Ce qui change avec la nouvelle loi sur la copropriété ?

PIM · #1 01-06-2010 08:25:35

Les "pimonautes" le savent, car ils l'ont suivi notamment ici : une nouvelle loi modifiant la loi sur la copropriété a été adoptée et entrera bientôt en vigueur.

Le présent fil de discussion est destiné à recevoir vos questions et remarques techniques (évitons ici les mouvements d'humeur...), de manière à tenter de rendre transparent ce qui peut paraître obscur.

Le texte coordonné officieux de la nouvelle loi est disponible sur Pim à cette page-ci.

raspoutine · #2 02-06-2010 06:32:34

Bonjour,

Avant la date d’application et entrée en vigueur de la nouvelle loi, notre syndic a toujours eu une reconduction de son contrat de syndic pour une durée de cinq années.

Avec l’application de la nouvelle loi, ce contrat est de 3 ans maximum.
Ma question :
le contrat en cours est maintenu jusqu’à sa prochaine échéance et à son échéance ne pourra plus être supérieure à 3 années.
Ou son échéance initiale, votéee AG, avant la rentrée en vigueur de la nouvelle loi ,devra obligatoirement être revue, pour 3 ans à partir de sa date de son reconduction ?
En vous remerciant.
Raspoutine

raspoutine · #3 06-06-2010 21:59:02

Chaque propriétaire d’un lot fait partie de l’assemblée générale et participe à ses délibérations.

Mais… ce qui change avec la nouvelle loi sur la copropriété :

« Lorsque la propriété d’un lot privatif est grevée d’un droit d’emphytéose, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. »

Dans notre cas, tous les lots composant la copropriété sont grevés d’un droit d’emphytéose.

Concrètement, avec la nouvelle loi sur la copropriété, tant que le propriétaire du « tréfonds » désigné généralement par l’expression « tréfoncier » n’aura pas désigné pour chacun des lots privatifs, la personne qui sera « mandataire », les copropriétaires (propriétaires des lots privatifs) ne pourront pas délibérer lors de la prochaine Assemblée Générale des Copropriétaires.

Sauf erreur de ma part, cette disposition de la nouvelle loi sera d’application le premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur Belge de la nouvelle loi sur la copropriété.

Quelqu’un pourrait-il m’éclairer sur le sujet.

Raspoutine

grmff · #4 06-06-2010 22:19:02

J'ai aussi sursauté en lisant cet article. Je me demande ce qu'en pense l'UCL...

luc · #5 07-06-2010 05:50:49

raspoutine a écrit :

Chaque propriétaire d’un lot fait partie de l’assemblée générale et participe à ses délibérations.
Mais… ce qui change avec la nouvelle loi sur la copropriété :
« Lorsque la propriété d’un lot privatif est grevée d’un droit d’emphytéose, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. »
Dans notre cas, tous les lots composant la copropriété sont grevés d’un droit d’emphytéose.
(...)

D'abord un texte officiel sur l'emphytéose situe cette problématique dans son contexte général.

Version actuelle de l'art.577-6 §1:

Chaque copropriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
En cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, ou si celui-ci fait l'objet d'une indivision ordinaire, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent celui qui exercera ce droit.

Version future de l'art.577-6 §1:

Chaque propriétaire d’un lot fait partie de l’assemblée générale et participe à ses délibérations.
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privatif est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l’un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l’identité de leur mandataire.

je crois qu'il y a des solutions possibles, mais ce sera aux notaires de les implémenter dans l'acte de base future.

Pour les cas existants si ET un représentant n'est pas désigné ET que le propriétaire unique ne collabore pas, alors un CP devra probablement aller en justice pour constater un sorte d'abus de majorité.

Je me demande si dans ce cas on peut parler d'une copropriété forcée.

Néanmoins il y a l'article 526 CC qui reste d'application:

Art. 526. Sont immeubles, par l'objet auquel ils s'appliquent :
L'usufruit des choses immobilières;
Les servitudes ou services fonciers;
Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.

raspoutine · #6 07-06-2010 10:38:13

Si je résume et si j’ai bien saisi la modification qui est apportée par la nouvelle loi à l’ Art.577-6. C.civ. §1 :

Dans notre cas existant ( quasi la totalité des ACP sur Louvain La Neuve), à partir de la date d’entrée en vigueur de cette nouvelle loi, tant que les copropriétaires ne seront pas désignés par le « tréfoncier », comme « mandataire » de leurs lots privatifs, ces propriétaires des lots privatifs (c’est-à-dire : tous les copropriétaires de l’ACP ) ne pourront plus délibérer en assemblée générale.

