Ce qui change avec la nouvelle loi sur la copropriété ?

Quoi que certains disent, la nouvelle loi va engendrer des coûts supplémentaires pour les ACP.

Notons par exemple:
- vérification des comptes par un expert-comptable (si pas réalisé par un copropriétaire)
- coût de traduction
- coût en cas de cession de biens ( information à communiquer avant signature d'un compromis)
- mise en conformité des RGC et modification des actes de bases dans certains cas
- augmentation des honoraires de syndics
- etc....

Le coût d'une plus grande transparence...

Quelques pistes de réflexions.

Outre le fait que les exemples données ne sont pas contestés.

Au niveau des honoraires, ceux-ci vont sans doute augmenter pour différentes raisons (en tout ou en partie)

- la gestion des assemblées aussi bien au niveau de la convocation qu'au niveau de la tenue de celle-ci.
- la réalisation de cahier des charges à présenter à l'AG.
- la création et la gestion de site internet.
- les dossiers de cessions.
- gestion des associations partielles, avec ou sans personnalité.
- ...

D'autres phénomènes sont susceptibles de se présenter.

Notons celui évoqué par Luc, lui même

En voici un autre. Combien de syndic non pro seront encore d'accord de gérer leurs copropriétés au vu des obligations que la loi leurs imposent. Un certain nombre d'entre eux risquent d'arrêter et l'ACP de se tourner vers les syndics pros. Augmentation de la demande sans augmentation de l'offre risque de provoquer une augmentation des prix.

Pour en terminer sur le sujet, ni l'IPI, ni aucune organisation professionnel ne peut donner de directive au niveau des prix. Ils sont libres comme la voulut le traité de Rome.

Ils sont déjà contestés par une organisation de défense des intérêts de copropriétaires, en réponse à une lettre d’un syndic-comptable. Je n’ai pas voulu répéter leurs arguments pertinents.

Je vous rappelle qu'un membre éminent de votre association a accepté puis refusé en 2008 d'expliquer les composants du honoraire du syndic lors d'un colloque, qui a du être annulé suite à ses agissements.

Je vous rappelle que cette même personne  a été invité par la commission parlementaire en janvier 2009, a accepté l'invitation, mais a finalement refusé de venir d'expliquer le point de vue de son organisation.

D’abord comme dit par ABSA lui-même plus bas, les honoraires d’un contrat existant augmentent uniquement si le « commettant « (= l’AG) est d’accord. Si non, on pourrait parler d’au moins un abus de pouvoir.
Comme les arguments avancés sont propre à un agent immobilier-syndic et pas spécifique à un comptable-fiscaliste, qui exerce à titre accessoire la fonction de syndic d’ACP, je vais y répondre, en ajoutant à la fin des extraits du Code de déontologie de l’IPI.

Je vois dans la nouvelle loi seulement des arguments à diminuer les  honoraires, puisque entre autres les PV seront moins long (moins de pages = moins de travail) et il ne « ‘devra » plus présider.
Qu’une convocation doit être complète et informer correctement les CP, est la confirmation d’une jurisprudence existante depuis des dizaines d’années et n’a directement rien à voir avec la nouvelle loi, qui ne fais que confirmer la jurisprudence. Sauf naturellement pour les syndics qui refusaient d’appliquer des jugements, à mettre la réalité dans les PV et se limitaient à y mettre seulement la version partisane d’un groupe de CP.

L’établissement d’un cahier des charges pour des travaux est en principe la tâche d’un architecte (ou autre expert indépendant ), et fait partie des frais des travaux concernés.
Le fait que le syndic propose à le faire lui-même, bien qu’il n’a pas les connaissances requises et se repose souvent sur l‘avis technique d’un seul fournisseur/entrepreneur « préféré », est à lui-même un motif pour mettre en doute l’impartialité du syndic.

Cette création n’est pas rendu obligatoire par la nouvelle loi, loin de là. Mais une comparaison des deux manières de communication démontre que les frais de création de cet outil, si c’est correctement implémenté, sont largement compensés par la diminution des incidents, assez souvent due à un manque d’information.

Cela existe déjà depuis 1995.

La création des AC partielles sont une responsabilité de l’AG de l’ACP principale. C’est au syndic de l’ACP principale à informer d’une manière strictement impartiale l’AG (= son commettant) des avantages et désavantages de la création d’une ACP partielle, de telle façon que l’AG puisse prendre une décision en connaissance de cause.

Vous n’avez donc pas encore compris. Si un agent immobilier a proposé un contrat de syndic d’ACP et a bradé le coût de ses honoraires, alors il est obligé de se soumettre à ce contrat, présenté librement par lui, pour la durée de ce contrat. Après il peut proposer d’autre prix, s’il accepte que d’autres candidats se présentent aussi. Des candidats qui par exemple ont compris que l’utilisation des moyens de communication électroniques diminue leurs frais et leur permet à présenter des honoraires beaucoup plus compétitifs.

