non respect du contrat de bail

Jahroud · #1 19-03-2012 20:44:27

Bonjour je suis locataire, et ma propriétaire n'a pas respecté le contrat de bail. Je paye tous les mois des charges provisionnelles pour le gaz, l'électricité et l'eau (il n'y a en fait pas de compteur séparé pour chaque logement). Elle est tenue tous les ans de faire les comptes des dépenses réelles énergétiques, avec remboursement au cas où. Jusqu'à présent (et seulement 2 ans plus tard!) elle ne m'a remboursé qu'une partie (à peu près la moitié de ce qu'elle me doit) pour 2 ans de location. Elle s'estimait "en droit" de garder un budget en cas d'augmentation des énergies (Alors qu'elle est clairement en défaut vis à vis du bail et de la loi).. Ne pouvant plus accepter cette situation, 2 ans et demi plus tard j'ai fait appel à un avocat pour qu'elle finisse se plier à la loi et au contrat. ce qui l'a obligé dans un premier temps à fournir les preuves de consommation d'énergier pour 2 ans. Ce qui nous a permis de constater que ses calculs étaient erronés de +- 100 euros en ma faveur. Mais voilà qu'elle aussi fait appel à un avocat alors qu'elle est incontestablement en défaut! J'ai demandé à mon avocat si il ne pouvait pas accélérer la procédure pour qu'on aille chez le juge de paix et qu'on en finisse un bonnne fois pour toutes. Il est actuellement en train de lancer la procédure. Ne remettant pas en cause le travail de mon avocat, je voudrais néanmoins avoir un autre son de cloche sur les éventuelles réclamations supplémentaires que je pourrais faire à ma propriétaire (parce que j'en ai vraiment marre). Mes questions sont donc: pourrais-je demander des indemnités quand le contrat de bail n'est pas respecté? Pourrais-je demander également des intérêts pour les retards de rembousement? Merci pour votre aide

Panchito-9340 · #2 19-03-2012 21:44:11

Que pouvons-nous vous apporter de plus si vous disposez déjà d'un avocat chacun?

Il vous faudra attendre le jugement...et si c'est à Bruxelles cela peut prendre des années...

D'autant plus que les juges se déclarent souvent incompétents face à des contestations de décomptes de charges et nomment des experts judiciaires afin de refaire les décomptes contestés. Expertises qui coûtent souvent plus de 1000 euros à la partie qui perd le procès...

Donc je vous déconseille absolument de suivre la voie judiciare, sauf si vous avez pris la précaution de souscrire une excellente police d'assurance Protection Juridique, qui accepte de couvrir votre défense (vu les chances que vous auriez éventuellement de gagner ce procès).

Jahroud · #3 20-03-2012 01:08:41

Panchito a écrit :

Que pouvons-nous vous apporter de plus si vous disposez déjà d'un avocat chacun?
Il vous faudra attendre le jugement...et si c'est à Bruxelles cela peut prendre des années...
D'autant plus que les juges se déclarent souvent incompétents face à des contestations de décomptes de charges et nomment des experts judiciaires afin de refaire les décomptes contestés. Expertises qui coûtent souvent plus de 1000 euros à la partie qui perd le procès...
Donc je vous déconseille absolument de suivre la voie judiciare, sauf si vous avez pris la précaution de souscrire une excellente police d'assurance Protection Juridique, qui accepte de couvrir votre défense (vu les chances que vous auriez éventuellement de gagner ce procès).

Merci pour votre réponse.. Je dispose d'une aide de seconde ligne, donc coté financier celà ne me cause aucun inconvénient de continuer jusqu'en justice.. Mais si celà dure des années (??? pour une affaire si petite? en justice de paix?), je ne suis évidemment pas très chaud, d'autant que j'ai besoin de cet argent, ce qui pose encore un autre problème car étant donné ma situation précaire, ce manque me cause un préjudice certain... je ne vois pas quel argument la partie adverse peut encore trouver face à çà.

