessives, une partie du fond de roulement se retrouve sur le livret de l’ ACP avec le fond de réserve.

En ce qui concerne le fond de réserve :
Un fond de réserve a été constitué, chaque année, il est alimenté par les intérêts des comptes bancaires de l’ ACP, des intérêts et indemnités des copropriétaires défaillants, ainsi que le solde budget travaux de l’exercice non utilisé. (décision de l’ AG)
Chaque année un budget travaux est élaboré par le syndic, approuvé par l’ AG, avec un poste divers –imprévus  de plusieurs milliers d’Euros.
Le poste du budget travaux reste identique et stable depuis de nombreuses années,  donc « sans variabilité » dans les provisions de charges. le solde du budget non utilisé est autmatiquement versé au fond de réserve. Une façon d'alimenter notre fond de réserve de façon, régulière et "indolore" pour les copropriétaires.

En ce qui concerne le bilan:
En général, les bilans présentés par les syndics sont toujours en équilibre.
Il faut plutôt s’attarder aux détails des différents postes se trouvant au bilan. ce que nous faisont.

Voilà dans les grandes lignes, il est vrai, la transparence totale et une disponibilité du syndic cela facilite énormément.
Syndic certifié - labelisé ( qui respecte ses engagements  lors de sa labelisation)
Mais ce n’est pas pour autant que le CG relâche la pression.

Raspoutine

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Saxo
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Vous nous livrez ici quelques recettes de bonne gestion, entre gens de bonne compagnie (il faudrait changer le titre de la rubrique) :

1. Chacun chez soi  ...et les vaches seront bien gardées. Pas de copinage syndic-conseil de gérance
2. Surveillance du syndic (et pas des copropriétaires) quant à l'exécution de ses missions
3. Pas de concierge, des contrats à long terme pour la stabilité des conditions (et je suppose que les copropriétaires reçoivent une copie des contrats ?)
4. Une compta bien tenue (et bien suivie).

En fait, c'est la nouvelle loi sur la copropriété avant la lettre !

Ah, encore deux points :
- les travaux ? les copropriétaires reçoivent-ils copie des devis avant l'AG ?
- la communication ? des valves ? un site Internet ? (pas les cancans de palier, je suppose).

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luc
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Re : Evolution Honoraires Syndic

D'accord avec saxo, sauf ayant eu des expériences indirectes mais concrètes avec une série de concierges depuis une trentaine d'années, je propose de remplacer "pas de concierge" avec "pas de copinage concierge-conseil de gérance" et le déplacer vers la point 1.


Quand j'ai lu les avis de raspoutine je croyais de lire la description du cabinet de syndics "utopia". En réalité je n'ai pas encore rencontré ce type de cabinet.

Mais il y a de l'espoir. La génération  de syndics professionnels, qui ont grandi avec la méthode de travail d'avant 1994 du type "GERIM" (cogérance avec le syndic/CdG comme les vrais titulaire des comptes bancaires) commence à disparaître naturellement.

Les fils/filles des pères/mères reprennent le "fardeau", avec automatiquement une autre vue sur la manière d'exercer leur fonctions. Ceux qui sont le plus adapté à survivre ("survival of the fittest") vont continuer à exister, les autre pas. Cette période de transition a déjà commencé et va en principe prendre fin vers 2015.

Il est un fait que les lois spécifiques pour la copropriété forcé vont être adapté en phases. Actuellement on modernise la loi de 1994.

Puis on créera suite aux problèmes généré par le mélange des intérêts inévitablement:
- ou un "Institut des copropriétaires" (proposition soutenu par le CNIC depuis janvier 2009)
- et/ou un "Ordre des syndics professionnels" (proposition soutenu par le SNP depuis février 2010)
- et/ou un autre organisme de ce style.

Dans peu de temps on va adapter le statut du "syndic de l'ACP" à celui du "gestionnaire de fortunes privés" (ce dernier statut devient opérationnel en 2010 pour un premier groupe de métiers intellectuelles).

Tous les intermédiaires (agréé ou non) qui s'occupent d'assurances, compte bancaires, carnets d'épargne, d'investissements, ... sont le collimateur. La CBFA est réorganisé cette année en fonction d'une meilleure défense de consommateurs. Lisez les interviews très récents du président du CBFA, publiés dans différents journaux.

