Un conseil svp...

Sabi921 · #1 15-01-2012 11:43:21

Bonjour à tous,

Encore une fois, je m'adresse à vous pour avoir un conseil.
Je suis actuellement locataire d'un appartement, j'ai signé un bail pour 3 ans, j'entame ma deuxième année et j'ai trouvé une maison à acheter.
Je quitte l'appartement pour fin de ce mois, le propriétaire a été averti par lettre recommandé dans les délais, l'appartement est reloué à partir du 01 février, donc pour le propriétaire tout roule. Il m'a dit qu'il ne me réclamerait pas les 3 mois d'indemnités, mais uniquement les frais d'agence pour le relocation et une "compensation" pour le "travail" que cela représente pour lui (il chiffre quand même ça à 400€). Et il annonce déjà une régul salée du fait de l'augmentation du coût du mazout. Jusque là tout n'est pas rose....mais acceptable.
Mais il y a un autre mais....l'appartement que je loue (ainsi que ceux des mes voisins locataires) ont des problèmes d'humidités (bien connus du propriétaire) et à chaque nouvelle location il remets les responsabilités et les frais de peintures sur l'ancien locataire. Il dit que nous devons laisser les fenêtres ouvertes et laisser le chauffage tout le temps et qu'il n'y aura pas de problèmes (sauf bien sûr pour mon portefeuille). Il vient de m'avancer l'ELS pour pouvoir faire les travaux de peinture....et j'ai peur de la note qui suivra.
Est-ce un dégât locatif? J'ai toujours essayé de ventiler un maximum pour éviter ces problèmes, j'ai traité les bas de mur au bicarbonate, au vinaigre, à l'eau de javel...mais tout ça revient.
Peut-il mettre les frais de peinture à ma charge? Et s'il ne me signe pas l'ELS que puis-je faire? Suis-je obligée de lui remettre les clés? De même que si je rebouche (correctement et proprement) les trous de clous dans les murs (il n'y en a pas 50 non plus...) dois-je repeindre?
Il nous a dit qu'il ne voulais pas y perdre ses billes, ce que je peux comprendre, mais je ne peux pas me permettre de rallonger 2.000 ou 3.000€ pour une remise à neuf de son appartement. Ah oui, la main-d'œuvre coûte cher (3 hommes (pas certaine qu'ils soient déclarés) à 45€/h pendant 2 jours plus les suppléments)...cela me parait un tantinet exagéré mais il a toujours un "bon" justificatif pour tout...bien évidement pas de factures...juste des paroles. J'ai peur que cela ne se termine mal. Et très franchement je n'ai pas de quoi commencer des procédures judiciaires...

Merci beaucoup de m'avoir lu. Et d'avance merci à ceux qui me répondront.
Sabi921

Erico · #2 15-01-2012 12:49:18

Toujours délicat l'humidité....traces noirâtres dans les coins et dans les bas de murs et sur les bas de châssis, mais qui s'enlèvent assez facilement ( j'ai le cas chez moi ) donc si vous faites ça proprement juste avant de partir, ben il n'y aura rien et ne pourra rien vous réclamer.....ça reviendra ensuite pour l'autre loc oui mais ce n'est pas votre problème....

Aérer et chauffer oui, il faut le faire, mais de manière raisonnable, on va pas non plus ouvrir les fenêtres une heure par jour kan il gèle kan même....normalement 10/15 minutes c suffisant...et donc oui chez moi de temps en temps faut un peu d'huile de coude....mais ce sont des phénomènes qu'en hiver on ne maîtrise pas totalement, c impossible

Donc voilà, tout remettre en état correct vous même et ça devrait aller, sauf si c'est dans un sale état vraiment, mais alors vous ètes un peu fautif d'avoir laissé les choses empirer à ce point...

Pour les trous des clous, ben oui, si même rebouché ça se voit ...plâtre blanc alors que les murs sont rouges faut repeindre et à vos frais...ou alors essayer de faire des retouches de peinture invisibles ou très peu visibles sur le plâtre, mais pas toujours évident....faut posséder la peinture du mur..et puis avec le temps une peinture change un peu de teinte et des nouvelles retouches sont alors visibles, trop visibles parfois....

Panchito-9340 · #3 15-01-2012 13:01:25

Oui, s'il s'agit de dégâts dus à la condensation, la réparation des dommages est à charge du locataire.

Mais si vous rendez le bien dans les mêmes conditions que celles qui sont décrites dans votre Etat des lieux d'entrée, vous n'avez aucun soucis à vous faire, on ne vous imputera aucun dommage locatif.

Donc si les peintures étaient neuves à l'entrée, vous devez les renouveler avant de partir (si trace de clou, de condensation, de fumée de cigarettes, etc...)

