Le commissaire aux comptes

ben oui, comme géomètre, je vois mal un comptable, ou un boulanger (et même un architecte), venir contrôler mes mesurages ou PV de bornage.  Un syndic est sans doutes la personne la plus compétente pour contrôler la gestion d'une copropriété.  Bien évidemment, un syndic honnête et neutre !

Si je comprends bien, les plus qualifiés pour contrôler leurs collègues sont les syndics. Chaque syndic a sa méthode de gestion et par conséquent un expert comptable ne pourraît pas s'y retrouver et surtout risquerait de ne rien comprendre.
C'est grave docteur ! Quand je pense qu'on demande à chaque AG aux copropriétaires de donner décharge au syndic sur sa comptabilité, sur quelle base ceux-ci doivent-ils se forger une opinion valable ? Si vous ne faites pas confiance à votre syndic, faites confiance au vérificateur.
Comme Luc le dit, il faut un A.R. précis qui permette à chacun de s'y retrouver et de comprendre. Idéalement, c'est aux copropriétaires qu'il appartient de choisir celui qui va examiner les comptes. Une fois choisi, ce contrôleur doit se voir définir sa mission par un cahier de charges émis par les copropriétaires. Il devra donc être professionnellement compétent et indépendant, pour pouvoir remplir sa mission correctement.
Mais c'est comme pour le contrat du syndic, la loi a laissé une page blanche pour organiser ces missions. Moralité, ce sera comme avant, les copropriétaires seront face au fait accompli et ce sera le syndic et/ou le président du conseil de coprorpriété qui décidera(ont).
En l'abscence de règles, il faut une procédure qui fixe ces modalités dans le réglement de copropriété. C'est prévu par l'article 577-8/2
Qui va rédiger ses règles ? Qui pourra donner son avis ?

Francis, ne vous tracassez pas pour les syndics honnêtes. Ceux-ci n'ont absolument rien à craindre des vérificateurs. Donc ce débat ne les concerne pas ou si peu.

Le texte suivant aura donc donc recueillir tous les suffrages :

« L'assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou expert-comptable externe ou réviseur d'entreprises.

Lorsque le vérificateur aux comptes est un copropriétaire, ses obligations et ses compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »

Hélas, ce ne fut pas le cas. On se demande bien pourquoi.

En tout cas, il faut arrêter de dénigrer la profession d'expert comptable, surtout de la part des immobiliers.

Qu’il soit copropriétaire (donc interne à l’ACP), ou une personne externe : un expert-comptable ou un réviseur d’entreprise,  ou tout autre personne, cela pourrait même être le vérificateur de l’ ACP voisine, dans tous les cas, les obligations et les compétences doivent être déterminées dans le règlement de copropriété.

Et jusqu'à présent, c'est toujours l'assemblée qui désigne annuellement le vérificateur aux comptes ( Commissaire aux  Comptes dans la loi).

Raspoutine

Heu.... : pas que sur ce forum.....

Je ne connaissais pas cette image... et je ne suis pas sûr de la comprendre.

Réponse à Grmff.
Cette appellation n'a aucun label contrôlé.
L'image de la belle fesse, c'est quand on ne discute, que de tout ce qui va bien. Celle de la fesse vérolée, c'est quand on ne discute que de tout ce qui va mal.
Une réunion où tout va bien, ne donne pas lieu à de grands débats passionnés, dans le cas contraire, oui. C'est ce que je voulais expliquer à Francis. Pour lui être agréable, j'ajouterai qu'idéalement il faut parler des deux.

Pour ceux qui toisent les réviseurs d'entreprise en les traitant d'incapables, voici quelques informations tirées du site du ministère de l'économie.

De toute manière, le débat est stérile puisque la Justice est saisie.

[i]Pour pouvoir exercer la profession de réviseur d’entreprise, vous devez d’abord suivre un stage organisé par l’Institut des Réviseurs d’Entreprises.

Ce stage dure au moins trois ans. Un tiers du stage doit être effectué en Belgique, les deux autres tiers peuvent être suivis dans un autre Etat membre de l’UE ou dans un pays tiers mais dans ce dernier cas, jusqu’à maximum un tiers de la durée.

Pour être admis au stage, les candidats doivent être titulaires d’un diplôme de master conformément aux décrets de la Communauté française et de la Communauté flamande. Une fois par an, un examen d’admission est organisé en rapport avec 19 branches pour lesquelles des dispenses peuvent être obtenues.

Le stage doit comprendre chaque année mille heures de missions révisorales.

(...)

L’indépendance du réviseur est une des conditions principales pour le bon exercice des missions de révision. Plusieurs conditions relatives à l’indépendance sont dès lors définies par la loi.

