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Double procuration; un seul lot

Grosmalin-1413
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Double procuration; un seul lot

Bonjour à tous,

Un copropriétaire a acheté deux appartements (achat sur plan). Il les a réuni en un seul. Dans l'acte de base, les deux lots sont distincts. Le cadastre, par contre, considère le bien dans son ensemble pour le calcul du précompte immobilier.

Combien de procuration peut-il y avoir pour ce appartement? Une seule si l'on se base sur le précompte (et la configuration physique des lieux); deux si l'on se base sur l'Acte de base.

Au final bien sûr, les quotités sont identiques.

Merci d'avance de votre aide!


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rexou
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Re : Double procuration; un seul lot

grmff a écrit :

Et d'ailleurs, je ne verrais pas l'utilité de diviser les voix en question. Sauf à vouloir by-passer les sécurités anti-abus mises par la loi.

Par exemple, j'ai 13 appart sur 17. Donc j'ai tout à dire, grâce à la possibilité de donner procuration à deux personnes. En effet, une seule personne serait limitée à 50% des voix présentes ou représentées au moment du vote. Mais deux?

Voilà qui serait en effet une motivation... Sauf que justement, j'ai comme l'intuition que ces "deux" ne représentant qu'un seul propriétaire ne peuvent pas être comptabilisées pour deux. Je peux me tromper, mais j'en doute fort...

Il me vient une autre question : Un seul CP, muni d'un mandat qui lui procure une majorité absolue (plus de 50% des présents et représentés) peut-il valider ses votes pour le total des quotités qu'il représente ? En d'autres termes, peut-il dès lors "décider seul" ?


rexou

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PIM
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Re : Double procuration; un seul lot

Par exemple, j'ai 13 appart sur 17. Donc j'ai tout à dire, grâce à la possibilité de donner procuration à deux personnes. En effet, une seule personne serait limitée à 50% des voix présentes ou représentées au moment du vote. Mais deux?

Je suppose que c'est pour titiller nos neurones, car vous savez que cela ne  fonctionne pas ainsi.

Il y a la liste des présences avec des présents et des représentés.
Les représentants ne prennent pas l'identité des représentés...


Erik DECKERS
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Grosmalin-1413
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Re : Double procuration; un seul lot

rexou a écrit :

... Et c'est bien pourquoi je me demandais quel était l'intérêt de la question initiale... Et je me le demande toujours...

Ben parce que le copropriétaire qui a réunit deux appartements en un seul (lors d'un achat sur plan), donne procuration à deux personnes différentes pour représenter cette appartement lors de l'AG.

Or, l'une des deux personnes qui bénéficie de la procuration (une personne extérieure à l'immeuble.) pourrit (au moins) l'ambiance de l'AG... et partant la vie dans la copropriété.

Si un lot = une procuration, cette personne est éjectée... et la sérénité de retour. cqfd.


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luc
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Re : Double procuration; un seul lot

Gros_Malin a écrit :

... et la sérénité de retour.

Quelle sérénité?
Celle d'un cimetière?

J'ai l'impression qu'on joue l'homme/femme et pas la balle.

QED.


Cordialement,

Luc

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Grosmalin-1413
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Re : Double procuration; un seul lot

luc a écrit :

Gros_Malin a écrit : ... et la sérénité de retour.
Quelle sérénité?
Celle d'un cimetière?

J'ai l'impression qu'on joue l'homme/femme et pas la balle.

QED.

Erreur. Je me base sur des faits (objectifs et précis), pas sur l'homme ou la femme. On ne peut pas tolérer qu'un non copropriétaire sert ses intérêts personnels, au détriment des copropriétaires. Je ne vais pas rentrer dans les détails ici.

Quant à la sérénité, je pense que vous me soupconnez de vouloir endormir l'AG, ou les copropriétaires. C'est également une erreur.


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rexou
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Re : Double procuration; un seul lot

Gros_Malin a écrit :

Ben parce que le copropriétaire qui a réunit deux appartements en un seul (lors d'un achat sur plan), donne procuration à deux personnes différentes pour représenter cette appartement lors de l'AG.

Or, l'une des deux personnes qui bénéficie de la procuration (une personne extérieure à l'immeuble.) pourrit (au moins) l'ambiance de l'AG... et partant la vie dans la copropriété.