Panchito-9340 · #4 20-03-2012 08:11:04

Donc en résumé, vous avez un différend de 100€ avec votre bailleur relatif à un décompte de charge et vous n'arrivez pas à résoudre ce conflit à l'amiable (par exemple en demandant de l'aide au Syndic, à son département comptabilité, aux membres du Conseil de Copropriété, au commissaire aux compte).

Vous et votre bailleur avez donc chacun pris un avocat (qui demande souvent plus de 150€ de l'heure) pour porter cette affaire en justice.

Rien que le dépôt d'une requête chez le greffier vous coûte déjà 35€. Sans comptez les frais pour l'obtention du certificat de domicile (requis par le juge qui doit savoir où envoyer ses plis judiciaires).

Tout cela pour un différend de 100€??

Panchito-9340 · #5 20-03-2012 08:23:43

Juste un détail:

je paye tous les mois des charges provisionnelles pour le gaz, l'électricité et l'eau (il n'y a en fait pas de compteur séparé pour chaque logement).

Si vous ne disposez pas de compteur privatif, je suppose qu'avant de louer et de signer votre contrat, vous avez exigé que soit mis noir sur blanc dans le bail comment seraient effectués les décomptes annuels puisqu'il n'y a aucun moyen de mesurer les consommations privatives réélles!!

- En les imputant par quotités? (superficie relative de chaque lot)
- En tenant compte du nombre d'occupants?

Qu'est-il stipulé excatement dans votre contrat??

Si c'est vous qui attaquez votre bailleur, c'est à vous de prouver qu'il y a une erreur dans les décomptes.

Mais sans relevés d'index ni aucune autre preuve de vos consommations réelles comment allez vous faire?

rexou · #6 20-03-2012 13:24:41

Jahroud a écrit :

Bonjour je suis locataire, et ma propriétaire n'a pas respecté le contrat de bail. ...
pourrais-je demander des indemnités quand le contrat de bail n'est pas respecté? Pourrais-je demander également des intérêts pour les retards de rembousement? Merci pour votre aide

Si tous les propriétaires pouvaient demander des indemnités chaque fois qu'un locataire ne respecte pas le contrat de bail... lol

Sérieusement, Panchito a raison. Vous faites une tempête dans un verre d'eau. Lisez votre bail attentivement pour y retrouver le mode de répartition des charges. A défaut de compteur individuel, seul le bail peut vous aider.

Vous avez constaté une différence de 100€ en votre faveur en reprenant les calculs de votre bailleur. Revoyez donc ces calculs ensemble et à la limite, coupez la poire en deux. La poire, pas l'avocat ! lol

Jahroud · #7 20-03-2012 17:11:06

Panchito a écrit :

Donc en résumé, vous avez un différend de 100€ avec votre bailleur relatif à un décompte de charge et vous n'arrivez pas à résoudre ce conflit à l'amiable (par exemple en demandant de l'aide au Syndic, à son département comptabilité, aux membres du Conseil de Copropriété, au commissaire aux compte).
Vous et votre bailleur avez donc chacun pris un avocat (qui demande souvent plus de 150€ de l'heure) pour porter cette affaire en justice.
Rien que le dépôt d'une requête chez le greffier vous coûte déjà 35€. Sans comptez les frais pour l'obtention du certificat de domicile (requis par le juge qui doit savoir où envoyer ses plis judiciaires).
Tout cela pour un différend de 100€??

Non, le résumé ce n'est pas ça! La différence de 100 euros n'est pas le problème principal. Le problème principal c'est qu'elle détient de l'argent qui m'appartient depuis + de 2 ans!
... bref, il faut me relire (je sais que c'est long, et je m'en excuse, mais tout y est dit...). Aussi, je bénéficie d'une aide juridique gratuite, sinon je n'aurais pas fait tout ça. L'autre solution et seule alternative eût été d'accepter de se faire couillonner sans rien dire. j'ai bien tenté en vain et pendant 2 ans, de régler celà à l'amiable, sans succès...

