Double procuration; un seul lot

Grosmalin-1413 · #1 06-04-2011 08:37:25

Bonjour à tous,

Un copropriétaire a acheté deux appartements (achat sur plan). Il les a réuni en un seul. Dans l'acte de base, les deux lots sont distincts. Le cadastre, par contre, considère le bien dans son ensemble pour le calcul du précompte immobilier.

Combien de procuration peut-il y avoir pour ce appartement? Une seule si l'on se base sur le précompte (et la configuration physique des lieux); deux si l'on se base sur l'Acte de base.

Au final bien sûr, les quotités sont identiques.

Merci d'avance de votre aide!

grmff · #41 07-04-2011 22:02:14

Chez moi, un propriétaire qui possède deux lots, regroupés ou non, signe une seule fois sa liste de présence pour autant de quotités qu'il est propriétaire. Que ce soit un appart, ou 250: une signature.

Et si c'est un mandataire, une seule signature aussi.
Et un seul bulletin de vote nominatif pour le nombre de quotités qu'il représente.

S'il est mandataire pour une autre personne, il reçoit le bulletin de vote de cette personne. Techniquement, il serait possible bien que compliqué de joindre les deux bulletins. Administrativement, un propriétaire peut donner des instructions de vote et il serait donc absurde de mettre toutes les quotités sur un seul bulletin.

La loi précise d'ailleurs que l'in ne peut recevoir que 3 procurations. Quid si un propriétaire de 250 appartements veut se faire représenter? Il donne 80 procurations?

Votre raisonnement limite son droit à être représenté, une preuve de plus que votre théorie n'a pas de sens.

grmff · #42 07-04-2011 22:05:28

Revenons au code civil:

§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
La procuration désigne nommément le mandataire.
La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.

rexou · #43 07-04-2011 23:02:07

Luc, on se fout que les deux lots soient distincts !
UN copropriétaire ou UN mandataire pour UN droit de vote, pour XXX quotités représentant le total de ses parts. En un lot ou en cent !

Je possède quatre apparts dans un immeuble, et je ne vote jamais qu'une seule fois pour mes quotités. Je ne pourrais de même donner qu'une seule procuration.

Je conçois (et c'est logique) qu'un mandataire recevant plusieurs procurations vote différemment selon les instructions ou désirs de son mandant. Et il reçoit autant de bulletins de vote que de personnes représentées.

... Entamer une procédure administrative à régulariser la situation statutaire à la situation physique... Constat d'huissier, plainte urbanistique et citation... C'est pour la caméra cachée ???

luc · #44 08-04-2011 05:25:11

rexou a écrit :

Luc, on se fout que les deux lots soient distincts !

Revenons donc à l'article 577-6 du Code Civil, comme grmff a suggéré.

D'abord, le texte suivant donne l'impression que votre interprétation est correcte:

§ 5. ... L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. ...

La définition d'un copropriétaire est en fait donné dans la petite phrase suivant, tout au début de cet article:

§ 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. ..

Ici la loi ne dit pas qu'il faut grouper (comme dans une société avec des actions) et la loi est impérative (Art. 577-14 CC).

Il participe pour son lot, pas plus ni moins.

grmff · #45 08-04-2011 07:08:14

Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'AG. Celui de deux lot aussi. Mais on ne dit pas qu'il fait partie deux fois de l'AG. Il fait partie de l'AG, point-barre.

La loi n'a pas à dire qu'il faut grouper, puisque le vote est pondéré par les quotités.

Et donc, votre argument est invalide.

grmff · #46 08-04-2011 07:10:29

A vous entendre, on pourrait croire qu'un propriétaire de 51 lots sur 100 rend automatiquement l'AG comme étant en nombre.