Après 2 ans d'occupation, une peinture ne sera jamais considérée comme amortie!!

Panchito-9340 · #4 15-01-2012 13:14:22

il chiffre quand même ça à 400€

Eh oui!!
Et à mon avis c'est largement en dessous de la réalité.

En cas de changement de locataire les coûts sont importants et les démarches administratives font perdre becaoup de temps. Surtout que les bailleurs ont maintenant l'obligation de fournir un certificat de performance énérgétique qui coûte déjà plus de 400€ HTVA pour une maison.

Pour votre info, dès qu'un propriétaire-bailleur reçoit le renom d'un locataire il doit:
- passer des annonces ou faire appel à une agence immobilière (coût: 1 mois de loyer)
- faire établir un certificat de performance énergétique (plus de 400€ pour une maison)
- effectuer les visites
- effectuer et payer un état des lieux de sortie et un état des lieux d'entrée
- établir et négocier un nouveau contrat de bail
- procéder à l'enregistrement du bail et de l'état des lieux
- reprendre les compteurs d'eau et d'electricité à son nom avant de les retransférer au nouveau locataire
- établir les décomptes de charges locatives
Et tout cela alors que bien souvent les bailleurs travaillent à plein temps.

Imaginez si en plus il faut payer pour remettre le bien en état car le locataire a la très mauvaise idée de ne pas le rendre tel qu'il l'a reçu!!

Sabi921 · #5 15-01-2012 13:53:53

Panchito a écrit :

Et à mon avis c'est largement en dessous de la réalité.
==> Croyez moi, pas dans son cas...il n'y laissera pas un centimes.
Je suis de bonne foi et malheureusement je ne peux pas tout dire ici...mais il y a de la matière. Je voudrais juste que la sortie se passe dans de bonnes conditions et que les coûts à ma charges soient correctes.

Panchito a écrit :

Pour votre info, dès qu'un propriétaire-bailleur reçoit le renom d'un locataire il doit:
- passer des annonces ou faire appel à une agence immobilière (coût: 1 mois de loyer)

==> que je vais devoir payer d'après ce que j'ai compris...

Panchito a écrit :

- faire établir un certificat de performance énergétique (plus de 400€ pour une maison)

==> déjà fait

Panchito a écrit :

- effectuer les visites

==>L'agence s'en est chargée et il a été reloué à la première visite je dois payer 250€ pour les frais d'agence.

Panchito a écrit :

- effectuer et payer un état des lieux de sortie et un état des lieux d'entrée

==> Payer un état des lieux? c'est lui qui le fait avec le locataire...et l'ELS = ELE + annotations si nécessaire.

Panchito a écrit :

- établir et négocier un nouveau contrat de bail

==> Contrat non négociable, on signe tel quel ou on ne signe pas.

Panchito a écrit :

- procéder à l'enregistrement du bail et de l'état des lieux.

==> c'est gratuit et pas fait, je me suis renseignée auprès du bureau d'enregistrement

Panchito a écrit :

- reprendre les compteurs d'eau et d'electricité à son nom avant de les retransférer au nouveau locataire

==> nous n'avons pas de compteur à notre nom, tout est au sien.

Panchito a écrit :

- établir les décomptes de charges locatives

==> et vu ses comptes d'apothicaires il doit y passer du temps....

Panchito a écrit :

Imaginez si en plus il faut payer pour remettre le bien en état car le locataire a la très mauvaise idée de ne pas le rendre tel qu'il l'a reçu!!

Je vais le rendre tel que je l'ai reçu, il n'y a aucun dégât. Ce problème d'humidité est indépendant de ma volonté et bien connu du propriétaire....j'ai la sensation de m'être faite roulée au moment de signer le contrat..., c'est un vice caché! Il avait repeint avant notre arrivée (aux frais du précédent locataire) et il va recommencer avec nous. Je pense que ce problème d'humidité l'arrange bien, il fait repeindre à chaque nouvelle location....

Je suis d'accord que tout cela représente du travail pour un bailleur, je n'aurais pas de mal de sortir cette somme pour une personne honnête, mais je trouve cela un peu rude quand je vois la tournure des choses et que je sais bien que les "frais" ne s'arrêteront pas là....je voudrais juste savoir jusqu'où vont mes "responsabilités"

Merci quand même pour cette réponse

Sabi921 · #6 15-01-2012 14:04:58

Rico a écrit :

Toujours délicat l'humidité....traces noirâtres dans les coins et dans les bas de murs et sur les bas de châssis, mais qui s'enlèvent assez facilement

==> Les traces partent avec du vinaigre blanc, mais la peinture des châssis fini par s'écailler....
Le proprio veut même bien nous louer une "machine" à vapeur achetée exprès pour ça...donc il connait bien le problème.

