Devis et travaux

Zlurp · #1 16-02-2010 15:28:37

Bonjour,
J'ai encore une question : Le Président du C.G. fait faire des devis qui arrivent à son nom . L'A.G. accepte un de ces devis, un acompte est payé et les travaux débutent. Après 3 jours, l'entrepreneur fait faillite ou ne vient plus travailler. Qui est responsable ? Le Président du C.G. ou le Syndic ?

bada · #21 14-10-2011 15:17:27

Rexou à écrit

Mais... parait-il, pas applicable aux ascenseurs qui sont un cas particulier

Ah bon !!! Je sens que je vais encore me tordre les méninges.

rexou · #22 14-10-2011 15:30:05

bada a écrit :

Ah bon !!! Je sens que je vais encore me tordre les méninges.

Ben oui, j'ai eu la même réaction de surprise. Il a été question de contrat, de garantie, du nombre très restreint de firmes... dans une explication nébuleuse de laquelle il résulte que les ascenseurs sont sans conteste un cas particulier et donc hors de cette règle des trois devis.

Tout comme j'ai été surpris d'entendre dire qu'un dépassement du plafond ne demandant pas la pluralité des devis contraignait à un cahier des charges !

Le problème est que ces arguments verbaux ne sont pas détaillés sur PV et orientent les décisions de vote...

luc · #23 14-10-2011 16:25:37

bada a écrit :

Luc à écrit
Citation :Pourquoi alors un 2ème PV de la même AG?
pour moi, c'est correct, il doit y avoir 2 PV.
Le premier est DÉCISIONNEL, rédigé en séance, lu en fin d'AG et signé, PAS par le syndic mais le ou la président(e) de l'AG et signé par tous les CP encore présents.
Le deuxième PV, explicatif et envoyé par le syndic à tous les CP, dans les 30 jours qui suivent l'AG

Le 2ème PV est inutile, superflue et ne peut mener qu'à une confusion totale. En plus il a la même valeur qu'un article publicitaire.

Le loi de 2010 a voulu responsabiliser le CP en l'incitant:
- à s'informer préalablement en consultant les documents disponibles lors de l'envoi de l'invitation.
- à être présent et de voter avec connaissance de cause (= vote NON si l'information disponible AVANT l'AG est incomplète)
- si absent de donner mandat à quelqu'un qu'il connaît, qui va l'informer après l'AG de la manière qu'il exécuté le mandat.

Dans les trois cas un 2ème PV n'est pas nécessaire.

Il ne sert qu'à rendre les CP irresponsables de fait (sauf quand il s'agit de payer les conséquences des décisions prises par d'autres).

rexou · #24 14-10-2011 16:32:45

J'ignore ce que dit la loi précisément.
Un PV décisionnel signé en fin de séance, c'est clair.
Le second PV, informatif et explicitant le déroulement de l'AG, me semble utile, pour le moins. Il n'est pas contradictoire avec le fait de s'informer avant l'AG, de donner mandat ou de voter. Dans la pratique, est-il encore obligatoire ? Je ne sais pas.

rexou · #25 14-10-2011 16:35:51

De la même manière, la loi oblige à indiquer un montant (plafond) au dessus duquel une pluralité de devis est obligatoire.
Le syndic dit que cette pluralité de devis implique aussi l'obligation d'établir dans ce cas un cahier des charges. (avec des coûts supplémentaires)
Est-ce vrai ?

luc · #26 14-10-2011 17:10:33

rexou a écrit :

De la même manière, la loi oblige à indiquer un montant (plafond) au dessus duquel une pluralité de devis est obligatoire.
Le syndic dit que cette pluralité de devis implique aussi l'obligation d'établir dans ce cas un cahier des charges. (avec des coûts supplémentaires)
Est-ce vrai ?

Oui, si on veut comparer les devis.
Un cahier des charges, qui peut être très simple, indique les besoins fonctionnels et techniques du client.