Si un lot = une procuration, cette personne est éjectée... et la sérénité de retour. cqfd.

Il me semble cohérent qu'un CP ne puisse nommer qu'un seul mandataire. Je serais donc partisan de l'éjection (surtout si la personne est extérieure à l'immeuble et perturbe...). Un courrier préalable peut avertir le CP en question qu'une seule procuration seulement peut être délivrée et retenue.

J'avoue ne pas bien comprendre (mais c'est déjà arrivé...) la réaction de Luc... Et les pros, ils en pensent quoi ? Grmff ? Francis ? ...


rexou

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luc
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Re : Double procuration; un seul lot

D’abord, personnellement je suis pour qu’une personne représente l’ensemble de ses lots privatifs.

Mais la situation réelle ne le permet pas.

Je décrit ici une situation simplifié, tiré de la liste des propriétaires du cadastre pour mon ACP (+500 lots privatifs). Cette liste donne les revenus cadastraux par lot, si on le demande (et paie un supplément) … .

Lot 1 = appartement, propriété du couple A x B (type de contrat de mariage inconnu)
Lot 2 = emplacement de parking, propriété de A

A l’AG sont présent :
C pour le lot 1, qui a procuration de A et B (C est en fait un conseiller, qui est ni avocat ni CP)
A pour le lot 2, avec 11 procurations en supplément (ne dépasse pas les 10% des quotités, même si on y ajoute les quotités de C).

A occupe un mandat clé au sein de l’ACP.

Il est impossible d’interdire la présence de A et/ou C, en argumentant qu’À doit grouper ses lots en en voter qu’une fois.


Cordialement,

Luc

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Grosmalin-1413
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Re : Double procuration; un seul lot

luc a écrit :

...Je décrit ici une situation simplifié, tiré de la liste des propriétaires du cadastre pour mon ACP (+500 lots privatifs). Cette liste donne les revenus cadastraux par lot, si on le demande (et paie un supplément) … .

Lot 1 = appartement, propriété du couple A x B (type de contrat de mariage inconnu)
Lot 2 = emplacement de parking, propriété de A .

Bien d'accord.

Ma question était: "Quid si le lot 1 (un seul lot selon le cadastre) donne lieu dans la pratique à deux procurations (sur base de l'acte de base). N'est-il pas ridicule de voir le lot 1 représenté par deux personnes en AG? La première personne étant une parente du CP et la deuxième un ami de la famille?


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rexou
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Re : Double procuration; un seul lot

luc a écrit :

Je décrit ici une situation simplifié, tiré de la liste des propriétaires du cadastre pour mon ACP (+500 lots privatifs). Cette liste donne les revenus cadastraux par lot, si on le demande (et paie un supplément) … .

Lot 1 = appartement, propriété du couple A x B (type de contrat de mariage inconnu)
Lot 2 = emplacement de parking, propriété de A

A l’AG sont présent :
C pour le lot 1, qui a procuration de A et B (C est en fait un conseiller, qui est ni avocat ni CP)
A pour le lot 2, avec 11 procurations en supplément (ne dépasse pas les 10% des quotités, même si on y ajoute les quotités de C).

A occupe un mandat clé au sein de l’ACP.

Il est impossible d’interdire la présence de A et/ou C, en argumentant qu’À doit grouper ses lots en en voter qu’une fois.

A est présent. Il ne donne donc pour moi pas procuration à C. Il peut par contre inviter C à l'AG à titre de conseiller ou d'observateur. Il peut aussi confier à C le choix du vote pour une partie des quotités qu'il représente. C'est son droit, mais cela ne concerne pas l'AG. Je pense que c'est une soupe interne; le CP est présent et non représenté. Et surtout, cela ne donne pas le droit à C d'intervenir dans les débats. Un intervenant par lot présent ou représenté, ce n'est pas idiot dans une ACP de 500 lots... Non ?


rexou

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luc
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Re : Double procuration; un seul lot

En simplifiant moins, le situation du couple A x B est:

Lot 1 = appartement, propriété du couple A x B (type de contrat de mariage inconnu)
Lot 2 = emplacement de parking, propriété de A
Lot 3 = emplacement de parking, propriété de A

Les lots 2 et 3, qui sont selon les statuts et le cadastre des emplacements souterrains mais ouverts, ont été transformés un seul garage-box fermé. A veut que les deux lots 2 et 3 soient traités par le syndic que comme un lot.

