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Répartition des charges / vote

tak721
Pimonaute
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Répartition des charges / vote

Bonjour à tous,

Depuis deux ans, je suis copropriétaire dans un petit immeuble. L'immeuble a été entièrement remis à neuf, et nous sommes tous des nouveaux propriétaires. L'immeuble n'étant composé que de 8 appartements, et n'étant que 5 copropriétaire, nous avons décidé de gérer notre syndic en interne. Un nouvel acte de base à même été rédigé.

Mon problème : 
Lors de la première AG, il a été voté (unanimité) de ne pas répartir les charges communes selon les quotités (euh, quotités = quote-part=millième?) mais que chacun payerait une somme égale. A noté que les charges communes sont : l'électricité des communs, l'eau des communs (utilisé par la société de nettoyage), les frais d'entretien d'ascenseur. Une annexe de l'acte de base a donc été créé, elle reprend ces différents points.
Pour notre prochaine AG, l'un des copropriétaire voudrait revenir à une répartition des charges selon les quotités. Je pense qu'il y aura débat. Pour revenir à une répartition des charges selon les quotités, nous allons donc procéder à un vote.

Mes questions :
Quel % faut-il pour accepter cette proposition ?
Est-ce que chaque copropriétaire possède une voix ?
Est-ce que chaque appartement possède une voix ? (l'un des copropriétaire possède 3 appartements)
Est-ce que le "pouvoir" de vote est égale au nombre de quotité?

Si jamais cette solution est acceptée. Que se passe-t-il par exemple pour l'ascenseur (frais d'entretien)? Peut-on demander à ce que les copropriétaires du dernier étage paye d'avantage que ceux du rez-de-chaussé? (il existe peut-être un barème couramment utilisé?)

J'ai peut-être posé beaucoup de question, mais comme personne dans notre copropriété n'est professionnel, ce n'est pas évident, on ne sait ce que l'on peut faire et ce que l'on ne peut pas faire....

Merci beaucoup

Tak.

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grmff
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Re : Répartition des charges / vote

Reprenons par le début.

Avez-vous lu le code civil? C'est une excellente et saine lecture qui vous apprendra plein de chose. Je vous suggère de commencer par la partie qui vous intéressera le plus, et qui se trouve disponible en ligne: Art 577

Le document suivant que je vous invite à lire, c'est votre acte de base.

Et maintenant, pour répondre à votre question "peut-on changer les clés de répartitions", la réponse est oui, mais c'est très compliqué.

Il faut changer l'acte de base, et donc dans la pratique obtenir la signature de tous les copropriétaires, indivisaires, nu-propriétaires, usufruitiers de l'immeuble. L'acte de base se change devant notaire.

Si l'AG décide de changer les quotités (millième ou  cent-millièmes ou toute autre valeur qui fait le total des voix de l'immeuble), elle peut le faire à la majorité des 4/5e. Selon certains, il faut alors acter cela et faire signer tout le monde. Selon d'autres, ce n'est pas nécessaire. Selon moi, toucher aux clés de répartition sans justification objective, c'est la porte ouverte aux catastrophes.

Il y a des raisons objectives qui peuvent mener à une modification des quotités. Les exemples qui me viennent en tête:
- supprimer la quote part "ascenseur" d'un propriétaire du rez de chaussée qui n'a pas d'usage de l'ascenseur (pas de cave ni de parking sous-terrain dans l'immeuble)
- supprimer la quote part "chauffage"' et "eau" des garages sous terrains qui n'ont ni chauffage ni eau.
Bref, ce sont des corrections évidentes, qui ne souffrent pas de discussion et pour lesquelles il existe de la jurisprudence.

Par contre, décider de faire payer les frais de gestion par unité plutôt que par quotités, c'est injustifié, et contraire à l'esprit du code civil.

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tak721
Pimonaute
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Re : Répartition des charges / vote

Bonsoir,

Tout d'abord, un grand merci à vous tous! je commence à mieux comprendre.
Reprenons...

