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Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

PIM
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Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

Dans La Libre, cet article, sous le titre précité

"Du côté de l'Institut professionnel des agents immobiliers, on confirme que les chambres disciplinaires ont ouvert un dossier concernant le syndic S.M., mais qu'on est tenu au secret et qu'on ne peut communiquer sur une affaire.
Un syndic professionnel, actif principalement dans la Région bruxelloise, est accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros au détriment d'une dizaine de co-propriétés, regroupant près de 250 appartements, dénonce le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNP).

S.M. est syndic d'immeubles depuis une vingtaine d'années et est accusé de plusieurs détournements: non payement des fournisseurs, transfert des provisions payées par les copropriétaires sur son compte bancaire personnel, etc, ce qui amène aujourd'hui de nombreux copropriétaires à se retrouver face à des factures "astronomiques" à payer en n'ayant plus aucune provision, dénonce Olivier Hamal, vice-président national du SNP.

"Nous n'avons été informés de la situation qu'en septembre dernier mais visiblement les problèmes et plaintes remontent à 2-3 ans et une série de procédures en justice ont été entreprises. Or, personne n'a jugé bon de nous en informer! ", dénonce M. Hamal.

Par ailleurs, dans un jugement rendu le 18 mars 2010 par le juge de paix d'Anderlecht dans le cadre d'une plainte contre S.M., le juge a demandé que le jugement soit notifié au Procureur du Roi de Bruxelles, explique le vice-président national du SNP.

"La question est maintenant de savoir ce que le parquet de Bruxelles en a fait, si des initiatives ont été prises à l'encontre de ce syndic. Nous avons écrit le 24 octobre dernier au Procureur du Roi de Bruxelles pour être informé de la suite donnée à ce dossier mais n'avons encore eu aucune réponse. Si d'ici la semaine prochaine nous sommes toujours sans réponse, nous écrirons au Procureur Général."

Le SNP dénonce également l'action, ou plutôt le manque d'action, de l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), S.M. étant un syndic professionnel agréé par l'IPI. "Nous avons écrit à l'IPI fin septembre et avons appris qu'il y avait plusieurs plaintes à l'encontre de ce syndic et qu'il avait été radié le 7 octobre dernier, bien qu'il puisse encore faire appel. Or, l'IPI n'en a informé personne! "

"L'IPI et le parquet auraient dû réagir beaucoup plus vite pour prendre les mesures nécessaires et informer les gens", insiste M. Hamal, qui espère que ce syndic n'a entre-temps pas fait d'autres victimes. "C'est pourquoi, dans le cadre de la réforme de l'IPI, nous demandons la création d'un fonds de garantie pour couvrir les copropriétés en cas de malversations mais aussi la mise en place d'un mécanisme de communication officiel au niveau de l'IPI pour informer le public de ces faits."

Du côté de l'Institut professionnel des agents immobiliers, on confirme que les chambres disciplinaires ont ouvert un dossier concernant le syndic S.M., mais qu'on est tenu au secret et qu'on ne peut communiquer sur une affaire. "Je peux juste vous dire que le dossier a été traité mais qu'un recours est encore possible", a indiqué la porte-parole de l'IPI, Anne Löwenthal.

"Nous n'avons pas le droit actuellement d'informer le public mais nous avons demandé à pouvoir le faire dans le cadre de la réorganisation de l'IPI", ajoute-t-elle."

(fin de citation)


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

C'est un coup à faire sauter l'IPI...

Si j'étais préjudicié, et que des gens savaient que mes comptes étaient aux mains d'un escroc, je pense que je demanderais à ces gens de me rembourser...

A mon avis, l'IPI pourrait ne pas s'en relever. Ce n'est que le premier cas connu et étalé dans la presse. Mais ce n'est pas le premier dossier que l'IPI enterre à tort. D'autres cas, tout aussi graves pourraient bien surgir du passé...


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PIM
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

Il n'est pas écrit que l'ipi a enterré ce dossier...


Erik DECKERS
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luc
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

PIM a écrit :

Il n'est pas écrit que l'ipi a enterré ce dossier...

Il n'est pas écrit que l'IPI n'a pas enterré ce dossier ... .

Le contenu de l'article est en fait le top de l'iceberg.

J'ai été présent à la session de la Chambre Exécutive en octobre ou l'assesseur a proposé la radiation (prononcé le 18/11).
 