Je crois d’avoir compris qu’actuellement il y a trop peu d’ACP qui demandent un syndic professionnel et trop d’agents immobiliers (8500 ?) qui peuvent être syndic professionnel. Je crois que vous voulez créer une perception pour en arriver à justifier une augmentation des prix.

Je n’ai pas dit que ces organisations donnent des directives à leurs membres, mais j’ai dit :

Extraits du Code de déontologoie de l'IPI de 2006

Finalement je cite quelques articles, mais pas tous, du Code de déontologie des agents immobiliers, obligatoire depuis 2006, qui concernent directement ce que j’ai dit ci-devant :

Luc, qui est administrateur du CNIC, désire faire croire qu'aucune augmentation ne va découler de la nouvelle loi. Nous pensons le contraire.

Ce risque d'augmentation de charge a été évoqué dès les travaux à la Chambre. Il ne faut pas être dupe.

Le législateur a essayé d'éviter certaines augmentations mais a créé des situations qui vont être compliquées. Comme par exemple l'article suivant:

"Le syndic visé à l’article 577-4, §1er, alinéa3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, dans l’année qui suit l’entrée en vigueur de la présente loi, une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement de d’ordre intérieur adapté aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l’assemblée générale n’apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l’acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l’établissement d’un acte authentique."

Voici un travail supplémentaire donné au syndic et qui ne sera pas réalisé gratuitement. Tout les syndics pro et les non-pro sont-ils à même de réaliser ce type de travail? Pas en faire un acte authentique pour économiser de l'argent mais quid de la sécurité juridique?

Comme je l'ai à mainte fois répété, je ne suis pas sur le forum pour polémiquer mais pour donner de l'info. Quelques points donc par rapport aux arguments de Luc.

- La rédaction de pv en AG va augmenter la durée des AG. Augmentation des coûts donc, et principalement pour les syndics pro utilisant des gestionnaires employés.
- envoi des convocations par recommandés ou par une autre voie (mail, fax, courrier simple). Il faudra gérer cela et réaliser des contrôles continus pour être sur que les AG soient correctement convoquées. Au niveau des syndic pro, cela représente de quelques centaines de convocations jusqu'à milliers de convocations voir des dizaines de milliers.
- en cas de cession, il faut fournir des informations avant la signature du compromis. Ce qui est décidé par la nouvelle loi et pas depuis '95 comme dit Luc. Des honoraires seront demandés par le syndic en cas de remise de ce dossier. Le législateur a même prévus que ses coûts devront être pris en charge par le vendeur.
- le cahier des charges. Peut importe qui réalisera le cahier des charges. Il s'agit bien d'une augmentation des charges.
- Principalement dans la région Bruxelloise, l'article qui prévoit la traduction des textes de la copropriété dans une des langues nationles à la demande d'un copropriétaire et à charge de l'ACP va augmenter les charges. Que cela soit réalisé par le syndic ou par un bureau de traduction.

Le code de déontologie dit que "Les honoraires doivent assurer la rentabilité, l’honorabilité et l’exercice indépendant de la profession." Le syndic pro doit pouvoir vivre de son travail.

Et cher Saxo, nous ne rebiffons pas. La loi va apporter des mieux et sans doute de nouveaux problèmes.
Ce que nous disons, c'est que les coûts liés aux fonctionnements des ACP va augmenter y compris, sans doute, les honoraires des syndics.

Bien d'accord!

Ai-je dis que vous vous exprimiez sur  ce Forum au non du CNIC? Je pense que non.

Vous exprimez ici votre opinion. Et je suppose que vous l'exprimez aussi au sein du CNIC. Ceux qui aiment la transparence, trouverons sans doute cette information intéressante.

Les objectifs de l'ABSA sont les suivants:

1) Respecter sans réserve le code de déontologie promulgué par l'IPI et celui de bonne pratique spécifique au syndic d'immeubles.
2) Etre à la pointe de la connaissance des dispositions légales et réglementaires qui visent le métier de syndic de copropriétés.
3) Formuler des propositions utiles et pertinentes aux différents niveaux de pouvoirs (professionnels, législatifs, ...) afin d'améliorer le niveau de vie et d'harmoniser les rapports entre copropriétaires.
4) Constituer, à l'attention de la clientèle que représentent les membres des copropriétés, une somme de documents compréhensibles pour tous, tant en ce qui concerne l'harmonie des rapports entre co-résidents que la perception des documents comptables en usage dans les copropriétés.
5) Fournir à ses membres une information et des documents régulièrement mis à jour.

Comme toute association nous défendons les intérêts de nos membres mais aussi bénéfique aux associations de copropriétaires ou aux copropriétaires. Nous avons tous intérêt à avoir des copropriétés qui fonctionnent convenablement.

Par rapport au point 1), sachez que ce point est très important pour l'ABSA. Les membres qui ne le respectent pas se voient radiés de notre association. C'est la décision qui a été prise par notre assemblée générale dans l'affaire judiciaire de R.B. et ce après avoir étudié le dossier.

Pour en revenir aux charges en copropriété, nous avons des analyses différentes. Les pimaunotes disposent de deux opinions. C'est une bonne chose. Nous verrons bien l'évolution de la chose.