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Un conseil svp...

Sabi921
Pimonaute
Inscription : 06-08-2004
Messages : 17

Un conseil svp...

Bonjour à tous,

Encore une fois, je m'adresse à vous pour avoir un conseil.
Je suis actuellement locataire d'un appartement, j'ai signé un bail pour 3 ans, j'entame ma deuxième année et j'ai trouvé une maison à acheter.
Je quitte l'appartement pour fin de ce mois, le propriétaire a été averti par lettre recommandé dans les délais, l'appartement est reloué à partir du 01 février, donc pour le propriétaire tout roule. Il m'a dit qu'il ne me réclamerait pas les 3 mois d'indemnités, mais uniquement les frais d'agence pour le relocation et une "compensation" pour le "travail" que cela représente pour lui (il chiffre quand même ça à 400€). Et il annonce déjà une régul salée du fait de l'augmentation du coût du mazout. Jusque là tout n'est pas rose....mais acceptable.
Mais il y a un autre mais....l'appartement que je loue (ainsi que ceux des mes voisins locataires) ont des problèmes d'humidités (bien connus du propriétaire) et à chaque nouvelle location il remets les responsabilités et les frais de peintures sur l'ancien locataire. Il dit que nous devons laisser les fenêtres ouvertes et laisser le chauffage tout le temps et qu'il n'y aura pas de problèmes (sauf bien sûr pour mon portefeuille). Il vient de m'avancer l'ELS pour pouvoir faire les travaux de peinture....et j'ai peur de la note qui suivra.
Est-ce un dégât locatif? J'ai toujours essayé de ventiler un maximum pour éviter ces problèmes, j'ai traité les bas de mur au bicarbonate, au vinaigre, à l'eau de javel...mais tout ça revient.
Peut-il mettre les frais de peinture à ma charge? Et s'il ne me signe pas l'ELS que puis-je faire? Suis-je obligée de lui remettre les clés? De même que si je rebouche (correctement et proprement) les trous de clous dans les murs (il n'y en a pas 50 non plus...) dois-je repeindre?
Il nous a dit qu'il ne voulais pas y perdre ses billes, ce que je peux comprendre, mais je ne peux pas me permettre de rallonger 2.000 ou 3.000€ pour une remise à neuf de son appartement. Ah oui, la main-d'œuvre coûte cher  (3 hommes (pas certaine qu'ils soient déclarés) à 45€/h pendant 2 jours plus les suppléments)...cela me parait un tantinet exagéré mais il a toujours un "bon" justificatif pour tout...bien évidement pas de factures...juste des paroles. J'ai peur que cela ne se termine mal. Et très franchement je n'ai pas de quoi commencer des procédures judiciaires...

Merci beaucoup de m'avoir lu. Et d'avance merci à ceux qui me répondront.
Sabi921

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Sabi921
Pimonaute
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Messages : 17

Re : Un conseil svp...

pimpob a écrit :

Pour le futur (mais vous allez acheter, donc vous n'aurez plus tous ces problèmes liés à la location). Ne pas se contenter de paroles et de promesses. Au besoin, écrivez une lettre pour poser vos questions et veillez à avoir une réponse écrite.

Dommage qu'il faille en arriver là...des preuves pour tout...les gens sont de moins en moins honnêtes.

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
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Re : Un conseil svp...

Mais c'est la loi qui impose la production d'un certificat énergétique dans les 3 regions avant toute signature de bail ou de compromis de vente.

Il n'est pas question d'être malhonnête ou pas, simplement non avertis.

Et si vous n'êtes pas "experts" ou avertis, vous pouvez ne pas voir certains défauts avant de signer un bail ou un compromis de vente.

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2014
Messages : 762

Re : Un conseil svp...

Il faut faire attention aux raccourcis de l'esprit. Le phénomène de condensation n'est jamais que la conséquence de quelque chose et non pas son origine.

Cette origine peut être trouvée dans le mode d'occupation des lieux (manque de ventilation, cuisine à la vapeur, ...). Dans ce cas, il incombe au locataire d'en assumer les conséquences.

