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Le commissaire aux comptes

Gof
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Le commissaire aux comptes

L'article 588-8/2 du Code civil précise que 'L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété'.

A la lecture du rapport de la commission justice de la Chambre, j'apprends que celui-ci devrait vérifier les comptes du syndic. Les explications se limitent à cela.

Si je comprends bien l'objectif du législateur, il est par contre trop vague en ce qui concerne cet organe dorénavant légal. Il ne prévoit pas en quoi doit consister le contrôle, sur quoi il porte, ou comment il doit être exercé. Il ne prévoit pas non plus sous quelle forme il convient de rapporter, ni quelles sont les conséquences du rapport.

Quelqu'un a-t-il davantage d'informations sur cette question ?

N'y a-t-il pas double emploi avec le conseil de copropriété ?

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Saxo
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Re : Le commissaire aux comptes

grmff a écrit :

Les comptables et les réviseurs sont des gens très compétents.

En passant des heures à comprendre ce qu'était une copropriété (les heures, facturées, bien sûr...) .

Vos explications suscitent 2 réflexions :

Vous ne semblez pas faire la différence entre comptable et expert comptable. Un peu comme si vous confondiez les infirmiers et les médecins.

Si votre comptabilité avait suivi des normes, vous auriez facilité l'audit.

Mais curieusement, il n'existe à ce jour aucune norme de comptabilité dans les copropriétés sauf les règles basiques minimales de l'art. 577-8 17° et bien sûr l'art. 70 de votre déontologie.

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grmff
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Re : Le commissaire aux comptes

Je ne vais plus m'étendre sur le sujet. Vous avez mon opinion.

Souvent, je me plains d'une sur-réglementation. J'avoue que je considère que l'administration est en train de tuer notre civilisation, qui croule sous les obligation et n'a aucun moyen de les faire respecter. (trop d'administration, pas assez de justice)

Alors, oui, quand on essaye de faire croire aux gens que les syndics de métier ne devraient pas avoir le droit de contrôler leur pair parce que d'autres sont plus compétents et plus honnêtes, je hurle.

Finalement, on écarte l'ensemble de la profession parce qu'on a été incapable d'écarter les moutons noirs...

Du coup, on sur-règlemente pour tout le monde, et les moutons noirs n'y changeront rien.

L'ACP restera souveraine, cela fera d'autres actions en justice. Et cela fera des frais inutiles, de l'argent pour les avocats, du travail pour les juges qui devraient avoir autre chose à faire.

Toute cette énergie gaspillée pour rien... c'est bien triste.

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Saxo
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Re : Le commissaire aux comptes

Votre organisme IPI revendique des règles monopolistiques légales et va en justice contre une copropriété, contre les notaires, contre un agent immobilier hollandais...

Et puis vous dites tout à coup : l'AG est souveraine, autrement dit on se fout des règles légales.

Votre discours est assez incompréhensible.

Mais de toute façon, peu importe, la Cour tranchera puisque l'affaire est en justice.

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grmff
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Re : Le commissaire aux comptes

"Mon" organisme IPI? Pour rappel, je ne suis pas propriétaire de l'IPI. Je n'en suis pas vraiment le supporter si vous relisez ce que je pense de l'IPI, et je n'en suis plus membre depuis belle lurette.

Et vous ne lisez pas ce que j'écris.

En substance: plus de règles n'améliore pas le comportement de ceux qui ne respectent pas les règles.
Donc, il ne faut pas plus de règles, mais un respect des règles existantes...

Relisez moi calmement svp.

Et n'oubliez pas que je ne suis pas dans votre AG. Et que votre affaire en particulier ne me concerne pas. Mes considérations sont purement d'ordre général...

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luc
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Re : Le commissaire aux comptes

grmff a écrit :

"Mon" organisme IPI? Pour rappel, je ne suis pas propriétaire de l'IPI. Je n'en suis pas vraiment le supporter si vous relisez ce que je pense de l'IPI, et je n'en suis plus membre depuis belle lurette.

Et vous ne lisez pas ce que j'écris.

En substance: plus de règles n'améliore pas le comportement de ceux qui ne respectent pas les règles.
Donc, il ne faut pas plus de règles, mais un respect des règles existantes...

