contrat de syndic (Page 3) / Copropriétés forcées / Pim.be
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contrat de syndic

croquette
Pimonaute assidu
Lieu : Braine-Le-Comte, Hainaut, Belg
Inscription : 01-12-2009
Messages : 180

contrat de syndic

Lors de l’AG 2010, il a été décidé de ne pas renouveler le contrat de syndic, de type IPI, et de donner pour mission au conseil de copropriété de signer avec celui-ci un contrat de type SNP.

Le contrat de type IPI avait été signé en 2006. Les exercices dans notre copropriété vont du 1er juillet au 30 juin et les AG se tiennent durant la première quinzaine de novembre.

Le président du conseil de copropriété a signé le contrat de type SNP durant l’exercice 2011-2012. Ce contrat d’un an excluait toute tacite reconduction.

Lors de l’AG 2012, le syndic a soumis aux votes la proposition suivante : « Vote de reconduction du contrat de ….. au poste de syndic jusqu’au 30 juin 2014 ». lol

Dès le début de la séance, le syndic  a nié l’existence du contrat signé en 2011 et s’en est toujours référé à celui signé en 2006. mad

Interpellé par l’un des propriétaires présents, le   syndic a refusé de présenter le contrat signé en 2011. yikes

Le contrat de syndic pour l’exercice 2012-2013 n’a toujours pas été signé.

Insulté, traité de menteur et de propriétaire travaillant contre les intérêts de la copropriété par le syndic, ce propriétaire a préféré quitter l’assemblée plutôt que de s’engager dans un dialogue de sourds. mad

Envoutée par le lyrisme du syndic et convaincue du bien-fondé des affirmations de celui-ci, l’AG 2012 s’est prononcée en faveur de la proposition du syndic ! lol

Comment réagir raisonnablement à cette manipulation !  glasses


croquette

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : contrat de syndic

Effectivement c'est le Président du Conseil de Copropriété qui préside l'AG et qui peut, le cas échéant, donner la parole au Syndic.

Pourquoi ne pas vous présenter vous-même comme membre du Conseil de Copropriété?

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 513

Re : contrat de syndic

@ Reivax :
Oui, j'admets tout à fait le bien fondé de votre raisonnement. Ma remarque se base sur deux éléments :

- si le prix des prestations du candidat est supérieur au prix pratiqués par le syndic actuel, il sera d'autant plus difficile de vaincre l'inertie de la masse des votants qui "savent ce qu'ils perdent mais ne savent pas ce qu'ils gagneront".
- comme vous le précisez, un prix plus élevé ne garantit pas une meilleure qualité de services.

Si un nouveau syndic entre en fonction et donne satisfaction, il lui sera possible après avoir fait ses preuves, de revoir sa rémunération à la hausse.

Par contre, si le syndic existant est remplacé par un autre qui coute plus cher et qui est encore moins performant, avouez que la crédibilité du CP initiateur de ce changement sera mise à mal !

Mais il ne faut pas perdre de vue qu'il est indispensable de ne pas être isolé, sinon c'est l'échec assuré.

J'ai été l'initiateur d'un changement de syndic voici quelques années. Un syndic autoritaire qui s'imposait et divisait adroitement les CP. Avec un art pour stigmatiser et réduire au silence ceux dont les paiements étaient tardifs. Un petit immeuble dans lequel j'ai acquis plusieurs lots au fil du temps, soit 30% des quotités. L'éviction du syndic n'a été possible qu'en arrivant à la réunion muni de deux procurations. L'une me désignant comme mandataire, et l'autre désignant... le candidat nouveau syndic (plus difficile à intimider qu'un CP!). Mes quotités plus les deux procurations représentaient plus de 50% des quotités totales... Il a finalement été remercié à l'unanimité, mais sans mon "coup de force", jamais une majorité n'aurait osé s'opposer à lui en AG. C'était avant la nouvelle loi.


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 513

Re : contrat de syndic

@ Pim : Pardon d'avoir indiqué un début de nom pour ce syndic, mais au lendemain de la réunion j'avais encore des étoiles dans les yeux !  smile

Il est si rare de trouver un tel niveau de qualités chez un syndic que j'aurais volontiers écrit son nom en grandes majuscules rouges et en entier. Ceci dit, ce ne serait sans doute pas lui rendre service parce que je ne crois pas qu'il soit en manque de clients.

Le message positif que je voulais faire passer :
OUI IL EXISTE DE BONS SYNDICS !!!  wink


rexou

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
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Messages : 870

Re : contrat de syndic

@ Panchito
Ce n'est pas nécessairement le président de l'ACP qui préside l'AG mais n'importe quel CP peut présider l'AG.


bada

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 058

Re : contrat de syndic

Encore mieux, "Croquette" peut donc présider l'AG et ne donner la parole au Syndic uiquement lorsqu'elle le souhiate.