Raspoutine

Gof · #7 07-06-2010 11:17:47

J'ai comme l'impression que l'on s'emmêle les pinceaux ici.

Soyons logique et analysons la portée de la loi.

L’article 577-3 porte que « Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l’article 577-2, § 9 et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes (…) ».

Cette loi est de droit impératif et donc de stricte interprétation. De cette manière, on ne pourrait l’appliquer à d’autres situations que celles qu’elle vise expressément.

L’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 sur le droit d’emphytéose précise, quant à lui, que « L'emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d'un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété ».

L’essence du droit d’emphytéose est de ne pas conférer le droit de propriété, contrairement au droit de superficie.

En conséquence de quoi, lorsqu’un immeuble à appartements multiples est donné à bail emphytéotique à plusieurs emphytéotes, qui acquièrent un droit de jouissance sur une partie privative et exclusive, la loi sur la copropriété ne s’applique pas.

Elle pourrait être rendue applicable par la volonté du tréfoncier et de l'emphytéote (stipulation contractuelle), mais une autre possibilité est d’établir une convention qui s’oppose à chaque emphytéote et qui retienne des solutions différentes de la loi sur la copropriété (forcée ou non).

La situation est différente lorsqu’un immeuble est possédé par différents copropriétaires, selon le régime de la copropriété visée aux articles 577-3 et suivants, dont l’un décide de constituer un bail emphytéotique au profit d’un non copropriétaire et ne portant que sur son propre lot. Dans cette situation, il y a constitution d’un droit réel de jouissance et il semble alors en effet préférable de régler par le contrat d’emphytéose les droits du propriétaire et ceux de l’emphytéote.

Ceci étant une analyse rapide qui mérite sans doute réflexion (par exemple, en ce qui concerne le sort des hypothèques en cas de « copropriété emphytéotique » – expression qui contient une contradictio in termine).

raspoutine · #8 07-06-2010 17:16:40

Autre changement avec la nouvelle loi : Le Commissaire aux comptes.

Art. 577-8/2.C.civ.
L’assemblée désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont ( seront) déterminées par le règlement de copropriété.

Il en résulte avec la nouvelle loi :

Annuellement l’assemblée désignera un commissaire aux comptes.

Dans la nouvelle loi, aucun titre spécifique n’est requis pour remplir cette fonction ;

Celui-ci peut être un copropriétaire ou non (une personne extérieure de l’ ACP peut-être commissaire aux comptes)

Donc, tout copropriétaire peut-être commissaire aux comptes ;
Les membres du Conseil de copropriété peuvent être désignés commissaire aux comptes ;
Le président peut-être désigné commissaire aux comptes, il n’y a aucune interdiction dans ce sens ;
Toute personne étrangère à l’ACP peut également être désignée commissaire aux comptes ;
Un fournisseur peut être désignés commissaire aux comptes ;
A la limite, rien n’empêche de désigner votre syndic comme commissaire aux comptes, ( je plaisante…quoi que si c’est votre futur syndic…)

Sauf si votre règlement de copropriété en décide autrement.

J’attire l’attention que toute modification du règlement de copropriété doit normalement faire l’objet d’un acte authentique.

Raspoutine.

Gof · #9 07-06-2010 18:38:20

Pour reprendre le fil de mes idées, une copropriété suppose une indivision, c'est-à-dire un droit de propriété partagé entre différentes personnes, dont chacune d'elle dispose d'un droit égal, fût-ce pour une portion différente.

Le démembrement de la propriété vise une toute autre situation, où le propriétaire, ou même le copropriétaire, cède une partie de son droit de propriété à autrui. Sont des droits réels démembrés, l'usufruit, l'emphytéose, la superficie, l'usage, l'habitation et l'antichrèse (tiens, on l'oublie toujours celle-là), sans oublier les services fonciers.

luc · #10 07-06-2010 19:17:28

Gof a écrit :

J'ai comme l'impression que l'on s'emmêle les pinceaux ici. Soyons logique et analysons la portée de la loi. (…)

Je partage les analyses excellentes et les doutes de gof concernant l'art.577-6 §1. Cette problématique est une zone grise. La nouvelle loi n’a pas su le prévoir, sans tomber dans la situation française.

raspoutine a écrit :

Autre changement avec la nouvelle loi : Le Commissaire aux comptes (…)

Le texte voté au Parlement prévoit :

“Art. 577-8/2. L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.”

