Comptabilité normalisé de l'ACP

luc · #1 24-03-2010 20:18:48

Le syndic de l'ACP devra probablement suivre "une structure normalisé d'une comptabilité en partie double" pour la comptabilité à partir de 2011.

Un Arrêté Royal, qui va être publié dans les deux mois du vote du projet de loi sur la copropriété, donc avant le 30/06/2010, va le rendre probablement obligatoire à partir du 01/01/2011.

Je suggère que les idées, suggestions et commentaires soient publiés dans ce sujet ou d'autres similaires, pour qu'ils puissent être utiles.

rexou · #41 25-11-2010 18:10:53

Fledermaus a écrit :

... Et j'en viens donc au fait ... au cas ou je devrais m'informatiser, en tant que copropriétaire gestionnaire, ce sera donc à l'ensemble de la copropriété d'en assumer les frais en totalité.

Exact, ce serait logique.
Et "en totalité" peut aussi inclure outre le matériel une formation adéquate.
Ce serait une hérésie que d'appliquer ces contraintes à toutes les petites copropriétés gérées par un CP non professionel.

rexou · #42 25-11-2010 18:17:01

grmff a écrit :

La liste des copropriétaires peut être demandée par n'importe quel propriétaire, et le syndic ne peut pas s'opposer à donner la liste avec les adresses des propriétaires.
Le SNP a soutenu certains propriétaires dans une action contre leur syndic, et ont gagné à chaque fois.
Quant à la liste des débiteurs, et leurs débits respectifs, elle fait partie des comptes. Chaque propriétaire est en droit de savoir ce qui compose la comptabilité, et donc les comptes de chacun.
Pour ce qui est de la comptabilité normalisée des ACP, je rejoins Fledermaus qui se demande dans quel monde on vit si une compta normalisée en partie double est imposée aux copropriétés qui n'ont que quelques lots, quelques propriétaires ou quelques factures en commun.
Par exemple, dans une copropriété de 21 lots avec 7 propriétaires?
Par exemple, une copropriété avec seulement l'assurance et le nettoyage des communs...

Zlurp · #43 25-11-2010 18:39:59

grmff a écrit :

La liste des copropriétaires peut être demandée par n'importe quel propriétaire, et le syndic ne peut pas s'opposer à donner la liste avec les adresses des propriétaires.

Depuis 2 mois, j'ai demandé la liste des copropriétaires à 4 reprises ( par mail)
Je viens de la recevoir ce matin : l'A.G. à lieu après-demain matin

rexou · #44 25-11-2010 18:46:04

D'accord avec Grmff.

Quand Saxo annonce péremptoirement que "c'est la loi, point barre", je trouve ça fort réducteur ! Et d'une interprétation sujette à caution.

Zlurp, vous chassez trop le syndic ! Et si le Président du CG est le boy du syndic, ne vous plaignez pas. A défaut de la bonne volonté de ce brave homme, la chaudière serait remise en route (à la demande du syndic, je vous l'accorde) par un chauffagiste qui facturerait sa prestation. Il se charge des devis, il gère la concierge, le jardinier... Que faire ? Dites "Merci Monsieur le Président", ce serait un excellent début ! Et priez pour que cela dure !

Un CdG peut parfaitement selon moi INFORMER les CP de la situation des comptes, avec les noms des débiteurs. Il ne s'agit pas de contrôler les CP, mais d'informer l'ensemble des intéressés d'une situation anormale qui les concerne directement. C'est la non-information qui serait criticable.

luc · #45 25-11-2010 21:28:17

Et la roue tourne ... je me crois être en 1985, une génération de 25 ans plus tôt.

Faut-il vraiment réapprendre tous les 25 ans les expériences vécues ...

Pas encore appris que le pouvoir corrompt?

Exemple:

Le chauffagiste professionnel met le chauffage en marche d'accord, mais il vérifie aussi tout le système et fait l'entretien trimestriel.

Dans une ACP on a épargné ce coût pendant quelques années en vu d'épargner de l'argent ... sur court terme cela a réussi ...

Mais le chauffagiste y a passé le double des heures épargnés à réparer les dégâts d'usure vu le manque d'entretien périodique. Les provisions périodiques ont montés avec 50% avec ce système "de ne réparer ce qui est en panne", parce que maintenant beaucoup tombe en panne en même temps.

Il faut être riche pour pouvoir bricoler.

Revenons au sujet: une ACP avec 19 appartements et 150 garagebox ne doit pas tenir une comptabilité normalisé.

Il faut tirer la ligne quelque part.

Un ACP de 20 appartements avec toute les installions présentes et installés, aura un budget annuel de disons 20 * 12 * 200 = 48.000 EUR.

Si chaque appartement vaut 200.000 EUR, on peut estimer que la valeur assurée est de 4.000.000 EUR et que la valeur des parties communes varie entre 1 à 3 millions.

Confierez vous personellement la gestion de votre compte à vue de 48.000 EUR ou d'un bien immobilier de 2.000.000 EUR à un bénévole?

Non? Pourquoi alors faire cela pour un groupe de 20 personnes?

