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locataire en attente de travaux

ticia
Pimonaute
Lieu : bruxelles, belgique
Inscription : 19-10-2010
Messages : 3

locataire en attente de travaux

bonjour à tous,

Depuis fevrier 2010, je suis locataire d'un appart au rez de chaussee qui venait d'etre renové, lors de la signature du contrat de bail le propriétaire m'avait prévenue que des nouveaux chassis étaient en cours de commande et allaient etre placés. Mais 8 mois plus tard, toujours rien! au fait les fenetres donnant à la rue sont juste posées sur les chassis (pas de vis, rien du tout, de vraies pieces de lego) n'importe qui peut les déplacer de l'intérieur comme de l'exterieur. ce mois-ci mon propriétaire est passé avec un monsieur qui a pris des mesures et puis il m a dit qu il faudrait attendre encore 3mois avant la pose des nouveaux chassis!!! que puis-je faire? ma facture de chauffage explose à cause des infiltrations d'air!! c'est possible d'obtenir une compensation financiere?
J'ai aussi une fuite de gaz dans ma cuisine (c est une cuisine entièrement equipée par mon proprietaire), il faut appeler un plombier. pouvez-vous me dire qui doit payer les frais, moi ou le proprietaire?

merci merci d avance

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zabou
Pimonaute
Inscription : 04-11-2010
Messages : 8

Re : locataire en attente de travaux

Panchito a écrit :

Votre propriétaire a raison, votre bail écrit d'un an s'est automatiquement transformé en bail de 9 ans sans qu'aucun avenant ne doive être signé.

Si vous voulez le résilier maintenant, vous devez donc envoyer un préavis de 3 mois et payer une indemnité de rupture de 2 mois puisque vous résiliez un bail de 9 ans dans sa 2ème année.

En gros, je suis pas sortie de l'auberge...

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pfffff
Pimonaute bavard
Inscription : 20-08-2008
Messages : 258

Re : locataire en attente de travaux

A vous lire, donc :

- votre bailleur vous promet le placement de nouveaux châssis mais de nombreux mois après il ne l'a toujours pas fait ;

- il vous fait payer le remplacement du réservoir et vous fait lanterner quant à l'arrivée de l'ouvrier chargé de réhabiliter vos toilettes;

- il s'engage à conclure un 2e bail d'un an mais ca devient un bail de neuf ans;

- problème de sonnette.

Au minimum, pas fiable, le gars. Il cherche le contact ou quoi ?

Dès lors, quelques pistes de réflexion :

1) bail de neuf ans non enregistré (faute d'écrit...) > voyez dans le faq savamment concocté par pim, "bail non enregistré résiliable sans préavis" > à défaut d'enregistrement, possibilité de résilier sans préavis ni indemnité à partir de deux mois après la conclusion de ce bail (en gros);

2) sonnette : si c'est bruxelles, voyez l'article 5-9° de l'arrêté du gnvmt du 4 septembre 2003 (modifié en 2006 ou 2007...) déterminant les exigences élémentaires (...) des logements : "chaque logement doit disposer d'une sonnette individuelle"...;

3) article 3-6° : "les châssis des fenêtres assurant l'éclairage et la ventilation du logement doivent être en bon état et permettre une ouverture et une fermeture aisée, ainsi q'une bonne étanchéité à l'eau en position fermée; leur vitrage doit être en bon état."

4) art 3, 2° "l'exigence de salubrité élémentaire n'est pas rencontrée s'il existe des infiltrations (...) résultant d'un défaut d'étanchéité des installations sanitaires"...

5) art 3 : "le logement ne peut pas être affecté par la présence de champignons."

6) article 5, 5° : " le logement doit disposer d'un wc privatif (...)"

Pour les coûts du réservoir fendu, j'imagine mal que ce soit du à un défaut d'usage et d'entretien locatif a priori mais faudrait en savoir plus (à cause des changements de température ?)...

Vous lui avez écrit pour lui signaler que vous aimeriez bien qu'il s'exécute sur tous ces points ?..

