Contrat à répétition et indexation loyer

Agathe · #1 14-01-2012 14:37:02

Bonjour,
Ma compagne a signé le 1er février 2008 un premier contrat de location qui a été enregistré pour une durée de 1 an et un loyer mensuel de 595 €. Le contrat a été prorogé tacitement en 2009 mais il n'y a pas eu d'indexation de loyer.

Le 1er février 2010, le propriétaire exige une augmentation de loyer sinon il dit qu'il y mettra son fils dans les lieux. Ma compagne accepte donc de signer un nouveau contrat (non enregistré) qui ne fait pas référence au premier contrat pour un loyer mensuel majoré à 650 €, soit une augmentation de 65 €. Comme il n'y a pas eu d'indexation en 2009 et en 2010, je suppose que cette augmentation couvre l'indexation.

A présent le fils qui a racheté le bien à son père, exige aussi une indexation à compter de 2012.

La question fondamentale que je me pose est la suivante :
La nouvelle indexation exigée pour 2012 doit-elle se référer au loyer de base de 2008 (595 €) ou c'est le deuxième contrat ne faisant pas référence au premier contrat qui doit être pris en considération pour le loyer de base entrant dans la formule d'indexation (soit 650 €).

Peux-t'on faire ainsi des contrats à répétitions ? Il semble que le deuxième contrat d'un an est une façon d'éviter de tomber dans un bail à 9 ans.
Ma compagne ayant signé ce deuxième contrat, je suppose qu'on ne peut plus remettre en question l'augmentation unilatérale du loyer.

Est-on dans un bail à 9 ans ou s'agit-il d'un nouveau contrat de courte durée ?

Merci de votre attention

rexou · #21 14-01-2012 20:45:16

PIM a écrit :

@ rexou: ne commençons pas avec des jugements de valeur.
Le bailleur n'a pas respecté la loi. C'est tout.
Dire "elle a signé", n'excuse pas tout et n'importe quoi.

Dans le cadre d'une relation de confiance avec un locataire, il peut arriver de ne pas mettre tout par écrit. On se parle, on négocie, et on signe l'accord conclu. Venir ensuite (avec un an de retard) chercher la nullité en cherchant une faille légale me semble un comportement pas correct.

Mais je peux comprendre que cette vue ne soit pas partagée par tout le monde. Du reste, nous ne disposons ici que d'un son de cloche...

PIM · #22 14-01-2012 20:45:20

rexou a écrit :

Et si tel était le cas, on serait dans un bail de neuf ans dans sa troisième année. Et à l'expiration de cette troisième année, le bailleur peut résilier pour occupation personnelle (ou occupation de son fils). Et on en reviendrait à un déménagement en hiver avec un enfant...

- avec un préavis à donner de 6 mois et avec occupation effective du fils
- avec le loyer du premier bail, dans l'intervalle.

Agathe · #23 14-01-2012 20:47:34

Merci beaucoup pour vos contributions. J'ai assez d'éléments.
Je vais demander à la locataire si elle veut bien poursuivre avec un avocat. Mais ce n'est pas sûr à présent....

rexou · #24 14-01-2012 20:49:01

PIM a écrit :

- avec un préavis à donner de 6 mois et avec occupation effective du fils
- avec le loyer du premier bail, dans l'intervalle.

En effet. Mais le loyer indexé du premier bail ne s'écarte pas fort significativement du loyer du second bail.

Et j'ajouterais que le bailleur ne serait sans doute pas disposé à se montrer fort conciliant lors de l'ELS.

PIM · #25 14-01-2012 20:52:28

rexou a écrit :

Du reste, nous ne disposons ici que d'un son de cloche...

Je ne me prononce évidemment que sur base de ce qui est exposé ici.

rexou a écrit :

Venir ensuite (avec un an de retard) chercher la nullité en cherchant une faille légale me semble un comportement pas correct.

Si vous relisez la question posée initialement par "agathe", cette idée n'est même pas énoncée. L'interrogation portait surtout sur le montant de référence pour l'indexation.

Bon allez: n'épiloguons pas.
Ce sont des trucs mal torchés et non conformes à la loi.
Nous ne connaissons pas les parties, ni leurs intentions réelles.
Et nous ne sommes pas juges...

