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clauses abusives d'un contrat de bail ?

reve98
Pimonaute
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clauses abusives d'un contrat de bail ?

Bonjour,

J'ai besoin d'aide au niveau d'un bail de location. L'agence de location concernée demande de renvoyer le bail signé "dans la huitaine" (4 signatures !). Bail reçu le jeudi 17 septembre 2010. L'entrée dans l'appartement doit se faire le premier octobre (meubles commandés et livrables à cette date, location élévateur à prévoir, il y a des travaux à faire avant l'entrée (moisissure, appart plus chauffé depuis des mois (je ne l'ai personnellement pas visité), il est toujours rempli des affaires de l'ancien occupant, qui est lui-même propriétaire de l'appartement et est à l'étranger, il reviendrait le 27 septembre ..., état des lieux à faire).

Nous avons très peu de temps pour nous "retourner", alors que l'agence a attendu 3 semaines avant d'envoyer le bail... Je n'ai pas du tout confiance en cette agence, qui depuis le début n'a pas joué "franc jeu" et s'est montrée peu efficace, pour ne pas dire "malhonnête", mais il serait trop long de citer tous les "malentendus" liés à cette location. Ce bail n'est pas pour moi mais pour l'ami (28 ans, indépendant) de ma fille (20 ans, toujours étudiante), avec qui elle va habiter. Vu l'âge des "jeunes", je les ai laissé s'occuper des démarches, mal m'en a pris. Maintenant, ayant accepté de me porter garante, tout comme le père de ma fille (au cas où l'ami n'honorerait pas ses obligations. Or nous sommes désignés tous les 4 comme "le preneur" ...), je veux absolument faire vérifier les clauses de ce bail par un notaire. Malheureusement, j'ai très peu de temps, je ne peux forcer la porte d'un notaire, qui a ses rendez-vous fixés. Je pense que cela a été calculé par l'agence, qu'elle essaie de nous forcer la main sans qu'on puisse avoir le choix, ma fille devant à tout prix être logée près du lieu de ses études le plus tôt possible.

Un premier mois de loyer (avec charges) a été versé par l'ami de ma fille. La garantie locative (2 mois de location, 900 euros) a été versée (l'agence a pris un "bon de caisse" ...). Si nous faisons corriger le bail par notaire (le cas échéant, en cas d'abus, pour le rendre plus équitable entre les deux parties) et si l'agence refuse ces modifications (trop de travail de le redactylographier ... plus le temps, bref, mauvaises excuses ...), le copain de ma fille récupérera-t-il l'argent versé pour le 1er mois ainsi que la garantie locative (sous forme "d'un bon de caisse") ?.

D'autre part, ma fille et son ami tiennent à louer cet appartement (pour sa situation près de la ville (école) et près de l'autoroute (ami travaille à 50 kms). Je crains que ma fille rate son année à cause de ces problèmes. Je crains aussi qu'à cause d'une agence peu scrupuleuse, la zizanie règne dans la famille si je refuse cette location (au cas où c'est encore possible). Donc, je voudrais bien trouver un arrangement pour tout le monde mais je refuse d'être le "pigeon" de l'agence... S'il ne tenait qu'à moi, je dénoncerais ses procédés à qui de droit, elle fait du tort aux agents immobiliers honnêtes ... Il en existe, tout comme des locataires honnêtes, faut pas généraliser ...

En vous remerciant de bien vouloir m'aiguiller sur les possibilités d'action qu'il me reste. Je suis vraiment embarrassée par cette situation et ne sais plus trop quoi faire étant donné le peu de temps qu'il me reste pour réagir ...

Salutations distinguées.

(?)

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cochise
Pimonaute incurable
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Messages : 2 788

Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

Si rien n'a été signé, tout ce qui a été versé doit être remboursé. Maintenant, le premier loyer déjà versé pourrait être assimilé à un accord. Je ne sais pas trop comment ca se passerait devant un tribunal.

Maintenant, si vous tenez à signer le bail, vous n'êtes pas preneur mais caution. Ca ne change pas grand chose au niveau de vos engagements, surtout si c'est une caution solidaire. Ce mot est important. Par exemple, si l'ami de votre fille ne paie plus le loyer, le propriétaire peut choisir qui devra rembourser les dettes. Ca peut être vous, l'autre caution ou votre fille, même pour l'entièreté de la dette. Ou bien chacn pour un pourcentage. Bref, c'est un engagement sérieux mais bon, je suppose que vous en aviez discuté avant.