Jahroud · #8 20-03-2012 17:19:41

rexou a écrit :

Jahroud a écrit : Bonjour je suis locataire, et ma propriétaire n'a pas respecté le contrat de bail. ...
pourrais-je demander des indemnités quand le contrat de bail n'est pas respecté? Pourrais-je demander également des intérêts pour les retards de rembousement? Merci pour votre aide
Si tous les propriétaires pouvaient demander des indemnités chaque fois qu'un locataire ne respecte pas le contrat de bail...
Sérieusement, Panchito a raison. Vous faites une tempête dans un verre d'eau. Lisez votre bail attentivement pour y retrouver le mode de répartition des charges. A défaut de compteur individuel, seul le bail peut vous aider.
Vous avez constaté une différence de 100€ en votre faveur en reprenant les calculs de votre bailleur. Revoyez donc ces calculs ensemble et à la limite, coupez la poire en deux. La poire, pas l'avocat !

C'est clair que je n'ai pas trop envie de chicaner... Mais ce n'est pas moi qui chicane! Encore une fois: elle ne me rembourse pas ce qu'elle me doit (avec ou sans la différence de 100 euros). Moi j'aurais bien voulu (pendant 2 ANS!!) qu'elle fasse ce qu'elle est tenue de faire sans que je me voie forcé d'apeller un avocat pour l'y obliger! Et encore elle chicane, puisqu'elle aussi a fait appel à un avocat!! Donc je fais quoi moi face à une personne qui est manifestement dénuée de la moindre bonne volonté??

Jahroud · #9 20-03-2012 17:29:38

Panchito a écrit :

Juste un détail:
Citation :je paye tous les mois des charges provisionnelles pour le gaz, l'électricité et l'eau (il n'y a en fait pas de compteur séparé pour chaque logement).
Si vous ne disposez pas de compteur privatif, je suppose qu'avant de louer et de signer votre contrat, vous avez exigé que soit mis noir sur blanc dans le bail comment seraient effectués les décomptes annuels puisqu'il n'y a aucun moyen de mesurer les consommations privatives réélles!!
- En les imputant par quotités? (superficie relative de chaque lot)
- En tenant compte du nombre d'occupants?
Qu'est-il stipulé excatement dans votre contrat??
Si c'est vous qui attaquez votre bailleur, c'est à vous de prouver qu'il y a une erreur dans les décomptes.
Mais sans relevés d'index ni aucune autre preuve de vos consommations réelles comment allez vous faire?

Rien de précis n'est indiqué sur le bail, mais par contre les calculs ont été établis par écrit par ma propriétaire (après 2 ans de retard) avec une somme précise en ma faveur. De plus elle y écrit clairement qu'elle se donne le droit de garder une partie de la somme qu'elle me doit, ce qui est en totale contradiction avec le bail qu'elle a signé! C'est comme si elle me disait qu'elle se fout complètement du contrat (qui plus est, de la loi qui est bien précise à ce sujet). Il n'y a franchement aucune ambiguïté!
Je n'"attaque" pas ma propriétaire parcequ'il y a une erreur, mais bien parcequ'elle ne respecte pas le contrat. De plus, elle le revendique!

Panchito-9340 · #10 20-03-2012 19:27:49

les calculs ont été établis par écrit par ma propriétaire (après 2 ans de retard)

Mais si votre contrat prévoit qu'un décompte doit vous être fourni au moins une fois l'an et qu'à cette occasion les provisions mensuelles pour charges peuvent être revues à la hausse ou à la baisse pour réfléter les frais réels, le juge ne manquera pas de s'étonner de votre négligeance si vous n'apportez la pas de preuve (une lettre recommandée) d'avoir réclamé vos décomptes depuis le début de votre bail!

Pourquoi avoir attendu plus de 2 ans?