Panchito-9340 · #26 14-01-2012 20:56:23

Voir aussi si le locataire possède une assurance "protection juridique" couvrant les litiges bailleur-locataire.

Un avocat coûte facilement 150€/heure

Agathe · #27 14-01-2012 21:00:27

Effectivement PIM, je n'avais pas envie au départ de demander d'annuler le deuxième bail mais je me suis rendu compte avec le calculateur d'indexation qu'en prenant en compte le loyer de base du premier contrat (595 €), on arriverait à un loyer indexé inférieur au montant du deuxième contrat (650 €).

Il faut donc demander d'annuler....

La différence de 65 € par mois est importante pour cette personne, et maintenant on demande encore de l'indexer.

Pour dire la vérité, elle cherche à déménager car elle est découragée. C'est moi qui suis plus vindicatif.

Panchito-9340 · #28 14-01-2012 21:15:18

Ah bon, le locataire souhaite quand même déménager en plein hiver avec un enfant?? Et bien rien n'est plus facile:

Il lui suffit de déclarer avec les arguments fournis ici, que seul le 1er contrat, est valable juridiquement. Comme il a pris effet au 1er févier 2008, nous sommes à présent dans la 4 ème année d'un contrat de 9 ans (si Résidence principale évidemment).

Il suffit au locataire d'envoyer aujourd'hui son renon. Il prendra cours le 1er février 2012 et se terminera le 30 avril 2012, date à laquelle il pourra partir sans devoir payer la moindre indemnité de rupture!

Agathe · #29 14-01-2012 21:24:18

Oui Panchito mais la différence, c'est que maintenant je suis là pour l'aider à déménager ......

La situation est tordue car depuis février 2010, elle a accepté de payer 650 €. C'était acceptable après coup puisqu'il n'y a jamais eu d'indexation. Le propriétaire était d'ailleurs d'accord de ne pas indexer à cause de cette augmentation.

Je trouve la situation malsaine car le fils intervient pour dire : je vais acheter le bien de mon père et je souhaite à présent indexer à compter de mars 2012. Donc la question que je me suis posée logiquement est de savoir quel sera le loyer de base ????

Selon moi, il s'agit encore d'un prétexte pour justifier une indexation... les réflexions de PIM sur un rachat fiscalement curieux m'interpelle aussi.

Panchito-9340 · #30 14-01-2012 21:28:13

les réflexions de PIM sur un rachat fiscalement curieux m'interpelle aussi.

Elles ne devraient pas. Et je vous en ai donné les raisons précises.

Parce que le père (et donc le fils) a tout intérêt à établir une donation en tranches (par exemple d'abord la nue-propriété et puis l'usufruit)...

Pour éviter des droits de succession trop importants.

Si le fils rachète, il doit payer des droits d'enregistrement sur la valeur totale, et cela ne tien nullement compte du fait qu'il soit héritier putatif.

Le fils est-il fils unique?

Agathe · #31 14-01-2012 21:35:07

J'ignore s'il est fils unique ou pas mais si le père souhaite vendre parce qu'il a besoin d'argent (ou parce qu'il aime l'argent) ; il pourrait se dire pourquoi pas à mon fils sans penser que son fils pourrait être pénalisé.

Ou alors c'est une tactique pour pousser la locataire dehors car il cherche à louer plus cher. C'est la deuxième idée qui pourrait être la bonne.

Panchito-9340 · #32 14-01-2012 21:37:38

Il n'y a plus une seule seconde à perdre!
Si le bien ne vous convient plus et que la relation avec votre bailleur et son fils est à couteau tiré, envoyez votre renom dès lundi par recommandé et cherchez votre bonheur ailleurs!!

Agathe · #33 14-01-2012 21:49:51

Oui mais quel loyer devra-t'elle payer jusqu'au 30 avril 2012.

Le fils pourrait s'entêter sur le deuxième contrat et demander l'indexation et on est reparti pour des discussions.

Je crois d'ailleurs qu'elle a déjà demandé de quitter les lieux mais je ne connais pas la teneur de sa lettre. A mon avis elle n'est pas en mesure de quitter au 1er février.

Panchito-9340 · #34 14-01-2012 22:00:06

A mon avis elle n'est pas en mesure de quitter au 1er février.