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 532

Re : contrat de syndic

bada a écrit :

Ce n'est pas nécessairement le président de l'ACP qui préside l'AG mais n'importe quel CP peut présider l'AG.

D'où sort ce "président de l'ACP" ?
Il n'existe légalement que le "président de l'AG" qui effectivement peut être n'importe quel CP et peut changer à chaque AG.
Le président du Conseil de Copropriété n'a pas existence en dehors du CdC.

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lamy
Pimonaute
Inscription : 30-11-2012
Messages : 11

Re : contrat de syndic

Le rôle du président d'AG est-il uniquement de présider, càd de décortiquer l'ordre du jour et d'animer le débat ?

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croquette
Pimonaute assidu
Lieu : Braine-Le-Comte, Hainaut, Belg
Inscription : 01-12-2009
Messages : 180

Re : contrat de syndic

Je reste convaincu qu’il existe de bons syndics, mais je ne connaîtrai vraisemblablement pas les lois permettant de pénaliser les manquements de la grande majorité d’entre eux.  cry

L’IPI ne semble pas avoir la volonté, et la possibilité, d’intervenir pour des manquements « secondaires », l’institut serait sans aucun doute submergé par la multitude des cas.  yikes

Vouloir convaincre lors d’une AG une majorité des 50 copropriétaires présents du bien-fondé de vos remarques alors que ceux-ci n’ont pour principal souci que de rentrer le plus rapidement chez eux est une utopie.  tongue

Tout comme est une utopie la volonté de vouloir rallier préalablement à votre cause un nombre significatif de propriétaires quand la très grande majorité d’entre-eux sont des bailleurs qui ne sont intéressés que par le profit.  wink

Les pimonautes qui sont intervenus sur ce forum se sont pour moi révélés peu réalistes, leurs réflexions sont peu constructives. Je ne cherche pas ici à me plaindre mais à faire état de certains faits concrets.  mad

Le « raisonnable » ne serait-il pas d’assister à l’AG en silence, d’attendre le procès-verbal et d’interpeller le Juge de Paix sur les points qui vous apparaissent comme contraires aux lois ou à la « normalité » de la fonction de syndic ?  big_smile


croquette

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tempura
Pimonaute bavard
Inscription : 18-02-2006
Messages : 298

Re : contrat de syndic

croquette a écrit :

Je reste convaincu qu’il existe de bons syndics, mais je ne connaîtrai vraisemblablement pas les lois permettant de pénaliser les manquements de la grande majorité d’entre eux.  cry

L’IPI ne semble pas avoir la volonté, et la possibilité, d’intervenir pour des manquements « secondaires », l’institut serait sans aucun doute submergé par la multitude des cas.  yikes

Vouloir convaincre lors d’une AG une majorité des 50 copropriétaires présents du bien-fondé de vos remarques alors que ceux-ci n’ont pour principal souci que de rentrer le plus rapidement chez eux est une utopie.  tongue

Tout comme est une utopie la volonté de vouloir rallier préalablement à votre cause un nombre significatif de propriétaires quand la très grande majorité d’entre-eux sont des bailleurs qui ne sont intéressés que par le profit.  wink

Les pimonautes qui sont intervenus sur ce forum se sont pour moi révélés peu réalistes, leurs réflexions sont peu constructives. Je ne cherche pas ici à me plaindre mais à faire état de certains faits concrets.  mad

Le « raisonnable » ne serait-il pas d’assister à l’AG en silence, d’attendre le procès-verbal et d’interpeller le Juge de Paix sur les points qui vous apparaissent comme contraires aux lois ou à la « normalité » de la fonction de syndic ?  big_smile

Il n'existe malheureusement pas de manière idéale d'agir. Une copropriété est un groupe hétéroclite de personnes ayant des objectifs divers et des opinions différentes, réunies par le plus grand des hasards. Certains syndics ne se privent pas d'exploiter cette situation à leur profit. Il existe bien une législation contraignante, mais les moyens de la faire respecter ne sont pas aisés à mettre en oeuvre (cela demande du temps et de l'argent). La connaissance approfondie de la législation sur la copropriété est à cet égard peut-être moins utile que celle la psychologie des groupes. Je ne crois pas qu'il existe une voie "royale" ou "magique" qui permettrait de faire en sorte que tout se passe d'une manière harmonieuse et correcte. Il faut à la fois essayer de convaincre, argumenter, faire usage de mauvaise foi le cas échéant, menacer d'agir en justice et, si nécessaire agir effectivement, mais aussi, parfois, voire souvent, renoncer à faire valoir son point de vue. Le tout est une question de motivation, de temps disponible et de limites fixées pour soi-même. En tout cas, je vois ça comme ça.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 513