Le problème actuel est qu'on est certain que d'autres ACP sont affectés, mais qu'il est impossible de connaître la liste des ACP gérés par cet agent immobilier.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

grmff a écrit :

...
Ce n'est que le premier cas connu et étalé dans la presse. Mais ce n'est pas le premier dossier que l'IPI enterre à tort. D'autres cas, tout aussi graves pourraient bien surgir du passé...

C'est en fait au moins le 3ème cas connu au niveau national:

- 2008: région de FURNES - L'organisation officielle, sous la tutelle du Minister des PME, avec mission de  surveillance des syndics attaque une association de défense des intérêts en justice (et perd) pour avoir osé en parler (voir: http://www.cnic.be/detailkort.asp?which=146)

- 2009: région de KRAAINEM - L'organisation officielle avec mission de  surveillance des syndics  ne prend pas de mesures envers le gérant de cette firme et reste passif (voir: http://www.cnic.be/page.asp?pageid=20)

- 2010: région d'ANVERS  - L'organisation officielle avec mission de  surveillance des syndics  ne traite pas des plaintes concernant une firme internationale.

- 2011: région de ASSE-ANDERLECHT - L'organisation officielle avec mission de  surveillance des syndics  démarre finalement après une série d'interventions de plus en plus musclés d'un CP concerné.

- ...

[edit modérateur: ai évidemment supprimé nom des firmes]
[edit auteur: mise à jour suite au édit correct du modérateur]


Cordialement,

Luc

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VictimeMaerevoetStef
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

"COMMENT UN SYNDIC INDELICAT A-T-IL PU TENIR AUSSI LONGTEMPS : FAITS DELICTUEUX, MALVERSATIONS AVEREES ET CONDAMNATIONS QUI S'AMONCELLENT"

par Olivier Hamal, vendredi 4 novembre 2011

"Le SNP a été interpellé, il y a quelques semaines par un de ses membres Monsieur Laurent MAES sur les agissements d'un syndic professionnel particulièrement indélicat un sieur *** qui aux dernières nouvelles, suite aux nombreuses plaintes déposées à son encontre, a été radié de l'IPI. Monsieur MAES a mené une enquête minutieuse sur ce dossier et nous lui sommes particulièrement reconnaissants de nous avoir fournis les précisions qui suivent.

Mais à la lecture de ces faits et des procédures qui en ont découlé, il est vrai au civil, durant depuis plusieurs années, le SNP ne peut que s'interroger de n'avoir été averti qu'au mois de septembre dernier de cette situation et il est convaincu de l'indispensable nécessité à l'avenir de voir retenues des mesures préventives et d'information du public.

Dans un autre article du CRI de mi-novembre 2011, nous nous étendons plus longuement sur les initiatives que le SNP attend de la réforme annoncée de l'IPI..

Le sieur M*** est syndic d’immeubles, principalement, dans la Région de Bruxelles-Capitale depuis une vingtaine d'années. Sa tactique: ne payer pratiquement aucun fournisseur et dès que les copropriétaires versaient leurs provisions sur le compte de l’ACP, il les transférait sur son compte bancaire personnel.

Ainsi il a détourné 325.000 euros dans une grosse ACP d’ANDERLECHT avec plus de 150 appartements et 83.000 euros dans une autre ACP toujours à ANDERLECHT.

Lorsque les fournisseurs entamaient des poursuites judiciaires, le sieur M*** ne se présentait jamais au tribunal de sorte que les ACP étaient condamnées par défaut et quelques mois plus tard les huissiers de justice arrivaient.......

Au début lorsque les copropriétaires interrogeaient le sieur M***, ce dernier précisait qu’il s’agissait d’anciennes factures impayées par le précédent syndic mais qu’il allait les payer via son compte de tiers, (ce qu’il ne faisait pas) et réclamerait l’argent auprès de l’ancien syndic via son assurance RC chez AG Insurance.

Quelques mois plus tard, les huissiers de justice se faisant plus menaçants et le sieur M***trouvait d'autres excuses bidon pour manipuler les copropriétés concernées. Il ne voulait jamais présenter les extraits de comptes bancaires.