Ma position est: NON, tant que l'acte de base n'a pas été changé aux frais d'A.

Notre acte de base, confirmé par un jugement de 2001 (citation avant mon temps), prévoit que l'honoraire du syndic doit être reparti/calculé par lot privatif avec quotités et pas par quotités ou nombre des quotités. Tarif différent pour magasin/bureau, appartement ou garage.

En plus la transformation n'a pas obtenu les permis nécessaires des instances publics (et ne l'obtiendront probablement pas selon les dernières nouvelles).

Conclusion:
Pour les lots il faut suivre impérativement la liste de l'acte de base. Si un CP veut regrouper physiquement des lots, alors il doit faire changer l'acte de base à ses frais. Si non l'ACP ne peut pas en tenir compte. Si l'acte de base est changé par acte authentique, le cadastre suivra et augmentera probablement son précompte.

Maintenant si l'ACP/syndic constate un regroupement de lots, sans les autorisations requises de l'AG et autorités publiques, il peut agir. Pour cela il faut une décision de l'AG (50%+1).

Dans ce cas l'ACP joue la balle: la situation décrite dans l'acte de base ne peut être changé volontairement, que moyennant une autorisation préalable.


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Double procuration; un seul lot

Désolé, mais je ne vois pas du tout ce que le cadastre vient faire dans le tableau. Il existe UN copropriétaire qui possède deux lots, soit XX quotités. Soit il est présent et il représente le total de ses quotités, soit il donne UNE procuration à UNE personne qui le représente. Un autre tiers sera "inexistant sur papier", simple accompagnant. Même s'il peut se faire confier le vote "en interne" par le CP présent ou représenté.


rexou

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Francis
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Re : Double procuration; un seul lot

là, on mélange les questions !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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rexou
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Re : Double procuration; un seul lot

luc a écrit :

En simplifiant moins, le situation du couple A x B est:

Lot 1 = appartement, propriété du couple A x B (type de contrat de mariage inconnu)
Lot 2 = emplacement de parking, propriété de A
Lot 3 = emplacement de parking, propriété de A

Les lots 2 et 3, qui sont selon les statuts et le cadastre des emplacements souterrains mais ouverts, ont été transformés un seul garage-box fermé. A veut que les deux lots 2 et 3 soient traités par le syndic que comme un lot.

Ma position est: NON, tant que l'acte de base n'a pas été changé aux frais d'A.

Il me semble que le syndic peut accepter (il ne doit pas, mais il peut) traiter des deux lots comme un ensemble. Je ne vois toujours pas ce que vient faire le cadastre dans le paysage...


rexou

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rexou
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Re : Double procuration; un seul lot

Francis a écrit :

là, on mélange les questions !

PIM, vous m'ôtez les doigts du clavier !  smile


rexou

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luc
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Re : Double procuration; un seul lot

rexou a écrit :

Francis a écrit : là, on mélange les questions !

C'est le risque qu'on prend quand on demande des exemples concrets et réels.


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Double procuration; un seul lot

luc a écrit :

C'est le risque qu'on prend quand on demande des exemples concrets et réels.

Heu... je recopie le passage de mon post (6 avril 15h44) demandant un exemple : "Quant à l'intérêt de "spliter" le sens des votes en fonction du lot... Vous pourriez citer un exemple concret ? Il me semble à priori qu'un unique propriétaire ne peut avoir que des intérêts convergents pour tous les lots qu'il possède dans une copropriété."

C'était quoi l'exemple déjà ?


rexou

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grmff
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Re : Double procuration; un seul lot

Je décrit ici une situation simplifié, tiré de la liste des propriétaires du cadastre pour mon ACP (+500 lots privatifs). Cette liste donne les revenus cadastraux par lot, si on le demande (et paie un supplément) … .

Lot 1 = appartement, propriété du couple A x B (type de contrat de mariage inconnu)
Lot 2 = emplacement de parking, propriété de A

A l’AG sont présent :
C pour le lot 1, qui a procuration de A et B (C est en fait un conseiller, qui est ni avocat ni CP)
A pour le lot 2, avec 11 procurations en supplément (ne dépasse pas les 10% des quotités, même si on y ajoute les quotités de C).

A occupe un mandat clé au sein de l’ACP.

