Le commissaire aux comptes

La disposition primaire de cette déontologie, vu par leurs clients, est que la RC d'un agent agréé est assurée si l'agent est mentionné sur leurs listes.

Si l'IPI admet officiellement que moins que 50% sont assurés, alors on peut en conclure que l'IPI ne s'intéresse systématiquement pas aux clients des agents immobiliers.

Comme vous dites, c'est un problème structurel, mais causé par l'IPI lui-même et personne d'autre.

Entre parenthèse:

L'origine de ce problème est probablement due au fait que cette déontologie impose des règles à des tiers, sans être un AR, qui est vu par le Conseil d'Etat avant publication et dont l'avis est publié dans le Moniteur.

Le règlement actuel a seulement été approuvé par AR. Un règlement fédéral  vient d'être annulé récemment pour ce motif (Source: www.archiefnet.nl).

Concrètement: la liste annuelle du 15 janvier, que les assureurs doivent fournir selon la déontologie IPI, ne peut probablement pas être imposé aux assureurs, vu que ce n'est qu'un règlement et pas un AR avec avis du Conseil d'Etat.

Personnellement j'ai déposé, début 2006 je crois, une plainte contre mon AI pour absence d'assurance, après avoir parcouru un parcours de combattant. Cette plainte a été classé sans suite "par un message laconique", sans que l'IPI a su me démontrer qu'il était assuré. D'ailleurs depuis lors il fait payer ses frais d'avocats et autres par l'ACP.

Et c'est seulement après que l'association de défense d'intérêts des copropriétaires, dont je suis membre, a su prouver en justice, suite à une plainte de l'IPI, que cette association avait le droit constitutionnel de critiquer l'IPI, que l'IPI a commencé à admettre des problèmes structurels. Vous voulez voir les 3 jugements? Demandez une copie à l'IPI.

Si l'IPI était une ACP, tenu à un devoir légal de transparence, il devait les transmettre immédiatement à ses membres.

Est-ce que parce que l'IPI n'est pas efficace, il faut d'office considérer que les agent immobiliers sont à écarter?

Je ne pense pas.
Le raisonnement de Luc le prévoit à chaque fois.

Luc, que vous vous battiez pour que l'IPI soit efficace, c'est courageux. C'est constructif. C'est positif. C'est plein de bon sens et de nécessité.

Mais que vous écartiez les agents immobiliers dans leur ensemble pour cela, je ne peux approuver.

Dans le cas du fil de discussion qui nous occupe, je continue à penser qu'il serait idiot d'empêcher qu'un agent immobilier ne soit commissaire aux compte d'une copropriété.

Ceci étant dit, ce n'est pas le cas. Le législateur n'a pas commis cette bêtise.

Si vous relisez mes textes je n'ai nulle part écarté par principe les syndics, mais j'ai bien dit que tant l'IPI n'arrive pas à faire ce qu'elle doit faire selon la loi, qu'alors leurs membres en subiront les conséquences néfastes et parfois draconiennes.

Les agents immobiliers ont l'IPI qu'ils méritent. Veulent-ils le changer? Qu'ils s'y mettent eux-mêmes. Ce n'est pas au CP de la faire.

Mais les CP peuvent demander un type d'institut qui tient compte des besoins réels des copropriétaires et syndics. Comme la France, le CNIC c'est prononcé pour un Institut paritaire copropriétaires-syndics (chaque mot a son importance).

Pour revenir au sujet (il y a beaucoup de similitudes entre l'IPI et les ACP):

Si l'AG spécifie dans le contexte de l'Art. 577-8/2 des tâches qui sont absurde (exemple très fictif, mais peut-être très réel):

Le Commissaire doit limiter son contrôle au correspondance entre le montant mentionné sur le pièce comptable et l'extrait bancaire, sans pouvoir vérifier autre chose de la pièce comptable (nom du créditeur, nom du débiteur, ....).

Si par après il s'avère que le syndic a fait rembourser par l'ACP des frais privés d'avocat dans une procédure de lui (comme CP) contre un autre CP, alors le CC pourra dire qu'il s'est tenu aux directives de l'AG et le syndic pourra dire qu'il a eu décharge et qu'il n'a rein caché (le CC a tout vu).