PIM :

Le premier problème à résoudre, c'est de savoir si la décision unanime prise lors de votre première AG de procéder autrement que dans ce qui est prévu dans l'acte de base.... a fait l'objet d'un acte de base modificatif (acte authentique notarié).

Si oui: pas de souci
Si non: c'est le bazar assuré !

Effectivement, je ne sais pas si cette décision n'a pas fait l'objet d'un acte de base modificatif.
Actuellement, ces modifications se trouve dans un document annexe : Annexe au règlement général de copropriété (assemblées générales).A l'intérieur de ce document, on retrouve le nom du nouveau syndic, du vérificateur des comptes et de la présidente du conseil de gérance ; l'identification des comptes bancaires crées et enfin la modification de la répartition des charges communes.
En dessous de chacun de ces trois article figure la phrase : Décision actée lors de l'assemblée générale du XX/XX/2008.
Notre acte de base a été rédigé en mai 2008, et cette annexe en octobre 2008, une fois que tous les copropriétaires avaient emménagé.
Mais je vois nulle part une indication qui pourrais me faire penser que le document est authentique (signature, cachet, nom d'un notaire ou quoique se soit) hormis la phrase souligné ci-dessus
Je pense que je vais appeler mon notaire pour avoir quelques explication sur ce point.

grmff :

Par contre, décider de faire payer les frais de gestion par unité plutôt que par quotités, c'est injustifié, et contraire à l'esprit du code civil.

Je peux comprendre, ce qui m'étonne c'est que lorsque cette proposition a été faite, personne n'a rechigné. Si je me souviens bien, nous avions payer l'assurance incendie selon les quotité et le reste a été divisé par appartement. L'agent immobilier qui s'est occupé de la vente des différentes appartements a même trouvé cette répartition logique (je ne le connais pas, je ne sais pas s'il est compétent ou non...).

Je vais m'attarder à la lecture de l'art 577.

Une autre question qui me vient à l'esprit. les quotités sont souvent proprotionnelles aux mètres carrés. Mais j'ai lu...

Les charges de cette <copropriété>, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
  Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.] <L 1994-06-30/34, art. 1, 002; En vigueur : 01-08-1995>

Si je comprends bien, les quotités sont aussi proportionnelles à la valeur des appartements. Mais l'on peut tout à fait choisir n'importe quel autre critère fondé...

Luc :

L'article 577-7 qui est maintenant d'application changera avec la nouvelle loi d'une façon essentielle, en ce qui concerne votre cas. Il faut donc attendre quelques jours.

Avez-vous une idée des changements possibles?

merci à tous,
bonne soirée
Tak

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grmff
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Re : Répartition des charges / vote

Si le nom du syndic et du conseil de gérance se retrouve dans le document, c'est que ce n'est pas l'acte de base. L'acte de base/règlement de copropriété est un document qui est sensé ne pas changer, et présenter des données "immuables".

Par définition, le syndic n'est pas immuable... Le conseil de gérance non plus. C'est donc simplement un document informatif avec les coordonnées des intervenants.


Ne vous étonnez pas si l'AG prend une décision et que personne ne rechigne. Les nouveaux propriétaires, en règle générale, ne savent pas ce qu'est une copropriété, une assemblée générale, le pouvoir de l'AG, le devoir du syndic, la loi sur les copropriété, les actes de base et règlement de copropriété, etc.

Et quand les gens ne comprennent pas ce qui leur arrive, on peut leur faire dire n'importe quoi.

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ABSA
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Re : Répartition des charges / vote

Cher Tak,

Je voudrais attiré votre attention sur la notion de quotes-parts de copropriété et de quotités pour la répartition des charges.

L'article 577 prévoit que l'indivision forcée est divisée en quotes-parts. Elles servent au calcul du quorum pour la tenue de l'AG et les votes. Elles correspondent aussi habituellement aux quotités pour la répartition des charges communes de l'immeuble, d'où une certaine confusion. La question du ou des quotités de répartition des charges est reprise au niveau du règlement générale de copropriété.

La modification de la répartitions des charges se fait au 4/5ème des voix présentes ou représentées à l'assemblée générale. La décision de l'assemblée générale doit être actée par un Notaire afin d'être opposable au tiers. Si cela est le cas, vous devez avoir un document qui reprend au début le nom du notaire, la date et puis la modification décidée par l'AG.