Par ailleurs dans le cadre de contrôles effectuées par les membres de Conseil de gérance (aujourd'hui Conseil de copropriété) ou des vérificateurs aux comptes, il présentait un document avec une liste des mouvements débiteurs et créditeurs téléchargé du home banking de la banque. Liste qu’il avait retravaillée via un tableur Excel mais où il avait, au préalable, d'une part supprimé tous les transferts vers son compte bancaire personnel et d'autre part, il avait rajouté des virements vers les fournisseurs alors que ces virements n’avaient pas été effectués pas eu lieu.

Ainsi certaines ACP se sont vues condamnées à payer des factures de gaz, d’eau, d’entretien d’ascenseur de montants astronomiques. Ainsi un immeuble de 150 appartements risquait de ne plus être approvisionné en gaz. Le pot au rose est découvert généralement après 2 ans lorsque les huissiers de justice choisissent un ou 2 appartements et entament la procédure pour les mettre en vente publique forcée.

Une fois le pot au rose découvert, S** M** disparaissait et ne répondait à aucun coup de téléphone car il filtrait les appels via son GSM qu’il ne décrochait jamais en direct.

Sur base des informations collectées par le SNP, ce ne sont pas moins de 10 copropriétés (ANDERLECHT, HALLE, BEERSEL, EVERE) qui ont été préjudiciées pour une somme totale dépassant déjà les 750.000 euros.

La plupart de ces ACP, dont les comptes ont été vidés par le sieur S** M***, doivent maintenant emprunter de l’argent pour honorer les fournisseurs impayés ces deux dernières années.

De plus toutes les réserves accumulées durant des années pour faire des rénovations, la mise en conformité de l’ascenseur, un ravalement de façade ont disparu comme neige au soleil. Il y a des situations dramatiques.

Le SNP s'est aussi informé pour essayer de savoir à quand remontaient les plaintes à l'IPI et de prime abord la première ne daterait que du mois de juin dernier (à vérifier). C'est interpellant quant on sait que des procédures en justice ont été introduites dès le mois de mai 2008.

Doit-on y voir un manque de confiance dans le suivi des plaintes disciplinaires auprès de l'IPI ?

Par ailleurs ces mêmes avocats ont préférés privilégiés des procédures au civil.......plutôt que d'agir au pénal en sachant cependant que dans le dispositif de son jugement du 18 mars 2010, le Juge de Paix du Canton d'ANDERLECHT “Ordonne à Monsieur le Greffier en chef de transmettre, en exécution de l'article 29 du Code d'instruction criminelle, une copie de la décision, à Monsieur le Procureur du Roi près le Tribunal de Première Instance de BRUXELLES”.

La question est aussi clairement posée de savoir ce que le Parquet en a fait et si il a pris différentes initiatives depuis le mois de mars 2010 pour mettre fin aux agissements du sieur M*** et éviter qu'ils ne préjudicient pas d'autres copropriétés.

Le tout sera de voir dans les prochaines semaines et mois si toujours depuis mars 2010, le sieur M*** avait pris en gestion d'autres copropriétés et y a commis les mêmes malversations.

Dans l'affirmative se serait particulièrement grave et mettrait en exergue un dysfonctionnement évident de la Justice."

Article à paraitre mi-novembre dans la revue "Le CRI" du Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires (SNP-AES)

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grmff
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

Il n'est pas écrit que l'ipi a enterré ce dossier...

L'IPI n'a certes pas enterré le dossier... mais combien de temps ont-ils mis pour traiter le dossier?

3 ans? Cela s'appelle de l'incompétence crasse à protéger le consommateur. Cela démontre que l'IPI n'est pas un organe de contrôle de ses ouailles, mais juste un organe de contrôle de ce qu'on peut dire de la profession.

En clair, il se vérifie à chaque affaire que l'IPI ne sert pas un intérêt supérieur, malgré son côté officiel. Cela démontre aussi que porter plainte à l'IPI ne sert pas grand chose. Il faut direstement porter l'affaire en justice.


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PIM
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

@ "VictimeMaerevoetStef" : c'est évidemment assez astucieux d'utiliser ce pseudo-là. Je vous en laisse la responsabilité.

Je note  que vous citez (avant parution apparemment) un article nominatif à paraître, sous la plume d'Olivier Hamal, dans un prochain "Cri" (organe du SNP) ...

Les articles parus dans la presse "classique" avaient tout de même eu la prudence de ne mettre que les initiales du lascar.

