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contrat de syndic

croquette
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contrat de syndic

Lors de l’AG 2010, il a été décidé de ne pas renouveler le contrat de syndic, de type IPI, et de donner pour mission au conseil de copropriété de signer avec celui-ci un contrat de type SNP.

Le contrat de type IPI avait été signé en 2006. Les exercices dans notre copropriété vont du 1er juillet au 30 juin et les AG se tiennent durant la première quinzaine de novembre.

Le président du conseil de copropriété a signé le contrat de type SNP durant l’exercice 2011-2012. Ce contrat d’un an excluait toute tacite reconduction.

Lors de l’AG 2012, le syndic a soumis aux votes la proposition suivante : « Vote de reconduction du contrat de ….. au poste de syndic jusqu’au 30 juin 2014 ». lol

Dès le début de la séance, le syndic  a nié l’existence du contrat signé en 2011 et s’en est toujours référé à celui signé en 2006. mad

Interpellé par l’un des propriétaires présents, le   syndic a refusé de présenter le contrat signé en 2011. yikes

Le contrat de syndic pour l’exercice 2012-2013 n’a toujours pas été signé.

Insulté, traité de menteur et de propriétaire travaillant contre les intérêts de la copropriété par le syndic, ce propriétaire a préféré quitter l’assemblée plutôt que de s’engager dans un dialogue de sourds. mad

Envoutée par le lyrisme du syndic et convaincue du bien-fondé des affirmations de celui-ci, l’AG 2012 s’est prononcée en faveur de la proposition du syndic ! lol

Comment réagir raisonnablement à cette manipulation !  glasses


croquette

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PIM
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Re : contrat de syndic

Je persiste à écrire qu'il n'est pas inutile de porter plainte à l'IPI.
Voir sur leur site la jurisprudence publiée

Je ne prétends évidemment pas qu'il suffit de porter plainte à l'IPI...


Erik DECKERS
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croquette
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Re : contrat de syndic

combien de copropriétés sont-elles confrontées à des syndics indélicats ?  smile

nous ne parlons pas ici des excès flagrants d'un syndic tels que ceux officialisés par l'IPI ( détournements de fonds ou autres comportements excessifs) mais de simples manquements, qui rappellent au propriétaire lambda que son opinion n'a aucun poids  sad

le SNP ne semble s'intéresser qu'aux excès en négligeant les problèmes "secondaires" des copropriétés représentant pourtant la majorité tant en nombre qu'en poids  hmm

quelques propriétaires, croyant encore que les lois puissent pénaliser les "infractions" d'un syndic indélicat, attendent la suite de cette loi du 2 juin 2010  smile

Se comporter en Don Quichotte ne peut que vous aigrir  smile


croquette

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croquette
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Re : contrat de syndic

A toute fins utiles, je rappelle ma question :

- un propriétaire a-t-il la moindre chance de faire annuler ces contrats s'il s'adresse à un juge de paix ?  yikes


croquette

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luc
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Re : contrat de syndic

Je m'adresserai au JP afin d'obtenir en copie de ce contrat, après avoir:

1. demandé par lettre recommandé une copie des contrats depuis 2006
2. mis en demeure 3 semaines plus tard le syndic s'il ne présente pas les contrats de 2006 à 2012
3. refuser après l'envoi de la mise en demeure, de payer annuellement votre quote-part de l'honoraire du syndic, en rappelant qu'il est impossible de contrôler le syndic, si on n'est pas en possession du contrat; Et pas de contrat = pas d'honoraires. Expliquer ce raisonnement dans votre mise en demeure.

Si le syndic vous attaque pour non-paiement des charges, alors faites à ce moment votre demande au JP dans vos conclusions.

Cette technique vous oblige à:
- payer les provisions à 100% avec la mention "sous réserve"
- payer le solde annuel dû, avec la mention "sous réserve", après l'avoir diminué avec le montant du litige

Diminuer les paiements suivants avec le solde encore à récupérer, et signaler voter calcul par lettre recommandée au syndic.

Attention lettre recommandée = lettre au syndic ET à l'ACP à l'adresse de l'immeuble.