Alors les copropriétaires paieront les conséquences de leur propre bêtise: avoir imposé au CC une mission trop restreinte et d'avoir admis que des contrôle normale (vérification du nom du débiteur et créditeur) ne se font pas.

@pim

J'ai transmis les données (concernant le règlement de déontologie) à qui de droit au CNIC (y compris votre suggestion à publier les 3 jugements).

Un règlement accepté en Conseil des Ministres, reste un règlement, puisqu'il n'a été soumis au préalable au Conseil d'Etat. Il y a des conséquences au niveau d'au moins une directive IPI (celle de l'assurance RC des AI). Ce hors-sujet est clos pour moi.

Tout ceci est mon avis personnelle.

Je suis d'accord avec vous que la démocratie en ACP est de loin LE problème crucial.

La démocratie en soi est une bonne chose, je crois qu'on est d'accord sur ça.

Mais l'usage qu'en font certains copropriétaires est une autre chose. Surtout ceux qui ont une formation poussée en psychologie de masse, par la pratique et/ou la théorie.

Relisez votre texte. Je suis d'accord avec vous qu'il s'agit essentiellement de problèmes d'information et d'un mauvais usage d'information partielle et incomplète.

La loi de 2010 en apporte une solution (et probablement LA solution).

Le syndic doit informer impartialement tout le monde au même pied et en même temps.
On demande aussi au syndic de n'avoir aucun mélange d'intérêts, sauf s'il est préalablement connu ET accepté explicitement par l'AG.

Mais on sort probablement du sujet. Je veux bien y revenir, mais dans un sujet séparé.

La notion de 'contrôler.... les comptes.' est un peu floue.
Il me semble plus juste de dire 'vérifier l'exactitude comptable'.
Sur becompta.be on parle,à propos des sociétés, du contenu du rapport des commissaires.

On pourrait l'adapter comme suit:
Le commissaire établi un rapport indiquant :
    * la manière dont il a effectué le contrôle et s'ils ont obtenu du syndic les explications et informations qu'ils ont demandées;
    * si la comptabilité est tenue et si les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables ;
    * si, à son avis, les comptes annuels donnent une image fidèle de la situation financière et des provisions de l'ACP ;
    * si la répartition par lot des charges proposée à l'Assemblée Générale est conforme à la loi et aux statuts de l'ACP;

Pour moi aussi, c'est le conseil de copropriété qui donne un avis sur l'opportunité des dépenses, à charge du syndic de justifier une dépense contestée, et l'AG qui in fine valide les dépenses.

Je terminerai par un avis concernant le débat sur l'attribution de chaque tâche à un spécialiste.
Il semble difficile de faire des généralités pour l'ensemble des ACP. Si vous faire un commande de papier une grosse imprimerie, il est certainement utile de désigner un spécialiste indépendant des fournisseurs qui étudiera les offres et vérifiera la conformité du produit livré. Si vous avez besoin d'une rame de papier pour votre imprimante personnelle, un simple coup d'oeil au rayon papeterie d'un magasin généraliste sera certainement plus efficace.
Cela pour dire que le choix d'un vérificateur aux comptes copropriétaire, syndic-comptable ou réviseur compte dépend finalement des enjeux.
Si 1000 EUR pour la vérification des comptes du ACP de 100 lots avec un budget de 100000 EUR pour 3000 factures peux se justifie. Il est sans doute tout aussi efficace de se contenté de la lecture des compte par un copropriétaire bénévole pour un ACP de 10 lots avec 5000 EUR de budget pour 40 factures.