L'origine de la condensation peut également trouver sa source dans un vice intrinsèque à l'immeuble (ponts thermiques, sur-isolation de bâtiments plus anciens, ...). Dans ce cas, quoique l'on fasse, le phénomène est pratiquement inévitable, tant le Code civil que les Codes du logement des différentes Régions imposent au bailleur d'entreprendre le nécessaire pour faire cesser le trouble. Prenez par exemple l'article 3, § 2, de l'arrêté du Gouvernement bruxellois qui porte exécution de l'article 4 du Code du Logement bruxellois :

En ce qui concerne l'exigence de salubrité portant sur l'absence d'humidité dans le logement, celui-ci ne peut pas être affecté d'une humidité permanente qui occasionne des détériorations visibles sur les parois, consistant en des taches, boursouflures et ne pas être affecté par la présence de champignons.
  L'exigence de salubrité élémentaire n'est pas respectée dans les cas suivants : (...)

3° s'il existe une condensation permanente, résultant de la conformation du bâtiment dans des conditions normales d'utilisation, c'est-à-dire lorsque l'occupation du logement n'est pas excessive en termes de densité d'occupation, lorsque que la production d'humidité est adaptée à l'affectation des locaux et fait l'objet des mesures de ventilation pour en assurer l'évacuation.

C'est, finalement, une question de bon sens.


Le chocolat etc.

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Un conseil svp...

si vous "règlez" ces traces d'humidité et/ou de condensation vous même CORRECTEMENT il n'a rien à vous imposer.....chez moi je fais ça ( je l'ai encore fait ce matin sur un chassis de porte fênêtre devant laquelle il y a un canapé ) avec lingettes, ou éponges , eau et un peu d'eau de javel...et une fois que c'est fait c comme neuf....donc si vous faites ça la veille de l'état des lieux, ben il n'y aura aucun dégât apparent, donc aucun problème et donc il ne peut rien vous compter comme remise en étât


maintenant si les dégâts sont plus importants, plafonnage qui se détache, papier peint qui se décolle etc, là c autre chose


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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rexou
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Re : Un conseil svp...

Pour le payement de "ses hommes", idem. Ne payez RIEN sans avoir une facture officielle. S'il fait travailler au noir, il est en tort. Et vous ne pouvez pas participer en cautionnant du travail au noir (en payant, par exemple).

S'il existe des dégâts locatifs, leur montant est à déterminer par expert ou de commun accord. Et la référence de base est le prix "moyen" d'un entrepreneur qualifié, auquel vous pouvez ajouter un chômage locatif.

Le bailleur n'est absolument pas tenu de montrer une facture quelconque au locataire, ni même de faire effectuer les travaux d'ailleurs ! Et s'il fait faire des travaux en noir, ou s'il le fait lui-même, ou s'il ne le fait pas du tout, ce n'est en aucun cas le problème du locataire !!! Il y a dégât, donc préjudice et c'est chiffré. Point barre.


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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
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Re : Un conseil svp...

j'ai eu un locataire qui m'avait assuré qu'il me rendrait mon bien tel qu'il l'avait reçu (peintures neuves, nouvelle vitrification du parquet etc...)

A mon insu, il a fait débarquer une équipe de "bamboulas" qui ont "repeint les murs de mon living en jaune pour couvrir les dégâts locatifs.

Quand le rouleau atteignait le plafond, cela faisait à chaque fois une tache jaune...

Mais ils ont prétendu que le bien avait été remis à neuf, tel qu'il l'avait reçu...

Moi, j'avais évidemment fait appel à un peintre professionnel, avec facture et TVA

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 433

Re : Un conseil svp...

Panchito a écrit :

Quand le rouleau atteignait le plafond, cela faisait à chaque fois une tache jaune... Mais ils ont prétendu que le bien avait été remis à neuf, tel qu'il l'avait reçu..

Ce genre de cas est malheureusement bien trop fréquent. Et le pire est que ces gens sont convaincus d'avoir rénové les lieux.

Peinture débordant sur les plafonds, chambranles de portes, chassis de fenêtres, plinthes, prises et interrupteurs... un vrai massacre !