Cordialement,

Luc

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croquette
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Re : contrat de syndic

merci à luc  smile

je vais m'y mettre et je reviens dans un mois  wink


croquette

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croquette
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Re : contrat de syndic

Je suis de retour  big_smile

Faisant suite à mon recommandé, le syndic m’a autorisé  venir consulter ce qu’il considère comme le seul  CONTRAT qu’il ait signé avec nous, il est daté du 20 juin 2006}()

La personne qui nous représentait alors était le président du conseil de gérance de l’époque, elle est depuis lors employée par le promoteur qui avait « choisi le syndic ». tongue

Le contrat avait été signé pour une période de 5 ans et le syndic semble toujours ne pas avoir eu connaissance de la loi du 2 juin 2010. hmm

Les coûts de ses tâches non-usuelles n’est pas exhaustive et le contrat précise que les tarifs complets peuvent être consultés sur le site www.ipi.be/  (!)

Si vous vous rendez sur ce site, vous constaterez que l'IPI signale en 2004 que les barèmes obligatoires ou imposés sont interdits !  smile

Le syndic facture certaines prestations sur base d’un tarif qu’il est le seul à connaître !  hmm

On est des pigeons ?fleurs.gif

Comment réagir raisonnablement ? ange.gif


croquette

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Reivax
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Re : contrat de syndic

luc a écrit :

Je m'adresserai au JP afin d'obtenir en copie de ce contrat, après avoir:

3. refuser après l'envoi de la mise en demeure, de payer annuellement votre quote-part de l'honoraire du syndic, en rappelant qu'il est impossible de contrôler le syndic, si on n'est pas en possession du contrat; Et pas de contrat = pas d'honoraires. Expliquer ce raisonnement dans votre mise en demeure.

Ceci est le plus mauvais conseil qu'on puisse donner : ne pas payer, c'est se mettre en défaut et se déforcer.

Le Syndic de mauvaise foi pourra toujours vous envoyer des rappels, mises en demeure, etc.

Concernant le fameux contrat de 2006, si celui-ci enfreint des dispositions législatives, il pourrait se faire annuler par le Juge ad-hoc.

Encore que... La Cour de Cass a érigé en principe intangible le caractère définitif des décisions d'AG qui n'auraient pas été contestées en temps utile, quand bien même ces décisions sont contraires au caractère impératif de la Loi ! (Arrêt du 4 février 2008)
Notez que cet arrêt offre une similitude d'analyse dans la mesure où il se positionne sur un moyen fondé sur le changement législatif de 1994.

Il pourrait s'en déduire que si le contrat de 2006 a fait l'objet d'une décision valable de l'AG, il est couvert par cette dernière - et, le cas échéant, le principe de tacite reconduction qu'il contiendrait.

Sur ce point, je raisonne tout haut et n'étant pas juriste il se peut qu'une autre approche puisse être soutenue.

Une approche pragmatique, qui vous évitera de devoir recourir aux conseils d'un avocat (et je pense que le problème que vous soulevez est une délicieuse combinaison des poupées russes et de la boîte de Pandore, et qu'un conseil spécialisé sera bien nécessaire si vous voulez aller en Justice), serait de signifier un renom au Syndic actuel - en respectant les délais prévus par le contrat et le quorum des copropriétaires pour ce faire, et dans la foulée proposer un nouveau Syndic.

Si le cinquième des copropriétaires vous suit, vous pourriez même provoquer une AG extraordinaire.

La chance que je vous souhaite, c'est que le contrat initial soit d'un délai de 5 ans sans tacite reconduction. Ce contrat serait alors mort de sa belle mort, et vous seriez légalement en carence de Syndic.
Vous seriez alors fondée à demander, le cas échéant seule, la désignation d'un Syndic provisoire et d'éjecter de facto l'actuel qui occupe cette fonction sans posséder de mandat légal.

Enfin, je vous invite, ainsi que tous les copropriétaires dépités dont je lis les témoignages sur ce forum, à porter plainte à l'IPI.
D'autant que dans votre cas, la faute déontologique est très facile à établir :
Art. 78
L’agent immobilier syndic respecte les dispositions du Code civil relatives à la
copropriété
et les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu d’une loi,
de statuts ou de règlements afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des
dispositions légales contraignantes, ainsi que celles résultant de la convention qui le
lie à son commettant.

Si l'IPI est mou du gland (oups, je le dirai plus), c'est fort de tous les copropriétaires qui baissent les bras avant même d'avoir entrepris quoi que ce soit.
Alors, bon sang de bonsoir, agissez !!!