Exemple:

L'importance du capital net à +100% d'un cabinet de syndic augmentera fortement et sera une condition éliminatoire d'agrégation par leur institut/ordre/... . Fini d'avoir un capital légal de 18.600 EUR, mais de fait un capital net négatif durant trois années de suite.

Ce capital est la garantie de base d'un cabinet de syndics et sera une condition de pouvoir avoir une assurance RC comme syndic. Le problème de l'assurance RC du syndic bénévole devra être réglé.

Pour en revenir au sujet:

L'honoraire du syndic évoluera certes, mais les services intellectuelles qu'il devra rendre seront mieux définis et contrôlés par l'Etat.

Pourquoi par l'Etat? Étudiez les théories sur la psychologie des masses (et la manipulation de la masse). Vous comprendrez pourquoi.

C'est ainsi que la justice du peuple du Far West et du Ku Klux Klan, avec ses lynchages par "le peuple", a été supprimé progressivement.

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raspoutine
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Re : Evolution Honoraires Syndic

en réponse à Saxo,

En ce qui concerne les travaux :
Les travaux, les copropriétaires reçoivent-ils copie des devis avant l'AG ?

Non, les copropriétaires ne reçoivent pas systématiquement les copies des devis avant l’ AG, tout simplement pour des raisons administratives  (surplus de travail) et de coût d’envoi à charge des copropriétaires ( ± 80 copropriétaires) avec comme exception, lorsque ces travaux concernent leurs lots privés, par exemple remplacement châssis, rénovation SDB, etc…
Mais tous les devis sont présentés et commentés en AG et disponibles lors de l’ AG.

Tous les devis sont disponibles en toute transparence chez le syndic dans une farde spécifique à notre copropriété.

A chacune des AG, les copropriétaires sont conviés à nous faire connaître des fournisseurs potentiels pour les différents travaux en ACP


En ce qui concerne la communication :
Outre les communications par tél, fax et par Mail, le Syndic  est ouvert ts les jours ouvrables de 09h à 16h30 Le Gérant - syndic y est présent la majeure partie de la journée.

Avec en plus une permanence spécifique pour les problèmes techniques ts les jours de 13 à 14 h,  en dehors de ces heures et les weekends, un service téléphonique de garde 24h/24 7j/7 pour les urgences.

Vu les structures mises en place, nul besoin de valves, hormis l’affichage obligatoire des coordonnées du Syndic. Des communications spécifiques  ponctuelles sont distribuées dans tous les lots pour prévenir certains travaux, coupures d’eau,  etc..

Personnellement je suis pour un site internet spécifique avec toutes les infos concernant l’ ACP, mais voilà, les copropriétaires n’en sont pas demandeurs.
De plus, le gérant n’est pas trop branché sur la conception et la gestion d’un site Internet, car si un site est créé, il doit impérativement être à jour  et l’on en reviens au coût, le surplus de travail généré qui ne peut se faire au détriment des tâches prioritaires du syndic, ni aux frais des copropriétaires, ni par une augmentation des honoraires du Syndic.
Ceci dit, le syndic à un site, site crée par le précédent syndic et qui est tenu à jour. Site sur lequel l’on dispose déjà pas mal d’informations et des liens intéressants.
Ancien Syndic à qui l’on doit également toute cette structure mise en place au fil des années, le nouveau (qui depuis plus de 5 ans) poursuit dans la même lignée « d’amélioration continue » du système mis en place.

Au vu de ce je constate dans bon nombre d’ACP,  et également à l’occasions des problèmes exprimés par certains copropriétaires lors des conférences –débats organisés par le SNP, l’on aurait tord de se plaindre.