Et, à l'époque, vous lui avez signalé par écrit le problème immédiatement (avant l'arrivée des champignons), je présume ?..

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zabou
Pimonaute
Inscription : 04-11-2010
Messages : 8

Re : locataire en attente de travaux

pfffff a écrit :

A vous lire, donc :

- votre bailleur vous promet le placement de nouveaux châssis mais de nombreux mois après il ne l'a toujours pas fait ;

- il vous fait payer le remplacement du réservoir et vous fait lanterner quant à l'arrivée de l'ouvrier chargé de réhabiliter vos toilettes;

- il s'engage à conclure un 2e bail d'un an mais ca devient un bail de neuf ans;

- problème de sonnette.

Au minimum, pas fiable, le gars. Il cherche le contact ou quoi ?

Dès lors, quelques pistes de réflexion :

1) bail de neuf ans non enregistré (faute d'écrit...) > voyez dans le faq savamment concocté par pim, "bail non enregistré résiliable sans préavis" > à défaut d'enregistrement, possibilité de résilier sans préavis ni indemnité à partir de deux mois après la conclusion de ce bail (en gros);

2) sonnette : si c'est bruxelles, voyez l'article 5-9° de l'arrêté du gnvmt du 4 septembre 2003 (modifié en 2006 ou 2007...) déterminant les exigences élémentaires (...) des logements : "chaque logement doit disposer d'une sonnette individuelle"...;

3) article 3-6° : "les châssis des fenêtres assurant l'éclairage et la ventilation du logement doivent être en bon état et permettre une ouverture et une fermeture aisée, ainsi q'une bonne étanchéité à l'eau en position fermée; leur vitrage doit être en bon état."

4) art 3, 2° "l'exigence de salubrité élémentaire n'est pas rencontrée s'il existe des infiltrations (...) résultant d'un défaut d'étanchéité des installations sanitaires"...

5) art 3 : "le logement ne peut pas être affecté par la présence de champignons."

6) article 5, 5° : " le logement doit disposer d'un wc privatif (...)"

Pour les coûts du réservoir fendu, j'imagine mal que ce soit du à un défaut d'usage et d'entretien locatif a priori mais faudrait en savoir plus (à cause des changements de température ?)...

Vous lui avez écrit pour lui signaler que vous aimeriez bien qu'il s'exécute sur tous ces points ?..

Et, à l'époque, vous lui avez signalé par écrit le problème immédiatement (avant l'arrivée des champignons), je présume ?..


Merci beaucoup pour les infos, elles me seront très précieuses!

Je voulais juste savoir où je peux me renseigner pour  l'enregistrement du bail (et d'ailleurs a t'il pu le faire étant donné que c'est un bail oral et que moi, je voulais un bail écrit de un an)?

Je vous avoue que jusqu'à présent, je n'avais fait aucun écris  car chaque
fois que je l'avais au téléphone, il me promettait de faire au plus vite et que je suis trop patiente (ou naîve de le croire...) mais les wc et les champignons sur les murs, c'est la goutte d'eau qui a fait déborder le vase.

De plus, il arrête pas de me dire qu'il a plus d'argent... Et pour les champignons, il faudrait forer dans le bas de mon mur pour y injecter un produit et comme, selon lui, c'est des gros travaux, je crois que je vais encore pouvoir attendre (comme mon châssis)...

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
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Re : locataire en attente de travaux

Pour vérifier si votre bail est enregistré, soit vous vous rendez au bureau d'enregistrement dont vous dépendez, soit vous vous connectez sur My MinFin avec votre carte d'identité.

Suivant la loi de 2007, le bail doit être enregistré par le bailleur ainsi que le rapport d'Etat des Lieux d'entrée. Ce dernier a t'il au moins été établi?

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Baxter
Pimonaute bavard
Inscription : 01-02-2006
Messages : 390

Re : locataire en attente de travaux

pfff a écrit :

Pour les coûts du réservoir fendu, j'imagine mal que ce soit du à un défaut d'usage et d'entretien locatif a priori mais faudrait en savoir plus (à cause des changements de température ?)...

ou à cause du changement d'heure ?

zabou a écrit :

De plus, il arrête pas de me dire qu'il a plus d'argent..

la vraie explication se trouve probablement là...

