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contrat de syndic

croquette
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contrat de syndic

Lors de l’AG 2010, il a été décidé de ne pas renouveler le contrat de syndic, de type IPI, et de donner pour mission au conseil de copropriété de signer avec celui-ci un contrat de type SNP.

Le contrat de type IPI avait été signé en 2006. Les exercices dans notre copropriété vont du 1er juillet au 30 juin et les AG se tiennent durant la première quinzaine de novembre.

Le président du conseil de copropriété a signé le contrat de type SNP durant l’exercice 2011-2012. Ce contrat d’un an excluait toute tacite reconduction.

Lors de l’AG 2012, le syndic a soumis aux votes la proposition suivante : « Vote de reconduction du contrat de ….. au poste de syndic jusqu’au 30 juin 2014 ». lol

Dès le début de la séance, le syndic  a nié l’existence du contrat signé en 2011 et s’en est toujours référé à celui signé en 2006. mad

Interpellé par l’un des propriétaires présents, le   syndic a refusé de présenter le contrat signé en 2011. yikes

Le contrat de syndic pour l’exercice 2012-2013 n’a toujours pas été signé.

Insulté, traité de menteur et de propriétaire travaillant contre les intérêts de la copropriété par le syndic, ce propriétaire a préféré quitter l’assemblée plutôt que de s’engager dans un dialogue de sourds. mad

Envoutée par le lyrisme du syndic et convaincue du bien-fondé des affirmations de celui-ci, l’AG 2012 s’est prononcée en faveur de la proposition du syndic ! lol

Comment réagir raisonnablement à cette manipulation !  glasses


croquette

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dach
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Re : contrat de syndic

croquette a écrit :

Envoutée par le lyrisme du syndic et convaincue du bien-fondé des affirmations de celui-ci, l’AG 2012 s’est prononcée en faveur de la proposition du syndic !

Le syndic semble donc valablement désigné ! Et le contrat référencé dans l'ordre du jour est d'application de 2012 à juin 2014.

Il vous reste à être attentif à sa gestion, de faire corriger ses éventuelles manquements à son contrat, à vos statuts ou à la loi, de préparer une contre proposition sérieuse pour 2014 et convaincre les CP en accord à votre proposition à assister à l'AG et bien sûr voter pour  !

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croquette
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Re : contrat de syndic

Quelle est la valeur d'un contrat ?  yikes

Selon vous, bien qu'il soit stipulé dans le contrat signé en 2011 qu'une tacite reconduction ne pouvait être présentée, la proposition du syndic reste conforme à la loi et nul ne peut s'opposer au vote de l'AG !  yikes

Quelle est l'utilité de signer un contrat si le syndic peut ensuite en oublier les termes ?  mad

Ma question est : "comment réagir raisonnablement à cette manipulation ?"

changer de syndic ou m'eadresser à l'IPI ne servent qu'à distraire la galerie  smile


croquette

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dach
Pimonaute intarissable
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Re : contrat de syndic

croquette  a écrit :

Selon vous, bien qu'il soit stipulé dans le contrat signé en 2011 qu'une tacite reconduction ne pouvait être présentée, la proposition du syndic reste conforme à la loi

Je comprends votre amertume, mais dans ce que vous avez expliqué, il n'y a pas reconduction tacite du contrat de 2011. L'AG a désigné le syndic par un vote de l'AG. Il s'agit donc d'une reconduction volontaire.
La reconduction tacite signifie qu'en absence de renom voté en AG, le contrat est reconduit automatiquement.
Le contrat applicable de 2012 à 2014 est peut-être même différent des contrat précédant !

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croquette
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Re : contrat de syndic

la réalité dépasse parfois la fiction  tongue

le contrat de syndic signé pour l'exercice 2011-2012 stipulait qu'il ne pouvait y avoir de tacite reconduction - contrat type SNP  smile

l'AG 2011 a autorisé le CdP de signer un nouveau contrat pour l'exercice 2012-2013

ce contrat n'a toujours pas été signé  yikes

l'AG 2012 vient d'autoriser le CdP de reconduire ce contrat qui n'existe toujours pas  tongue

si tout cela est légal  lol

le SNP semble être aux abonnés absents ? wink


croquette

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Saxo
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Re : contrat de syndic

croquette a écrit :

l'AG 2011 a autorisé le CdP de signer un nouveau contrat pour l'exercice 2012-2013

ce contrat n'a toujours pas été signé  yikes


Vous en êtes au projet de contrat.