Rico a écrit :

Aérer et chauffer oui, il faut le faire, mais de manière raisonnable, on va pas non plus ouvrir les fenêtres une heure par jour kan il gèle kan même....normalement 10/15 minutes c suffisant

==> c'est bien là qu'est le problème 10/15 min ne sont pas suffisantes, mais une heure non plus....il faut aérer tout le temps et le chauffage ne peut pas être coupé....il dit que si les murs refroidissent le problème va s'aggraver et que les fenêtre doivent rester ouvertes.
J'ai des enfants et si j'avais eu connaissance de ce problème je n'aurais pas loué, j'ai le choix pour eux entre moisissures ou courants d'air...

Rico a écrit :

Donc voilà, tout remettre en état correct vous même.

==> il ne veut pas que nous remettions en état nous même....il veut que cela soit fait pas "ses hommes".

Merci pour votre réponse

Panchito-9340 · #7 15-01-2012 14:05:50

Pour la responsabilité s'il y a des dégâts dus à de la condensation voir ici

Sabi921 · #8 15-01-2012 14:13:51

Panchito a écrit :

Pour la responsabilité s'il y a des dégâts dus à de la condensation voir ici

Merci pour ce lien.

J'ai une température de 20 °C constante et la ventilation c'est 1h le soir (et un peu moins le matin) et toute la journée le week-end quand nous sommes présents...je ne sais comment faire mieux...
Mais je ne peux le prouver, donc, comme j'ai bien compris....je vais payer!

Sabi921 · #9 15-01-2012 14:29:10

Encore une question concernant le décompte des charges.
Est-ce que je peux demander de voir les factures pour l'entretien de la chaudière, des communs et des abords?
Est-ce que la télédistribution (nous n'avons pas eu le choix cela fait partie des charges) peut-être indexée? De même que l'assurance incendie, c'est lui qui la prend pour nous, comment puis-je être certaine que ce que je paye est correcte?

Il y a tellement de zones d'ombre dans ses décomptes et sa manière de procéder.
J'attends le décompte....

Panchito-9340 · #10 15-01-2012 14:44:09

Votre immeuble est-il géré par un Syndic professionnel?

Receviez-vous des décomptes de charges trimestriels, assortis d'un décompte annuel eau et chauffage?

pour la Télédistribution, il vous incombait de prendre un abonnement à votre nom auprès du distributeur de votre choix (idem pour l'électricité si votre apartment disposait de compteurs séparés)

pimpob · #11 15-01-2012 14:44:53

Sabi921 a écrit :

Encore une question concernant le décompte des charges.
Est-ce que je peux demander de voir les factures pour l'entretien de la chaudière, des communs et des abords?
Est-ce que la télédistribution (nous n'avons pas eu le choix cela fait partie des charges) peut-être indexée? De même que l'assurance incendie, c'est lui qui la prend pour nous, comment puis-je être certaine que ce que je paye est correcte?
Il y a tellement de zones d'ombre dans ses décomptes et sa manière de procéder.
J'attends le décompte....

Oui il doit vous fournir les factures et justificatifs à votre demande pour expliquer son décompte. Si les montants ne correspondent pas, demandez lui de refaire ses calculs sur base des factures.

Pour le payement de "ses hommes", idem. Ne payez RIEN sans avoir une facture officielle. S'il fait travailler au noir, il est en tort. Et vous ne pouvez pas participer en cautionnant du travail au noir (en payant, par exemple).

Faites des photos dès à présent des dégâts, ça peut toujours servir.

Savez-vous d'où provient cette humidité ? Mur enterré ? Châssis trop hermétiques ? Infiltrations d'eau le long du mur à cause d'une corniche défectueuse ? Finalement ce ne sont pas les effets qu'il faut traiter, c'est la cause. Et puisque c'est récurrent, c'est au propriétaire de le faire.

Panchito-9340 · #12 15-01-2012 14:49:45

Châssis trop hermétiques ?

Moi j'ai déjà constaté des problèmes de condensation dans un apartment hyper moderne ayant des châssis parfaitement hermétiques (et du double vitrage).s

Seulement, les petits canaux nécessaires à l'évacuation des eaux de condensation n'avaient pas été entretenus par le locataire...

Il suffit d'y passer régulièrement un coton tige ou un cure-dents...

pimpob · #13 15-01-2012 14:54:01

Panchito a écrit :

Citation :Châssis trop hermétiques ?
Moi j'ai déjà constaté des problèmes de condensation dans un apartment hyper moderne ayant des châssis parfaitement hermétiques (et du double vitrage).s
Seulement, les petits canaux nécessaires à l'évacuation des eaux de condensation n'avaient pas été entretenus par le locataire...
Il suffit d'y passer régulièrement un coton tige ou un cure-dents...