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : locataire en attente de travaux

Généralement les causes de fendillement ou de rupture d'un réservoir de chasse de wc sont les suivantes:
- gel, mais vu la saison, je ne crois pas.
- pour les réservoirs en faïence, serrage trop dur des fixations à la cuvette, dela fendillement et rupture ?
- mauvais usage, (appui volontaire ou non ? comme escabelle ?)
- chûte d'un objet pesant !
- défaut de fabrication, exceptionnel pour le synthétique et assez rare pour la faïence, même bas de gamme.
Comme expert dans des sorties locatives je n'ai pas souvenance d'une responsabilité du propriétaire dans un désordre de ce type, sauf vétusté mais ce n'est pas le cas ici.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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pfffff
Pimonaute bavard
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Re : locataire en attente de travaux

@ francis : voilà une réponse fournie qu'elle est belle.

@ zabou : bail verbal non enregistrable + comme dit Panchito, quid de l'état des lieux d'entrée ?...

@ baxter : mais vous vous moquez ma parole ?!? Ok. Defcon 4.
Sinon, j'ai aussi la 1ère impression que le pb est de ce côté-là...

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : locataire en attente de travaux

"bail verbal non enregistrable"....: si j'ai bien compris (?), c'est la prolongation qui est verbale. Le bail initial d'un an était écrit, non ?

(citation: "C'est un peu long à expliquer mais à la base, j'avais un bail écrit de un qui allait du 1er octobre 2009 au 1er octobre2010.")

auquel cas, si ce 1er bail a été enregistré, cela devient un cas de figure pas triste...


Erik DECKERS
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grmff
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Re : locataire en attente de travaux

+1 avec Pim. Il n'y a pas de bail verbal. Il y a un un bail de un an transmogrifié en bail de 9 ans par l'effet du code civil. L'écrit initial reste un bail écrit. Et il reste valable.

Reste à voir si ce bail a été enregistré. Cela m'étonnerait...

Par ailleurs, j'ai du mal à comprendre le lien entre les champmignons, la cuvette de WC et la prétendue nécessité de traiter le mur par injection. Injection de quoi?

Si les champignons sont dûs à l'eau qui venait de la cuvette, pas besoin d'injection. Un simple nettoyage à l'eau de javel suffira à tuer définitivement les champignons, qui ne repousseront pas, puisque privé de leur source d'humidité.

Pour ce qui est du WC, je rejoins Francis et votre propriétaire: à charge du locataire. Soit de payer la réparation, soit de démontrer que c'est de la faute d'un autre.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : locataire en attente de travaux

J'ai lu avec attention la réponse de pfff. Je dois dire que je ne peux marquer mon accord avec celle-ci. C'est rare avec pffff, mais ici, j'ai bondi de ma chaise à plus d'une reprise!

Effectivement, le proprio n'est pas fiable. Une promesse, même verbale, doit être tenue! Mais bon. De là à chercher le contact (dans le clavier de pfff, si au fait des choses légales, j'avoue que cela m'a bien fait marrer!  lol )

Pour ce qui est du bail non enregistré, vous connaissez ma lecture différente de la vôtre: ce n'est pas que le bail ne soit pas enregistré qui donne la possibilité de partir sans préavis ni indemnité. C'est le fait que l'obligation fiscale d'enregistrer l'écrit constatant le bail ne soit pas remplie. Si le bail n'est pas écrit, il n'y a pas d'obligation de l'enregistrer. Et donc, pas de possibilité d'user d'un droit de partir sans préavis ni indemnité.

On peut aussi raisonner par l'absurde. Si tous les baux doivent être enregistrés, alors les baux oraux sont tous interdits. Or, ils ne sont pas tous interdit. Il n'y a donc pas d'obligation fiscale d'enregistrer les baux oraux. Et donc, le délai de 2 mois mentionné au code des droits d'enregistrement n'est pas d'application... n'est donc jamais dépassé, et donc ne donne pas la possibilité de partir sans préavis.

