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Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Lise
Pimonaute
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Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Bonjour à tous !

J'ai parcouru le forum et la FAQ avant de poster inutilement, mais aucune réponse à ma question.

On loue une maison depuis le 01/10/09 avec un bail de 3 ans.
On a récemment acheté une maison donc on veut résilier ce bail (à une date différente de la date anniversaire).

Une clause dans le contrat nous permet de le faire mais sous réserve de paiement de 6 mois de loyer.

Une connaissance m'a dit que cette clause est illégale... Est-ce vrai ?

Merci à vous !

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PIM
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Un bail de 3 ans n'est, sans clause spécifique (cfr notre modèle de bail), pas résiliable anticipativement.

La clause à laquelle vous faites référence - et que votre connaissance estampille à tort d'illégale - est probablement celle relative à la résiliation par la faute du preneur. Il s'agit du cas où le bail est résilié judiciairement sur base de manquements du locataire et qui détermine l'indemnité qui en résulte.

Il ne s'agit pas de l'hypothèse concernée.

Pour obtenir une résiliation anticipée amiable de votre bail, il n'y a pas d'autre solution que celle d'un accord négocié avec votre bailleur, en se référant aux usages en matière de résiliation des baux de 9 ans (par exemple: si résiliation à la 2e année: 3 mois préavis + 2 mois indemnité)


Erik DECKERS
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cochise
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Lise a écrit :

Une clause dans le contrat nous permet de le faire mais sous réserve de paiement de 6 mois de loyer.


Pouvez vous nous la copier ici?


Coch'
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Panchito-9340
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Un bail de 3 ans est toujours la plus mauvaise option pour un locataire:
- les baux de courte durée ne sont pas standards et donc le contrat fait la loi entre les parties
- les baux de courtes durée (1,2, 3 ans ) ne sont pas résiliables (sauf clause explicite dans le contrat)

Vous auriez demandé un bail standard de 9 ans, vous pourriez partir:
- après avoir donné votre renom de 3 mois
- après avoir payé une indemnité de 2 mois

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Lise
Pimonaute
Lieu : Namur
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Voici la clause en entier :

Résiliation aux torts du preneur

En cas de résiliation du bail à ses torts, le preneur devra supporter, à titre de clause pénale irréductible et forfaitaire, une somme équivalente à six mois de loyer au moment de la résiliation. Il est expressément convenu que le preneur renonce, de par la signature du présent contrat, à se prévaloir de l'article 1231 du Code Civil.
Il est expressément entendu que cette somme ne représentera que les indemnités de relocation, de résiliation et d'indisponibilité des lieux à l'exclusion de l'indemnité qui pourrait être due pour dégâts locatifs et autres dégradations imputables au preneur.
Pour lesdits dégâts et dégradations, l'indemnité qui sera due au bailleur sera celle résultant de l'état des lieux de sortie dressé par l'expert commis amiablement ou, à défaut, par le Juge de Paix compétent.

Si ce n'est pas cette clause qui me permet de quitter le bien, que puis-je faire pour quitter ce dernier ?

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Lise a écrit :

Résiliation aux torts du preneur

(...)
Si ce n'est pas cette clause qui me permet de quitter le bien, que puis-je faire pour quitter ce dernier ?

C'est donc bien ce que je disais.
Avez-vous lu ma réponse (10h12) ?


Erik DECKERS
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Lise
Pimonaute
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

PIM, j'avais bien lu votre message, je répondais à Cochise qui demandait la clause entière.

Ce que je ne comprends pas, c'est pourquoi cette clause (avec 6 mois de loyer) ne pourrait-elle pas être utilisée pour quitter le logement ? Etant donné que nous seront en "tort" quand nous quitterons...

Je ne sais pas si je suis claire dans ma question ?

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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Les indemnités en cas de résiliation aux torts du preneur s'appliquent suite à une décision de Justice. Il faudrait que votre propriétaire vous ait assigné devant le Juge de Paix pour obtenir une résiliation à vos torts.

Un bail de 3 ans n'est jamais résiliable sauf clause spécifique dans votre contrat.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Ou sauf accord avec votre bailleur...

C'est la meilleure chose à chercher: un accord de résiliation amiable comme le suggérait Pim dès son premier message.


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Panchito-9340
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Vous ne pourriez pas lui trouver un nouveau locataire par exemple?

Notez qu'il est en droit de refuser ceux que vous lui présenteriez (références insuffisantes, mauvaise solvabilité etc...)

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

grmff a écrit :

Ou sauf accord avec votre bailleur...

C'est la meilleure chose à chercher: un accord de résiliation amiable comme le suggérait Pim dès son premier message.

Je me sens moins seul du coup  big_smile


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Pour enfoncer un clou dans du bois dur, il faut plusieurs coup de marteau...


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cochise
Pimonaute incurable
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Messages : 2 726

Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Pareil que les autres : essayer le dialogue avec votre proprio.


Coch'
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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

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Lise
Pimonaute
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Messages : 16

Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Ca va être difficile, mais je vais essayer !

Merci à tous pour vos réponses.

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Lise
Pimonaute
Lieu : Namur
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Messages : 16

Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Rebonjour à tous !