Maintenant la loi oblige de mettre des aérateurs dans la partie supérieure des châssis pour éviter la condensation et l'humidité. C'est une belle saloperie. On n'a pas d'humidité, de fait, mais on a le bruit du vent qui siffle et le bruit de la rue. Même en position "fermée". Je les ai donc bouchés. Je suis en infraction avec la loi, mais en paix avec moi-même (je suis proprio).

Sabi921 · #14 15-01-2012 15:55:03

pimpob a écrit :

Maintenant la loi oblige de mettre des aérateurs dans la partie supérieure des châssis pour éviter la condensation et l'humidité.

Il n'y en a pas...

Sabi921 · #15 15-01-2012 16:01:04

Panchito a écrit :

Votre immeuble est-il géré par un Syndic professionnel?
Receviez-vous des décomptes de charges trimestriels, assortis d'un décompte annuel eau et chauffage?
pour la Télédistribution, il vous incombait de prendre un abonnement à votre nom auprès du distributeur de votre choix (idem pour l'électricité si votre apartment disposait de compteurs séparés)

Non, il n'y a pas de syndic. Il est propriétaire des tous les appartements.
Pas de décompte de charges depuis que je suis installée et ce n'est pas faute de le demander. Je lui ai demandé en août, je lui ai redemandé en octobre, en novembre, et début décembre pour ne pas avoir un mauvais cadeau de Noël...et je n'ai toujours rien...sinon une mauvaise surprise qui m'attend à la sortie.
Pour la télédistribution, il nous a dit que nous ne devions rien prendre comme abonnement puisque c'était compris dans les charges de même pour l'électricité, il a dit que c'était plus facile à gérer si un locataire ne payait pas (je n'ai pas relevé à ce moment là...).
Suis-je en faute de ne pas avoir pris l'électricité à mon nom?

Panchito-9340 · #16 15-01-2012 16:03:00

Bien entendu, toutes ces nouvelles normes sont valables pour les nouvelles constructions; pas pour celles qui existent déjà.

Vous pensez bien, il y a tellement de nouvelles normes à respecter que si elles étaient d'application pour le bâti existant, tous les biens devraient être démolis!!

Donc pour le bâti existant, vous avez maintenant le certificat de performance énergétique obligatoire dans les 3 régions AVANT de signer un bail ou d'effectuer une vente.

En tant que locataire, il ne faudra pas venir vous plaindre en cours de bail, puisque vous connaissiez AVANT de signer le bail toutes les caractéristiques énergétique du bien que vous convoitiez (ventilation-chauffage-isolation etc....)

Panchito-9340 · #17 15-01-2012 16:05:56

Vous habitez en fait dans ce qu'il est convenu d'appeler "un immeuble de rapport" et non une copropriété gérée par un Syndic professionnel (ce qui est naturellement beaucoup plus cher en terme de charges).

Sabi921 · #18 15-01-2012 16:07:04

pimpob a écrit :

Faites des photos dès à présent des dégâts, ça peut toujours servir.
Savez-vous d'où provient cette humidité ? Mur enterré ? Châssis trop hermétiques ? Infiltrations d'eau le long du mur à cause d'une corniche défectueuse ? Finalement ce ne sont pas les effets qu'il faut traiter, c'est la cause. Et puisque c'est récurrent, c'est au propriétaire de le faire.

Les photos sont faites et je ne suis pas la seule dans le cas.

Les châssis sont en effet trop hermétiques, c'est pour cela que nous devons laisser ouvert.
Il n'y a que dans la chambre et dans la cuisine qu'il y a de petits trous pour l'évacuation de la condensation...et ils ne sont pas bouchés puisqu'ils sont devenu la porte d'entrée d'une colonie d'araignées (qui séjournent actuellement dans mon aspirateur ;-) ).

pimpob · #19 15-01-2012 16:07:32

Sabi921 a écrit :

pimpob a écrit :Maintenant la loi oblige de mettre des aérateurs dans la partie supérieure des châssis pour éviter la condensation et l'humidité.
Il n'y en a pas...

Ne vous inquiétez pas, ce n'est obligatoire que depuis 2008-2009 et cela ne concerne que les nouveaux châssis. Si l'immeuble est vieux, il est normal qu'il n'y en ait pas. Vous n'êtes pas fautive.

Pour le futur (mais vous allez acheter, donc vous n'aurez plus tous ces problèmes liés à la location). Ne pas se contenter de paroles et de promesses. Au besoin, écrivez une lettre pour poser vos questions et veillez à avoir une réponse écrite.

Panchito-9340 · #20 15-01-2012 16:09:07

Mais aussi pour acheter, il faut un certificat de performance énergétique.

On n'achète ni ne loue plus un chat dans un sac.

Fini tout cela!!

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