Petite suggestion au modo (non modérable ;o) ) du site : ce serait sympa que les blogueurs puissent joindre des pièces - j'ai cette faculté sur d'autres forums que je parcours.
Ça aurait notamment permis à Croquette de joindre le contrat de 2006, histoire qu'on y trouve toutes les failles pour flinguer ce Syndic indélicat  big_smile

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PIM
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Re : contrat de syndic

reivax a écrit :

Petite suggestion au modo (non modérable ;o) ) du site : ce serait sympa que les blogueurs puissent joindre des pièces - j'ai cette faculté sur d'autres forums que je parcours. Ça aurait notamment permis à Croquette de joindre le contrat de 2006, histoire qu'on y trouve toutes les failles pour flinguer ce Syndic indélicat

- Techniquement, il est possible d'intégrer des images (format jpg) à un message. (cfr mode d'emploi)
- Il est également possible d'insérer un lien "public" en utilisant par exemple   Dropbox
- Cela étant dit, il convient de respecter l'anonymat et il n'est pas autorisé de 'balancer' ainsi en public un contrat privé, identifiant les parties concernées... surtout s'il s'agit de 'flinguer' l'indélicat ou prétendu tel...


Erik DECKERS
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Reivax
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Re : contrat de syndic

PIM a écrit :

- Cela étant dit, il convient de respecter l'anonymat et il n'est pas autorisé de 'balancer' ainsi en public un contrat privé, identifiant les parties concernées... surtout s'il s'agit de 'flinguer' l'indélicat ou prétendu tel...

C'était mon quart-d'heure chevalier blanc  tongue

Et rassurez-vous, je n'invite en rien à la délation, il m'importe peu de savoir qui est qui, et effectivement, le contrat doit être anonymisé avant d'être produit.

L'avantage de pouvoir prendre connaissance du contrat est de ne pas théoriser dans le vide.

PS : mais où trouvez-vous le temps de lire tous les posts ?  lol

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croquette
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Re : contrat de syndic

Nous n’en sommes pas à la délation !

Seul éventuellement l’un ou l’autre pimonaute pourrait rapprocher les faits évoqués à des éléments personnels.  smile

L’objectif est ici de relever une série d’éléments concrets et de formuler une série de commentaires.

J’ai évoqué les principaux éléments de ce « conflit » auprès de l’ABSA et il m’a été répondu que seul le contrat signé en 2011 pouvait être considéré comme valable. tongue

Comme je l’ai dit, j’ai été autorisé à consulter le contrat signé en 2006 mais l’employé qui m’a reçu a refusé de m’en donner copie. sad

Dans ce contrat, le syndic se réfère aux barèmes de l’IPI en invitant les propriétaires à consulter le site www.ipi.be lol

Les tarifs repris dans le contrat signé en 2006 sont ceux de 2002.

Depuis 2004, l’IPI recommande à ses membres de ne plus faire référence à « ses barèmes », ceux-ci s’étant révélés contraires aux règles de la libre concurrence.

L’avis d’un membre de l’IPI serait ici particulièrement utile, mais l’institut se révèle particulièrement silencieux quand l’un de ses membres semble être mis en cause. wink

Nous ne parlons pas d’actes frauduleux ou de détournements de fonds mais de simples manquements aux lois en vigueur susceptibles de mettre en doute le professionnalisme du syndic que vous avez choisi.

Bien que notre syndic continue à  ignorer le contrat signé 2011, il reconnaît, dans le procès-verbal de la dernière AG, avoir signé en 2011 une « offre de service » approuvée par le président du conseil de copropriété. tongue

Pourquoi le président du conseil de copropriété aurait-il signé une offre de service : cette offre étant approuvée, elle constitue de fait un nouveau contrat de syndic ! (!)

Les remarques formulées lors de l’AG 2010 n’avaient d’autres buts que d’éviter de se retrouver dans un flou juridique, elles ne remettaient en cause ni les missions, ni les honoraires, ni les frais administratifs forfaitaires du syndic. smile

La position du syndic apparaît dès lors surprenante.

Pour rassurer Reivax, je n’ai pas suivi scrupuleusement les recommandations de Luc. big_smile

Dans la mise en demeure que j’ai adressée au syndic, j’ai précisé que mes provisions sur charges seront mensuelles dès janvier et réduites de ma contribution au paiement de ses honoraires.

Je verserai toutefois ma contribution à ses honoraires dans le courant du second mois du trimestre, comme cela avait été spécifié dans le contrat signé en 2011. hmm

Faut-il s’adresser à un juge de paix pour que les choses soient précisées ?

Je cherche depuis 6 ans à ce que les lois soient respectées mais peu de propriétaires semblent être sensibles à cet objectif …… leur seul intérêt semble être que les AG soient les plus courtes possible !  cry


croquette

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panchito
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Re : contrat de syndic

Dans la mise en demeure que j’ai adressée au syndic, j’ai précisé que mes provisions sur charges seront mensuelles dès janvier et réduites de ma contribution au paiement de ses honoraires.