Un projet de contrat, c'est comme un projet de devis: tant qu'il n'est pas signé, il n'existe pas.

Un entrepreneur peut vous faire tous les projets du monde, tant que vous n'avez pas signé, il n'y a pas de commande de travaux.

Votre copropriété est dans l'illégalité.

De plus, il me semble que les manoeuvres du syndic et du CdP n'augurent rien de bon !

Je pense que votre cas n'est pas unique, malheureusement.

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dach
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Re : contrat de syndic

Saxo a écrit :

Vous en êtes au projet de contrat. Un projet de contrat, c'est comme un projet de devis: tant qu'il n'est pas signé, il n'existe pas.

Ne donnez de faux espoirs, le syndic a bien reçu mandat de l'AG en toute légalité. Il va être difficile de rompre ce mandat au tord du syndic.
Certes, la loi de 2010 stipule que le mandat doit faire l'objet d'un contrat écrit mais quelle est la forme de ce contrat ? Qui doit le signé ? Légalement seul le syndic représente l'ACP ! Quelle autre signature serait valable ?.

Si le dans le PV de l'AG, il est écrit que le mandat de syndic est confié à X pour la somme de Y et la durée de Z, les clauses d'un contrat sont bien là par écrit ! Il même probable que le PV de l'AG fasse référence à son contrat écrit.

Sur quel base aller vous contester sa désignation ?

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luc
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Re : contrat de syndic

Si le projet de contrat n'a pas été remise aux CP avant l'AG, mais bien à un ou quelques-uns des CP, alors on peut parler d'une décision qui est probablement abusive, puisque l'égalité entre les CP a été rompue.


Cordialement,

Luc

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croquette
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Re : contrat de syndic

nous sommes bien moins loin  smile

lors de l'AG 2012, le syndic a nié l'existence d'un contrat signé avec le président du CDC en 2011  lol

il a présenté le contrat qu'i avait signé en 2006 et considéré que celui-ci était le seul contrat valable avec tacite reconduction depuis  mad

il n'existe à ce jour aucun projet de contrat pour l'exercice 2012-2013, le président du CDP de cet exercice avait oublié qu'il avait cette mission  hmm

nous vivons dans l'illégalité certes, mais les acteurs sont-ils punissables  sad


croquette

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dach
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Re : contrat de syndic

croquette a écrit :

lors de l'AG 2012, le syndic a nié l'existence d'un contrat signé avec le président du CDC en 2011  lol

Ce contrat est-il encore valable ? Le président du CdC devrait en voir une copie. Sans doute ce contrat se termine lors de l'AG 2012.
Dans ce cas, le seul usage de ce contrat concerne la responsabilité du syndic pour la période couverte par le contrat ( 2011-2012 ?).

croquette a écrit :

il a présenté le contrat qu'i avait signé en 2006 et considéré que celui-ci était le seul contrat valable avec tacite reconduction depuis  mad

La reconduction tacite est valable que si la durée totale n’excède pas 3 ans. (5 ans avant 2010) donc même si le contrat était encore d'application en 2011, il n'a pu être reconduit tacitement en 2012 d'où le vote en AG.

croquette a écrit :

il n'existe à ce jour aucun projet de contrat pour l'exercice 2012-2013, le président du CDP de cet exercice avait oublié qu'il avait cette mission  hmm

Plus haut vous dites "il a présenté le contrat". Il y a donc bien un contrat.

croquette a écrit :

nous vivons dans l'illégalité certes, mais les acteurs sont-ils punissables  sad

L'illégalité reste à prouver. Concentrez-vous maintenant sur la surveillance de la bonne exécution par le syndic de ses missions. Si il y a défaut vous pourrez exiger qu'il assume sa responsabilité.

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croquette
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Re : contrat de syndic

Le président du CDC 2011-2012 avait copie de ce contrat ANNUEL non renouvellable tacitement  smile  Il en a reconnu l'existence lors de l'AG  tongue

J'ai dis plus haut "Il a présenté le contrat" : VRAI, il s'agissait du contrat signé en 2006 dont il nous a proposé la reconduction en novembre 2012  mad

L'illégalité ne correspond-t-elle pas à un manquement aux loix  hmm

Plus je relis vos messages plus je suis convaincu que l'impunité des syndics n'est pas une légende  smile


croquette

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dach
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Re : contrat de syndic

croquette a écrit :

Plus je relis vos messages plus je suis convaincu que l'impunité des syndics n'est pas une légende

Je ne vous donne pas tort ! Mais hélas, c'est avec la complicité de la majorité silencieuse !