Raspoutine

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Saxo
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Re : Evolution Honoraires Syndic

"devis disponibles lors de l’ AG" = pas avant
"communications par tél, fax et par Mail, le Syndic est ouvert ts les jours ouvrables" = ne vient pas sur place, conseil de gérance mis à contribution
"nul besoin de valves, hormis l’affichage obligatoire des coordonnées du Syndic" = qui a décrété ça; qu'en est-il des locataires ?
"le gérant n’est pas trop branché sur la conception et la gestion d’un site Internet" "surplus de travail" = syndic de papa, pas à la page

Diagnostic : l'info ne circule pas, gestion à l'ancienne pour initiés

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Zlurp
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Saxo a écrit :

"le gérant n’est pas trop branché sur la conception et la gestion d’un site Internet" "surplus de travail" = syndic de papa, pas à la page
Diagnostic : l'info ne circule pas, gestion à l'ancienne pour initiés

Tout les proprios ne disposent pas d'un ordinateur, et encore moins de l'accès a internet.
Au départ, il faut des infos par courrier et sur un site internet = plus de travail pour le syndic.
Les employés du syndic ne sont peut être pas formés à l'utilisation de l'informatique = formation du personnel = coût pour le syndic. Ou il faut virer ceux qui ne s'adaptent pas ?
Je suis pour une informatisation de la gestion d'immeubles mais nous sommes encore à une période "charnière" où les programmes informatiques utilisés par les syndics ne sont pas du tout au point et les "vieux employés" pas encore assez habiles dans leur manipulation.
De plus, lorsqu'on travaille, il est normal d'ouvrir son courrier électronique, je crains que beaucoup de pensionnés (qui n'ont pas connu l'informatique à leur boulot) n'aient pas ce réflexe. Ouvir leur boite aux lettres, regarder le courrier est une activité pour les anciens, fait partie du rituel de la journée.
Et que voulez-vous ! ils sont encore là "les vieux" et dans bien des copropriétés, ils sont très nombreux.

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luc
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Re : Evolution Honoraires Syndic

raspoutine a écrit :

(...) Personnellement je suis pour un site internet spécifique avec toutes les infos concernant l’ ACP, mais voilà, les copropriétaires n’en sont pas demandeurs.
De plus, le gérant n’est pas trop branché sur la conception et la gestion d’un site Internet, car si un site est créé, il doit impérativement être à jour  et l’on en reviens au coût, le surplus de travail généré qui ne peut se faire au détriment des tâches prioritaires du syndic, ni aux frais des copropriétaires, ni par une augmentation des honoraires du Syndic.
Ceci dit, le syndic à un site, site crée par le précédent syndic et qui est tenu à jour. Site sur lequel l’on dispose déjà pas mal d’informations et des liens intéressants. (...)

Le syndic professionnel est responsable du fonctionnement de son cabinet. S'il n'a pas encore converti le fonctionnement de son cabinet de syndic de essentiellement "papier/télex/téléphone" vers  essentiellement "site/courriel/fax", alors il n'a pas compris et va couler avec ses autres collègues du XXe siècle qui refusent d'appliquer les méthodes du XXIe siècle.

Ici je veux faire remarquer que PIM lui-même a suivi ce mouvement et en a été parfois le précurseur. Son site en est un exemple concret. C'est pas encore "web 2.0" à 100%, mais ce n'est pas loin de ça.

Autre exemple. Certains savent que j'ai un Blog "ACP". Les textes de ce Blog ne sont pas un travail "supplémentaire" pour moi, mais en fait des fiches d'information que j'utilise moi-même régulièrement.

Pour ceux qui veulent faire connaissance avec le monde réel du 21ème siècle,  je conseille de visiter les sites interactifs de l'absl TIK (en néerlandais) et d'Obama (en anglais), qui sont tous les deux construit avec un logiciel belge: DRUPAL (Dries Buytaert). Je crois que PIM en sait plus que moi.

Conclusion: un agent immobilier qui veut travailler d'une façon professionnelle va intégrer le outils du XXIe siècle de tel façon dans sa structure qu'elle ne donne pas lieu à un travail "supplémentaire".

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Zlurp
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Saxo a écrit :

Diagnostic : l'info ne circule pas, gestion à l'ancienne pour initiés

Juste une anecdote : j'ai rencontré il y a peu une dame qui travaillait dans une banque et qui vient d'être pensionnée (63 ans) . On en vient à parler d'internet, d'e-mails etc... et elle me dit qu'elle ne connait rien a l'informatique, qu'elle travaillait bien sûr avec un ordinateur mais que ça se limitait à remplir des fiches sur son écran. Elle est incapable d'envoyer un mail, ni de faire une recherche sur internet. Et encore moins de configurer une boite e-mail ou réparer une panne sur un ordinateur.