Réflexion faite: cela me dérange de donner ainsi des noms de condamnés (en outre, avec délais de recours): je vais donc mettre des initiales et corriger votre message, même s'il reproduit un article (présumé à paraître).

@ grmff: à lire l'article dont question ci-dessus, la plainte n'aurait été déposé à l'Ipi qu'en juin de cette année-ci avec une radiation prononcée en octobre (susceptible d'appel): ce qui me paraît assez rapide, non ?
L'article invoque plutôt des carences du côté de la justice...

Je ne dis pas cela pour bénir l'Ipi, mais plutôt pour ne pas jeter le bébé avec l'eau du bain

Ce qui est cependant plus inquiétant, c'est que je viens de vérifier sur le site de l'Ipi: le bonhomme y est toujours repris dans les agréés effectifs....
Pour un radié, même avec un délai d'appel en cours, on pourrait à tout le moins "suspendre" son nom des agréés...


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

Si la plainte date effectivement de juin 2010, c'est très rapide.

Mais d'expérience (ancienne je vous le concède), l'IPI n'agit pas vite, pas fort, et quand une condamnation est prononcée mais non exécutée, l'IPI ne prend aucune action.

A mon sens, une condamnation devrait être publique pour pouvoir informer les clients des personnes suspendues ou radiées.


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VictimeMaerevoetStef
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

PIM a écrit :

@ "VictimeMaerevoetStef" : c'est évidemment assez astucieux d'utiliser ce pseudo-là. Je vous en laisse la responsabilité.

Je note  que vous citez (avant parution apparemment) un article nominatif à paraître, sous la plume d'Olivier Hamal, dans un prochain "Cri" (organe du SNP) ...

Les articles parus dans la presse "classique" avaient tout de même eu la prudence de ne mettre que les initiales du lascar.

Réflexion faite: cela me dérange de donner ainsi des noms de condamnés (en outre, avec délais de recours): je vais donc mettre des initiales et corriger votre message, même s'il reproduit un article (présumé à paraître).

...

L'article de Olivier HAMAL est déjà on-line sur sa page Facebook :
https://www.facebook.com/notes/olivier- … 6838916214

@+

[edit Pim: rendu lien actif]

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VictimeMaerevoetStef
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

Pour être précis le syndic en question "est toujours repris dans les agréés effectifs...." mais on lui a retiré l'agrément pour toutes les activités. Seul son nom et adresse s'y trouve mais agrée pour aucune activité
http://www.ipi.be/NH_3.php?lingua=FR#

[edit Pim: rendu lien actif et supprimé citation inutile du message précédent]

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luc
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

VictimeMaerevoetStef a écrit :

(...) Pour être précis le syndic en question "est toujours repris dans les agréés effectifs...." mais on lui a retiré l'agrément pour toutes les activités. Seul son nom et adresse s'y trouve mais agrée pour aucune activité (http://www.ipi.be/NH_3.php?lingua=FR)

C'est en fait assez systématique.
Donc si vous trouvez un agent immobilier dans la liste avec des cases vides:
soyez attentif et contactez l'IPI. Il y a probablement un problème ... .


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

luc a écrit :

VictimeMaerevoetStef a écrit : (...) Pour être précis le syndic en question "est toujours repris dans les agréés effectifs...." mais on lui a retiré l'agrément pour toutes les activités. Seul son nom et adresse s'y trouve mais agrée pour aucune activité (http://www.ipi.be/NH_3.php?lingua=FR)

C'est en fait assez systématique.
Donc si vous trouvez un agent immobilier dans la liste avec des cases vides:
soyez attentif et contactez l'IPI. Il y a probablement un problème ... .

Comme quoi, j'en apprends tous les jours !
J'ignorais complètement cette histoire de "case vide = sans agrément".
Dans le genre opaque, difficile de faire mieux.

Sans mettre en doute ce que vous affirmez à ce sujet, je vais tout de même envoyer un petit email à l'Ipi pour avoir confirmation.
(délai de réponse ?...)


ps: "un agent immobilier avec une case vide" c'est un pléonasme, non ?
(ok, je sors)


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

Il me semble qu'un agent est agréé ou non. Et qu'il peut éventuellement mentionner ses activités s'il le désire...

Mais que si rien n'est indiqué, il n'en reste néanmoins agent immobilier...