Les meilleurs vérificateurs sont tous les copropriétaires, il serait donc intéressant qu'un site internet avec accès reservé par mot de passe aux seuls copropriétaires, soit créé à la demande de ceux-ci.
Le syndic afficherait sur le site une copie de toutes les factures ou notes de frais qu'il paie au nom de l'ACP, plus d'autres informations éventuelles, comme copie des contrats, etc.
De cette manière chacun devient le contrôleur des charges communes qui lui sont réclamées et des dépenses pour le fonds de roulement.
Le commissaire au compte se contente de vérifier si la comptabilité est bien tenue et si le bilan reflète exactement la situation financière de l'ACP.
Ce commissaire serait chargé de vérifier certains points précis demandés par les copropriétaires et de leur donner obligatoirement une réponse dans son rapport.
En principe, personne ne connait mieux le mode de fonctionnement de sa copropriété qu'un copropriétaire. Si tout le monde peut vérifier, il n'y a plus de collusion possible.

Le syndic doit créer ce site, selon la loi de 2010, si l'AG le décide.

C'est un fait que beaucoup vont utiliser cette procédure, que le débat va gonfler comme un météore, mais la nature humaine est telle que cela va vite se calmer te le météore va disparaître (et  revenir suivant un cycle périodique).

Va être "lésé" en permanence : le syndic "pomme pourrie" qui ne pourra plus utiliser certains "trucs" trop faciles.

La sécurité d'accès: le problème existe déja maintenant, sans ces sites. Ex.: les premiers preuves des problèmes dans mon ACP m'ont été transmis indirectement en utilisant une photocopieuse ... .

La clé d'accès: oui, cette problématique est réelle, mais quand je vois que certains CP, qui n'ont aucun mandat, ont les clés physiques pour accéder à certains locaux communs et importants, alors ... .

Vous êtes en fait plus sec que moi .... Mais une condamnation au pénal exige des règles très strictes (droit de défense) ... 

Un prolongement du délai de 3/4 mois à 12 mois ET introduction obligatoire d'une procédure préalable de conciliation/médiation devant le Juge de Paix endéans les DEUX mois de la décision de l'AG OU syndic aurait à terme un effet bénéfique pour la gestion de l'ACP.

Quel est le problème actuel? L'IPI ne défend que les intérêts des syndics.

La médiation devrait être une des trois branches de cet institut paritaire, qui s'occuperait en fait essentiellement de la supervision de la formation des mandataires de l'ACP, la branche primaire de cet institut.

La branche "médiation" pourrait être un Ombudsman, nommé suivant les procédures classiques prévues pour ce type de fonction. Et aussi publier un rapport annuel avec des recommandations officielles

La branche "disciplinaire" pourrait être un Chambre exécutive, avec une procédure analogue à celle de l'IPI, mais contradictoire pour les plaignants (qui sont interne puisque CP).

Les suites administratives des sanction disciplinaires de radiation ou suspension devraient être signalés au BCE, par la voie d'une communication (au frais du syndic) du genre "La fonction de syndic est suspendu par mesure administrative du 01.03.2011 pour trois mois jusqu'au 31.05.2011.".

Le procureur devrait dans ce cas automatiquement lancer une procédure en référé (globale ou non) devant le Tribunal de 1ère Instance pour faire nommer un syndic provisoire. Le procureur informe le Juge de Paix, pour joindre une copie dans chaque procédure en cours et le signifier par lettre de justice aux autres parties concernés. Frais à charge du syndic sanctionné = lui doit payer son remplaçant et les frais de justice. C'est à ce syndic provisoire à annoncer la mesure aux CP.

Ayant été dans une autre vie responsable pour la gestion des conséquences des sanctions disciplinaires d'une partie d'un métier spécifique, je sais par expérience que cette procédure est réalisable et réaliste.

Analogue comme pour les sociétés. Logiciel fait par le BNB, gratuit (moyennat els frais d'envoi). Le logiciel génère automatiquement le schéma en fichier DOC, en y important un fichier XLS avec le décompte structuré suivant le schéma comptable de l'ACP, qui respecte les normes minimales.

Le notaire fait l'acte authentique (comme maintenant) et le transmet au Moniteur pour publication, cela ne suppose pas un travail supplémentaire (hormis l'envoi au Moniteur).

Le syndic devrait transmettre lui-même la décision de l'AG à le nommer. Mais comme il doit déja afficher cet extrait dans l'entrée, cela ne suppose pas un travail supplémentaire (hormis l'envoi au Moniteur).