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luc
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Zlurp a écrit :

(...)Tout les proprios ne disposent pas d'un ordinateur, et encore moins de l'accès a internet.
Au départ, il faut des infos par courrier et sur un site internet = plus de travail pour le syndic.
Les employés du syndic ne sont peut être pas formés à l'utilisation de l'informatique = formation du personnel = coût pour le syndic. Ou il faut virer ceux qui ne s'adaptent pas ?

Les exemples que j'ai cité dans ma réplique précédente permettent de générer automatiquement un fichier PDF d'une partie de la page et d'en faire une lettre d'information pour les usagers "papier/fax".

En plus je vous rappelle que chaque citoyen a un accès libre (gratuit à Bruxelles et en Flandre) par la voie des bibliothèques publiques.

Finalement le premier lecteur que j'ai, comme volontaire dans une bibliothèque publique, appris il y a quelques années à visiter ET utiliser l'internet avait l'âge de 82 ans. Elle n'avait pas de grands problèmes, sauf au début avec la souris (mais en jouant les jeux de Windows cet obstacle était vite pris). Elle n'a pas eu de cours, mais s'exerçait tous les semaines. Après un an, quand elle maîtrisait le PC et les logiciels qu'elle voulait utiliser, elle en a acheté un.

Mes autres expériences dans ce contexte sont analogues.

Mais je reconnais que l'accès à l'Internet a été ralenti en Belgique par la politique d'implementation d'infrastructure de Belgacom.

Ceci est en train de changer rapidement, ainsi que Microsoft.

L'agent immobilier qui n'est pas prêt dès l'arrivée de la version MS Office "Internet" dans quelques mois (2010/2012) ne vont pas avoir le temps de le regretter, puisqu'ils auront déjà fermé par manque de clients ... .

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luc
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Zlurp a écrit :

(...) Elle est incapable d'envoyer un mail, ni de faire une recherche sur internet. Et encore moins de configurer une boite e-mail ou réparer une panne sur un ordinateur.

Etes vous capable de configurer le carburateur de votre voiture?

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PIM
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Je suis d'accord avec Luc, à ce sujet. (c'est suffisamment rare que pour être souligné  yikes  )

Si j'étais syndic (Dieu m'en préserve....), j'aurais comme première préoccupation de rendre ma gestion transparente et de donner un accès (réservé) online à tous les concernés de l'ACP aux documents de l'ACP, par un site propre à l'ACP:

- statuts, acte de base,
- plans
- PV d'AG
- convocations
- devis
- bilans, budgets, etc.

Ce n'est vraiment pas très compliqué à organiser : les outils existent.

L'argument selon lequel certains copropriétaires ne savent pas utiliser Internet est un mauvais argument.
Faites une priorité pour l'accès à l'information et organisez l'entraide pour ceux qui ne savent pas (encore) utiliser l'outil: cela me paraît plus efficace et pertinent que de se retrancher derrière le concept "faut la priorité au tout papier".... car, en pratique, on voit que cela ne donne pas les bons résultats escomptés.

ps @ luc: je ne connais pas Drupal

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Zlurp
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Re : Evolution Honoraires Syndic

luc a écrit :

Etes vous capable de configurer le carburateur de votre voiture?