Y a un mot pour ça : vandalisme !


rexou

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pimpob
Pimonaute assidu
Inscription : 18-12-2010
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Re : Un conseil svp...

rexou a écrit :

Citation :Pour le payement de "ses hommes", idem. Ne payez RIEN sans avoir une facture officielle. S'il fait travailler au noir, il est en tort. Et vous ne pouvez pas participer en cautionnant du travail au noir (en payant, par exemple).

S'il existe des dégâts locatifs, leur montant est à déterminer par expert ou de commun accord. Et la référence de base est le prix "moyen" d'un entrepreneur qualifié, auquel vous pouvez ajouter un chômage locatif.

Le bailleur n'est absolument pas tenu de montrer une facture quelconque au locataire, ni même de faire effectuer les travaux d'ailleurs ! Et s'il fait faire des travaux en noir, ou s'il le fait lui-même, ou s'il ne le fait pas du tout, ce n'est en aucun cas le problème du locataire !!! Il y a dégât, donc préjudice et c'est chiffré. Point barre.

Je ne voudrais pas être locataire chez vous.

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Un conseil svp...

Si vous étiez mon locataire et qu'il y aurait des dégâts aux peintures alors que ces dernières étaient neuves à votre entrée (voir état des lieux d'entrée), j'accepterai que vous vous occupiez vous-mêmes de la remise en état à condition de voir le devis correspondant pour être sur que vous allez confier les travaux à de vrais professionnels (pas de tâches de peintures sur les plafonds, interrupteurs, chambranles etc...)

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pimpob
Pimonaute assidu
Inscription : 18-12-2010
Messages : 88

Re : Un conseil svp...

Panchito a écrit :

Si vous étiez mon locataire et qu'il y aurait des dégâts aux peintures alors que ces dernières étaient neuves à votre entrée (voir état des lieux d'entrée), j'accepterai que vous vous occupiez vous-mêmes de la remise en état à condition de voir le devis correspondant pour être sur que vous allez confier les travaux à de vrais professionnels (pas de tâches de peintures sur les plafonds, interrupteurs, chambranles etc...)

Je suis d'accord avec ça. Sauf que je me baserais plutôt sur l'aspect fini des peintures (impeccables faites par un pro à l'entrée, remettre l'appart dans le même état à la sortie) sans exiger un devis. Si c'est peinturluré ça ne va pas, refaites le faire par un pro. Si c'est bien fait, alors OK, on fait des photos pour le suivant, qui doit le rendre dans le même état.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 433

Re : Un conseil svp...

pimpob a écrit :

Je ne voudrais pas être locataire chez vous.

Et vous auriez tord, car je suis particulièrement conciliant. Au point même de ne presque jamais faire faire d'EDS et de ne rien demander si relations correctes durant la location. Il faut dire aussi que j'ai pris l'habitude de repeindre moi-même, ce qui limite les frais engagés. Mais en cas de litige ou de mauvaise foi, je fais appel à un expert et je ne fais pas de cadeau. Je n'aime pas qu'un locataire considère ce cadeau comme un dû, ou qu'il interfère dans ce qui ne le concerne en rien (travail au noir ou pas ?).

Par contre, je n'autorise pas mes locataires à repeindre, sauf accord écrit. La qualité du travail, de la peinture, la couleur... J'ai trop connu de "repeintures" qui s'apparentaient à un massacre ! Avez-vous déjà pensé qu'une nouvelle peinture peut ne pas être compatible avec l'ancienne et "peler" après quelques mois ? Ou que repeindre sans avoir lavé les murs (nicotine ou graisse par exemple) peut faire réapparaitre très vite les salissures SOUS la nouvelle peinture ? Donc, si un locataire outrepasse mon interdiction de repeindre, il paie ! Et le prix fort. Sauf bien sur s'il a réalisé un travail de qualité avec une peinture de la même qualité que celle existant et d'une couleur acceptable.


rexou

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pimpob
Pimonaute assidu
Inscription : 18-12-2010
Messages : 88

Re : Un conseil svp...

Là je vous rejoins. D'ailleurs le proprio de l'appart que j'ai loué m'a donné les références de sa peinture, marque et n°, pour le cas où j'aurais dû faire repeindre. Il m'était interdit de changer la nuance, et de marque. Et c'était écrit dans le bail.