A titre d'information, je cite Wikipedia:

Un cahier des charges vise à définir simplement les « spécifications de base » d’un produit ou d’un service à réaliser.
Le cahier des charges prend des formes variables selon le type d’activité (production ou service récurrent, projet ponctuel,…), selon le domaine d’activité principal concerné et selon la culture d’entreprise.
En effet le cahier des charges en interne ne pourra recevoir aucune modification cependant le cahier des charges sert à formaliser les besoins et à les expliquer aux différents acteurs pour s’assurer que tout le monde est d’accord. En particulier, le cahier des charges permet de cadrer la ou les missions des acteurs impliqués, et notamment celles du directeur de projet (côté maîtrise d’ouvrage) et/ou du chef de projet (côté maîtrise d’œuvre).
Le cahier des charges sert ensuite à sélectionner le prestataire ou soumissionnaire (dans le cas d'un appel d'offres), et à organiser la relation tout au long du projet.
Le cahier des charges est considéré comme un référentiel partagé par le prestataire et l’équipe interne, et décliné dans les documents contractuels.
Vers l’externe, le cahier des charges est en outre un outil fondamental de communication du directeur de projet et/ou du chef de projet.
Le cahier des charges est un document contractuel entre le client et le prestataire/vendeur, mais il ne constitue pas à lui seul le contrat commercial.
Le cahier des charges permet en outre de remplir l’obligation générale d’information du vendeur ou du prestataire vis-à-vis de son client (code de la consommation, Livre Ier, titre Ier, chapitre Ier).

(voir: http://fr.wikipedia.org/wiki/Cahier_des_charges)

et ...

Un devis est une estimation des prix réalisée avant l'exécution de travaux, ou avant l'achat d'un bien.

(voir: http://fr.wikipedia.org/wiki/Devis)

bada · #27 14-10-2011 18:41:58

Rexou à écrit

Le second PV, informatif et explicitant le déroulement de l'AG, me semble utile, pour le moins. Il n'est pas contradictoire avec le fait de s'informer avant l'AG, de donner mandat ou de voter. Dans la pratique, est-il encore obligatoire ? Je ne sais pas.

Tout à fait d'accord. Le PV décisionnel sera normalement très bref puisqu'il doit juste indiquer la décision, les votes contre et les abstentions . Et donc , il faut l'autre PV pour expliquer de façon claire et précise.
De plus, lorsqu'un lot est vendu, il faut communiquer au notaire une copie des PV des 3 dernières années et ce n'est pas le décisionnel trop bref qui est demandé.

rexou · #28 15-10-2011 00:03:41

@ Luc :

Oui, si on veut comparer les devis. Un cahier des charges, qui peut être très simple, indique les besoins fonctionnels et techniques du client.

La loi impose-t-elle ce cahier des charges? Selon le syndic, la réponse est oui et cela implique des coûts supplémentaires.

@ Bada :

Nous sommes d'accord quant à l'utilité de ce (second) PV informatif et explicatif.
Mais est-il légalement obligatoire ?

bada · #29 15-10-2011 08:39:20

Rexou à écrit

Nous sommes d'accord quant à l'utilité de ce (second) PV informatif et explicatif. Mais est-il légalement obligatoire ?

L'Art.577-6 §10 a trait au PV décisionnel
L'Art. 577-6 §11 dit :
Les membres de l'association des CP peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'AG, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès verbal.
L'Art. 577-6 §12 dit :
Le syndic consigne les décisions visées §§10 et11 dans le régistre prévu à l'Art.577-10, §3 dans les 30 jours suivant l'AG et transmet celles-ci, DANS LE MÊME DÉLAI AUX CP ET AUTRES SYNDICS.
Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit.

C'est donc clair, il y a 2 PV et obligatoires.

rexou · #30 18-10-2011 09:43:19

Je viens de recevoir le second PV concernant l'ordre du jour "Mise en conformité de l'ascenseur (2013) + achat armoire DIU et ascenseur"
Voici ce qu'il dit :

"L'AG décide... pour la mise en conformité de l'ascenseur (prévus pour 2013) : rideau de sécurité, téléphonie, éclairage de secours + travaux en rapport avec l'analyse de risques; travaux à réaliser dès que possible. Budget : de 16 à 20.000 euros. Ces travaux seront financés par le fonds de réserve. L'AG décide pour l'achat et placement d'une armoire pour dossiers DIU et ascenseur."