Saxo · #46 26-11-2010 11:02:33

Dans les copropriétés de moins de 20 lots ce n'est pas l'arbitraire du syndic ni la loi de la jungle !

Excusez-moi de citer la loi :

Toute copropriété de moins de 20 lots à l'exclusion des caves garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum :
- les recettes et les dépenses
- la situation de trésorerie
- les mouvements des disponibilités en espèces et en compte
- le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve
- les créances et les dettes des copropriétaires.

Fledermaus · #47 26-11-2010 11:21:50

@ rexou 25/11 18h10 ... c'est fait depuis trois ans en ce qui concerne la "formation" ... en fait, plus particulièrement formation accompagnée de l'encodage des données comptables sur programme informatique comptable chez un comptable fiduciaire.

@ luc 25/11 21h28 ... gestion de 48.000 euro à un bénévole ... oui ... si ? et si ? et si ? ... etc. ... mais c'est un autre débat.

@ luc même post ... oui il faut être riche pour pouvoir bricoler.

luc · #48 26-11-2010 11:45:48

rexou a écrit :

Fledermaus a écrit : ... Et j'en viens donc au fait ... au cas ou je devrais m'informatiser, en tant que copropriétaire gestionnaire, ce sera donc à l'ensemble de la copropriété d'en assumer les frais en totalité.
Exact, ce serait logique.
Et "en totalité" peut aussi inclure outre le matériel une formation adéquate.
Ce serait une hérésie que d'appliquer ces contraintes à toutes les petites copropriétés gérées par un CP non professionel.

Fledermaus a écrit :

@ rexou 25/11 18h10 ... c'est fait depuis trois ans en ce qui concerne la "formation" ... en fait, plus particulièrement formation accompagnée de l'encodage des données comptables sur programme informatique comptable chez un comptable fiduciaire.
@ luc 25/11 21h28 ... gestion de 48.000 euro à un bénévole ... oui ... si ? et si ? et si ? ... etc. ... mais c'est un autre débat.
@ luc même post ... oui il faut être riche pour pouvoir bricoler.

I don't understand ....

@Fledermaus

J’ai cité la message de 18h10 de rexou ci-devant. Je ne retrouve pas le texte que vous citez.

Le mot "comptable fiduciaire" m'intrigue.

Fledermaus · #49 26-11-2010 17:36:32

St.Luc ... c'est marqué sur sa porte "Sté Comptable-Fiduciaire X" mais peu m'importe si Wikitruc ne donne pas de définition, le principal est que j'arrive à mes fins ... et que cette brave dame continue a faire du bon café et des crêpes. smile

Pour le poste référencé par rexou, il doit se trouver quelque part (beaucoup) plus loin dans une autre rubrique qui date de juin ou juillet. smile

Pour le syndic bénévole gestionnaire de 48.000 euro/an pourquoi pas s'il est comptable de profession et copropriétaire dans le même immeuble ... j'y entrevois une sorte de garantie à plusieurs niveaux. smile

luc · #50 26-11-2010 19:46:28

Fledermaus a écrit :

(...)
Pour le syndic bénévole gestionnaire de 48.000 euro/an pourquoi pas s'il est comptable de profession et copropriétaire dans le même immeuble ... j'y entrevois une sorte de garantie à plusieurs niveaux.

Garantie de qui pour qui?

Fledermaus · #51 27-11-2010 17:57:16

"I had a dream" ... des fois que en cas de malheur ses biens immobiliers puissent passer à d'autres mains ... mais on peut toujours rêver n'est-ce pas. smile

luc · #52 28-11-2010 08:42:19

Fledermaus a écrit :

"I had a dream" ... des fois que en cas de malheur ses biens immobiliers puissent passer à d'autres mains ... mais on peut toujours rêver n'est-ce pas.

C'est le "risque" des investisseurs, contre balancé par le "risque" de faire des profits.

Là je dois dire que grmff applique selon moi une analyse des risques très rigoureuse, permanente et en fait efficace.

Fledermaus · #53 28-11-2010 17:45:07

On demande bien des garanties pour tout et n'importe quoi, alors pourquoi pas à un bénévole ?

- Rien, sous prétexte qu'il n'est "que le mandataire de" ... peut-être ?
- Quelles garanties financières demandent les ACP aux syndics pros ?

- Ah oui BCE, Fédé de ci ou de çà ...

Mais quand il se barre avec la caisse bonjour le patrimoine commun hein.
Quelle tondeuse utiliser pour le raser de près et rapidement ? smile

luc · #54 30-11-2010 09:57:47

Fledermaus a écrit :

(...) Mais quand il se barre avec la caisse bonjour le patrimoine commun hein.

La pratique a prouvé que l'IPI ne pouvait pas garantir que les syndics professionnels étaient assurés pour leur RC. Et rien n'était prévu pour les autres syndics.

La loi a donc été changé:

Art. 577-8 6 4;
10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;

Si chaque CP, l'AG, le CdC et le Commissaire aux comptes fait son boulot un assureur interviendra quand le syndic se barre avec l'argent.

Naturellement il ne faut pas avoir un courtier de la famille d'un deux en omettant d'appliquer l'Art. 577-8 § 4 15° (mélange des intérêts).

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