Le RdC devra donc être adapté par l'AG, avant qu’on puisse désigner un CaC. Cette fonction est une fonction obligatoire.

Les obligations et les compétences, déterminé par l’AG (et pas par le syndic), doivent tenir compte de tous les lois existantes.

Comme ceux sur l’agrégation de tout expert financier par l’Institut professionnel approprié, si le CaC n'est pas choisit enter les CP. Il n’est nulle part dit que l’ACP est au-dessus de la loi belge.

Mais aussi les règles sur le mélange des intérêts, prévues tant par cette nouvelle loi que par d'autres lois existantes.

Indépendant de tout cela, il y a une zone grise selon moi, puisque le titre de « commissaire aux comptes » est un titre protégé au niveau européen. Je vous invite de lire à titre d’information la page suivante de Wikipédia .

Cette disposition est donc un candidat éventuel pour se retrouver dans une loi de réparation.

Zones grises restantes

Il est logique que des zones grises restent, mais ils sont, pour autant que je puisse voir, plus petits que les zones grises qui existaient de fait depuis 1995.

Ces zones grises devront être résolues par :

- des publications de spécialistes de l’UCL, VUB, ULB, UA, KUL, …. qui vont établir la doctrine entre autres dans le cadre des colloques spécialisés qui se tiennent dans les mois qui viennent, mais tous avant le 01.09.2010.

- la jurisprudence (= des jugements en cas de litige, qu’on ne peut attendre qu’à partir de fin 2011, bien que plus rapide est possible).

- une loi de réparation, s’il y a des doctrines contradictoires et/ou un jurisprudence contradictoire. Comme il y a encore d’autres chantiers de copropriété à entamer par le Parlement, des réparations pourront être décidés à ce moment.

luc · #11 08-06-2010 05:42:39

Le Juge de Paix peut, pour corriger des carences d'organes,
- imposer à convoquer une AG
- nommer un syndic provisoire.

Selon moi il peut pour les autres organes obligatoires:

- annuler la nomination d'un commissaire aux comptes et imposer l'AG d'en nommer un autre moyennant éventuellement des astreintes (exemple classique: mélange d'intérêts si le commissaire est l'épouse du syndic-copropriétaire).

- annuler la nomination d'un membre du conseil de gérance (exemple classique: ajout d'un membre sans changer la composition et la mission dans le RdC).

- annuler la nomination de plusieurs commissaires aux comptes, puisque la loi n'en prévoit qu'un. Les ACP qui ont besoin de plusieurs CaC, ont en fait besoin de confier cette mission à une firme agréé externe.

Saxo · #12 12-06-2010 08:35:48

Je réagis à l'affirmation selon laquelle "Toute personne étrangère à l’ACP peut également être désignée commissaire aux comptes".

C'est inexact.

L'expertise comptable externe doit respecter la loi, d'ordre public (peine de prison) du 22 avril 1999, qui confie le monopole de l'expertise comptable aux experts comptables dont le titre est protégé par la loi.

Source : Ministère fédéral de l'Economie
http://www.internet-observatory.be/sme/intellectual_professions/Intellectual_professions_fr-03.htm

grmff · #13 12-06-2010 10:07:05

"Commissaire aux comptes", ce n'est pas "comptable"

Soyons sérieux, si chaque ACP devait en plus être contrôlée par un réviseur, bonjour les coûts!!!

Saxo · #14 12-06-2010 10:24:13

Je pense que vous ne lisez pas les lois.

Alors il est difficile de "rester sérieux".

Baxter · #15 12-06-2010 12:01:58

Saxo a écrit :

Je pense que vous ne lisez pas les lois.
Alors il est difficile de "rester sérieux".

La loi impose-t-elle que le commissaire aux comptes de l'ACP soit un expert-comptable ?...

rexou · #16 12-06-2010 12:17:03

grmff a écrit :

"Commissaire aux comptes", ce n'est pas "comptable"

Exact et très sérieux je trouve !
Heureusement d'ailleurs !

luc · #17 12-06-2010 13:41:50

grmff a écrit :

"Commissaire aux comptes", ce n'est pas "comptable"
Soyons sérieux, si chaque ACP devait en plus être contrôlée par un réviseur, bonjour les coûts!!!