Par rapport au position de Luc:

- le syndic et l'IPI: cette position est erroné. Aucune modification de l'arrêté de 1993 ne devait intervenir suite à la loi de 1994. Preuve en est, les nombreux procès gagné par l'IPI pour exercice illégal de la profession dans le cas de syndic non reconnu par l'IPI. Encore deux dernièrement en région Liégeoise.
- Je ne suis pas le porte parole de l'IPI sur le Forum.Je signe d'ailleurs assez clairement à ce propos. Et par exemple, je ne dis pas que ce que dit Luc sur le Forum est la position du CNIC bien qu'il soit membre du conseil d'administration de cette ASBL.
- De ma position, je puis effectivement donné un certain nombre d'informations afin d'éclairer les visiteurs de ce Forum, et de temps en temps, rétablir certaines vérités. Que cela déplaise à certains ...


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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rexou
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Re : Répartition des charges / vote

Fledermaus a écrit :

Aïe je vais craquer ... paf c'est fait.

bonjour tout le monde :-)

ce forum semble fort intéressant, et en tant que proprio-bailleur bien modeste, je me permets de faire quelques remarques, et de poser une question qui me préoccupe :

- il me semble qu'il est parfaitement normal et légal de répartir les charges de gérance ou d'ascenseur par unité et non en fonction des quotités (millièmes). il suffit que la décision soit adoptée en AG. et je ne vois pas en quoi ce serait contraire à l'esprit de la loi.
- si je suis bien informé, une copropriété de moins de 19 lots peut se passer d'un syndic pro. n'importe quel CP peut assurer la charge de gérer l'immeuble s'il est nommé régulièrement par l'AG. et il peut être rénuméré pour ses services.

ma question est la suivante :

dans un immeuble (1960) de 13 appartements et 10 garages, plusieurs garages ont été vendus au fil du temps à des non-propriétaires d'appartement.

les quotités des garages sont très faibles (5/1000).
la cour d'accès à ces garages est en piteux état et nécessite des travaux importants (estimés à plus de 30.000€) pour renover l'aire de manoeuvre. la situation est bloquée car selon l'acte de base, la facture calculée au prorata des millièmes (à répartir sur l'ensemble des CP) s'élèverait à plus de 3.000€ pour certains apparts dépourvus de garage (celui-ci ayant été vendu séparément par un précédent proprio). par contre, les garages "sans appart" ne paieraient que 5 millièmes des frais... soit quasi-rien, pour une plus value importante, et un bénéfice exclusif d'usage.
je précise que les non-propriétaires de garage n'ont pas accès à cette cour.

la nouvelle loi en gestation semble prévoir la possibilité de diviser une copropriété en "sous-divisions", ce qui permettrait d'imputer les frais de rénovation de la cour aux seuls garages, qui paieraient dans ce cas chacun 10% du total des travaux... c'est la solution que je préconise, mais elle ne fait pas l'unanimité (ce serait trop simple)

merci de me faire bénéficier de vos avis éclairés :-)


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grmff
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Re : Répartition des charges / vote

- si je suis bien informé, une copropriété de moins de 19 lots peut se passer d'un syndic pro. n'importe quel CP peut assurer la charge de gérer l'immeuble s'il est nommé régulièrement par l'AG. et il peut être rénuméré pour ses services.

Bonjour et bienvenue sur Pim.be.

Vous êtes mal informé. Toutes les copropriétés peuvent se passer d'un syndic pro. Pas de limitation par le nombre de lot.

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grmff
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Re : Répartition des charges / vote

la nouvelle loi en gestation semble prévoir la possibilité de diviser une copropriété en "sous-divisions"

C'est effectivement un soucis que la loi de 1995 avait créé, en ne permettant pas les sous-assemblées.

Ceci étant dit, la loi de 1995 permet des clés de répartition comme celle que vous préconisez. Il est déjà possible actuellement de répartir les frais sur les garages seuls.