Donc en somme un changement structurel de l'attitude de l'IPI est nécessaire.

L'IPI dit que son Conseil National de je crois 25 agents immobiliers (combien de syndics à temps plein?) représente de TOUS les agents immobiliers. Un peu comme un Conseil de Copropriété dit qu'il représente tous les CP.

Tous les deux oublient qu'ils sont là pour autre chose.
- L'IPI pour contrôler l'application de la déontologie par les agents immobiliers
- Le Conseil de Copropriété pour surveiller l'exécution des décisions de l'AG par le syndic.

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grmff
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Re : Le commissaire aux comptes

Je pense que l'IPI agit 10x plus qu'avant. Mais c'est encore loin d'être suffisant.

Parce que 10x rien du tout, c'est insuffisant pour rattraper 10 ans d'inaction totale.

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Tintin
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Re : Le commissaire aux comptes

Finalement, on écarte l'ensemble de la profession parce qu'on a été incapable d'écarter les moutons noirs...

Je suis d'accord avec vous, on peut légiférer pendant des années, si la loi ne permet pas d'écarter les moutons noirs, ceux-ci mourront de leur belle mort en toute impunité. Chez-nous le commissaire aux comptes est un expert-comptable agréé par l'IEC. Son rapport est un copié collé depuis plusieurs années. Je pense qu'il ne se déplace même pas dans la copropriété pour effectuer son contrôle. En 2009, dans le bilan on a inversé les valeurs bancaires du compte courant et du compte épargne. En 2010, la valeur du compte à vue (selon l'extrait bancaire) au 31 décembre 2009 à minuit est de 37.790,98 €, sur le bilan cette valeur est de 37.618,54 €.  La différence n'est pas conséquente, mais j'ignorais qu'un expert-comptable tavaillait à l'à peu près. Je suis certain que notre expert-comptable est un mouton noir. Vous voyez qu'il en existe dans toutes les professions.

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Tintin
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Re : Le commissaire aux comptes

Qui que se soit qui remplisse le rôle de commissaire aux comptes, il devrait terminer son rapport par ceci :

La signature du commissaire aux comptes est, à peine de nullité,  si elle n'est pas précédée du serment ainsi conçu :
« Je jure avoir rempli ma mission en honneur et conscience, avec exactitude et probité. »;
ou
« Ik zweer dat ik mijn opdracht in eer en geweten, nauwgezet en eerlijk vervuld heb. »;
ou
« Ich schwöre, dass ich den mir erteilten Auftrag auf Ehre und Gewissen, genau und erlich erfüllt habe. »

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grmff
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Re : Le commissaire aux comptes

Et d'où cela sort-il?

Ce n'est pas l'AG qui doit déterminer les missions et la forme de la mission du commissaire aux comptes?  lol

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Tintin
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Re : Le commissaire aux comptes

Ceci est rendu obligatoire dans le code judiciaire, pour les experts judiciaires.
Rien n'empèche qu'on place ce texte dans le réglement de copropriété, au sujet du rapport du commissaire aux comptes.
Au moins, le contrôleur prendrait un engagement clair et précis sur la manière dont il a rendu sa mission. Notre commissaire n'écrit pas cela dans son rapport, nous avons juste droit à sa signature et son rapport fait 4 lignes hors civilités.

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luc
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Re : Le commissaire aux comptes

Il convient de rappeler l’amendement N° 68 au projet de loi, déposé par le sénateur MAHOUX, un des moteurs derrière la loi sur la fraude sociale voté en même temps que  le projet de la copropriété. Voir les Annales du Sénat du 06.05.2010.

Cet amendement, qui remplace l’amendement N° 49, a été rejeté, vu la priorité qui a été donné à la recherche d'un consensus entre les parties, pour accélérer le vote de ce projet en globo urgent.

Le texte, tel que voté à la Chambre et évoqué par le Sénat, était:

Dans le même Code, il est inséré un article 5778/2 rédigé comme suit:
“Art. 577-8/2. L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.”.

Le texte intégral de ces deux amendements suit ci-après :

Amendement Nº 49 de M. MAHOUX
Art. 12
Remplacer l'article 577-8/2 proposé par ce qui suit:
« Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, qui est soit expert-comptable, soit réviseur d'entreprises.
Ce vérificateur aux comptes peut être l'un des copropriétaires, pour autant qu'il exerce l'une des activités professionnelles visée à l'alinéa 1er. ».

