contrat de syndic

@ Reivax :
Oui, j'admets tout à fait le bien fondé de votre raisonnement. Ma remarque se base sur deux éléments :

- si le prix des prestations du candidat est supérieur au prix pratiqués par le syndic actuel, il sera d'autant plus difficile de vaincre l'inertie de la masse des votants qui "savent ce qu'ils perdent mais ne savent pas ce qu'ils gagneront".
- comme vous le précisez, un prix plus élevé ne garantit pas une meilleure qualité de services.

Si un nouveau syndic entre en fonction et donne satisfaction, il lui sera possible après avoir fait ses preuves, de revoir sa rémunération à la hausse.

Par contre, si le syndic existant est remplacé par un autre qui coute plus cher et qui est encore moins performant, avouez que la crédibilité du CP initiateur de ce changement sera mise à mal !

Mais il ne faut pas perdre de vue qu'il est indispensable de ne pas être isolé, sinon c'est l'échec assuré.

J'ai été l'initiateur d'un changement de syndic voici quelques années. Un syndic autoritaire qui s'imposait et divisait adroitement les CP. Avec un art pour stigmatiser et réduire au silence ceux dont les paiements étaient tardifs. Un petit immeuble dans lequel j'ai acquis plusieurs lots au fil du temps, soit 30% des quotités. L'éviction du syndic n'a été possible qu'en arrivant à la réunion muni de deux procurations. L'une me désignant comme mandataire, et l'autre désignant... le candidat nouveau syndic (plus difficile à intimider qu'un CP!). Mes quotités plus les deux procurations représentaient plus de 50% des quotités totales... Il a finalement été remercié à l'unanimité, mais sans mon "coup de force", jamais une majorité n'aurait osé s'opposer à lui en AG. C'était avant la nouvelle loi.

@ Panchito
Ce n'est pas nécessairement le président de l'ACP qui préside l'AG mais n'importe quel CP peut présider l'AG.

D'où sort ce "président de l'ACP" ?
Il n'existe légalement que le "président de l'AG" qui effectivement peut être n'importe quel CP et peut changer à chaque AG.
Le président du Conseil de Copropriété n'a pas existence en dehors du CdC.

Je reste convaincu qu’il existe de bons syndics, mais je ne connaîtrai vraisemblablement pas les lois permettant de pénaliser les manquements de la grande majorité d’entre eux. 

L’IPI ne semble pas avoir la volonté, et la possibilité, d’intervenir pour des manquements « secondaires », l’institut serait sans aucun doute submergé par la multitude des cas. 

Vouloir convaincre lors d’une AG une majorité des 50 copropriétaires présents du bien-fondé de vos remarques alors que ceux-ci n’ont pour principal souci que de rentrer le plus rapidement chez eux est une utopie. 

Tout comme est une utopie la volonté de vouloir rallier préalablement à votre cause un nombre significatif de propriétaires quand la très grande majorité d’entre-eux sont des bailleurs qui ne sont intéressés que par le profit. 

Les pimonautes qui sont intervenus sur ce forum se sont pour moi révélés peu réalistes, leurs réflexions sont peu constructives. Je ne cherche pas ici à me plaindre mais à faire état de certains faits concrets. 

Le « raisonnable » ne serait-il pas d’assister à l’AG en silence, d’attendre le procès-verbal et d’interpeller le Juge de Paix sur les points qui vous apparaissent comme contraires aux lois ou à la « normalité » de la fonction de syndic ? 

Quelques petites réflexions :

D'abord, merci de votre flatteuse appréciation ! Ca fait toujours plaisir de se sentir apprécié...

Ensuite, vous pouvez adresser un courrier au syndic qui reprend clairement vos griefs. Et vous pouvez en effet saisir le juge de paix si vous pensez que ses actes sont contraires à la loi ou au contrat en cours. Et vous acceptez le risque financier qui peut en résulter, si le juge ne vous suit pas.

Il est quand même fort probable que les "indemnités de retard" au bénéfice du syndic soient prévues (et c'est légal) dans son contrat. C'est une pratique normale et courante dans son concept.

S'il est utopique de rallier à votre cause un nombre significatif de CP, il est encore plus utopique de penser avoir raison seul contre tous.

A défaut de pouvoir être constructif, tentons au moins de rester réalistes ! 

Moi dans ma copropriété de 20 lots, j'étais aussi le seul à me défendre face à un syndic profiteur. Lui son truc c'était de s'en prendre un Max sur les travaux avec ses potes entrepreneurs.
Pas de chance pour lui, c'est mon domaine.

Personne ne disait rien sur ces pratiques et montants plus que douteux, jusqu'à ce qu'il fasse voter un prêt à la copropriété sur base de quelques devis sans cahier des charges lors d'une AG.

La j'ai commencé à écrire des mails et des recommandés en mettant en copie certain copropriétaire que je sentais également dans la contradiction, même si il ne ferait rien. J'ai contesté la décision du prêt, prise à l'unanimité, à mon exception, et l'ai menacé d'aller en justice.
J'ai adressé également le rec à la banque.

Je me sentais fort seul dans la démarche, et je n'y croyais pas trop, mais finalement, deux propriétaires sont venus vers moi pour me dire qu'ils partageaient mon opinion.
Dans ces deux personnes, l'une d'entre elle avait les capacités et l'envie de faire du porte a porte,et en quelques semaines, toute la copropriété avait changé d'avis, et on convoquait une assemblée extraordinaire.

Avant l'assemblée, on avait convié tout les copropriétaire à une réunion pour prendre le temps d'expliquer clairement nos griefs et ce que nous pensions.
Aussi pour prendre le temps d'écouter ces personnes qui n'osent pas forcément s'exprimer face à un syndic oppressant lors d'une AG, et de prendre en compte leurs griefs...

Tout ce qui avait été décidé à été annulé, (enfin on pense parce que le syndic n'est plus très clair dans ses explications), et lors de la prochaine AG on va le révoquer.

Tout ça pour dire qu'il y a peut être une démarche plus simple et collective pour arriver à vos fins.