Ce que la loi de 1995 impose, c'est que la décision soit prise par tous les propriétaires. Y compris ceux qui ne payent pas. Ce qui est un peu paradoxal, car si les propriétaires des 10 garages représentent 5% de l'immeuble, les propriétaires d'appartements peuvent leur imposer des travaux, sans qu'ils n'aient à les payer...

Bon, je m'arrête là, je ne vais pas rentrer dans les détails d'abus de majorité, nous nous éloignerions du sujet.

Cependant, si les propriétaires d'appartements n'ont aucun accès aux garages, ni en voiture, ni pour décharger, ni à pied ni rien parce qu'il y a une barrière qui ferme ledit accès, il y a effectivement matière à mettre la charge de la rénovation sur le dos des propriétaires de garages...

A voir en fonction de la situation... dans un autre fil de discussion pour ne pas polluer celui-ci. wink

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ABSA
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Re : Répartition des charges / vote

C'est effectivement une possibilité.

J'ai gérer plusieurs copropriété dans le même cas de figure avec des garages derrière l'immeuble. Et notons que les propriétaires de garages devaient aussi intervenir dans la rénovation du chauffage, de la façade ou de la toiture de l'immeuble. Même s'ils n'avaient pas d'appartement.  hmm

Il s'agit là donc d'une certaine solidarité au sein de la copropriété. Et je ne suis pas persuadé que le propriétaire uniquement d'un appartement à intérêt à laissé son environnement immédiat se dégrader. Cela ne fera que diminuer la valeur de son bien.


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rexou
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Re : Répartition des charges / vote

grmff a écrit :

Bonjour et bienvenue sur Pim.be.

Vous êtes mal informé. Toutes les copropriétés peuvent se passer d'un syndic pro. Pas de limitation par le nombre de lot.

merci de votre accueil :-)
n'importe quel quidam ne peut quand même pas gérer une copropriété d'une centaine de lots, voire plus ? j'ai toujours entendu dire qu'un syndic agréé s'imposait au delà de 19 lots.


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rexou
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Re : Répartition des charges / vote

@ GRMFF :

mettre la charge de la rénovation sur le dos des proprios de garages... oui, mais à quelles conditions ? quelles quotités des votes ? à valoir sur l'ensemble des CP, ou des CP présents et représentés ?

@ ABSA

en effet, les garages sont situés derrière l'immeuble. ils ne sont accessibles que par une porte dont seuls les occupants des garages ont la clé. par contre, auparavant, il existait un accès cave accessible à tous. cet accès a été muré. les garages interviennent pour 5 millièmes dans les frais de l'immeuble, selon l'acte de base initial

niveau solidarité... un appartement dépourvu de garage situé au 4 e étage paierait plus de 3.000€ pour rénover une cour à laquelle l'accès lui est interdit, ça devient du mécénat ! et plusieurs appartements (environ 40% des quotités totales) étant dans ce cas, les travaux ne seront jamais décidés, vu le désintérêt et l'opposition de ces CP.


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luc
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Re : Répartition des charges / vote

rexou a écrit :

n'importe quel quidam ne peut quand même pas gérer une copropriété d'une centaine de lots, voire plus ?

OUI, j'en connais une de +300 lots.

rexou a écrit :

j'ai toujours entendu dire qu'un syndic agréé s'imposait au delà de 19 lots.

NON, mais il y a une limite pratique.

Un syndic bénévole qui se fait payer une indemnité devient taxable, doit être inscrit comme indépendant, ....  à partir d'un certain montant.

Pour les taxes c'est je crois un peu plus que 1.000 EUR par an.

Actuellement il perd sa pension à partir d'un certain montant (mais cela va changer, il parait).

Ceci dit, mon avis personnel est qu'il vaut mieux d'avoir un syndic professionnel. Cela coûte plus sur court terme, mais en principe moins à long terme.

Cela exige un suivi du syndic par tous les copropriétaires, tel que déjà imposé par la loi actuelle, et encore d'une façon plus stricte par le projet de loi.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Répartition des charges / vote

rexou a écrit :

n'importe quel quidam ne peut quand même pas gérer une copropriété d'une centaine de lots, voire plus ? j'ai toujours entendu dire qu'un syndic agréé s'imposait au delà de 19 lots.