Justification
La détermination des compétences du vérificateur aux comptes par le règlement de copropriété ne permet aucune cohérence en matière de vérification des comptes. Il faut que la loi détermine le minimum requis pour exercer cette fonction. L'auteur de l'amendement ne souhaite pas écarter la possibilité qu'un copropriétaire puisse assurer cette vérification, mais il doit répondre d'une formation en la matière.

Par ailleurs, compte tenu de la loi relative aux professions comptables et fiscales du 22 avril 1999, il apparaît légitime de confier prioritairement cette mission de vérification aux experts comptables et réviseurs d'entreprises.

L'exercice de cette mission ne requiert, pour ces derniers, aucun agrément supplémentaire autre que l'appartenance à l'un des instituts professionnels dont ils relèvent; la définition de leurs compétences n'a pas à figurer dans le règlement de copropriété, étant entendu que ces compétences et obligations sont établies par la loi (loi du 22 juillet 1953 créant un institut des réviseurs d'entreprises et organisant la supervision publique de la profession de réviseur d'entreprises et la loi du 22 avril 1999, relative aux professions comptables et fiscales).

Philippe MAHOUX.

Amendement No 68 de M. MAHOUX
(En remplacement de l'amendement n° 49)
Art. 12
Remplacer l'article 577-8/2 proposé par ce qui suit :
« Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou expert-comptable externe ou réviseur d'entreprises.
Lorsque le vérificateur aux comptes est un copropriétaire, ses obligations et ses compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. ».

Justification
En réponse à la question du Conseil d'État formulée dans son avis 47.359/2 du 24 novembre 2009, la mission de « vérification et redressement » comptable au sens de la loi relative aux professions comptables et fiscales du 22 avril 1999 est une mission partagée entre l'expert-comptable externe et le réviseur d'entreprises.

Par conséquent, les mots « un expert extérieur agréé à cette fin » sont remplacés par les mots « un réviseur d'entreprises ou un expert-comptable externe ». L'exercice de la mission de vérification des comptes par un réviseur d'entreprises ou un expert-comptable ne requiert pas d'agrément supplémentaire autre que l'appartenance un des instituts. En effet, le statut de membre de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises ou de l'Institut des Experts-Comptables et des Conseils fiscaux, avec l'application obligatoire d'un certain nombre de normes professionnelles qu'il implique, est suffisant pour exercer en tant que vérificateur aux comptes des copropriétés. L'accès à ces professions est en effet réglementé, ainsi que la déontologie et, le cas échéant, la surveillance de la profession.

Il convient en outre, lorsque la mission est confiée aux réviseurs d'entreprises et aux experts-comptables externes, de supprimer l'obligation de déterminer leurs obligations et compétences dans le règlement de copropriété étant donné que ces obligations et ces compétences sont déjà définies par la loi (loi du 22 juillet 1953 créant un Institut des réviseurs d'entreprises et organisant la supervision publique de la profession de réviseur d'entreprises, et loi du 22 avril 1999 relative aux professions comptables et fiscales, ainsi que leurs règlements d'exécution).

Philippe MAHOUX.

Le texte, inchangé comparé avec la version de la Chambre et finalement adopté le 06.05.2010, est:

Dans le même Code, il est inséré un article 5778/2 rédigé comme suit:

“Art. 577-8/2. L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.”.

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grmff
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Re : Le commissaire aux comptes

Heureusement que cet amendement n'est pas passé. Cela aurait obligé toutes les copropriétés à des coûts supplémentaires.

Et je reste peu convaincu que cela aurait réellement permis d'améliorer la situation des copropriétés où il y a des problèmes.

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luc
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Re : Le commissaire aux comptes

grmff a écrit :

... Cela aurait obligé toutes les copropriétés à des coûts supplémentaires. ...

Recettes supplémentaires à court terme: NON

Recettes supplémentaires à moyen terme: OUI

Commentaire

Si pour un expertise de travaux je dois payer l'expert 1.000 EUR et il fait passer les coûts des travaux expertisés de 10.000 EUR  à 8.000 EUR, est-ce cet expert est inutile?

