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Le commissaire aux comptes

Gof
Pimonaute intarissable
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Le commissaire aux comptes

L'article 588-8/2 du Code civil précise que 'L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété'.

A la lecture du rapport de la commission justice de la Chambre, j'apprends que celui-ci devrait vérifier les comptes du syndic. Les explications se limitent à cela.

Si je comprends bien l'objectif du législateur, il est par contre trop vague en ce qui concerne cet organe dorénavant légal. Il ne prévoit pas en quoi doit consister le contrôle, sur quoi il porte, ou comment il doit être exercé. Il ne prévoit pas non plus sous quelle forme il convient de rapporter, ni quelles sont les conséquences du rapport.

Quelqu'un a-t-il davantage d'informations sur cette question ?

N'y a-t-il pas double emploi avec le conseil de copropriété ?

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grmff
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Re : Le commissaire aux comptes

Ce n'est pas ce que j'ai dit. J'ai dit que chacun connait son métier, et qu'une comptabilité de syndic n'est pas une comptabilité normale.

Du coup, les frais étant proportionnels à la durée de travail, la facture s'en ressent. D'autant plus qu'un tarif horaire d'expert comptable (et encore plus de réviseur) est plus élevé que celui d'un syndic.

Je signalais donc que, contrairement à ce que vous avanciez, je ne trouve pas anormal ni illogique de faire auditer un agent immobilier par un autre agent immobilier. Pas plus que je ne trouve illogique qu'un expert comptable audite un autre expert comptable.

Et qu'il est une bonne raison: le coût.

Bref, chacun son métier. Et un comptable n'a pas comme métier de base le syndic...

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Francis
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Re : Le commissaire aux comptes

ben oui, comme géomètre, je vois mal un comptable, ou un boulanger (et même un architecte), venir contrôler mes mesurages ou PV de bornage.  Un syndic est sans doutes la personne la plus compétente pour contrôler la gestion d'une copropriété.  Bien évidemment, un syndic honnête et neutre !

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luc
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Re : Le commissaire aux comptes

grmff a écrit :

Ceux qui sont venu m'auditer n'y connaissaient rien en copropriété, et cela leur a pris un temps fou pour entrer dans le système.

Alors, pourquoi ne pas se faire contrôler par ces professionnel du secteur concerné?

C'est exact. Ils ne connaissent pas les 1000 systèmes des 1000 syndics.

Comme en 1975 ils avaient aussi de grands problèmes à comprendre la comptabilité des firmes, avec chacun leur système spécifique.

Attendez la publication de l'AR sur le schéma normalisé. On va voir si le schéma compliqué et non transparent de l'IPI, qui veut faire une répartition sans utiliser les classe 8 et 9 sur base d'une liste de 5 pages de comptes obligatoires (au lieu d'une page proposé par la CNC), va être imposé. Espérons que non.

On va savoir si l'IPI a réussi à rendre le schéma non transparent pour les experts-comptables.

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Tintin
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Re : Le commissaire aux comptes

Si je comprends bien, les plus qualifiés pour contrôler leurs collègues sont les syndics. Chaque syndic a sa méthode de gestion et par conséquent un expert comptable ne pourraît pas s'y retrouver et surtout risquerait de ne rien comprendre.
C'est grave docteur ! Quand je pense qu'on demande à chaque AG aux copropriétaires de donner décharge au syndic sur sa comptabilité, sur quelle base ceux-ci doivent-ils se forger une opinion valable ? Si vous ne faites pas confiance à votre syndic, faites confiance au vérificateur.
Comme Luc le dit, il faut un A.R. précis qui permette à chacun de s'y retrouver et de comprendre. Idéalement, c'est aux copropriétaires qu'il appartient de choisir celui qui va examiner les comptes. Une fois choisi, ce contrôleur doit se voir définir sa mission par un cahier de charges émis par les copropriétaires. Il devra donc être professionnellement compétent et indépendant, pour pouvoir remplir sa mission correctement.
Mais c'est comme pour le contrat du syndic, la loi a laissé une page blanche pour organiser ces missions. Moralité, ce sera comme avant, les copropriétaires seront face au fait accompli et ce sera le syndic et/ou le président du conseil de coprorpriété qui décidera(ont).
En l'abscence de règles, il faut une procédure qui fixe ces modalités dans le réglement de copropriété. C'est prévu par l'article 577-8/2
Qui va rédiger ses règles ? Qui pourra donner son avis ?