Ceci est le libellé exact du PV. Aucun devis n'a été présenté. Le syndic a annoncé la chose comme une "obligation légale" et a poussé à l'accord en écartant une remarque relative à l'obligation de présenter plusieurs devis -qui parait-il, ne s'applique pas aux ascenseurs.

J'ai peur que sur base de ce PV, le syndic passe contrat avec la firme de son choix, tout simplement. Et bien sur, que ce choix ne soit pas forcément le meilleur pour l'ACP.

Qu'en pensez-vous ? Quelle est l'attitude à tenir, et sur quelle base ?

bada · #31 18-10-2011 10:48:04

Je pense que le syndic aurait pu compléter le sujet en écrivant qu'une AGE sera organisée pour décider de la société qui exécutera la mise en conformité de l'ascenseur.
Personnellement, je trouve qu'il n'a pas le droit de décider qui va exécuter les travaux. Cette décision appartient aux CP et donc, il doit organiser une AGE.

Je crains effectivement, compte tenu de la littérature qu'il a utilisée (travaux à réaliser dès que possible + ces travaux seront financés par le fond de réserve), qu'il décidera lui-même et je reste aussi convaincu qu'il doit demander plusieurs devis.... et le temps presse et toutes les copropriétés qui ont attendus la dernière année pour réaliser ces travaux sont maintenant confrontés à l'incapacité (manque de temps et carnet de commandes remplis) des ascensoristes de réaliser à temps ces travaux.

luc · #32 19-10-2011 05:52:48

rexou a écrit :

"L'AG décide... pour la mise en conformité de l'ascenseur (prévus pour 2013) : rideau de sécurité, téléphonie, éclairage de secours + travaux en rapport avec l'analyse de risques; travaux à réaliser dès que possible. Budget : de 16 à 20.000 euros. Ces travaux seront financés par le fonds de réserve. L'AG décide pour l'achat et placement d'une armoire pour dossiers DIU et ascenseur."
(...)
J'ai peur que sur base de ce PV, le syndic passe contrat avec la firme de son choix, tout simplement. Et bien sur, que ce choix ne soit pas forcément le meilleur pour l'ACP.

Des réflections:
1. La procédure d'urgence ne peut pas être invoqué, puisque l'urgence était connu au moment qu'on a reçu les analyses des risques, et je parie qu'il y a eu des AG depuis lors.
2. Au moins deux devis sont nécessaires.
3. L'avis d'un expert indépendant est souhaitable.
4. Le stockage des archives de l'ACP (et le matériel d'archivage) fait partie de l'honoraire forfaitaire d'un syndic professionnel.
5. Si vous avez peur et voté non .... prenez votre responsabilité et va chez le Juge.
6. Si vous avez voté oui, ... assumez le fait que vous avez fait confiance quand il ne la fallait pas. Payez sans broncher la facture de rénovation et les factures d'entretien. Tirez en la leçon qu'il faut s'informer avant de décider. SAUF si vous prenez votre courage en deux mains et que vous contestez chez le juge la validité du 2ème PV.

luc · #33 19-10-2011 06:10:13

bada a écrit :

LL'Art.577-6 §10 a trait au PV décisionnel
L'Art. 577-6 §11 dit :
Les membres de l'association des CP peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'AG, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès verbal.
L'Art. 577-6 §12 dit :
Le syndic consigne les décisions visées §§10 et11 dans le régistre prévu à l'Art.577-10, §3 dans les 30 jours suivant l'AG et transmet celles-ci, DANS LE MÊME DÉLAI AUX CP ET AUTRES SYNDICS.
Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit.
C'est donc clair, il y a 2 PV et obligatoires.

C'est selon moi une lecture sélective du CC, en omettant de citer le texte du §10 et en omettant de signaler que le §11 formalise l'AG virtuelle (par lettre, fax ou email), qui doit ce tenir avec un quorum de 100% des CP.