Ces considérations dites, ce n'est de toute façon pas d'application, puisqu'il y a un contrat écrit de bail.

Quand vous parlez de salubrité, vous présumez qu'elle est du fait de la responsabilité du propriétaire. Vous oubliez que le locataire peut parfaitement rendre le bien insalubre. Si le bien est insalubre par la responsabilité du locataire, cela peut lui coûter très cher de se lancer dans n'importe quoi n'importe comment....

Par exemple, si les champignons sur le mur sont causés par un WC cassé sous la responsabilité du locataire...

Par exemple si le WC est inutilisable, de la responsabilité du locataire.
Par exemple si le détecteur de fumée n'a plus de pile...

etc.

Donc, attention! Le proprio n'est pas toujours en cause....

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : locataire en attente de travaux

Champignons + trous dans les murs = humidité ascentionelle !  Vous êtes au rez de chaussée ?


Francis

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pfffff
Pimonaute bavard
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Re : locataire en attente de travaux

C'est rare avec pffff, mais ici, j'ai bondi de ma chaise à plus d'une reprise!

Pas de problème, il faut bien que cela arrive de temps en temps. Puis, ca vous fait de l'exercice :-)

chercher le contact

Rassurez-vous, ce n'est évidemment qu'une image pour dire qu'il est irritant.

Je vous assure que je suis bien plus "faut pacifier, faut désarmer", que "faut pas s'y fier, faut des armées" :-)

Si tous les baux doivent être enregistrés, alors les baux oraux sont tous interdits. Or, ils ne sont pas tous interdit. Il n'y a donc pas d'obligation fiscale d'enregistrer les baux oraux.

Mais l'article 1bis de la loi sur le bail de résidence principale prévoit que :
"Tout bail tombant sous la présente section affectant la résidence principale du preneur doit être établi dans un écrit"...

Bon, y a quand même moyen de palabrer. Ok...

"bail verbal non enregistrable"....: si j'ai bien compris (?), c'est la prolongation qui est verbale. Le bail initial d'un an était écrit, non ? auquel cas, si ce 1er bail a été enregistré, cela devient un cas de figure pas triste...

Là aussi, je reconnais qu'on peut sans doute discuter. Je dirais, dans la défense de la position de zabou que, essentiellement, le bail de neuf ans n'a pas été porté à la connaissance de l'enregistrement...

Quand vous parlez de salubrité, vous présumez qu'elle est du fait de la responsabilité du propriétaire. Si le bien est insalubre par la responsabilité du locataire, cela peut lui coûter très cher de se lancer dans n'importe quoi n'importe comment....

Nous sommes bien d'accord sur cette question d'imputabilité.

C'est pour ça que je parlais de "pistes de réflexion" et que je demandais si le bailleur avait bien été informé des problèmes en temps utile + je me perdais en conjectures sur la cause de ce réservoir fendu, notamment...

A vrai dire, je m'attendais à faire bondir. Et c'est tant mieux. Comme cela, zabou peut profiter de notre oeuvre collective et voir quels sont certains des points d'achoppement (et je dois moins écrire aussi du coup...quoique :-).

Par ailleurs, j'ai du mal à comprendre le lien entre les champmignons, la cuvette de WC et la prétendue nécessité de traiter le mur par injection. Injection de quoi?

Moi aussi. J'ai du faire de telles injections chez moi, mais parce qu'il y avait de l'humidité ascensionnelle dans les murs. Sur ce genre de questions techniques, je passe la main (je viens de voir que c'est fait :-)...

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zabou
Pimonaute
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Re : locataire en attente de travaux

tongue

pfffff a écrit :

Citation :C'est rare avec pffff, mais ici, j'ai bondi de ma chaise à plus d'une reprise!

Pas de problème, il faut bien que cela arrive de temps en temps. Puis, ca vous fait de l'exercice :-)

Citation :chercher le contact

Rassurez-vous, ce n'est évidemment qu'une image pour dire qu'il est irritant.