Je reviens vers vous, je vous explique : j'ai trouvé un arrangement (par téléphone) avec la propriétaire : on retrouve des locataires, on ne lui doit rien. Cependant, je reçois ce matin un recommandé. Elle remet en cause TOUT ce dont on a parlé et s'étonne de ne pas avoir reçu de préavis de notre part (on attendait de savoir qui allait prendre notre place pour envoyer le préavis avec une date qui arrange tout le monde).

Bref, je lui téléphone. Elle me dit que je n'ai jamais dis qu'on partait au 1er avril (alors que si, évidemment que je lui ai dis), qu'on ne peut pas partir comme ça mais qu'elle ne peut pas nous obliger à rester, qu'on laisse la maison dans un état déplorable (alors qu'on a entretenu tout à fond), etc. Elle est venue (il parait) faire des photos quand on était pas là (super, voilà qu'elle viole la propriété privée) et qu'elle a des preuves... Bref !

On la rencontre la semaine prochaine, elle veut discuter de face à face. Donc je voulais savoir : que peut-elle exiger de notre part ?

Elle m'a parlé d'un préavis de 3 mois et d'une indemnité de 2 mois (alors qu'on part le 1er avril, la maison serait donc inoccupée 3 mois). Je ne suis pas contre, mais sachant qu'elle aussi va pouvoir y gagner (et récupérer la maison plus vite), elle s'en sortirait un peu trop bien à mon goût...

Bref, que puis-je faire ? Sachant qu'on a trouvé 5 couples qui sont prêts à emménager directement, elle ne laisserait pas la maison vide bien longtemps...

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Dès que vous aviez trouvé un accord de vive voix, il fallait immédiatement le confirmer par écrit, et l'envoyer à votre propriétaire par recommandé avec accusé de réception: "comme convenu lors de notre conversation téléphonique du..."

En dehors de toute convention écrite entre les parties, il vous faudra respecter intégralement les clauses du contrat tant au point de vue des indemnités de rupture que du préavis.

Pour l'état de la maison, vous devez simplement la rendre conformément à ce qui est indiqué dans votre état des lieux d'entrée.

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Lise
Pimonaute
Lieu : Namur
Inscription : 13-02-2011
Messages : 16

Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Merci pour votre réponse.

Evidemment oui, je m'en rends bien compte. Je pensais pouvoir faire confiance. Bref, je suis consciente d'avoir fait un erreur.

Maintenant, étant donné que c'est un bail de 3 ans qu'on résilie dans le cours de la seconde année, est-ce juste qu'elle peut demander 3 mois de préavis et 2 mois d'indemnité ? On se fie aux dispositions des baux de 9 ans si j'ai bien compris ?

Pour l'état des lieux, elle ne nous a jamais remis de copie de ce dernier... Apparemment elle l'a fait enregistrer après avoir enregistré le bail, mais jamais elle ne nous a remis une copie de l'état des lieux. Mais bon, la maison est dans le même état que quand on est arrivés (même mieux sur certains points).

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

J'avais déjà répondu à cette même question le 13 février:
"Un bail de 3 ans est toujours la plus mauvaise option pour un locataire:
- les baux de courte durée ne sont pas standards et donc le contrat fait la loi entre les parties
- les baux de courtes durée (1,2, 3 ans ) ne sont pas résiliables (sauf clause explicite dans le contrat)

Vous auriez demandé un bail standard de 9 ans, vous pourriez partir:
- après avoir donné votre renom de 3 mois
- après avoir payé une indemnité de 2 mois "

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 513

Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Lise a écrit :

Elle m'a parlé d'un préavis de 3 mois et d'une indemnité de 2 mois (alors qu'on part le 1er avril, la maison serait donc inoccupée 3 mois). Je ne suis pas contre, mais sachant qu'elle aussi va pouvoir y gagner (et récupérer la maison plus vite), elle s'en sortirait un peu trop bien à mon goût...

Si vous pouviez déjà avoir un écrit de votre propriétaire acceptant un préavis de trois mois et une indemnité de deux mois pour rupture anticipée, ce serait déjà un bon point.

Sur cette base, puisque vous quittez début avril et que vous ne prestez donc pas le préavis, négociez donc une remise des clés immédiate contre une ristourne d'un mois, voire deux...

Panchito a raison, vous avez commis des erreurs... mais l'expérience est aussi une forme de richesse.
Il est anormal que vous n'ayez jamais reçu de copie de l'état des lieux d'entrée. Vous disposez d'un mois après réception pour corriger une ou l'autre éventuelle inexactitude. Dommage de n'avoir pas réagi plus vite. Je vous souhaite de ne pas rencontrer de problème lors de l'EDS.

Si vous pouviez par exemple écrire une lettre de renon et la faire signer pour réception ET accord par votre proprio :
Suite à votre entretien du..., vous confirmez donner votre renon le... prenant cours le 1er avril et se terminant le 30 juin.
Vous acceptez en outre de verser l'indemnité convenue de 2 mois de loyer pour résiliation anticipée...
Et quand vous avez l'accord écrit vous pouvez proposer de libérer les lieux au 1er avril et non le 30 juin. Votre proprio gagnera 3 mois de disponibilité.
A vous alors de négocier la contrevaleur de ce cadeau : deux mois si vous la jouez bien, un mois et demi pour un win-win équilibré, ou un mois au moins dans le plus mauvais cas.

Bonne chance


rexou

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