Soyons sérieux, ne faisons pas l'amalgame entre un expert-comptable (accountant en anglais) et réviseur (revisor en anglais).

Consultez entre autres les pages suivantes du site accountancy.be

- "L’expertise comptable en Belgique"

- "Missions des experts-comptables externes"

Mais aussi la page suivante de BeCompta.be: Commissaire aux comptes

luc · #18 12-06-2010 13:49:53

Baxter a écrit :

Saxo a écrit : Je pense que vous ne lisez pas les lois.
Alors il est difficile de "rester sérieux".
La loi impose-t-elle que le commissaire aux comptes de l'ACP soit un expert-comptable ?...

La Loi: OUI (pour les liens voir ma réponse à Grmff).

Les articles 1377-3 à 1377-14 du Code Civil ne le mentionnent pas, puisque la règle générale est d'application, comme pour les agente immobiliers-syndics.

Ces articles ne mentionnent que des exceptions à la règle générale.

PIM · #19 12-06-2010 13:59:08

"Art 577-8/2.
L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes,
copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété."

Je ne vois rien d'autre dans la loi sur la copropriété à ce sujet...

Les liens donnés par Luc à Grmff, sur le site accountancy, concernent les commissaires aux comptes des sociétés commerciales: je n'y ai vu aucune référence aux ACP.

Mais, je ne suis pas un spécialiste des copropriétés et je suis prêt à corriger mon interprétation, pour autant que l'on m'en donne des arguments pertinents, ce qui n'est pas le cas à ce stade-ci de la discussion.

luc · #20 12-06-2010 14:58:21

Je vais être très simple, pas par pas.

La phrase suivante vient d'un site du "SPF Économie, P.M.E., Classes moyennes et Énergie":

Les activités d'expert-comptable consistent à exécuter dans les entreprises privées, les organismes publics ou pour compte de toute personne ou de tout organisme intéressé, les missions suivantes (article 34 de la loi du 22 avril 1999 relatives aux professions comptables et fiscales) :

Ce qui est la transcription de l'article 34 de la loi cité (le mots clés ont été souslignés ou mis en gras par moi):

Art. 34. Les activités d'expert-comptable consistent à exécuter dans les entreprises privées, les organismes publics ou pour compte de toute personne ou de tout organisme intéressé, les missions suivantes :
1° la vérification et le redressement de tous documents comptables;
2° l'expertise, tant privée que judiciaire, dans le domaine de l'organisation comptable des entreprises ainsi que l'analyse par les procédés de la technique comptable de la situation et du fonctionnement des entreprises au point de vue de leur crédit, de leur rendement et de leurs risques;
3° l'organisation des services comptables et administratifs des entreprises et les activités de conseil en matière d'organisation comptable et administrative des entreprises;
4° les activités d'organisation et de tenue de la comptabilité de tiers;
5° les activités visées à l'article 38, à l'exclusion de celles visées à l'article 38, 3°, pour les entreprises auprès desquelles il accomplit des missions visées au 6° et à l'article 37, alinéa 1er, 2°;
6° les missions autres que celles visées au 1° à 5° et dont l'accomplissement lui est réservé par la loi ou en vertu de la loi.

En bref l'expert-comptable a le monopole des activités d'expertise comptable
1. dans les entreprises privées
2. dans les organismes publics
3. ou pour compte de toute personne ou de tout organisme intéressé

Avec la nouvelle loi, dès qu'elle est promulgé et publié, les ACP passent dans le groupe 1.

Je vous signale que la catégorie 1 ne parle pas d'une distinction entre une entreprise commerciale et une entreprise civile.

Pour les ACP cette partie de la loi, quand on omet les mots qui ne sont pas d'application pour les ACP, doit être lu comme suit:

Les activités d'expert-comptable consistent à exécuter (...)pour compte de toute personne ( morale = ACP) (...), les missions suivantes : (...)

J'ai échangé du courrier avec l'intéressé, le SPF Economie et autres, concernant un cas très concret d'un agent immobilier, juriste de formation, qui a fait une expertise comptable de différentes ACP. L'opinion du SPF et de l'Institut concerné, rejoint ce que j'ai écrit ci-devant. Je ne donne pas une copie de ce courrier vu qu'ils sont actuellement utilisé en justice.

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