Je ne vois pas trop ce que vous attendez du forum. Soit vous signez, ou pas...


Coch'
********
Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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Pierre_Kiroule
Pimonaute assidu
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

- je ne crois pas que ce soit vraiment le travail d'un notaire de vérifier un simple bail.... A moins que ce ne soit un ami.

- prenez le bail de Pim et comparez avec celui que vous avez reçu

- lisez la brochure informative sur les loyers disponible ici sur Pim

Rien ne dit - au stade actuel de votre exposé - que le bail qui vous est proposé n'est pas correct.

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reve98
Pimonaute
Inscription : 20-09-2010
Messages : 13

Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

Bonjour,

Tout d'abord, excusez-moi si je  n'ai pas respecté la procédure pour poster un message. Je n'ai pas beaucoup de pratique dans l'usage des forums.

J'ai préalablement consulté le modèle-type de l'agence Pim, et en comparant, je trouve que le bail reçu s'en écarte "assez bien" par rapport aux droits du preneur. J'avais aussi consulté les 90 pages de la réglementation sur les loyers (dans les grandes lignes, car pas beaucoup de temps au niveau boulot). Il me ""semble que celle-ci est plus soucieuse des droits du preneur que le bail reçu (3 visites par semaine en cas de départ, 2 h consécutives, le bail prévoit 3 h consécutives, le bailleur pourra visiter le bien à tout moment (pas indiqué jours et heures en accord avec le preneur), pas indication des coordonnées précises du bailleur : M. (suivi d'un nom de famille), dame ? monsieur ? adresse ? Nous sommes 4 à être désignés comme "le preneur". Un peu plus loin, il est indiqué que "le preneur" devra élire domicile à l'adresse de l'appartement loué (?).

Je pense qu'il ne s'agit pas simplement de signer ou non (principe du "à prendre ou à laisser") et qu'un bail est une convention entre deux parties, non ? (ou je me trompe peut-être). Je ne puis malheureusement pas redactylographier tout le bail pour le faire publier ...

Mon ex-mari et moi sommes bien conscients des risques pris si jamais le jeune homme n'honore pas ses obligations. Nous avons pris le parti de lui faire confiance (peut-être à tort, l'avenir nous le dira, mais si les parents ne donnent pas un "coup de pouce", ils risquent de ne jamais pouvoir louer quelque chose ...), mais nous ne voulons pas qu'il s'embarque et nous embarque (comme garants) dans quelque chose sans avoir de notre côté certaines "garanties" de sérieux. D'où mon souhait de faire relire le bail par un spécialiste qui soit me dira "que je me tracasse pour rien, que le bail est tout à fait légal", soit me conseillera de faire ajouter quelques précisions, soit me dira qu'il ne faut pas signer un tel bail, soit me confirmer que les clauses illicites d'un bail sont "réputées comme non écrites" même si le preneur signe le bail initial.
J'ai donc téléphoné à plusieurs notaires, tous étaient tout à fait d'accord de relire ce bail, mais ils étaient "overbooké" dans l'immédiat. L'un a pu me fixer un rendez-vous rapide. Je lui ai "touché" quelques mots des termes du bail et il m'a d'emblée dit que ce n'"allait pas" (en fait, "mon" notaire, il s'était occupé de l'achat de ma maison il y a 20 ans ... je n'y avais pas songé plus tôt ...). Donc, j'attends son avis, qui plus est sera gratuit.
J'espère que cela s'arrangera au mieux des intérêts du bailleur et du preneur.

Je remercie Pierre Kiroule et Cochise pour leur réponse rapide et les renseignements fournis.

Je vous tiens au courant du résultat des mes démarches.

Désolée si je nenréagis pas tout de suite à d'éventuelles autres réponses, mais je dois absolument travailler.

Bien à vous.

smile

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Pierre_Kiroule
Pimonaute assidu
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

il est indiqué que "le preneur" devra élire domicile à l'adresse de l'appartement loué (?)

S'il s'agit d'un bail de résidence principale du preneur, cela me semble assez logique....
Mais en l'espèce une clause dite de domiciliation signifie souvent que pour l'exécution du contrat, on s'adresse valablement au locataire dans les lieux loués (courriers, significations, etc)

Désolée si je nenréagis pas tout de suite à d'éventuelles autres réponses, mais je dois absolument travailler.