Vous allez vous mettre dans l'illégalité et serez taxé de mauvais payeur.

Si les copropriétaires ont voté des mesures pour contrer les "récalcitrants", vous allez au devant de frais de recommandé, et autres poursuites par huissier.

Si vous n'êtes pas content de votre Syndic, il vous suffit de faire mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG, le remplacement de ce dernier par un autre que vous proposerez.

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rexou
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Re : contrat de syndic

panchito a écrit :

Si vous n'êtes pas content de votre Syndic, il vous suffit de faire mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG, le remplacement de ce dernier par un autre que vous proposerez.

Mais surtout, il faut convaincre un maximum de CP du bien fondé de vos critiques et proposer une alternative valable. Le prix du candidat ne devrait pas excéder le prix demandé par le syndic actuel notamment, à prestations égales sur contrat.

Ah, il existe réellement de bons, d'excellents syndics. J'en connais au moins un. Jxxxxxx. Il gère -notamment- une copropriété de 50 lots environ dans le sud de bxl, qui n'est que la moitié d'un bloc. Ce bloc se situe dans un ensemble de 8 blocs avec parc commun et une chaufferie commune également... J'assiste chaque année aux AG qui se déroulent dans le plus parfait bonheur. Une gestion saine et intelligente qui est un vrai rêve ! Hier soir, j'assistais à l'AG de 2012... Sublissime !!!


rexou

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Reivax
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Re : contrat de syndic

La manière dont vous exposez la situation prête à confusion. Ne le prenez pas comme une attaque personnelle, mais juste comme le ressenti d'un professionnel qui essaie de se faire une religion du cas que vous exposez.

Suite à votre recommandé, vous avez pu prendre connaissance du contrat de 2006.
Tout en même temps, vous faites état d'un contrat (ou offre de services) de 2011. Qu'en est-il de ce document de 2011 ? Comment en avez-vous connaissance ?

Il n'est pas farfelu de penser que cette offre de service de 2011 acceptée forme effectivement un contrat au sens de la Loi.
Il serait donc pertinent d'indaguer sur ce point là.

Nul besoin d'avoir un avis de l'IPI sur les barèmes auxquels il est fait référence : le principe des directives professionnelles en matière d'honoraires (toutes professions confondues) est interdit par l'Europe.
Point barre.

Rien n'empêche néanmoins une organisation professionnelle de formuler des recommandations - tout est toujours dans la finesse...

Vous dites : "Les remarques formulées lors de l’AG 2010 n’avaient d’autres buts que d’éviter de se retrouver dans un flou juridique, elles ne remettaient en cause ni les missions, ni les honoraires, ni les frais administratifs forfaitaires du syndic."

Je lis aussi : "Le syndic facture certaines prestations sur base d’un tarif qu’il est le seul à connaître !"

Il y a bien là un hiatus !

Soit les choses sont transparentes, soit elles ne le sont pas !

De quel contrat parlons-nous ? 2006 ou 2011 ? Qu'est-il prévu dans ce contrat ?

Bref, tout cela m'apparaît particulièrement confus.

Enfin, concernant la juridiction cantonale, qui est quasi systématiquement citée sur ce forum, pour les matières relatives à la copropriété, je vous invite à la plus grande circonspection.
Le tribunal cantonal est compétent pour les matières qui lui sont dévolues. Point barre.
Voyez notamment : http://ejuris.be/page207.shtml
Et je ne cite pas stupidement : les considérations faites sur cette page sont pertinentes.

Dernière réflexion, brute de décoffrage et un peu cassante, je le concède, en regard de votre assertion : "L’avis d’un membre de l’IPI serait ici particulièrement utile, mais l’institut se révèle particulièrement silencieux quand l’un de ses membres semble être mis en cause."

L'IPI, nonobstant les griefs qu'on peut formuler à son égard, ne se prononcera pas sur ce forum : ce n'est ni le lieu, ni la procédure.
Et fort heureusement !

Avez-vous porté vos griefs devant l'IPI ? - autrement que par le biais de ce forum.
Ou formulez-vous votre assertion sur le simple retour du dysfonctionnement dénoncé de manière générale ?

Je le répète, le rérépète et le rérérépète, et le rérérérépète : ne vous plaignez pas sur ce forum, plaignez-vous aux autorités compétentes - et après, vous pourrez vous plaindre de ce que votre plainte n'a pas été entendue.