(...)
Les actionnaires d’un cabinet de révision et les membres de l’organe de gestion de ce cabinet de révision ou des personnes liées n’interviennent pas dans l’exécution d’un contrôle légal des comptes ou d’une autre mission révisorale d’une façon pouvant compromettre l’indépendance et l’objectivité du réviseur d’entreprises qui effectue ce contrôle légal des comptes ou cette mission révisorale pour le compte de ce cabinet de révision.

(...)
Sans préjudice des normes internationales d’audit approuvées par un instrument législatif de la Commission européenne (procédure de « comitologie »), le Conseil formule les normes et recommandations pour la bonne exécution de la profession de réviseur d’entreprises.

(...)

Etc. Etc.
http://statbel.fgov.be/fr/entreprises/vie_entreprise/Creer/Conditions/Professions_liberales/Professions_comptables_fiscales/reviseurs/index.jsp

@grmff

Vous suivez un cercle vicieux du type « pétition de principe ». Voir la page correspondante de Wikipédia : « Cercle vicieux » . Je cite :

@tous

Dès la publication de l’Arrêté Royal, des normes très basiques de la comptabilité générale des entreprises seront mis en application pour les ACP à la date fixé par l’AR, tel que cela a été le cas, mais plus détaillée, pour les sociétés (1975), les ASBL (2002), l’État fédéral et ses entités (2012/2014), … .

J’attire ici l’attention aux hôpitaux, qui sont aussi soumis, bien qu’ils aient un décompte parfois très compliqué à faire envers leurs patients, beaucoup plus que celui fait par une ACP envers ses copropriétaires. Ils ont obtenu l’autorisation à utiliser pour cela les classes 8 et 9, avec des liens automatiques entre les classes 6/7 (schéma général) et 8/9/0 (schéma additionnel et particulier).

Le « secteur immobilier » a oublié de demander cette exception, en se focalisant uniquement sur un rejet total de ce système comptable légal et européen. Ils ont oublié de d’abord étudier les possibilités, et de répondre, fondé sur des arguments valables et légaux, « oui, mais » au lieu d’un « non » stérile et non-productive.

Hormis les ACP il n’y a plus aucune catégorie d’entreprises qui n’est pas soumis aux règles minimales d’une comptabilité générale, telle que édicté par le législateur Belge en 1975, et harmonisé au niveau Européen. Voir ce que saxo a écrit.

Il est donc impossible de pouvoir garder un système qui est très difficile à comprendre pour un réviseur agréé (IRE) ou expert-comptable agréé (IEC)°. (IEC)

Refuser d’appliquer les normes européennes est un combat d’arrière garde, qui consomme beaucoup d’énergie et qui provoquera seulement que les normes finalement mise d’application seront moins adaptés aux ACP.

En plus on a créé volontairement une confusion, qui est néfaste pour une mise en application des normes minimales. L’IPI a selon moi dans ce contexte dépassé sa mission légale et a dans ce cadre probablement une responsabilité énorme extracontractuelle. Ce dernier point dépasse ce sujet et peut-être discuté dans un autre sujet.

D’un coté on gueule quand l’État impose des normes strictes et d’un autre coté on gueule quand l’État laisse la liberté, dans un cadre très large. Que veut-on ? Comme un enfant gâté, seulement les avantages d’un système, et pas les soi-disant désavantages ?

C’est exact que certains ACP, aidés par des syndics moins scrupuleux, vont probablement essayer profiter de ce cadre très large pour essayer d’imposer des abus à leur minorité majoritaire. Cela va coûter de l’argent et de l’énergie aux copropriétaires lésés, mais aussi à l’ACP dans son ensemble.

Cela coûte plus à être non-transparent, qu’à être transparent.

Mais qui va en être finalement la victime ?
- La minorité majoritaire ? Oui, directement (une avant-garde de ce groupe est très actif sur ce forum)
- La majorité minoritaire ? Oui, sur court terme (la majorité silencieuse, comme en Tunisie, …)
- Les chefs de cette conspiration de fait ? Oui, sur moyen terme (le clan qui en profite, … )
- L'Etat? Oui, certainement sur long terme, puisque le système préconisé par le secteur (ABSA, ...) est en fait du type "black box" et permet entre autre à instaurer facilement une fraude fiscale, sociale, ....  (@francis: je n'ai pas dit que tous les syndics le font).

Quand aux principes minimaux, quoi seront probablement imposés aux ACP dés 2012/2013, il faudra attendre la publication de l’AR. J’ai vu un projet. Les normes proposées en décembre 2010 par la CNC sont moins contraignantes que ceux d’une ASBL, bien que l’ACP peut être considéré comme une association de gestion d’un bien spécifique.

Il est fort probable que des articles seront publiés sur ce sujet par des associations de défense des intérêts des copropriétaires dans un lieu plus approprié que ce forum. Mais j’y référerai au moment approprié, si utile pour les visiteurs de ce forum.

@grmff, francis, gof, …

Ce que j’ai écrit ci-devant n’est certainement pas dirigé contre vous, mais contre ceux qui vous dés-informent.