C'est autorisé, sans référence à un nombre de lots, mais pour autant que le dit quidam-syndic soit lui-même copropriétaire dans l'ACP concernée.

De là à dire que c'est une bonne idée....


Erik DECKERS
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rexou
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Re : Répartition des charges / vote

De là à dire que c'est une bonne idée....

merci bien pour ces précisions ! :-)

et concernant la question de répartition des charges garages/apparts, si je pouvais m'éclairer d'une semblable unanimité, je serais comblé !!!


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luc
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Re : Répartition des charges / vote

ABSA a écrit :

(...)
Il s'agit là donc d'une certaine solidarité au sein de la copropriété. Et je ne suis pas persuadé que le propriétaire uniquement d'un appartement à intérêt à laissé son environnement immédiat se dégrader. Cela ne fera que diminuer la valeur de son bien.

Je partage les doutes d'ABSA.

En plus mon opinion personnelle est qu'il vaut mieux d'attendre dans votre cas le vote des dispositions du projet de loi en gestation.

Je crois qu'une solution pragmatique sera possible selon mes informations de fin mars.

Néansmoins il faudra qu'il n'y a pas un lien physique entre les deux parties.

Dans votre cas on ne pourra pas avoir par exemple des garages verticalement en dessous des appartements. Si non il y a une unité physique entre les deux.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Répartition des charges / vote

Dans le cas que vous mentionnez, il semble évident que la cour n'a pas d'utilité pour les copro des étages.

Il me semblerait logique de faire une répartition sur les garages uniquement. Vous risquez cependant de vous retrouver avec un procès pour abus de majorité.

Une fois cette répartition décidée, vous pouvez décider les travaux en AG, sous réserve de l'approbation par les propriétaires payeurs concernés.

Dans le cas de sous-ensemble, c'est toujours ce que j'ai fait, avec succès. Je gérais des copropriétés avec de très nombreux sous-ensembles.

Cette méthode empêche que l'AG prenne des décisions iniques pour des travaux qui seront payés par des personnes qui ne sont pas présentes. Je faisais alors des mini-ag, éventuellement par courrier si personne ne répondait ou ne venait. Ou un propriétaire prenait les choses en main pour les rénovations, et obtenait les accords des autres propriétaires.

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rexou
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Re : Répartition des charges / vote

grmff a écrit :

merci de ces précisions...

mais quelle est la quotité de voix nécessaires pour cette modification de répartition ? (quotité des votes présents ou représentés, et quotité minimale éventuelle de présence à l'AG) ?

il est clair que par la suite, les votes concernant les travaux garages ne seront votés que par le CP concenés par le paiement.

sur quelle base un procès pour abus de majorité serait-il possible ?
en quoi consiste cet "abus" de majorité ou de minorité ?

:-)


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grmff
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Re : Répartition des charges / vote

Vous n'avez pas fait vos devoirs, vous devriez le savoir... wink

Art. 577-7 §1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide sad...)
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;

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tak721
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Re : Répartition des charges / vote

Bonsoir,

grmff a écrit :

Citation :Art. 577-7 §1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide sad...)
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;

bonsoir, juste pour être sûr....
4/5 des voix représentées lors de l'AG ou 4/5 des voix de l'ensemble des copropriétaires?

merci bcp.
bonne soirée,
Tak

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grmff
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Re : Répartition des charges / vote

4/5 des voix (lire "quotités présentes ou représentées")  de l'assemblée générale

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PIM
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Re : Répartition des charges / vote

tak721 a écrit :

juste pour être sûr.... 4/5 des voix représentées lors de l'AG ou 4/5 des voix de l'ensemble des copropriétaires?

il y avait déjà la réponse....

absa a écrit :

La modification de la répartitions des charges se fait au 4/5ème des voix présentes ou représentées à l'assemblée générale. La décision de l'assemblée générale doit être actée par un Notaire afin d'être opposable au tiers.


Erik DECKERS
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