Normal: vous êtes caution solidaire  tongue

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reve98
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

Pour répondre à Pierre Kiroule n'hamaspasmouss :

La personne dont la résidence principale sera fixée à l'endroit de la location est le jeune homme, il va s'y domicilier, bien sûr.
Ma fille, qui louait un kot auparavant, a sa résidence principale chez moi et comme elle est toujours à ma charge (scolarité, etc.), je souhaite qu'elle reste domiciliée chez moi, d'autant plus qu'elle revient le week-end et les vacances dans sa famille.
Mon ex-mari est domicilié ailleurs, bien entendu.
Je suis toujours domiciliée chez moi, enfin je l'espère  tongue .

Je réagissais sur le fait que dans le bail nous sommes tous les 4 "désignés comme le preneur" et que plus loin il est indiqué que "le preneur" doit se domicilier sur le lieu de la location. Donc habiter tous ensemble .... yikes .

Et oui, plus possible de me permettre de me faire licencier, maintenant que je vais me porter garante (... pas de risque, je suis fonctionnaire nommée ainsi que le père de ma fille). Mais fonctionnaire ne veut pas dire paresseux comme d'aucuns se l'imaginent et personnellement, je croule sous le boulot, contrairement à ce que d'autres pensent ... mad

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PIM
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

reve98 a écrit :

Je réagissais sur le fait que dans le bail nous sommes tous les 4 "désignés comme le preneur" et que plus loin il est indiqué que "le preneur" doit se domicilier sur le lieu de la location. Donc habiter tous ensemble .... yikes .

Vous n'êtes pas tous les 4 "preneurs": les parents interviennent comme "caution solidaire" ce qui n'est pas la même chose.


Erik DECKERS
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reve98
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

D'où ma réaction sur les termes du contrat. Donc, je ferai rectifier le bail en indiquant que le jeune homme est le preneur, et nous, les parents, nous sommes "caution solidaire". Pour les termes précis à utiliser dans le bail, je demanderai conseil à mon notaire.
Merci beaucoup pour toutes ces précisions. J'y vois un peu plus clair...
Ce site est vraiment précieux, encore bravo clap.gif.

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Erico
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

je connais un avocat spécialisé  dans le droit notarial région de Mons, si vous voulez ....et je crois ( mais ne peut rien promettre ) qu'il pourrait vous récevoir rapidement

cela dit, un contrat, sauf pour les clauses régies par la loi bien sûr, ça se discute aussi

par ex pour les visites

et pour ce qui est des termes précis : je me suis porté caution récemment pour un de mes enfants....cet enfant est dénommé preneur dans le bail et je suis dénommé  comme me portantcaution...mais je ne suis pas dénommé preneur  !


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grmff
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

Ce n'est pas du droit notarial. Cela concerne un bail!


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Erico
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

grmff a écrit :

Ce n'est pas du droit notarial. Cela concerne un bail!



et alors ? un avocat spécialisé en droit notarial est plus à même qu'un avocat "normal" pour vérifier un bail non ?


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grmff
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

Pour moi, non...


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reve98
Pimonaute
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

Bonjour,
Merci pour la proposition de recourir à un avocat de Mons. Je pense que le notaire pourra m'aider dans un premier temps, je recourrai à un avocat si litiges. Rico me confirme que le parent est désigné comme "se portant caution" et non comme preneur (cela me semblait plus logique). Le fait que tous les 4 soient désignés comme preneur est peut-être considéré, par l'agence, comme une garantie que le jeune homme ne pourrait mettre ma "fille à la porte" s'il le voulait puisqu'elle serait elle aussi "preneur". Ils doivent rencontrer des situations dramatiques où l'un ou l'autre "loueur" se voit floué par son(sa) compagnon (compagne) lorsqu'il y a séparation, avec tous les problèmes qui pourraient en découler pour l'agence ... Réponse cet après-midi par le notaire. Je donnerai un suivi, cela pourra peut-être servir à d'autres personnes ... smile

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rexou
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

PIM a écrit :

Vous n'êtes pas tous les 4 "preneurs": les parents interviennent comme "caution solidaire" ce qui n'est pas la même chose.

Exact, et ceci doit être mentionné dans le bail.
Si je comprends bien, il y a un preneur (l'ami de votre fille) qui logera avec votre fille (cohabitante qui peut figurer éventuellement dans le bail).
Et vous êtes caution solidaire, ainsi que votre mari (deux fonctionnaires nommés... le rêve de tout proprio)

Je doute que l'agence s'inquiète fort des problèmes sociaux pouvant découler d'une séparation... leur but est seulement de préserver les intérêts financiers du bailleur, dans tous les cas de figure.