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Francis
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Re : Le commissaire aux comptes

Luc, c'est du détournement de débat ?  Pas sympa ni honnête intelectuellement !  Vous partez du postulat que tous les syndics sont malhonnêtes et les CP honnêtes.  Là, vous touchez le fond et je sort.

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Tintin
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Re : Le commissaire aux comptes

Francis, ne vous tracassez pas pour les syndics honnêtes. Ceux-ci n'ont absolument rien à craindre des vérificateurs. Donc ce débat ne les concerne pas ou si peu.

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raspoutine
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Re : Le commissaire aux comptes

Tout à fait d’accord avec Grmff, outre le coût, un réviseur agréé-Commissaire aux comptes externe,  qui ne connaît pas les spécificités des Associations des copropriétaires, les statuts spécifiques de l’association contrôlée avec toute ses particularités, qui n’a pas connaissance des PV ainsi que les comptes des deux à trois dernières années,  éprouvera les pires difficultés à répondre à l’esprit d’un contrôle des comptes  d’ACP et répondre aux attentes des copropriétaires.

Personnellement, je pense qu’un syndic pour contrôler les comptes d’ACP tout comme un géomètre pour contrôler la mission d’un géomètre n’est pas toujours la meilleure solution.

Il faut que la personne en charge de cette mission puisse garantir de pouvoir adopter une attitude objective par rapport aux attentes des copropriétaires et ce sans aucune extrapolation personnelle et éviter d’être influencé par ses propres origines et ses propres techniques et par les systèmes mis en  place par le syndic audité.

C’est la raison pour laquelle, j’avantagerai toujours un Copropriétaire bénévole, disponible, motivé ( saine motivation) et ayant une parfaite connaissance de l’ ACP avec son historique.

Raspoutine.
Auditeur interne et externe

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Saxo
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Re : Le commissaire aux comptes

raspoutine a écrit :

Personnellement, je pense qu’un syndic pour contrôler les comptes d’ACP tout comme un géomètre pour contrôler la mission d’un géomètre n’est pas toujours la meilleure solution.

Il faut que la personne en charge de cette mission puisse garantir de pouvoir adopter une attitude objective par rapport aux attentes des copropriétaires et ce sans aucune extrapolation personnelle et éviter d’être influencé par ses propres origines et ses propres techniques et par les systèmes mis en  place par le syndic audité.

C’est la raison pour laquelle, j’avantagerai toujours un Copropriétaire bénévole, disponible, motivé ( saine motivation) et ayant une parfaite connaissance de l’ ACP avec son historique.


Le texte suivant aura donc donc recueillir tous les suffrages :

« L'assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou expert-comptable externe ou réviseur d'entreprises.

Lorsque le vérificateur aux comptes est un copropriétaire, ses obligations et ses compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »


Hélas, ce ne fut pas le cas. On se demande bien pourquoi.


En tout cas, il faut arrêter de dénigrer la profession d'expert comptable, surtout de la part des immobiliers.

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grmff
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Re : Le commissaire aux comptes

Le texte suivant aura donc donc recueillir tous les suffrages :

« L'assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou expert-comptable externe ou réviseur d'entreprises.

Lorsque le vérificateur aux comptes est un copropriétaire, ses obligations et ses compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. »

Non, vous n'auriez pas eu mon suffrage sur ce texte. Je n'aurais pas mis les agents immobiliers syndic hors de la catégorie des auditeurs potentiels. Ni les avocats. Ni les géomètres experts. Ni aucune profession qui à la possibilité de faire du syndic de copropriété.

Je pense que vous serez d'accord avec moi qu'une personne qualifiée pour faire le métier de syndic sera forcément qualifiée pour le métier d'auditeur de syndic...

