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Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Lise
Pimonaute
Lieu : Namur
Inscription : 13-02-2011
Messages : 16

Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Bonjour à tous !

J'ai parcouru le forum et la FAQ avant de poster inutilement, mais aucune réponse à ma question.

On loue une maison depuis le 01/10/09 avec un bail de 3 ans.
On a récemment acheté une maison donc on veut résilier ce bail (à une date différente de la date anniversaire).

Une clause dans le contrat nous permet de le faire mais sous réserve de paiement de 6 mois de loyer.

Une connaissance m'a dit que cette clause est illégale... Est-ce vrai ?

Merci à vous !

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

PIM a écrit :

Un bail de 3 ans n'est, sans clause spécifique (cfr notre modèle de bail), pas résiliable anticipativement.

...Pour obtenir une résiliation anticipée amiable de votre bail, il n'y a pas d'autre solution que celle d'un accord négocié avec votre bailleur, en se référant aux usages en matière de résiliation des baux de 9 ans (par exemple: si résiliation à la 2e année: 3 mois préavis + 2 mois indemnité)

@ Panchito : Vous avez raison, le bail court est plus contraignant pour le locataire qu'un bail long. C'est bien pour cette raison que de nombreux bailleurs l'utilisent et l'imposent.

@ PIM : J'ai remarqué que votre bail type court aligne la durée de préavis en cas de résiliation anticipée sur les usages du bail long. C'est un choix. Personnellement, je stipule qu'une résiliation anticipée donnera lieu à 6 mois d'indemnité, outre le préavis de 3 mois. Je sais que les tribunaux ne suivent bien souvent pas et réduisent à 3 mois. Pourtant, je ne demande pas la totalité de cette indemnité dans la pratique, elle sert de (bonne) base de négociation. Je n'ai jamais eu l'occasion de tester en justice de paix... Sans clause, le bail doit impérativement être mené à son terme; ma clause est donc favorable au locataire.
Je me pose donc la question : pourquoi votre bail type est-il si "généreux" ?

@ Grmff : Je suis qualifié d'agressif quand je fais un peu d'humour tout en douceur tandis que votre marteau ravageur ne provoque aucune réaction... Il est vrai que nous sommes déjà habitués aux baffes !  tongue

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

rexou a écrit :

@ PIM : J'ai remarqué que votre bail type court aligne la durée de préavis en cas de résiliation anticipée sur les usages du bail long. C'est un choix.

Une lecture plus attentive est utile: ce n'est pas pour n'importe quelle courte durée, mais uniquement si le bail est conclu pour une durée de trois ans ferme.
La nuance n'est pas négligeable...


Erik DECKERS
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Lise
Pimonaute
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Merci à vous pour les réponses, on va essayer de négocier... Maintenant, pour l'état des lieux, je le lui ai stipulé par recommandé mais je n'ai jamais eu de retour... Ca ne devrait pas poser de soucis, la maison n'a absolument pas subi de modification ou de détérioration. Mais bon, c'est facile de nous reprocher des bêtises alors que de l'autre côté elle ne fait pas dans les règles non plus...

Bref, encore merci à vous !

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rexou
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

PIM a écrit :

Une lecture plus attentive est utile: ce n'est pas pour n'importe quelle courte durée, mais uniquement si le bail est conclu pour une durée de trois ans ferme.
La nuance n'est pas négligeable...

Oui, j'avais bien remarqué ce détail. Mais un bail de 3 ans reste un bail court. Je ne comprends toujours pas ce qui motive votre générosité dans ce cas. (heu... vous voulez bien aussi penser à saisir le marteau de Grmff, je deviens méfiant...)

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Lise a écrit :

Merci à vous pour les réponses, on va essayer de négocier... Maintenant, pour l'état des lieux, je le lui ai stipulé par recommandé mais je n'ai jamais eu de retour... Ca ne devrait pas poser de soucis, la maison n'a absolument pas subi de modification ou de détérioration. Mais bon, c'est facile de nous reprocher des bêtises alors que de l'autre côté elle ne fait pas dans les règles non plus...

Bref, encore merci à vous !

Même sans avoir reçu de retour, vous avez la preuve de l'envoi d'un recommandé et copie de votre courrier. C'est largement suffisant. Ne pas avoir répondu déforce votre propriétaire et son silence vaut acceptation de vos remarques.
Par contre, soyez vigilante car la notion de "déterioration" d'un expert peut différer de la vôtre.

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Lise
Pimonaute
Lieu : Namur
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

D'accord, parfait ! Merci encore...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Bonne chance, et merci de nous tenir informé de la suite.  wink

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Lise
Pimonaute
Lieu : Namur
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Je vous tiens informés : accord trouvé (on donne 3 mois de préavis, la proprio laisse tomber 2 mois d'indemnités (elle est retombée sur les lois ds baux de 9 ans)).

Cet accord signé, nous avons fait l'état des lieux de fin et la remise des clés.

On convient d'un accord : 400€ qu'elle garde pour refaire les peintures intérieures et entretenir les haies.

On donne l'argent et les clés, on s'en va (sans copie de constat d'entrée ni de sortie).

Ce soir, elle nous recontacte : elle a fait venir un expert, elle va nous envoyer la facture... Apparemment, on aurait fait plein de conneries, on aurait mal entretenu plein de choses, etc.

Ma question : le rapport de l'expert est-il valable ? Enfin, je veux dire : elle signe l'état des lieux fait ensemble mais elle demande en même temps un expert qui fait un autre constat ? Puis elle réclame l'argent...