Le texte intégral est:

Art. 577-6
(...)
§ 10.
Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
§ 11.
Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.
§ 12.
Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics.
Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.
(...)
Art. 577-10
(...)
§ 3.
Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires.
Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.

Il en ressort que seulement UN PV peut exister.
Le mot "celles-ci" concerne "les décisions visées" et pas le PV.

bada · #34 19-10-2011 10:12:28

@ Luc

§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.

.

Pas du tout d'accord avec votre interprétation des textes.

§10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions : ça fait 1 PV dans le paragraphe §10 de la loi.

§ 12. Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics. Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.

Les mots utilisés dans le paragraphe §12 disent clairement que les décisions prises dans le §10 ET le §11 sont consignées dans le registre prévu.......Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal....etc....

Donc LE PV du paragraphe §12, n'est pas celui du paragraphe §10. Ce qui nous fait un 2ème PV.

luc · #35 20-10-2011 07:49:52

bada a écrit :

... Donc LE PV du paragraphe §12, n'est pas celui du paragraphe §10. Ce qui nous fait un 2ème PV.

Lequel des deux "PV de décisions" est le PV remis au CP acheteur?

Cette obligation est mentionné dans le point 5 du §1 de l'Art. 577-11 CC:

5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;

bada · #36 20-10-2011 08:03:43

Luc à écrit

Lequel des deux "PV de décisions" est le PV remis au CP acheteur?

Celui du paragraphe §12, c'est clairement indiqué et il reprend les décisions du §10 et les explications du §11

Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit.

luc · #37 20-10-2011 08:41:56

bada a écrit :

Luc à écrit
Citation :Lequel des deux "PV de décisions" est le PV remis au CP acheteur?
Celui du paragraphe §12, c'est clairement indiqué et il reprend les décisions du §10 et les explications du §11
Citation :Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit.

Et si le vendeur dit à l'acheteur (et au Juge plus tard) que le 1er est LE PV des décisions?
Lequel des deux à la priorité selon vous?

rexou · #38 20-10-2011 09:16:37

Merci Luc et Bada.

En ce qui concerne le(s) PV, nous avons reçu un PV, lequel a été signé en fin de réunion par les présidents et secrétaire de l'AG, et qui comporte quand même une page recto/verso, ce qui me semble suffisant. (J'ignore dans ces conditions si un second PV est encore nécessaire... je suppose que non)

J'ai envoyé un mail au syndic et j'attends sa réponse. Je vous tiendrai informés du suivi ! wink

Luc, si je comprends bien, à vous lire, l'achat d'une armoire DIU et ascenseur ne se justifie pas ? Personne ne connait le prix de cette armoire, ni sa fonction exacte, ni l'endroit où il est prévu de l'installer. C'est quand même interpellant, pour le moins. Et c'est présenté comme une obligation de la nouvelle loi... Qu'en penser ?

luc · #39 20-10-2011 09:31:17

rexou a écrit :

Luc, si je comprends bien, à vous lire, l'achat d'une armoire DIU et ascenseur ne se justifie pas ? Personne ne connait le prix de cette armoire, ni sa fonction exacte, ni l'endroit où il est prévu de l'installer. C'est quand même interpellant, pour le moins. Et c'est présenté comme une obligation de la nouvelle loi... Qu'en penser ?

L'archivage des documents (DIU inclus) est de fait obligatoire depuis toujours, mais explicitement obligatoire depuis 2010.

Cet archivage (matériel de stockage, local, accès, ...) est à 100% une responsabilité du syndic. Et donc compris dans son honoraire depuis au moins le 01.08.1995 (date à laquelle les archives de la nouvelle CAP qui a obtenu la qualité de personne morale auraient du être constitués).

Saxo · #40 20-10-2011 09:36:25

bada a écrit :

C'est donc clair, il y a 2 PV et obligatoires.

La loi a été votée par le Parlement, après un long travail d'étude et de discussion entre parlementaires. Les praticiens ont été sollicités.

Alors, avant de tirer quoi que ce soit de son chapeau de magicien, il faut impérativement se référer aux travaux parlementaires.

Et, en l'occurrence, voir la finalité de ce PV qui est, désormais, signé obligatoirement en AG) .

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