Conseil de copropriété

1. Un détournement de fonds est un acte frauduleux qui appartient à la catégorie des abus de biens sociaux, devenue pénalement sanctionnable en 1999/2001 je crois.

2. Le droit commun prévoit déjà que tout mouvement concernant l'ACP doit être entré dans la comptabilité de l'ACP depuis le 01.08.1995. Donc y compris les commissions reçues par la mandataire de l'ACP dans le contexte de la facturation de travaux. Lire les annales du colloque des notaires en 1998 aux FSL (Bruxelles). C'est expliqué en profondeur dans un texte de + 40 pages, écrit par un avocat-comptable éminent.

3. Certains syndics disent erronément que tout ce qui n'est pas les Art. 577-2 à 577-14 CC doit pas être appliqués par eux. Voir pour le reste le point 1 ci-devant.

4. La "solution miracle" existe déja depuis 1975. L'Institut des réviseurs d'entreprise l'a expliqué aux parlementaires en janvier 2008 (voir le rapport de la commission de la justice de la Chambre). Cette méthode est déja utilisé pour certains métiers qui gèrent de l'argent privé ("personal finance"), comme en fait les syndics sont aussi.

5. Pour exécuter efficacement le point 4 il faut par contre déterminer d'urgence la structure des comptes financiers d'une ACP de 20 appartements ou plus. La méthode cité dans le point 4 restera inapplicable, tant que cette structure minimale n'a pas été défini par un Arrêté Royal.

Que cet AR, dont j'ai vu un projet daté de décembre 2010 je crois, n'a pas encore été publié me laisse pantois.

Que le secteur de l'immobilier, représenté par l'IPI, secondé par la CIB et l'ABSA, arrive à faire voter d'urgence par la Chambre une proposition de loi, écrite par elle, mais qu'elle ne fait rien pour que ce projet d'AR, soit publié. Ce projet d'AR, qui a reçu de l'IPI un avis positif avec des "nuances".

Cela fait fonctionner instinctivement mes signaux d'alerte, étant un comptable formé dans les années 70 et avec une expérience d'une trentaine d'années. J'ai appliqué en pratique cette méthode déjà quelques fois. Elle est très efficace, mais demande beaucoup de travail préparatoire, si la structure des comptes financiers n'est pas standardisée.

Celui qui dit aux agents immobiliers agréés dans un IPI Mail que l'IPI représente les copropriétaires, mais qui ne fait rien pour que cet AR soit publié, ne dit pas tout et cache en fait des choses.

Dans la version du projet de l'AR qui circule, j'ai vu que les normes, existants depuis 1975 et cités lors le colloque de 1998, sont clairement rappelés et confirmés. D'ailleurs ce sont des normes Européens et internationaux.

L'UE vient de les imposer aux entités fédérés (État, régions, communautés, communes, ...). Je réfère au cas de la Grèce, qui a du avouer un petit problème avec sa comptabilité d'état, dès qu'elle avait appliquée ces normes.

Est-ce que le secteur de l'immobilier ne veut pas que ces normes soient présent dans cet AR? ET qu'ainsi la fraude actuelle puisse continuer à sévir puisque incontrôlable pour un commissaire aux comptes banalisé (là je donne raison à grmff et rexou).

Ce type de commission est en fait secrète pour l'ACP, mais publique pour le fisc (publique = taxable dans le chef du syndic et déduisible dans le chef du fournisseur).

Elle peut être prouvée, mais demande des moyens adéquates, qui sont présent d'office dés que les normes belges de comptabilité doivent être appliqués.

Exemple concret:

La mise en place de ces moyens vient d'être obtenu dans une ACP pétaudière (la possibilité d'une commission secrète de quelques centaines de milliers d'EUR). Cette mise en place a demandé presque 7 ans, au lieu d'un à deux ans.

Cette procédure a été ralenti efficacement grâce aux avocats procéduriers de la firme du syndic, qui ont aussi travaillé comme avocat de l'ACP, sur proposition du ... syndic. Mais ces avocats éminents n'ont pas réussi à bloquer la nomination d'un expert-comptable externe.