Or, il n'en est rien. La disposition dit qu'il faut au moins la moitié des copropriétaires présents ou représentés. Votre manière de compter les copropriétaires rend cette disposition anti-abus nulle. Démonstration par l'absurde supplémentaire que votre vision n'est pas la bonne.

luc · #47 08-04-2011 09:37:38

grmff a écrit :

A vous entendre, on pourrait croire qu'un propriétaire de 51 lots sur 100 rend automatiquement l'AG comme étant en nombre.
Or, il n'en est rien. La disposition dit qu'il faut au moins la moitié des copropriétaires présents ou représentés. Votre manière de compter les copropriétaires rend cette disposition anti-abus nulle. Démonstration par l'absurde supplémentaire que votre vision n'est pas la bonne.

Tiens, selon moi l'Art. 577-6 §5 dit autre chose (j'ai mis en gras la partie qui nous intéresse):

L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.

Donc pour que les décisions d'une AG soient valide (1ère session):
- lots: 50%+1
- quotités: au moins 50%

Ce qui oblige dans une ACP à 2, avec un lot qui a 90% des quotités, que les deux soient présents.

Ce qui oblige dans un ACP avec 4 appartements et 100 garages, que des quotités suffisantes des appartements soient présents.

rexou · #48 08-04-2011 11:14:19

luc a écrit :

Donc pour que les décisions d'une AG soient valide (1ère session):
- lots: 50%+1
- quotités: au moins 50%

Désolé, je vois pas ça ainsi.
Pour valider les quotas :
- COPROPRIETAIRES présents = 50%+1
- quotités = 50% au moins.

Et un CP possédant XX lots reste UN CP.

Francis · #49 08-04-2011 13:28:45

Dans la loi, je lis aussi "copropriétaires" et non "lots" mais si les copropriétaires présents ou représentés représentes plus de 75 % des quotités, l'assemblée est valablement réunie !

rexou · #50 08-04-2011 13:54:08

Francis a écrit :

Dans la loi, je lis aussi "copropriétaires" et non "lots" mais si les copropriétaires présents ou représentés représentes plus de 75 % des quotités, l'assemblée est valablement réunie !

Merci Francis :-)

Et exact pour la levée du quota de 50% de CP si 75% des quotités présentes ou représentées !

luc · #51 08-04-2011 14:13:09

Alors comment déterminez vous les 50% des copropriétaires?
Sur base de quoi?

rexou · #52 08-04-2011 14:25:09

luc a écrit :

Alors comment déterminez vous les 50% des copropriétaires?
Sur base de quoi?

??? Sur quoi d'autre que sur base du nombre total des CP de la copropriété ?

Une ACP de 20 lots et 15 CP = 8 CP prés ou représ. minimum et totalisant 501 millièmes pour réunir le quota

OU 7 CP seulement, mais à condition qu'ils totalisent 750 millièmes.

grmff · #53 08-04-2011 20:08:24

+1 avec Rexou.

Un proprio qui a 60% des lots et 60% des quotités ne peut en aucun cas faire ag tout seul!!!

Francis · #54 09-04-2011 08:40:27

et s'il possède 75 % des quotités ?

rexou · #55 09-04-2011 09:02:52

Il me semble (mais c'est "instinctif") que tout seul, il pourrait faire son AG et être le roi de la fête.

Par contre, si un autre CP était présent, il ne serait plus qu'un demi roi, ses voix ne pouvant dépasser 50% des présents ou représentés... Cas de figure que je n'ai jamais rencontré qui amène une autre question : Quid de la validité des votes "un contre tous" ?

Francis · #56 09-04-2011 11:36:34

Jamais rencontré non plus, mais la discussion sur ce salon me fait douter de la nouvelle loi qui allait règler tous les problèmes des ACP .

grmff · #57 09-04-2011 11:46:32

Pire cas encore: imaginez un proprio syndic bénévole qui détient 80% des voix...

PIM · #58 09-04-2011 12:41:25

grmff a écrit :

Pire cas encore: imaginez un proprio syndic bénévole qui détient 80% des voix...

Et que les 20 % restants appartiennent à son ex...

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