Mais vous ne lisez donc pas les réponses que l'on se donne la peine de vous fournir??

Si le locataire envoie son renom lundi (le mieux est de la faire par recommandé avec accusé de réception), le préavis de 3 mois prendra cours le 1er février pour se terminer au 30 avril, comme déjà signalé!!

Donc si le locataire envoie son renom dans les formes, il doit de toute façon payer février-mars et avril.

Qu'il reste dans les lieux jusque fin avril ou pas, cela n'y change rien!!

Panchito-9340 · #35 14-01-2012 22:05:50

Agathe a écrit :

Oui mais quel loyer devra-t'elle payer jusqu'au 30 avril 2012.

Vous allez chicaner pour 17€ à payer en plus par mois?

Vous devriez savoir que le bailleur a toujours le droit d'indexer (votre salaire est aussi indéxé!!) même s'il n'y pas de clause d'indexation dans le contrat.

Le bailleur ne perd ce droit fondamental que si une clause spécifique a été prévue dans le bail pour INTERDIRE l'indexation.

Agathe · #36 14-01-2012 22:22:35

Ok, je me suis souvenu qu'elle avait déjà lancé un renom pour quitter au 1er février (à vérifier) mais que je doutais fort qu'elle puisse quitter au 1er février.

Le propriétaire n'est pas contraire à ce qu'elle reste du moment qu'elle paie le supplément demandé qui serait selon une conversation téléphonique avec son fils de 30 € à compter de février 2012 sinon elle doit partir au plus vite..... Il se pourrait effectivement qu'à la date anniversaire du contrat le loyer indexé (en tenant compte de l'indice de janvier 2012) soit plus élevé.

Si cela se confirme, il serait étrange qu'elle envoie un deuxième renom. Le propriétaire risque de rigoler ....

J'avoue que le mieux serait effectivement de partir au plus vite. Elle n'a pas de relations agressives avec le bailleur.

Encore merci Panchito pour votre contribution très positive.

Panchito-9340 · #37 14-01-2012 22:34:12

Et bien, si le locataire a déjà envoyé son renom qui a pris cours au 1er novembre 2011 pour se terminer au 31 janvier, cela nous fait 2 pages de travail pour rien...

La personne concernée n'aurait-elle pas pu venir exposer son problème en personne sur ce forum, puisqu'elle connaît apparemment tous les tenants et aboutissants??

Pourquoi passer par un intermédaire?

Agathe · #38 14-01-2012 22:48:58

Comme le fils (qui doit acheter selon ses dires le bien de son père) a été d'accord pour accepter qu'elle reste dans les lieux si elle paie un supplément de 30 €, je lui ai dit que j'allais me renseigner pour savoir quel doit vraiment être le loyer de base à considérer.

En cas de désaccord, je ne vois plus d'autre solution que de quitter et je vais vérifier que le renom ait bien pris effet au 1/11. Sinon, il serait caduque.

rexou · #39 14-01-2012 22:49:11

Agathe a écrit :

Ou alors c'est une tactique pour pousser la locataire dehors car il cherche à louer plus cher. C'est la deuxième idée qui pourrait être la bonne.

Ne soyez pas parano ! On ne vend pas un bien pour en majorer le loyer de quelques dizaines d'euros !

Le bailleur fait ce qu'il veut de son bien. Y compris le donner à son fils s'il le souhaite. Et ses motivations ne concernent en rien le locataire !!!

Pim a raison sur le fond et en droit.

Le loyer à payer : deux possibilités :
1. payer ce que demande le bailleur (et quittez les lieux en bons termes)
2. contester la validité du bail, aller en justice (vous avez en effet toutes les chances d'obtenir gain de cause) et assumer aussi le risque de réaction du bailleur (ou de son fils) notamment lors de l'ELS...

rexou · #40 14-01-2012 22:57:11

Agathe a écrit :

En cas de désaccord, je ne vois plus d'autre solution que de quitter et je vais vérifier que le renom ait bien pris effet au 1/11. Sinon, il serait caduque.

Un coup je pars, un coup je reste, un coup je repars...

Je relis vos deux phrases et je ne suis pas sur d'y voir un raisonnement logique... mais il est tard et je dois être fatigué.

Contrat à répétition et indexation loyer

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