Il est impossible d’interdire la présence de A et/ou C, en argumentant qu’À doit grouper ses lots en en voter qu’une fois.

L'exemple de Luc est mal choisi. En effet, il y a deux propriétaires de nature différente: d'un côté une indivision, d'un autre côté, un propriétaire seul.

Rappelons la théorie: l'indivision n'a pas le droit de vote tant qu'elle n'a pas déterminé un mandataire. Si l'indivision défini que B est mandataire, B peut donner mandat à C.

Et si A décide de représenter ses propres lots, je ne vois aucune contre-indication ni contradiction avec le fait qu'un propriétaire ne peut donner qu'une procuration.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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rexou
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Re : Double procuration; un seul lot

Merci Grmff.
Exprimé ainsi, je comprends, je conçois et j'adhère.

On revient d'ailleurs à ce que je disais : à savoir UN CP (ou UN mandataire) = UNE personne qui s'exprime et a UN droit de vote. Tout tiers présent (ami, conjoint, parent, avocat, conseiller, huissier, concierge ou même le facteur) peut assister à l'AG sans avoir en principe le droit de parole. Et certainement pas le droit de perturber.

Mais je ne vois toujours pas en quoi un copropriétaire pourrait avoir intérêt à faire des votes différents pour ses différents lots au sein d'un même immeuble.


rexou

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luc
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Re : Double procuration; un seul lot

rexou a écrit :

UN CP (ou UN mandataire) = UNE personne qui s'exprime et a UN droit de vote.

Prenons une ACP qui vote par écrit. Le syndic a préparé par lot une feuille pré imprimé de bulletins de vote par résolution avec un SCAN code (24 cartons par feuille). Il vérifie l'identité des personnes entrants et n'autorise l'accès qu'à ceux qui signent la liste de présence, après avoir vérifié leur procuration, ....

Après signature il ne donne à eux que les bulletins de vote pour les lots qu'ils ont signé. Chaque personne présent est donc en possession d'un ou plusieurs bulletin de vote

Si vous dites UN CP = UN droit de vote, cela s'exprime techniquement par le fait que ce CP ne peut recevoir un bulletin de votes. Comment peut le syndic préparer le bulletin de vote pour permettre un comptage des voix directs? Je parle ici des grandes ACP, auxquels les mêmes principes doivent être appliqués qu'aux petites.

Mais je ne vois toujours pas en quoi un copropriétaire pourrait avoir intérêt à faire des votes différents pour ses différents lots au sein d'un même immeuble.

Pour le voir il faut regarder le problème comme un oiseau et pas comme une fourmille.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Double procuration; un seul lot

Revenons à la source.

A 06/04/2011 à 09h37 la question suivante a été posée:

Gros_Malin a écrit :

Bonjour à tous,

Un copropriétaire a acheté deux appartements (achat sur plan). Il les a réuni en un seul. Dans l'acte de base, les deux lots sont distincts. Le cadastre, par contre, considère le bien dans son ensemble pour le calcul du précompte immobilier.

Combien de procuration peut-il y avoir pour ce appartement? Une seule si l'on se base sur le précompte (et la configuration physique des lieux); deux si l'on se base sur l'Acte de base.

Au final bien sûr, les quotités sont identiques.

Merci d'avance de votre aide!

La phrase clé est: "Dans l'acte de base, les deux lots sont distincts."

Il faut suivre l'acte de base, tant que l'acte de base n'a pas été adapté, en application de l'Art. 577-14 CC 2ème alinéa.

Donc un syndic impartial remettra deux bulletins de vote à la personne qui se présente, et qui justifie  qu'il est le propriétaire du lot concerné ou son mandant. Et ceci sans s'intéresser à la situation réelle.

Il se peut que deux personnes se présentent. Tant que leurs documents correspondent avec ceux exigé par le règlement de copropriété, ils doit donner les bulletins de vote de" cet appartement regroupé à deux personnes.

Si une majorité de CP ne veut pas cette situation, alors elle doit donner l'ordre au syndic, en mettant un point à l'OJ et le voter avec 50%+1, qu'il impose à ce CP d'entamer la procédure administrative à régulariser la situation statutaire à la situation physique. S'il n'obtempère pas dans le temps imposé, alors constat de huissier, citation ou plainte urbanistique, ... .


Cordialement,

Luc

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