A part la justice de paix, je suppose que je n'ai pas de recours. Cependant, devant un juge de paix, je suppose qu'elle sera forte de son rapport d'expert ?

Merci à vous

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Panchito-9340
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

L'accord que vous avez signé mentionne probablement un décompte.
Est-il bien indiqué que vous réglez la somme finale de ce décompte "pour solde de tout compte"??

Cette mention est d'une importance capitale...
En effet, si elle a été insérée, votre propriétaire ne peut plus revenir sur rien. 

D'autrepart, dans votre bail est-il indiqué que l'Etat des lieux d'entrée et de sortie seront effectués par un expert (nommé dans le contrat) ou entre les parties au plus tard le dernier jour du bail?

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grmff
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Si vous avez effectué un état des lieux de sortie contradictoire avec le proprio, puis qu'il fait un état des lieux unilatéral avec un expert, il a peu de chance d'avoir gain de cause face à un juge.

Mais avez-vous un état des lieux de sortie signé?

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Lise
Pimonaute
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

"Solde de tout compte", je demanderais à mon compagnon (c'est lui qui a signé les documents, j'étais absente).

Pour l'état des lieux, il a bien été signé par les 2 parties mais je n'ai pas reçu de copie (soit disant pas possible de faire une copie sur place...).

L'état des lieux de sortie n'était pas "contradictoire" étant donné qu'un accord a été trouvé pour ce qui a été relevé ensemble, càd : refaire les peintures et retailler la haie (400€ pour ces 2 choses). Et l'argent a été versé directement..

Pour le bail, il est mentionné que les états des lieux seront faits par les 2 parties concernées ou par désignation d'un expert par un juge...

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Panchito-9340
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

L'état des lieux de sortie n'était pas "contradictoire"

Si, il était bien "contractictoire" puisqu'il a été effectué en présence des 2 parties.

Vous disposez bien d'un accord écrit et signé par les 2 parties qui indique la somme a payer pour couvrir les dégâts constatés?

Cette pièce, est à mon avis valable comme rapport d'état des lieux de sortie.

Suite à cet accord signé et comme vous avez immédiatement payé les dégâts constatés (par virement bancaire ou en liquide avec un reçu?), je suppose que votre propriétaire a signé vos documents de libération de votre garantie locative?

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Lise a écrit :

Cet accord signé, nous avons fait l'état des lieux de fin et la remise des clés.

On convient d'un accord : 400€ qu'elle garde pour refaire les peintures intérieures et entretenir les haies.

On donne l'argent et les clés, on s'en va (sans copie de constat d'entrée ni de sortie).
Merci à vous

Votre état des lieux est inexistant, tout simplement. Vous ne disposez d'aucun document signé qui s'y rapporte. Peu importe le libellé du texte signé par votre compagnon si vous n'en avez aucune copie.

Vous donnez l'argent et les clés et vous vous en allez... sans même un reçu ???   yikes  Et si vous avez un reçu, que mentionne -t-il ?

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Lise
Pimonaute
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Le reçu mentionne : l'accord (3 mois de préavis payés en liquides et 2 mois que la propriétaire abandonne).

Pour les 400€, j'ai bien le reçu de la banque qui verse l'argent sur son compte, et le reste sur le notre...

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Alors, il me semble qu'il y a accord. Le proprio ne peu pas revenir dessus unilatéralement.

Laissez-la venir. Elle n'a aucune chance.

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Lise
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Même si je n'ai reçu aucune copie de l'état des lieux ?

Il me semble que lorsqu'on fait venir un expert, les 2 parties doivent être présentes, je me trompe ?

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Panchito-9340
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Mais vous nous avez dit que votre mari était présent lors de l'ELS.

D'autrepart et pour éviter ce genre de situation, je fais toujours appel à un expert à frais partagé tant pour l'ELE que l'ELS.

A la sortie, il ne font jamais de vrais rapports. Bien souvent c'est un simple tableau (parfois en Excel) contenant la liste des dégâts ainsi que leur coût de réparation.

C'est ce que vous avez apparemment et que vous avez dailleurs signé si j'ai bien compris.

Si tel est le cas, il s'agit bien d'un ELS valable.

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Lise
Pimonaute
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Le document qui reprend les "dégâts", c'est la propriétaire qui l'a... On devait en recevoir copie, évidemment on en a jamais eu... Comme l'ELE.

Bref, elle a quand même signé la "division" de la caution à la banque. Et ce document, j'en ai copie.

Mon compagnon était présent à l'ELS mais la propriétaire a fait venir l'expert APRES... Donc on était pas présents... Evidemment l'ELS est valable, mais celui de l'expert ??

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PIM
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Pour que l'expertise vous soit opposable, il faut que le dit expert ait été désigné par les 2 parties pour procéder à l'EDS, ce qui ne semble pas avoir été le cas ici.
Vous concluez un accord avec le bailleur pour la sortie : seul cet accord compte... encore faut-il pouvoir prouver la teneur de cet accord...


Erik DECKERS
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Francis
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Re : Résiliation bail de 3 ans dans 2ème année

Du même avis que Pim et les autres, de plus, je m'étonne qu'un expert accepte de venir faire un état des lieux de sortie dans ces conditions, à moins qu'après avoir expliqué à la proprio le peu de valeur de cet ELS, celle-ci n'ait insisté pour l'exécuter quand même.


Francis

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