Grmf!
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PIM
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

grmff a écrit :

Il me semble qu'un agent est agréé ou non. Et qu'il peut éventuellement mentionner ses activités s'il le désire...

Mais que si rien n'est indiqué, il n'en reste néanmoins agent immobilier...

C'est ce qu'il me semble aussi.


Erik DECKERS
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cochise
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

VictimeMaerevoetStef a écrit :

http://www.ipi.be/NH_3.php?lingua=FR#


Je ne connaissais pas ce lien. J'ai tapé quelques codes postaux de ma région et ca m'a permis de voir qu'un quidam de mon coin, qui a été condamné pour avoir envoyé des sbires passer à tabac un locataire mauvais payeur (ils se sont gourés de type en plus) est agréé IPI...  lol


Coch'
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Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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luc
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

cochise a écrit :

(...)
Je ne connaissais pas ce lien. J'ai tapé quelques codes postaux de ma région et ca m'a permis de voir qu'un quidam de mon coin, qui a été condamné pour avoir envoyé des sbires passer à tabac un locataire mauvais payeur (ils se sont gourés de type en plus) est agréé IPI...

@cochise

Une fois de plus l'utilité de ce forum est prouvé.

@tous

Un syndic (ou régisseur) gère en permanence la fortune d'autrui. Je trouve donc qu'il devrait avoir un casier judiciaire vide.

C'est selon mon opinion personnelle au Procureur de réquisitionner automatiquement la déchéance du droit d'être régisseur ou d'être mandataire  d'une ACP, n'importe la fonction (syndic, mais aussi président de l'AG, membre du conseil de copropriété, commissaire aux comptes, ... ). Il peut pour moi rester agent immobilier, mais avec de limitations ... , qui lui sont opposables par des tiers.

Ceci automatiquement dans des ACP qui gèrent annuellement plus qu'un montant spécifique (10.000 EUR?) et sur demande d'un CP dans les autres.


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

luc a écrit :

Un syndic (ou régisseur) gère en permanence la fortune d'autrui. Je trouve donc qu'il devrait avoir un casier judiciaire vide.

C'est selon mon opinion personnelle au Procureur de réquisitionner automatiquement la déchéance du droit d'être régisseur ou d'être mandataire  d'une ACP, n'importe la fonction (syndic, mais aussi président de l'AG, membre du conseil de copropriété, commissaire aux comptes, ... ). Il peut pour moi rester agent immobilier, mais avec de limitations ... , qui lui sont opposables par des tiers.

Ceci automatiquement dans des ACP qui gèrent annuellement plus qu'un montant spécifique (10.000 EUR?) et sur demande d'un CP dans les autres.

Casier judiciaire "vide" pour un syndic ? Oui, si vous entendez par là vide de tout détournement ou escroquerie. Non si vous étendez cette restriction à des condamnations sans rapport avec la mission de syndic.

Et étendre cette exigence à tout président d'AG, membre du conseil de copropriété, ou commissaire aux comptes, c'est de l'ineptie ! Pourquoi ne pas interdire l'accès à la copropriété à tout porteur d'un casier judiciaire quelconque ?


rexou

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Saxo
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

cochise a écrit :

VictimeMaerevoetStef a écrit : http://www.ipi.be/NH_3.php?lingua=FR#


Je ne connaissais pas ce lien. J'ai tapé quelques codes postaux de ma région et ca m'a permis de voir qu'un quidam de mon coin, qui a été condamné pour avoir envoyé des sbires passer à tabac un locataire mauvais payeur (ils se sont gourés de type en plus) est agréé IPI...  lol


J'ai moi aussi cliqué sur le lien.


Et là, je ne comprends plus (puisque l'escroc a déjà été condamné par la justice).

L'IPI écrit en effet :

AVERTISSEMENTS
1. Seuls les agents immobiliers autorisés à exercer la profession apparaîtront dans les résultats de la recherche.


Si le syndic a été condamné par la Justice, il doit, d'office, être rayé par l'IPI.


Tout autre raisonnement est spécieux.

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Francis
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Re : Un syndic professionnel accusé d'avoir détourné plus de 750.000 euros

Cette histoire étonne le professionnel, non IPI, que je suis. 

Il est temps de modifier les procédures de contrôle et de les sortir du corporatisme, pas pour les donner à un organisme paritaire avec les propriétaires mais bien à la justice en lui donnant les moyens bien sur.


Francis

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