Jahroud · #11 20-03-2012 20:18:29

Panchito a écrit :

Citation :les calculs ont été établis par écrit par ma propriétaire (après 2 ans de retard)
Mais si votre contrat prévoit qu'un décompte doit vous être fourni au moins une fois l'an et qu'à cette occasion les provisions mensuelles pour charges peuvent être revues à la hausse ou à la baisse pour réfléter les frais réels, le juge ne manquera pas de s'étonner de votre négligeance si vous n'apportez la pas de preuve (une lettre recommandée) d'avoir réclamé vos décomptes depuis le début de votre bail!
Pourquoi avoir attendu plus de 2 ans?

Non, rien de tout ça sur le bail: une somme globale pour les charges y est précisée sans y prévoir de révision, mais en prévoyant de rembourser la différence au cas où. J'ai bien envoyé une lettre recommandée (et d'autres lettres), et tout tenté pendant 2 ans, avant de faire appel à un avocat. La raison en est simple: j'ai tout fait pour éviter toute procédure lourde et "inutile" (parce démesurée), sans succès malheureusement... Pourtant j'ai averti plusieurs fois ma propriétaire que je ferais appel à la justice en dernier recours...

Panchito-9340 · #12 20-03-2012 20:29:55

D'autre part si votre bailleur a lui-même engagé un avocat à votre encontre, c'est que vous n'êtes pas Blanche-Neige non plus...

Que vous reproche -t'elle au juste? Payez-vous toujours votre loyer en date et heure? Avez-vous toujours entretenu le bien en bon père de famille?

Si vous avez votre propore avocat, dites-nous pourquoi vous venez aux informations sur ce forum...

Que vous propose votre avocat? Vous n'êtes pas d'accord avec ses conclusions?

Jahroud · #13 20-03-2012 20:37:51

Panchito a écrit :

D'autre part si votre bailleur a lui-même engagé un avocat à votre encontre, c'est que vous n'êtes pas Blanche-Neige non plus...
Que vous reproche -t'elle au juste? Payez-vous toujours votre loyer en date et heure? Avez-vous toujours entretenu le bien en bon père de famille?
Si vous avez votre propore avocat, dites-nous pourquoi vous venez aux informations sur ce forum...
Que vous propose votre avocat? Vous n'êtes pas d'accord avec ses conclusions?

Je n'ai absolument rien à me reprocher! Mon avocat agit également correctement. Je cherche à avoir des avis, sans plus, et si ça aide, ça m'aidera moi et mon avocat. Que vous dire de plus??

Jahroud · #14 20-03-2012 21:04:11

Jahroud a écrit :

Panchito a écrit : D'autre part si votre bailleur a lui-même engagé un avocat à votre encontre, c'est que vous n'êtes pas Blanche-Neige non plus...
Que vous reproche -t'elle au juste? Payez-vous toujours votre loyer en date et heure? Avez-vous toujours entretenu le bien en bon père de famille?
Si vous avez votre propore avocat, dites-nous pourquoi vous venez aux informations sur ce forum...
Que vous propose votre avocat? Vous n'êtes pas d'accord avec ses conclusions?
Je n'ai absolument rien à me reprocher! Mon avocat agit également correctement. Je cherche à avoir des avis, sans plus, et si ça aide, ça m'aidera moi et mon avocat. Que vous dire de plus??

de plus je trouve le caractère soupçonneux de vos propos assez dérangeant. Tout en vous remerciant pour votre aide....

rexou · #15 20-03-2012 21:06:38

Jahroud a écrit :

Rien de précis n'est indiqué sur le bail, mais par contre les calculs ont été établis par écrit par ma propriétaire (après 2 ans de retard) avec une somme précise en ma faveur.

Sur quelle base votre propriétaire et vous-même faites dès lors les calculs de répartition ???
Et que dit le bail à ce sujet ???