Votre idée de faire voir le contenu de ce bail par un avocat est excellente. Sans chercher à mégoter sur des détails, simplement vous assurer qu'il ne contient pas de piège ou d'irrégularité grave.

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reve98
Pimonaute
Inscription : 20-09-2010
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

}() Enfer et damnation, mon message a disparu dans la nature ...

En "bref" : avis de Mme le Notaire, bail en faveur du bailleur, "en position de force", mais "accepter" certaines choses si les tourtereaux veulent l'appart ..

Le minimum à changer/préciser :

- A l'expiration du bail, le preneur, dont l'attention est spécialement attirée, s'engage à remettre les lieux loués dans le même état que celui reflété dans l'état des lieux d'entrée, ajouter : hormis pour ce qui est considéré comme de l'usure locative

- Le bailleur ou son délégué peut faire inspecter les locaux en tout temps, ajouter :en présence du preneur et selon convenances prises de commun accord entre le bailleur (ou son délégué) et le preneur

- Au cas où des modifications, transformations, aménagements de travaux quelconques auront été autorisés, ils resteront acquis au bailleur sans indemnités; "le bailleur pourra toujours exiger que les lieux loués soient remis dans leur état primitif" à remplacer par : "s'il s'avérait que le preneur a effectué des modif, transf. ou amén. de travaux sans avoir reçu d'autorisation écrite du bailleur, le bailleur pourra exiger que les lieux loués soient remis dans leur état primitif"".


Le bail doit être fait (et surtout les exemplaires doivent être tous les mêmes !) :

ENTRE les soussignés,
M. MYSTERE, représentée par le groupe ...... (nom + adresse), lui-même représenté par Jules TARTEMPION
designé dans ce bail comme le BAILLEUR, d'une part

ET
Monsieur Pierre JOLICOEUR (ami), actuellement domicilié .....
désigné dans ce bail comme le preneur, d'autre part

En présence de :

Madame Janette BONNEPOIRE, actuellement domiciliée ....
Monsieur Oliver BONNEPATE, actuellement domicilié ...

qui se portent caution solidaire du preneur pour le paiement des charges et loyers, pour une période de 3 ANS prenant cours le 01/10/2010 pour prendre fin le 01/10/2013.

(Signature du bail par le preneur, le bailleur et les deux "cautions", je suppose).


Garantie locative au nom du preneur (ami), qui seul sera domicilié à l'appart, ma fille étant toujours à ma charge en tant qu'étudiante (sur ma mutuelle, alloc fam. versées par mon employeur, ...), elle reste domiciliée chez moi (revient en week-end, partie des congés, ...). Cela avait été précisé lors de la demande de location ...


J'ai "fermé les yeux" sur :

- les 3 jours, 3 h consécutives de visite en cas de départ
- les frais d'état des lieux payés également par le preneur alors qu'architecte choisi par l'agence et imposé (preneur lui-même architecte)
- le fait que le preneur n'ait aucun recours contre le bailleur en cas d'arrêt accidentel dans le chauffage, la distribution d'eau, de gaz, d'électricité, d'ascenseur, de monte-charge
- le fait qu'au cas où le preneur serait autorisé à céder son droit au bail, il devrait se porter solidairement garant de l'exécution de toutes les clauses du bail par son cessionnaires
- sûrement d'autres choses, mais que Mme le Notaire n'a pas relever comme trop "importantes"


Ah, que je suis contente d'être propriétaire par les temps qui courent ...
Un jeune qui travaille, deux cautions "fonctionnaires nommés à vie", certains proprios font vraiment "la fine bouche" ...  wink

Bonne soirée.

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Erico
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

sorry mais un bailleur même si il donne son accord écrit pour travaux ou transformations, peux à la fin du bail exiger la remise en état aux frais du preneur

ou choisir de tout garder ainsi sans indemnités


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PIM
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

Merci pour le feedback. Et pour les pseudos Jolicoeur, Bonnepoire et Bonnepate de circonstance...

Les yeux fermés ne portent pas trop à conséquences (NB: frais partagés pour l'expert, même désigné "de force", c'est assez normal. Si pas confiance, désignez votre propre expert, mais c'est 2 fois le prix)


Erik DECKERS
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grmff
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

A l'expiration du bail, le preneur, dont l'attention est spécialement attirée, s'engage à remettre les lieux loués dans le même état que celui reflété dans l'état des lieux d'entrée, ajouter : hormis pour ce qui est considéré comme de l'usure locative

Pourquoi le rajouter? C'est la loi, impérative, en la matière...