Cela dit dans le cas qui vous préoccupe, je me permet de douter que le mandat de syndic voté lors de l'AG novembre 2012 de votre ACP soit contestable. Je vous rappel qu'un contrat non renouvelable tacitement peut être renouvelé explicitement.

Je suppose que le seul problème que vous rencontrez avec votre syndic actuel n'est pas uniquement l’interprétation du contrat. Concentrez-vous sur les autres problèmes, expliquez les faits problématiques aux CP et  proposez un autre syndic lors d'une prochaine AG. Attention toutefois aux éventuelles frais de dédit du syndic actuel.

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Saxo
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Re : contrat de syndic

L'inexistence de contrat ou le caractère extrêmement équivoque de ses relations contractuelles avec l'assemblée générale des copropriétaires (ses clients) font oublier au syndic ses obligations déontologiques qui figurent dans son code :

Article 72 du code de déontologie de l'IPI

Dans le cadre de sa mission d’information, l’agent immobilier administrateur de biens formule en temps utile tous les conseils et recommandations à son commettant. Il informe en temps utile le commettant des prescriptions légales et réglementaires relatives au bien et attire, le cas échéant, l’attention de ce dernier sur les mesures, droits et obligations qui en découlent, ainsi que sur les risques qu’il encourt à défaut de respecter ces prescriptions.

En droit, il existe un principe inviolable, c'est la bonne foi qui fait défaut ici (pour dire le moindre).

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croquette
Pimonaute assidu
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Re : contrat de syndic

les faits :

- conformément à la loi du 2 juin 2010, le contrat de syndic signé en 2006 pour une période de 5 ans devient obsolète le 1er septembre 2010

- notre AG se tient en novembre, l'exercice comptable va du 1er juillet au 30 juin de l'année suivante

- l'AG 2010 autorise le syndic à terminer l'exercice 2010-2011 sur base du contrat 2006 mais l'invite à signer un nouveau contrat pour l'exercice 2011-2012

- ce contrat, de type SNP, est signé en 2011 par le syndic et le président du conseil de copropriété

- lors de l'AG 2011, le syndic accepte de prolonger son contrat pour un an

- le contrat pour 2012-2013 n'a toujours pas été signé

- comme dans bien d'autres copropriétés je suppose seuls quelques initiés sont conscients de ce que contiennent ces contrats

- lors de l'AG 2012, le SYNDIC propose de reconduire son contrat

- il apparait lors de la discussion que le contrat dont il demande la reconduction est celui qui avait été signé en 2006  lol

Ce syndic est un membre de l'IPI, je ne peux que sourire  quand on évoque le code de déontologie de cet institut !

- la majorité silencieuse et ignorante accepte cette reconduction

hypothèse :

- le syndic et le président du conseil de copropriété signent un contrat de syndic comparable à celui signé en 2006 pour les exercices 2012-2013 et 2013-2014

question:

- un propriétaire a-t-il la moindre chance de faire annuler ces contrats s'il s'adresse à un juge de paix ?


croquette

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croquette
Pimonaute assidu
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Re : contrat de syndic

informations complémentaires :

le contrat "SNP" signé en 2011 stipulait que les honoraires du syndic comprenant sa rémunération et les frais administratifs forfaitaires seraient payés trimestriellement le 15 du second mois du trimestre

comptabilité 2011-2012 : on oublie et le syndic se verse ses rémunérations et les frais administratifs forfaitaires séparément dans les premiers jours du trimestre

un simple "détail" certes mais il y a plus : le syndic ajoute aux charges des frais administratifs divers  wink

on va plus loin  tongue

le syndic réclame en 2012 à l'un des propriétaires 5 EUR à verser sur son compte pour lui avoir rappelé de verser ses provisions sur charges par courrier ordinaire  lol

on va plus loin  tongue

le syndic a proposé lors de l'AG d'inscrire au ROI de la résidence une série de pénalités permettant de lutter contre les mauvais payeurs.