Non, rien de tout ça sur le bail: une somme globale pour les charges y est précisée sans y prévoir de révision, mais en prévoyant de rembourser la différence au cas où.

Au cas où... quoi ???

Jahroud · #16 20-03-2012 21:15:35

rexou a écrit :

Jahroud a écrit :
Rien de précis n'est indiqué sur le bail, mais par contre les calculs ont été établis par écrit par ma propriétaire (après 2 ans de retard) avec une somme précise en ma faveur.
Sur quelle base votre propriétaire et vous-même faites dès lors les calculs de répartition ???
Et que dit le bail à ce sujet ???
Citation :Non, rien de tout ça sur le bail: une somme globale pour les charges y est précisée sans y prévoir de révision, mais en prévoyant de rembourser la différence au cas où.
Au cas où... quoi ???

-les bases sont les factures annuelles de consommation: tout est réparti et divisé par le nombre de locataires, selon les bases de calculs de ma proprio, qui est LA base. (Si elle n'est pas d'accord avec ses propres calculs alors il faudra qu'elle voie un psy...)
-Au cas où: j'aurais trop payé!

Panchito-9340 · #17 20-03-2012 21:22:23

de plus je trouve le caractère soupçonneux de vos propos assez dérangeant

Ah bon? Mais c'est vous même qui avez eu la maladresse de confier sur ce forum que votre propriétaire avait engagé un avocat à votre encontre.

On n'engage tout de même pas un avocat à plus de 150€ de l'heure si on a aucun grief, ni aucune preuve, n'est-ce pas?

rexou · #18 20-03-2012 21:22:33

Jahroud a écrit :

de plus je trouve le caractère soupçonneux de vos propos assez dérangeant.

Nous ne sommes pas un tribunal. Vous nous demandez un avis et ceci nécessite des informations correctes, complètes et objectives de votre part.

Vous reprochez à votre bailleur de ne pas vous rembourser un trop-perçu de charges payées. Vous n'avez pas de compteur individuel. Vous faites, ainsi que votre bailleur, des calculs de ces charges. SUR BASE DE QUOI calculez-vous ? Et puisque vos résultats diffèrent de ceux du bailleur, QUE DIT LE BAIL ? Vous avez consulté un avocat dont les services sont gratuits. Mais que dit cet avocat du dossier que vous lui avez présenté ?

Et puisque votre bailleur a aussi un avocat, il est légitime de supposer qu'il formule lui aussi des reproches à votre encontre. Vous demander lesquels peut aider simplement à comprendre la situation dans sa globalité et donner des avis aussi pertinents que possible.

Jahroud · #19 20-03-2012 21:30:32

Panchito a écrit :

Citation :de plus je trouve le caractère soupçonneux de vos propos assez dérangeant
Ah bon? Mais c'est vous même qui avez eu la maladresse de confier sur ce forum que votre propriétaire avait engagé un avocat à votre encontre.
On n'engage tout de même pas un avocat à plus de 150€ de l'heure si on a aucun grief, ni aucune preuve, n'est-ce pas?

1) ce n'est pas une maladresse
2) ben oui, elle a fait appel à un avocat INUTILEMENT.... aussi étrange que celà puisse paraître!
3) Je pense que je vais en rester là, car ça ne m'aide pas, même si les intentions sont là (et je vous en remercie)

rexou · #20 20-03-2012 21:32:40

Jahroud a écrit :

-les bases sont les factures annuelles de consommation: tout est réparti et divisé par le nombre de locataires, selon les bases de calculs de ma proprio, qui est LA base. (Si elle n'est pas d'accord avec ses propres calculs alors il faudra qu'elle voie un psy...)
-Au cas où: j'aurais trop payé!

Donc le bail prévoit une répartition de la consommation en parts égales entre les locataires ?

Vous avez payé combien en trop ? Et votre bailleur vous rembourse combien ? Sur un montant total de combien ? Et sur quelle période ?

non respect du contrat de bail

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Re : non respect du contrat de bail

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