Re : contrat de syndic

croquette a écrit :

Les pimonautes qui sont intervenus sur ce forum se sont pour moi révélés peu réalistes, leurs réflexions sont peu constructives. Je ne cherche pas ici à me plaindre mais à faire état de certains faits concrets.  mad

Le « raisonnable » ne serait-il pas d’assister à l’AG en silence, d’attendre le procès-verbal et d’interpeller le Juge de Paix sur les points qui vous apparaissent comme contraires aux lois ou à la « normalité » de la fonction de syndic ?  big_smile

Quelques petites réflexions :

D'abord, merci de votre flatteuse appréciation ! Ca fait toujours plaisir de se sentir apprécié...

Ensuite, vous pouvez adresser un courrier au syndic qui reprend clairement vos griefs. Et vous pouvez en effet saisir le juge de paix si vous pensez que ses actes sont contraires à la loi ou au contrat en cours. Et vous acceptez le risque financier qui peut en résulter, si le juge ne vous suit pas.

Il est quand même fort probable que les "indemnités de retard" au bénéfice du syndic soient prévues (et c'est légal) dans son contrat. C'est une pratique normale et courante dans son concept.

S'il est utopique de rallier à votre cause un nombre significatif de CP, il est encore plus utopique de penser avoir raison seul contre tous.

A défaut de pouvoir être constructif, tentons au moins de rester réalistes !  smile


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 058

Re : contrat de syndic

Etant hyper réaliste, avant de mettre les pieds dans une copropriété (surout s'il s'agit d'un bloc de plus de 50 appartements!!), je me renseigne pour savoir comment se déroulent les AG's. Avant d'acheter, je lis aussi les derniers PV's avec garnde attention.

Etant hyper-réaliste, je sais aussi que je peux déposer une requête auprès du Juge de Paix si j'estime qu'une décision a été prise illégalement en AG, ou nuit à mes intérêts. A moi de prouver que tel est bien le cas devant le Juge.

Je sais que j'ai 4 mois après l'AG pour réagir de la sorte.

Etant hyper-réaliste, je sais à quel point il est difficile d'obtenir un consensus auprès de 50 copropriétaires venant d'horizons et de pays les plus divers, défendant des intérêts parfois totalement divergents.

Si tout cela ne me convient pas, et bien je prends mes responsabilités et achète plutôt une villa 4 façades au milieu de plusieurs hectares.

Là je serai seul maître à bord.

Bon, vous avez choisi de vivre dans une énorme copropriété, à vous d'être réaliste en assumant vos choix.

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xav0123
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2012
Messages : 36

Re : contrat de syndic

Moi dans ma copropriété de 20 lots, j'étais aussi le seul à me défendre face à un syndic profiteur. Lui son truc c'était de s'en prendre un Max sur les travaux avec ses potes entrepreneurs.
Pas de chance pour lui, c'est mon domaine.

Personne ne disait rien sur ces pratiques et montants plus que douteux, jusqu'à ce qu'il fasse voter un prêt à la copropriété sur base de quelques devis sans cahier des charges lors d'une AG.

La j'ai commencé à écrire des mails et des recommandés en mettant en copie certain copropriétaire que je sentais également dans la contradiction, même si il ne ferait rien. J'ai contesté la décision du prêt, prise à l'unanimité, à mon exception, et l'ai menacé d'aller en justice.
J'ai adressé également le rec à la banque.

Je me sentais fort seul dans la démarche, et je n'y croyais pas trop, mais finalement, deux propriétaires sont venus vers moi pour me dire qu'ils partageaient mon opinion.
Dans ces deux personnes, l'une d'entre elle avait les capacités et l'envie de faire du porte a porte,et en quelques semaines, toute la copropriété avait changé d'avis, et on convoquait une assemblée extraordinaire.

Avant l'assemblée, on avait convié tout les copropriétaire à une réunion pour prendre le temps d'expliquer clairement nos griefs et ce que nous pensions.
Aussi pour prendre le temps d'écouter ces personnes qui n'osent pas forcément s'exprimer face à un syndic oppressant lors d'une AG, et de prendre en compte leurs griefs...

Tout ce qui avait été décidé à été annulé, (enfin on pense parce que le syndic n'est plus très clair dans ses explications), et lors de la prochaine AG on va le révoquer.

Tout ça pour dire qu'il y a peut être une démarche plus simple et collective pour arriver à vos fins.

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 870

Re : contrat de syndic

à xav0123

Félicitations.
Il faut oser secouer le cocotier et faire comprendre à tous ces syndics qui se croient invincibles, qu'ils sont hors des rails.


bada

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