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raspoutine
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Re : Le commissaire aux comptes

Qu’il soit copropriétaire (donc interne à l’ACP), ou une personne externe : un expert-comptable ou un réviseur d’entreprise,  ou tout autre personne, cela pourrait même être le vérificateur de l’ ACP voisine, dans tous les cas, les obligations et les compétences doivent être déterminées dans le règlement de copropriété.

Et jusqu'à présent, c'est toujours l'assemblée qui désigne annuellement le vérificateur aux comptes ( Commissaire aux  Comptes dans la loi).

Raspoutine

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Francis
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Re : Le commissaire aux comptes

Ce que certains proposent c'est en quelque sorte de faire arbitrer des compétitions de patinage artistique par des arbitres de footbal mais surtout pas par des juges de patinage, même d'une autre fédération, ou d'un autre pays !    Restons sérieux, ce n'est pas parce que certains syndics sont malhonnêtes (ou incompétent) qu'il faut mettre toute la profession dans le même sac.

Le jour où  cela sera compris par tous , sur ce forum, on aura fait un grand pas en avant.

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PIM
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Re : Le commissaire aux comptes

Francis a écrit :

Le jour où  cela sera compris par tous , sur ce forum, on aura fait un grand pas en avant.

Heu.... : pas que sur ce forum.....

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Tintin
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Re : Le commissaire aux comptes

J'espère qu'avant de faire ce grand pas, qu'on vérifiera si nous ne sommes pas face à un précipice.

Personne ne nie l'évidence qu'il y a beaucoup de bons syndics, mais ceux qui viennent sur ce forum, le font généralement, pour s'informer de leurs droits, car ils ont le sentiment qu'ils se font arnaquer. Ceux qui ont des bons syndics, ne se posent pas de questions. Il est donc naturel que l'on veuille se prémunir des conséquences des mauvais syndics. C'est de nouveau l'histoire de la belle fesse et de la fesse vérolée

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grmff
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Re : Le commissaire aux comptes

C'est de nouveau l'histoire de la belle fesse et de la fesse vérolée

Je ne connaissais pas cette image... et je ne suis pas sûr de la comprendre.

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luc
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Re : Le commissaire aux comptes

raspoutine a écrit :

Auditeur interne et externe

Je ne crois pas qu'on peut en même temps être auditeur interne ET auditeur externe.

Lire par exemple:

- Audit.

mais aussi:

- Audit Comptable et Financier

- Définition: Vérificateur

- Commissaire aux comptes

- Expert-Comptable

et last but not least:

- Comptabilité

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Tintin
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Re : Le commissaire aux comptes

Réponse à Grmff.
Cette appellation n'a aucun label contrôlé.
L'image de la belle fesse, c'est quand on ne discute, que de tout ce qui va bien. Celle de la fesse vérolée, c'est quand on ne discute que de tout ce qui va mal.
Une réunion où tout va bien, ne donne pas lieu à de grands débats passionnés, dans le cas contraire, oui. C'est ce que je voulais expliquer à Francis. Pour lui être agréable, j'ajouterai qu'idéalement il faut parler des deux.

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Baxter
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Re : Le commissaire aux comptes

idéalement il faut parler des deux.

surtout si c'est pour s’asseoir dessus ...

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Saxo
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Re : Le commissaire aux comptes

Pour ceux qui toisent les réviseurs d'entreprise en les traitant d'incapables, voici quelques informations tirées du site du ministère de l'économie.

De toute manière, le débat est stérile puisque la Justice est saisie.



[i]Pour pouvoir exercer la profession de réviseur d’entreprise, vous devez d’abord suivre un stage organisé par l’Institut des Réviseurs d’Entreprises.

Ce stage dure au moins trois ans. Un tiers du stage doit être effectué en Belgique, les deux autres tiers peuvent être suivis dans un autre Etat membre de l’UE ou dans un pays tiers mais dans ce dernier cas, jusqu’à maximum un tiers de la durée.