Le bailleur ou son délégué peut faire inspecter les locaux en tout temps, ajouter :en présence du preneur et selon convenances prises de commun accord entre le bailleur (ou son délégué) et le preneur

Pourquoi le rajouter? C'est de la violation de domicile sinon...

Au cas où des modifications, transformations, aménagements de travaux quelconques auront été autorisés, ils resteront acquis au bailleur sans indemnités; "le bailleur pourra toujours exiger que les lieux loués soient remis dans leur état primitif" à remplacer par : "s'il s'avérait que le preneur a effectué des modif, transf. ou amén. de travaux sans avoir reçu d'autorisation écrite du bailleur, le bailleur pourra exiger que les lieux loués soient remis dans leur état primitif"

Ne suffit-il pas de le rajouter dans le texte de l'accord sur les travaux?...

Bref, votre notaire a fait des commentaires pour faire des commentaires...

Ce n'est certes que mon avis, mais ce n'est pas parce que je n'ai rien à dire que je vais fermer ma... wink


Grmf!
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reve98
Pimonaute
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

Merci pour les remarques.

1° Si je comprends bien, inutile de rajouter les mentions suivantes :

pour la remise en état à la sortie : hormis pour ce qui concerne de l'usure locative
pour les visites bailleur : en présence du preneur et selon convenances prises de commun accord entre le bailleur (ou son délégué) et le preneur

Le bailleur ne pourra donc pas invoquer ce qui a été indiqué et signé dans le bail en vertu du principe que ce qui est contraire à la loi "est réputé non écrit" ? Pourtant ma fille connait des koteurs qui subissent la visite fréquente du proprio à l'improviste ...
Si tel est le cas, je n'ajoute pas, inutile d'indisposer le bailleur pour rien, d'autant plus que l'objectif final est quand même la location de l'appartement (et le plus important étant le changement au niveau de l'identité des preneurs).

En ce qui concerne les travaux :

"Le preneur ne peut effectuer aucune modification du bien loué sans l'accord écrit du bailleur.
En cas de modifications non autorisées, il sera loisible au bailleur d'exiger du preneur qu'il fasse remettre les lieux dans l'état initial aux frais de ce dernier.
Par contre, les améliorations ou embellissements dont le prix aura été préalablement accepté par écrit du bailleur donneront droit au preneur, sauf s'il y renonce, à un dédommagement". (modèle de bail Bruxelles-J)

(Je ne connais pas exactement les améliorations envisagées par le preneur, il souhaite en discuter avec le bailleur, précisera éventuellement lui-même cette clause ...).

Le bailleur peut accepter des travaux, puis demander une remise en état des lieux primitif ? Désolée, je trouve que c'est abusif ! ...

3° Pour l'état des lieux : de prime abord, c'est l'agence qui ne semble pas avoir confiance. Cet état des lieux aurait pu être fait entre bailleur et preneur, comme c'est parfois le cas. J'espère que les frais ne seront pas exhorbitants (forfait ou à l'heure ?). Je suppose que c'est la "règle" en vigueur lorsque location via agence.

4° LE PLUS IMPORTANT : est-ce ok au niveau identité preneur et les responsabilités des "cautions" ?

5° JOLICOEUR me semble, avec le recul, un peu péjoratif. ROMEO me paraît plus respectueux. yikes


Toutes les interventions de propriétaires ou de locataires sont les bienvenues, pourvu qu'elles soient faites en toute objectivité, ce dont je ne doute pas.


Désolée de peut-être donner l'impression de pinailler, mais un homme averti en vaux deux (en l'occurrence, ici, une femme   smile ). Suis habituée à devoir être précise dans mon boulot, d'où déformation professionnelle  tongue

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : clauses abusives d'un contrat de bail ?

Pour ce qui est du 1°, cela me semble effectivement inutile.

Les bailleurs qui se permettent de rentrer chez leur locataire sans prévenir et sans leur présence commettent une violation de domicile, relevant du pénal.

En ce qui concerne les travaux, il est évident que le propriétaire peut accepter les travaux de manière définitive lors de l'acceptation du principe des travaux. En ce cas, il ne pourra pas demander de remettre en pristin état.

Pour ce qui est de l'état des lieux, s'il s'agit d'une agence, il est logique qu'ils fassent appel à un expert. Une petite recherche sur internet vous donnera une idée des tarifs.

Le plus important est effectivement la différence entre preneur et caution. Mais je m'étonne qu'une agence (puisque vous parlez maintenant d'agence...) ne fasse pas correctement la différence...


Grmf!
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