on arrive vite à plusieurs centaines d'euros et toutes ces pénalités sont bien entendu à verser au profit du syndic  sad

on va plus loin  tongue

depuis 2009 l'AG refuse que les pénalités pour retard de paiement soient levées  smile

le principal élément de ces pénalités est un gros propriétaire, ami personnel du syndic  lol

ces pénalités n'ont toujours pas été prises en compte et je suis convaincu que le syndic, obnubilé par sa volonté de poursuivre de petits propriétaires défaillants, est dans l'incapacité d'établir le montant exact de ces pénalités  wink

on va plus loin  tongue

NON, moi j'ai arrêté et j'ai quitté l'AG  mad

Ce syndic est membre de l'IPI et certains osent encore évoquer le code déontonlogique de cet institut  tongue

est-il normal que les discussions sur ce forum se terminent le plus souvent par : "changez de syndic"  hmm

aucun des pimonautes ne pourrait-il pas suggérer un moyen de faire respecter la loi  sad


croquette

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PIM
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Re : contrat de syndic

croquette a écrit :

- Ce syndic est membre de l'IPI et certains osent encore évoquer le code déontonlogique de cet institut
- est-il normal que les discussions sur ce forum se terminent le plus souvent par : "changez de syndic"
- aucun des pimonautes ne pourrait-il pas suggérer un moyen de faire respecter la loi

- si le dit syndic est un agent immobilier, il est obligé d'être agréé IPI et il doit respecter le code de déontologie.
S'il ne respecte pas ce code, chacun est libre de déposer plainte à la chambre exécutive de l'Institut.
Avez-vous déposé plainte ?

- "changez de syndic": c'est effectivement une conclusion régulière. Toute la  difficulté est d'obtenir une majorité de copropriétaires qui le décide.

- rôle des pimonautes: notre forum est un espace public où les uns et les autres, expérimentés ou non, communiquent leurs propres vécus et opînions. Personne n'y prétend détenir la vraie solution aux divers problèmes de copropriétés (où il ne suffit pas de légiférer à tours de bras pour tout résoudre...)


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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rexou
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Re : contrat de syndic

PIM a écrit :

"changez de syndic": c'est effectivement une conclusion régulière. Toute la difficulté est d'obtenir une majorité de copropriétaires qui le décide.

On sait ce qu'on perd, on ne sait pas ce qu'on gagne. Je ne sais plus de qui est cette citation, mais elle est bien réelle.

Ce doute alimente la frilosité éprouvée devant l'idée du changement.


rexou

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grmff
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Re : contrat de syndic

- si le dit syndic est un agent immobilier, il est obligé d'être agréé IPI et il doit respecter le code de déontologie.
S'il ne respecte pas ce code, chacun est libre de déposer plainte à la chambre exécutive de l'Institut.
Avez-vous déposé plainte ?

haha.gif La bonne blague...
Déposer plainte à l'IPI ne sert malheureusement à rien du tout.
Même si l'IPI agit, et que le syndic reçoit une réprimande, un blâme voire même une suspension, cela ne change rien du tout pour le propriétaire. On ne le met même pas au courant.

Et quand un syndic convoque une AG pendant une suspension, et qu'une plainte est déposée pour exercice illégal de la profession, c'est classé sans suite.

Déposer plainte à l'IPI ne vous servira à rien.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 322

Re : contrat de syndic

grmff a écrit :

Déposer plainte à l'IPI ne vous servira à rien.

C'est malheureusement bien vrai dans la toute grande majorité des cas !!!  hmm


rexou

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croquette
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Messages : 180

Re : contrat de syndic

Mon but n'est pas de légiférer à tour de bras

Je n'ai pour objectif n'est que de souhaiter rester dans une discussion entre gentelemen de bonne foi  big_smile

chacun sait que les plaintes auprès de l'IPI n'ont aucune chance d'aboutir pour des motifs aussi futiles  tongue

si cet institut juge ces propos offensants, qu'il se manifeste  smile

"on sait ce qu'on perd et pas ce que l'on gagne" : c'est un peu comme changer "votre martingale" en jouant au lotto  smile

sachez que je n'éprouve aucune amertume, la vie en copropriété est ce qu'elle est, avec ses espoirs et ses déceptions  yikes

si la bonne foi ne peut exister, mieux vaut se retirer sans faire de vagues  lol


croquette

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