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Assurance incendie copropriété

estevinc
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles
Inscription : 16-07-2010
Messages : 126

Assurance incendie copropriété

Bonjour,

j'ai acheté un appartement dans une nouvelle co-propriété de 3 personnes.
Le bâtiment n'est pas assuré au nom de la co-propriété, les deux autres ayant pris une assurance qui couvre seulement leurs millièmes des communs. Mais comme nous sommes une co-pro actée chez le notaire, nous avons l'obligation de prendre une assurance en commun et non chacun de son côté. Du coup, moi personne ne veut m'assurer et les deux autres me bloquent pour prendre une assurance commune.

Ai-je le droit de les forcer à prendre cette assurance? Puis-je la prendre au nom de la copropriété et puis leur envoyer la facture?
Je rappelle qu'ils ne sont pas réellement en ordre non plus vu que selon la loi cette assurance doit être prise par la copro...

Merci pour votre réponse.

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-05-2004
Messages : 3 478

Re : Assurance incendie copropriété

L'acte de base ou le réglement de copropriété ne parle pas de l'assurance ? ? ?

Ce type de situation (petite copropriété dans d'anciennes petites maisons de rapport divisées en acp) va devenir très fréquent.  Les annonces de vente précisent souvent "sans charges" et les acheteurs ne réalisent pas qu'une rénovation de toiture, celà coûte cher et que ce n'est pas le proprio du dernier étage qui assume ces frais.

On retrouve aussi souvent , vu le prix d'achat, des nouveaux copropriétaires peu au courant des lois, souvent avec peu de moyens (et pas seulement financiers ! ), et que se fichent totalement de leurs voisins.

Convoquez une AG.  Faites vous éventuellement accompagner d'une personne au courant de la législation, diplomate, un peu psy,

Faites acter les décisions et faites les appliquer.

Si cela ne va pas, allez sans tarder devant le juge de paix.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Assurance incendie copropriété

QUE DOIT-ON TROUVER  DANS LE PROCÈS-VERBAL D’UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ?



Il est important que le contenu des procès-verbaux soit concis, mais clair et précis, afin qu’il puisse dans l'avenir servir à refléter sans interprétation le déroulement de ce qui s’est traité, dit et décidé lors de la réunion. Des procès-verbaux qui reflètent uniquement les résultats des votes,  ne seront dans certains cas pas suffisants.

La loi du 2 juin 2010 impose au syndic d’acter toutes les décisions prises par l’Assemblée Générale  et de les consigner dans un registre.(Article 577-6 § 10, 1° C.C.).

Avant nous avions fréquemment l’habitude d’établir le compte rendu longtemps après le déroulement d’une Assemblée Générale. Et souvent (volontairement ou pas) il y avait des inexactitudes suite aux délais  trop importants entre le jour de la réunion et celui de la rédaction du procès-verbal.

Aujourd’hui les procès-verbaux doivent être établis immédiatement lors du déroulement de l’Assemblée Générale. Cela apporte pas mal d’avantages pour les copropriétaires d’appartement. Le fait qu’un propriétaire d’appartement dispose d’un délai de quatre mois pour faire appel des décisions prises prouve l’importance d’un tel document. Dans ce sens un copropriétaire doit être le plus rapidement possible averti des décisions prises.  Cela est devenu possible grâce à la rédaction immédiate du procès-verbal.

L’article 577-6 § 10, 1° C.C. prévoit que les décisions prises par l’Assemblée Générale doivent contenir également les majorités obtenues ainsi que les noms des copropriétaires qui ont votés contre ou se sont abstenus. Cet article est important pour les copropriétaires qui forment opposition contre certaines décisions et qui par la suite veulent faire appel à l'encontre de ces décisions devant le juge de paix.

La personne qui établit le compte rendu ne doit évidement pas, transcrire littéralement dans son rapport chaque intervention de tous les intervenants. Ce n’est pas le but non plus de refléter intégralement dans le rapport les discussions ou commentaires exprimés spontanément entre les personnes présentes  lors de l’Assemblée Générale.

Mais il  va de soit qu’il est parfois nécessaire de citer intégralement les délibérations des points importants de l’ordre du jour.  Nous pensons par exemple à la décision du choix d’un syndic ou d'un entrepreneur  lors de grands travaux.

Nous pouvons donc conclure facilement que sur base des procès-verbaux, nous devons pouvoir vérifier quelles sont les décisions prises et si ces décisions sont légitimes. Cela n’est évidement pas possible avec des procès-verbaux qui ne reflètent que les points de l’ordre du jour avec leurs résultats de votes. Des procès-verbaux corrects comprennent : la constatation que la réunion atteint le nombre de présences légales, le nom du président de la réunion ainsi que celui du secrétaire, l’ordre du jour, le texte de chaque point de l’ordre du jour pour lequel le vote est demandé, le résultat précis pour chaque point de l’ordre du jour, et la décision effectivement prise ainsi que le nom des copropriétaires qui ont votés contre ou se sont abstenus, la mention que le contenu a été lu à la fin de la réunion et en dernier l’heure à la quelle la réunion s’est clôturée.