Pas de chance, mon fils est garagiste et j'ai bien des fois réglé l'avance à l'allumage toute seule, changé mes bougies, les ampoules de ma voiture avant que ces p....ns de bagnoles soient passées au tout informatisé.Maintenant, il vous faut un ordinateur pour changer une ampoule
Et si je n'ai pas de bagnole, j'ai les transports en communs. Si mon ordi tombe en panne, et que toutes les info arrivent par lui et bien, je suis dans la m....
L'informatisation a, jusqu'à présent, servi à ce que le consommateur fasse tout lui même (banques, scanner dans les super marché, ) et à supprimer le personnel et tout contact avec les responsables . Avez-vous déjà été en contact avec un dépanneur pour votre connection internet ? Pour le français tapez 1 etc.... "tous nos colaborateurs sont occupés" un heure après, enfin ! vous avez quelqu'un au bout du fil....qui n'y connait rien (le dépanneur, pas le fil)Vous remarquerez que pour les factures gaz électricité téléphone, vous avez le choix entre facture électronique ou papier
Je ne parle pas de moi, (je me débrouille très bien dans le domaine de l'informatique et j'ai un neveu informaticien) mais des personnes avec lesquelles je dicute.
Il faudra aussi revoir les honoraires des syndics à la baisse , s'il n'y a plus de photocopies, plus d'enveloppe, plus de timbre, plus de personnel pour envoyer le courrier. Ou alors ils vont ENCORE gagner plus d'argent sur le dos des copropriétaires qui devront se charger de faire leurs copies (frais d'encre, de papier) acheter un ordinateur, une imprimante, payer une connexion internet et les services de dépannage.
Vous parlez de l'entr'aide ? laissez moi rire, actuellement, c'est chacun pour soi et même si vous payez, il est déjà difficile d'avoir de l'aide.
Et le petit pensionné qui a 1200 € de pension, vous croyez qu'il peut se permettre de jouer avec internet ?
Je dis oui à l'informatique mais il me semble qu'avant d'y passer, il faudra une infrastructure pour que chacun puisse y accéder de manière beaucoup plus démocratique. Du travail pour nos dirigents !!!

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grmff
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Quand j'étais syndic il y a quelques années, j'ai tenté de lancer la communication via internet, avec forum spécifique pour la copropriété, et infolettre pour tous les clients (surtout investisseurs et n'habitant pas sur place). Ce fut le flop total.

Il y a encore beaucoup de propriétaire qui ne veulent pas voir un PC de près ou de loin. La communication internet doit donc rester supplétive à la communication "standard" sur format papier.

Par ailleurs, j'imagine bien qu'un forum spécifique à une copropriété sera vite le nid des râleurs et des "opposants". On peut alors comprendre que le syndic n'ait pas envie de gérer un nid d'opposition...

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Saxo
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Dès qu'on parle progrès, on nous annonce la catastrophe.

Qui a parlé d'établir un forum pour chaque copropriété ?
Il s'agit de TRANSPARENCE, de mettre les INFORMATIONS A LA DISPOSITION DES COPROPRIETAIRES, pour leur permettre de DECIDER EN CONNAISSANCE DE CAUSE.

C'est ce que préconise pim !

Même si la population est vieillissante, c'est vers l'avenir qu'il faut regarder et pas vers le passé, que diable.

Vers les gens dynamiques et entreprenants, pas vers les ronds de cuir.

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PIM
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Re : Evolution Honoraires Syndic

@ saxo: je me sens moins seul, du coup
@ grmff: oui, c'était vrai il y a quelques années (je connais....). Mais, heureusement, cela a évolué
@ zlurp: rendre accessible et transparent, cela crée de nouvelles habitudes...

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Saxo
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Re : Evolution Honoraires Syndic

NB. Comparaison n'est pas raison.

Le progrès, ce n'est pas de mettre ses mains dans le cambouis pour programmer son carburateur (ou autre).

C'est peut-être davantage s'informer, aller au salon de l'auto, discuter prime, options, et autres, lire les pub. afin d'acheter une voiture en connaissance de cause.

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Zlurp
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Saxo a écrit :

NB. Comparaison n'est pas raison.
lire les pub. afin d'acheter une voiture en connaissance de cause.

Amusant, si vous regardez les pubs pour acheter quoi que ce soit, vous devez souvent être déçu, les pub, c'est fait pour vendre, pas pour informer.

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Zlurp
Pimonaute intarissable
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Re : Evolution Honoraires Syndic

Saxo a écrit :

Il s'agit de TRANSPARENCE, de mettre les INFORMATIONS A LA DISPOSITION DES COPROPRIETAIRES, pour leur permettre de DECIDER EN CONNAISSANCE DE CAUSE.

C'est ce que préconise pim !

En ce qui concerne la transparence, que ce soit par informatique ou sur papier, les infos sont celles qu'on veut bien nous donner.
Trop d'info nuit à l'info, on finit par être submergé.

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