Pour être admis au stage, les candidats doivent être titulaires d’un diplôme de master conformément aux décrets de la Communauté française et de la Communauté flamande. Une fois par an, un examen d’admission est organisé en rapport avec 19 branches pour lesquelles des dispenses peuvent être obtenues.

Le stage doit comprendre chaque année mille heures de missions révisorales.

(...)

L’indépendance du réviseur est une des conditions principales pour le bon exercice des missions de révision. Plusieurs conditions relatives à l’indépendance sont dès lors définies par la loi.

(...)
Les actionnaires d’un cabinet de révision et les membres de l’organe de gestion de ce cabinet de révision ou des personnes liées n’interviennent pas dans l’exécution d’un contrôle légal des comptes ou d’une autre mission révisorale d’une façon pouvant compromettre l’indépendance et l’objectivité du réviseur d’entreprises qui effectue ce contrôle légal des comptes ou cette mission révisorale pour le compte de ce cabinet de révision.

(...)
Sans préjudice des normes internationales d’audit approuvées par un instrument législatif de la Commission européenne (procédure de « comitologie »), le Conseil formule les normes et recommandations pour la bonne exécution de la profession de réviseur d’entreprises.

(...)

Etc. Etc.
http://statbel.fgov.be/fr/entreprises/vie_entreprise/Creer/Conditions/Professions_liberales/Professions_comptables_fiscales/reviseurs/index.jsp

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grmff
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Re : Le commissaire aux comptes

Si c'est de moi que vous parlez, vous n'avez pas compris mon message.

Les comptables et les réviseurs sont des gens très compétents. Je suis le premier à le reconnaître.

Les réviseurs qui l'ont audité l'ont fait avec grand professionnalisme. J'ai appris plein de choses à leur contact. Ils ont appliqué une méthode d'audit qui peut auditer n'importe quels comptes.

Mais visiblement, ils découvraient un autre univers: celui de la copropriété. Ils ont passé un temps fou à comprendre le fonctionnement avant de pouvoir donner un avis.

En clair, ils ont audité un métier qu'ils n'ont jamais pratiqué. En facturant un honoraire de spécialiste. En passant des heures à comprendre ce qu'était une copropriété (les heures, facturées, bien sûr...)

Ils m'ont apporté des méthodes et des réflexions intéressantes (au delà de leur blanc-seing sur ma méthode de travail...) Mais un auditeur "ISO-9000" m'aurait apporté autant... Un autre syndic professionnel aussi. Et plus vite pour moins cher.

Donc, je ne médis pas des réviseurs et comptables. Mais je ne prends pas non plus un bazooka pour éloigner les mouches...

Et si un réviseur peut apporter un éclairage intéressant, il me semble que c'est bien cher pour pas grand chose. Le prix n'en vaut pas la valeur ajoutée.

C'est mon opinion, et je vous la partage.

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luc
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Re : Le commissaire aux comptes

grmff a écrit :

… Les réviseurs qui l'ont audité l'ont fait avec grand professionnalisme. J'ai appris plein de choses à leur contact. Ils ont appliqué une méthode d'audit qui peut auditer n'importe quels comptes.
Mais visiblement, ils découvraient un autre univers: celui de la copropriété. Ils ont passé un temps fou à comprendre le fonctionnement avant de pouvoir donner un avis.
En clair, ils ont audité un métier qu'ils n'ont jamais pratiqué. En facturant un honoraire de spécialiste. En passant des heures à comprendre ce qu'était une copropriété (les heures, facturées, bien sûr...)

@grmff

Vous suivez un cercle vicieux du type « pétition de principe ». Voir la page correspondante de Wikipédia : « Cercle vicieux » . Je cite :

Dans son sens le plus courant, un cercle vicieux (ou enchaînement diabolique, effet boule de neige ou encore spirale vicieuse) est un ensemble de causes et d'effets qui forment une boucle dégradant la situation, parce que l'effet négatif nourrit et amplifie les causes qui lui donnent naissance. À l'inverse, on parle de cercle vertueux ou de spirale vertueuse, lorsqu'un même mécanisme de rétroaction amplificatrice entraîne des effets positifs ou bénéfiques.