Vous préférez donc de payer aveuglement 10.000 EUR sans expert  au lieu de 9.000 EUR (y compris les frais d'un expert).

Idem pour l'expert-comptable. Dans une petite ACP de moins que 10 appartements, que je connais, il aurait épargné +15.000 EUR. Inutile? Je ne le crois pas.

Parfois on ne le sait pas qu'il y a des pommes pourries dans le panier. Lisez le rapport parlementaire de la Chambre concernant les auditions du mois de janvier 2009.

Vous croyez aveuglement dans les adages:
- "ce qui est à court terme moins cher = mieux"
- "ce que je comprends pas = mauvais".

Quand on ne veut pas voir, il est impossible d'avoir un débat réel.

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grmff
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Re : Le commissaire aux comptes

Je reste peu convaincu que cela permettra de nettoyer la profession des pommes pourries.

Voilà pourquoi je considère que cela fait des coûts supplémentaires pour 95% des copropriétés de manière injuste, pour professionnaliser 5% de syndic qui ne le feront pas et détourneront les règles de toute façon.

La solution n'est donc pas-là. Je le pense, je le dis, je l'affirme...

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luc
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Re : Le commissaire aux comptes

grmff a écrit :

Je reste peu convaincu que cela permettra de nettoyer la profession des pommes pourries.

Voilà pourquoi je considère que cela fait des coûts supplémentaires pour 95% des copropriétés de manière injuste, pour professionnaliser 5% de syndic qui ne le feront pas et détourneront les règles de toute façon.

La solution n'est donc pas-là. Je le pense, je le dis, je l'affirme...

Vous savez quand même qu'un pourcentage de 5% de pommes pourries fait refuser le panier entier lors d'un achat?

Quelle est votre source vérifiable pour dire que 95% des pommes ne sont pas pourries?

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grmff
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Re : Le commissaire aux comptes

Quelle est votre source vérifiable pour dire que 95% des pommes ne sont pas pourries?

Mon pif. Il est anciennement agréé IPI, largement diplomé, expérimenté en pifométrie expérimento-nasale, poilu, renifleur et juste à 95%.

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grmff
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Re : Le commissaire aux comptes

Vous savez quand même qu'un pourcentage de 5% de pommes pourries fait refuser le panier entier lors d'un achat?

Personne en vous demande d'acheter l'ensemble de la profession.
Si on vous présent un panier en libre service avec une pomme pourrie, il vous suffit de ne pas acheter celle-là.

Perso, je préfère avoir le choix de ma pomme dans un panier pas cher, que ne plus avoir de choix et être incapable de me payer une pomme. Parce que là, on se demandera qui se paye la pomme de l'autre...

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grmff
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Re : Le commissaire aux comptes

Vous croyez aveuglement dans les adages:
- "ce qui est à court terme moins cher = mieux"
- "ce que je comprends pas = mauvais".

Je crois surtout fermement en l'adage: ce qui me coûte doit m'être utile. Et si on peut faire mieux pour moins cher, je ne vois pas pourquoi une loi m'imposerais de faire plus cher et plus compliqué.

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Saxo
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Re : Le commissaire aux comptes

grmff a écrit :

Mon pif. ..., expérimenté en pifométrie expérimento-nasale, poilu, renifleur et juste à 95%.


Hreusement qu'il n'existe pas de diplôme en pifométrie (enfin, jusqu'à présent).

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luc
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Re : Le commissaire aux comptes

Après avoir utilisé mon pifomètre, personnel par définition (voir le site cité ci-après), j'ai trouvé un site sur la pifomètrie:

Normalisation Française - Grandeurs et unités
Système d'unités pifométriques

Quantities and units - Nosemetrical system of units

Grossen und Einheiten - Nasimetrischeinheitensystem.

La page 4.3 - Unités d'estimation et d'ajustage de ce site décrit probablement plus en détail le système utilisé par Grmff pour déterminer le nombre des pommes pourries dans le panier de l'IPI. Les autres pages sont aussi de la même utilité certaine, si on accepte la pifomètrie comme une méthode scientifique.

Je n'ai pas trouvé où on peut suivre une formation ni obtenir un diplôme, même virtuel.

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