Je vous assure que je suis bien plus "faut pacifier, faut désarmer", que "faut pas s'y fier, faut des armées" :-)

Citation : Si tous les baux doivent être enregistrés, alors les baux oraux sont tous interdits. Or, ils ne sont pas tous interdit. Il n'y a donc pas d'obligation fiscale d'enregistrer les baux oraux.

Mais l'article 1bis de la loi sur le bail de résidence principale prévoit que :
"Tout bail tombant sous la présente section affectant la résidence principale du preneur doit être établi dans un écrit"...

Bon, y a quand même moyen de palabrer. Ok...

Citation :"bail verbal non enregistrable"....: si j'ai bien compris (?), c'est la prolongation qui est verbale. Le bail initial d'un an était écrit, non ? auquel cas, si ce 1er bail a été enregistré, cela devient un cas de figure pas triste...

Là aussi, je reconnais qu'on peut sans doute discuter. Je dirais, dans la défense de la position de zabou que, essentiellement, le bail de neuf ans n'a pas été porté à la connaissance de l'enregistrement...

Citation :Quand vous parlez de salubrité, vous présumez qu'elle est du fait de la responsabilité du propriétaire. Si le bien est insalubre par la responsabilité du locataire, cela peut lui coûter très cher de se lancer dans n'importe quoi n'importe comment....

Nous sommes bien d'accord sur cette question d'imputabilité.

C'est pour ça que je parlais de "pistes de réflexion" et que je demandais si le bailleur avait bien été informé des problèmes en temps utile + je me perdais en conjectures sur la cause de ce réservoir fendu, notamment...

A vrai dire, je m'attendais à faire bondir. Et c'est tant mieux. Comme cela, zabou peut profiter de notre oeuvre collective et voir quels sont certains des points d'achoppement (et je dois moins écrire aussi du coup...quoique :-).

Citation :Par ailleurs, j'ai du mal à comprendre le lien entre les champmignons, la cuvette de WC et la prétendue nécessité de traiter le mur par injection. Injection de quoi?

Moi aussi. J'ai du faire de telles injections chez moi, mais parce qu'il y avait de l'humidité ascensionnelle dans les murs. Sur ce genre de questions techniques, je passe la main (je viens de voir que c'est fait :-)...

Merci à tous pour vos réactions.

Il s'agit bien de champignons qui viennent du sol car j'habite un rez-de-chaussé et comme mon propriétaire le dit si bien "les vices cachés commencent à sortir après un an..."

En ce qui concerne le reservoir du wc, j'en ai acheté un nouveau bien que je sois soigneuse et que je ne pense pas l'avoir cassé mais bon, je préfère l'acheter moi-même que devoir encore attendre un an sans chasse tongue

A mon entrée, il n'y a pas eu d'état des lieux. C'est mon proprio qui m'a dit que pas besoin vu que l'appart avait été remis à neuf.

En ce qui concerne les détecteurs de fumée, comment voulez vous que j'en aient si je n'ai même pas de sonnette tongue ?

Enfin, si tout va bien, samedi, j'aurais peut être de nouveau des toilettes fonctionnelles vu que mon proprio m'a appelé pour me dire que l'ouvrier venait samedi...Mieux vaut tard que jamais...

En ce qui concerne mon bail, je vais me renseigner demain pour voir s'il a été ou pas enregistré

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Erico
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 476

Re : locataire en attente de travaux

sorry mais ce n'est pas parce que vous n'avez pas de sonnette, qu'automatiquement vous n'avez pas de détecteur(s) de fumée Zabou....
( j'adore cette actrice )

pour l'état des lieux, là ben c pas très prudent, cela dit, normalement c'est plutôt le propriétaire qui, en cas de problèmes risque d'être lésé dans ce cas là, mais bon....


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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zabou
Pimonaute
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Messages : 8

Re : locataire en attente de travaux

Panchito a écrit :

Pour vérifier si votre bail est enregistré, soit vous vous rendez au bureau d'enregistrement dont vous dépendez, soit vous vous connectez sur My MinFin avec votre carte d'identité.