Quand le bien est impeccable les locataires ont tendance à le préserver du mieux possible. Par contre s'il est mal entretenu je suppose que c'est l'inverse. Mais les prix des loyers sont moins élevés aussi je présume.

Finalement ici, sur le forum, on ne lit que les cas "difficiles". Mais dans l'ensemble des bien donnés en location, ces cas doivent être rares, mais on ne cite jamais que les problèmes. Normal, le forum est fait pour aider à les régler  smile

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2014
Messages : 762

Re : Un conseil svp...

Art. 1755. Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

La disposition est appuyée davantage encore par la règle impérative exprimée à l'article 2 de la loi sur les baux de résidence principale.

C'est de l'essence même du contrat de location que la chose qui en est l'objet s'use par son utilisation. Ce n'est pas au locataire d'assumer les conséquences de la vétusté, puisque c'est justement là la contrepartie du loyer. C'est l'objet de l'obligation d'entretien à charge du bailleur, qui se trouve exprimée à l'article 1719. Il est de cette manière parfaitement normal qu'un décor s'amortisse et le locataire n'a pas à le restituer dans l'état où il l'a reçu, sauf ce qui va au delà d'une vétusté normale, dans lequel cas il sera tenu aux réparations locatives.

Mais on s'égare de la question de la responsabilité du locataire du fait de la condensation ...


Le chocolat etc.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 433

Re : Un conseil svp...

Merci de partager un peu ma vision des choses.  smile

En effet, les vrais problèmes sont relativement rares. Et bien souvent, les responsables sont d'une solvabilité douteuse et se soucient fort peu des conséquences d'un éventuel jugement, tout en valorisant dans leur esprit la "rénovation" dont ils sont auteurs.


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Un conseil svp...

suis allé il n'y a pas longtemps, faire une réparation dans un de mes apparts, dans une chambre, que le loc a repeinte récemment avec couleur gaie ( tout était peint correctement  en blanc à son entrée) parce que bientôt arrivée d'un bébé....ben il y en sur les plinthes, les chambranles de porte, les chassis....on a débordé partout....ça se réglera à son départ....mais c'est un couple de 35 ans et on dirait que c'est un enfant de 6 ans qui a peint....pfft...mais sinon pour le reste locataires nickels.....mais là c n'importe quoi


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 433

Re : Un conseil svp...

oui, y a beaucoup d'enfants de 6 ans qui font de la peinture !
et ça fait peur !
donc, normal de se protéger autant que possible...


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Un conseil svp...

locataires propres, qui entretiennent bien, payent en temps et en heure, nickels.....mais sur ce coup là ils ont fait fort


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 433

Re : Un conseil svp...

Rico a écrit :

locataires propres, qui entretiennent bien, payent en temps et en heure, nickels.....mais sur ce coup là ils ont fait fort

Dans ce cas là, perso, je serais tenté de ne rien réclamer à la sortie, si tout se passe bien. Sauf quand même si c'est tout l'appart qui est peinturluré !


rexou

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 428

Re : Un conseil svp...

Le problème de l'imputation des frais de remise en état suite à de la condensation, c'est de pouvoir déterminer ce qui est l'usage normal de la chose louée.
Vivre à 6 dans 60 m³, laisser une boulloire sur le feu toute la journée, laisser les fenêtres fermées pcq le chauffage coute cher, mettre le linge à sécher sur les radiateurs, repasser le linge à la vapeur 3 heures par jour.... est-ce-de l'usage normal ou anormal?  Et comment prouver ?
Il y a des méthodes, et des petits trucs qui permettent de deviner mais qui n'ont pas leur place ici.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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pimpob
Pimonaute assidu
Inscription : 18-12-2010
Messages : 88

Re : Un conseil svp...

Francis a écrit :

... Il y a des méthodes, et des petits trucs qui permettent de deviner mais qui n'ont pas leur place ici.

Le supplice de la chèvre ? l'Inquisition ?

S'ils n'ont pas leur place ici à quoi bon en parler si on ne peut pas en profiter ?

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