Pour terminer le procès-verbal, il est conseillé de citer littéralement en bas du rapport, le texte de loi concernant les articles 577-9, § 2 et 577-10, § 4 C.C.


Ces articles définissent la période pendant laquelle les décisions peuvent être contestées par les copropriétaires et les habitants du bâtiment.

Les procès-verbaux doivent être signés par le président de l’Assemblée Générale, le secrétaire désigné à l’ouverture de la réunion et évidement par tous les copropriétaires encore présents ou représentés à ce moment (Article 577-6 § 10 C.C.).

Rédaction - asbl CNIC - MA

Voir ICI

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 540

Re : Assurance incendie copropriété

estevinc a écrit :

Et puis surtout, je pensais qu'un notaire était quelqu'un de neutre....

Ne perdez pas courage ! Je pense que vous avez fait le bon choix en prenant en main votre copropriété.
Il est peu probable qu'un syndic pro soit la solution dans le cas d'une si petite copropriété et ne vous dispensera pas de continuer à vous investir dans l'ACP si vous voulez que celle-ci soit bien géré sur le long terme et éviter une explosion des coûts.
Même avec un syndic pro, les problèmes de blocage des autres CP resterons. Si certains CP ne paient pas leurs charges, les autres devrons y suppléer. 

Pour votre information, une RC syndic bénévole coûte une 240 Eur/an.

Même si les règles n'ont peut être pas été strictement respectées, il me semble que vous êtes syndic de fait. Vous avez donc les droits et devoirs du syndic de votre ACP.

Pour votre problème d'assurance, essayé d'obtenir les contrats des autres CP pour les soumettre à un assureurs pour qu'il vous fasse un propositions commune pour l'ACP. Il fort probable que ce contrat commun sera moins couteux.
Il possible que les autres CP ne soit en fait assuré que pour leurs contenu puisque leur assureur a supposé que le bâtiment est assuré par l'ACP comme c'est cas habituellement et donc il y a pas doublon entre leur assurance et celle de l'ACP.

Comme il semble qu'il y a urgence, faites assurer le bâtiment par l'ACP avec un contrat minimum pour être en ordre avec votre acte de base pour un an max. Cela vous donne un peu d'oxygène pour rechercher la meilleur solution.

Essayez aussi d'établir un budget pour l'année en cours en séparant les frais de courants (compteur commun, assurances, frais administratif, petites réparations) et les travaux (grosses réparations et autres frais non récurrents). Cela sera utile pour vous et les autres CP

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 01-09-2010
Messages : 872

Re : Assurance incendie copropriété

dach a écrit

Pour votre information, une RC syndic bénévole coûte une 40 Eur/an.

ça, c'est un prix défiant toute concurrence. Nous, on paie 135€. Vous êtes certain du chiffre que vous avancez ??


bada

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 540

Re : Assurance incendie copropriété

bada a écrit :

Nous, on paie 135€. Vous êtes certain du chiffre que vous avancez ??

Merci à Bada pour sa remarque, effectivement le prix était incorrecte.
L'offre que j'ai reçue il y a quelque mois pour un immeuble de 15 lots est exactement de 233,28 Eur (soit ~240 Eur/an)

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 16 459
Site Web

Re : Assurance incendie copropriété

Je suis ancien syndic pro, expérimenté en immobilier par de nombreuses années de propriétaire loueur, ayant été propriétaire dans des copropriétés gérées par au moins 7 syndics différents, j'ai été agent immobilier, et par des centaines de contrats de location derrière moi.

Et pourtant je me retrouve dans une situation similaire à la vôtre!

Ce n'est donc pas votre ignorance, réelle ou conclue de vos réponses, qui est en cause: c'est le refus des autres propriétaires.

Faites les choses dans les règles. S'ils refusent, convoquez les devant le juge de paix. Si cela devient ingérable, donnez votre démission et demandez un syndic judiciaires. Cela vous coûtera 100€/personne et par mois tant qu'il est syndic. Avec des courriers d'avocat payants aussi...

Au bout de 3 courriers d'avocat, les autres propriétaires auront compris leur intérêt: faire l'usage d'un syndic bénévole et travailler suivant les règles...

Ne pas avoir d'assurance incendie pendant un an? Mais vous êtes fou?


Grmf!
----------------
On monte un escalier en commençant par la première marche.

En ligne

estevinc
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles
Inscription : 16-07-2010
Messages : 126

Re : Assurance incendie copropriété

Merci pour vos réponses plus tempérées, cela me rassure quand même!

Je vois que ce n'est simple pour personne, même pour ceux qui ont de la bouteille. Espérons que ces assurances RC sont bien faites!

Bon dimanche à tous!

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