Suivant la loi de 2007, le bail doit être enregistré par le bailleur ainsi que le rapport d'Etat des Lieux d'entrée. Ce dernier a t'il au moins été établi?

Voilà, je me suis renseignée pour l'enregistrement de mon premier bail (celui d'octobre 2009 à octobre 2010) et celui ci n'a pas été enregistré.

Quels sont mes droits dés lors? Je peux quitter l'appartement quand je veux sans préavis ni indemnité?

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : locataire en attente de travaux

En théorie, oui!

Mais je suppose que dès que vous avertirez votre propriétaire de votre départ, il faxera immédiatement le bail et paiera l'amende pour enregistrement tardif...

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : locataire en attente de travaux

De l'humidité ascentionelle dans un immeuble neuf ?  Ou s'agit-il d'une rénovation ?

En quelle matière le réservoir de chasse ?

Si l'enregistrement du bail est fait après envoi du préavis, cet enregistrement ne sera pas opposable au locataire il me semble !

Pour l'état des lieux d'entrée, neuf ou pas, l'état des lieux d'entrée est obligatoire et tellement utile au propriétaire.  Pas d'ELE équivaut pour un propriétaire à se tirer une balle dans le pied !


Francis

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : locataire en attente de travaux

Si l'enregistrement du bail est fait après envoi du préavis, cet enregistrement ne sera pas opposable au locataire il me semble !

La loi est muette à ce sujet. Qu'en est-il de la jurisprudence?

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : locataire en attente de travaux

Francis a écrit :

Si l'enregistrement du bail est fait après envoi du préavis, cet enregistrement ne sera pas opposable au locataire il me semble !

L'idée étant de permettre au preneur de pouvoir partir sans donner de préavis, il ne faut pas se préoccuper d'un enregistrement tardif consécutif à un préavis donné puisqu'il ne faut pas le donner...

Cela étant persiflé, si le bailleur invoque un enregistrement postérieur à une éventuelle prise de connaissance de départ du locataire, ce sera effectivement probablement nul, la faute étant imputable au bailleur (je crois que cette discussion a déjà été réalisée de manière plus "gofienne" et "pfffienne" ailleurs sur notre forum, mais je n'ai pas le temps de chercher).


zabou a écrit :

Voilà, je me suis renseignée pour l'enregistrement de mon premier bail (celui d'octobre 2009 à octobre 2010) et celui ci n'a pas été enregistré. Quels sont mes droits dés lors? Je peux quitter l'appartement quand je veux sans préavis ni indemnité?

Cela a l'air simple comme question, mais cela ne l'est pas.

La disposition permettant de quitter les lieux sans préavis ni indemnité en cas d'absence d'enregistrement (baux résidence principale) ne concerne que les baux de 9 ans.
Or ici, c'est un bail d'un an non enregistré, qui s'est transformé en bail de 9 ans, compte tenu de l'occupation prolongée: la dite disposition est-elle applicable et utilisable par le locataire ?... Je crois que oui, mais je n'en ai pas la certitude.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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zabou
Pimonaute
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Messages : 8

Re : locataire en attente de travaux

Francis a écrit :

De l'humidité ascentionelle dans un immeuble neuf ?  Ou s'agit-il d'une rénovation ?

En quelle matière le réservoir de chasse ?

Si l'enregistrement du bail est fait après envoi du préavis, cet enregistrement ne sera pas opposable au locataire il me semble !

Pour l'état des lieux d'entrée, neuf ou pas, l'état des lieux d'entrée est obligatoire et tellement utile au propriétaire.  Pas d'ELE équivaut pour un propriétaire à se tirer une balle dans le pied !

Il s'agit d'une vieille maison qui a été rénovée en
appartements (2 plus exactement car pour le 3ème, le proprio, a commencé les travaux mais n'a pas d'argent pour le terminer...)

le réservoir était en plastique d'une marque bon marché...

En ce qui concerne l'état des leiux, c'est le propriétaire qui n'a pas voulu le faire, moi, je lui ai demandé d'en faire un...

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