@tous

Dès la publication de l’Arrêté Royal, des normes très basiques de la comptabilité générale des entreprises seront mis en application pour les ACP à la date fixé par l’AR, tel que cela a été le cas, mais plus détaillée, pour les sociétés (1975), les ASBL (2002), l’État fédéral et ses entités (2012/2014), … .

J’attire ici l’attention aux hôpitaux, qui sont aussi soumis, bien qu’ils aient un décompte parfois très compliqué à faire envers leurs patients, beaucoup plus que celui fait par une ACP envers ses copropriétaires. Ils ont obtenu l’autorisation à utiliser pour cela les classes 8 et 9, avec des liens automatiques entre les classes 6/7 (schéma général) et 8/9/0 (schéma additionnel et particulier).

Le « secteur immobilier » a oublié de demander cette exception, en se focalisant uniquement sur un rejet total de ce système comptable légal et européen. Ils ont oublié de d’abord étudier les possibilités, et de répondre, fondé sur des arguments valables et légaux, « oui, mais » au lieu d’un « non » stérile et non-productive.

Hormis les ACP il n’y a plus aucune catégorie d’entreprises qui n’est pas soumis aux règles minimales d’une comptabilité générale, telle que édicté par le législateur Belge en 1975, et harmonisé au niveau Européen. Voir ce que saxo a écrit.

Il est donc impossible de pouvoir garder un système qui est très difficile à comprendre pour un réviseur agréé (IRE) ou expert-comptable agréé (IEC)°. (IEC)

Refuser d’appliquer les normes européennes est un combat d’arrière garde, qui consomme beaucoup d’énergie et qui provoquera seulement que les normes finalement mise d’application seront moins adaptés aux ACP.

En plus on a créé volontairement une confusion, qui est néfaste pour une mise en application des normes minimales. L’IPI a selon moi dans ce contexte dépassé sa mission légale et a dans ce cadre probablement une responsabilité énorme extracontractuelle. Ce dernier point dépasse ce sujet et peut-être discuté dans un autre sujet.

D’un coté on gueule quand l’État impose des normes strictes et d’un autre coté on gueule quand l’État laisse la liberté, dans un cadre très large. Que veut-on ? Comme un enfant gâté, seulement les avantages d’un système, et pas les soi-disant désavantages ?

C’est exact que certains ACP, aidés par des syndics moins scrupuleux, vont probablement essayer profiter de ce cadre très large pour essayer d’imposer des abus à leur minorité majoritaire. Cela va coûter de l’argent et de l’énergie aux copropriétaires lésés, mais aussi à l’ACP dans son ensemble.

Cela coûte plus à être non-transparent, qu’à être transparent.

Mais qui va en être finalement la victime ?
- La minorité majoritaire ? Oui, directement (une avant-garde de ce groupe est très actif sur ce forum)
- La majorité minoritaire ? Oui, sur court terme (la majorité silencieuse, comme en Tunisie, …)
- Les chefs de cette conspiration de fait ? Oui, sur moyen terme (le clan qui en profite, … )
- L'Etat? Oui, certainement sur long terme, puisque le système préconisé par le secteur (ABSA, ...) est en fait du type "black box" et permet entre autre à instaurer facilement une fraude fiscale, sociale, ....  (@francis: je n'ai pas dit que tous les syndics le font).

Quand aux principes minimaux, quoi seront probablement imposés aux ACP dés 2012/2013, il faudra attendre la publication de l’AR. J’ai vu un projet. Les normes proposées en décembre 2010 par la CNC sont moins contraignantes que ceux d’une ASBL, bien que l’ACP peut être considéré comme une association de gestion d’un bien spécifique.

Il est fort probable que des articles seront publiés sur ce sujet par des associations de défense des intérêts des copropriétaires dans un lieu plus approprié que ce forum. Mais j’y référerai au moment approprié, si utile pour les visiteurs de ce forum.

@grmff, francis, gof, …

Ce que j’ai écrit ci-devant n’est certainement pas dirigé contre vous, mais contre ceux qui vous dés-informent.

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