Un dernier pour la route : "Je cherche depuis 6 ans à ce que les lois soient respectées mais peu de propriétaires semblent être sensibles à cet objectif …… leur seul intérêt semble être que les AG soient les plus courtes possible !"

Je ne vis pas en copropriété, mais je vis en société.
Tous les jours je suis confronté à des gens qui ne respectent pas la Loi.
Tous les jours je suis confronté à des décisions démocratiques qui s'imposent à moi alors que je ne suis pas d'accord avec elles.
Tous les jours je suis confronté à des autorités défaillantes qui édictent des règles qu'elles ne savent pas faire respecter.

J'ai trois possibilités :
1/ j'en fais mon affaire et je me concentre sur des choses plus essentielles ;
2/ je m'engage et tente de faire bouger les choses - en acceptant la dose de frustration qui sera nécessairement liée à cette démarche ;
3/ je me place en victime et tout le monde il est vilain, tout le monde il est méchant.

Il en existerait peut-être bien une quatrième dans le cadre d'un copropriété : vendez !

X. NINANE

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Reivax
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Re : contrat de syndic

rexou a écrit :

Le prix du candidat ne devrait pas excéder le prix demandé par le syndic actuel notamment, à prestations égales sur contrat.

Mauvais conseil : une prestation sur contrat est une prestation... sur contrat !

Lorsque je commande des riz de veau au resto, le contrat, c'est d'avoir des riz de veau.
Et si ils sont dégueu parce que j'ai choisi un restaurant où ils sont moins chers, et bien je n'en aurai qu'à m'en prendre à moi même et ma politique du moins disant !

L'adage populaire qui dit qu'on n'est pas assez riche que pour acheter bon marché est un des plus sages qu'il soit.

Je le vois régulièrement dans les offres de prix que je réceptionne pour les ACP.

Dernière en date : remise de prix sans que l'entrepreneur ne s'est rendu sur place.
La moins chère, bien entendu.
Et alors quoi : on va soumissionner cet entrepreneur pour après s'embarquer dans un procès parce qu'il a remis prix comme un clampin ?
Allons, allons, un peu de bons sens.

Et ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit. Le plus cher n'est pas nécessairement le meilleur non plus.

Mais, la disponibilité, le service, la compétence, la formation continuée, un souci d'excellence, la tranquillité, cela a un prix. Appelons un chat un chat.

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PIM
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Re : contrat de syndic

Ai corrigé et supprimé les messages qui devaient l'être...


Erik DECKERS
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Reivax
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Re : contrat de syndic

PIM a écrit :

Ai corrigé et supprimé les messages qui devaient l'être...

Je tente - et parfois l'exercice est compliqué - de tourner 8 fois ma langue dans ma bouche, et vous remercie du rôle que vous jouez.

J'en profite pour souligner que vous le faites avec nuance, alors que certains propos sont tout simplement passionnels.

Chapeau bas !!!

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croquette
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Re : contrat de syndic

Le contrat signé en 2011 n'est pas un bruit de couloir, j'étais commissaire aux comptes lors de cet exercice et j'étais présent lors de la signature par le syndic et le président du conseil de copropriété  tongue

Il m'a été conté qu'un syndic peut tout faire ... tant que personne ne réclame  smile

Le résumé des remarques faites dans ce forum semble être de jamais réclamer .......... et de vivre heureux  big_smile

Quand je lis qu'avec une large majorité les copropriétaires ont accepté d'ajouter une clause au ROI permettant au syndic de réclamer à son profit d'importants montants aux mauvais payeurs alors que des sanctions sont déjà inscrites pour ceux-ci dans le RdC   tongue

je ne suis qu'un borgne parmi des aveugles  cry


croquette

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croquette
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Re : contrat de syndic

J'en reviens à ma question de base : comment agir raisonnablement  smile

Le prix du syndic n'est pas remis en question mais nous parlons de son efficacité, de son investissement pour faire respecter le ROI, de son honnêteté, ......

Notre syndic n'est malheureusement pas un homme de dialogue, il conserve la parole du début à la fin de l'AG et fait rentrer sous terre toute personne osant formuler une remarque  smile

Selon moi si les propriétaires ne souhaitent pas changer de syndic c'est tout simplement parce qu'ils craignent de trouver pire  smile


croquette

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panchito
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Re : contrat de syndic

C'est très simple. Il suffit que vous assumiez vos responsabilités.

1/ Vous recherchez un nouveau Syndic en ne sélectionnant que celui-ceux pour lesquels vous pouvez recueillir des témoignages positifs de copropriétaires habitant les lieux.

2/ Vous faites mettre à l'ordre du jour de votre prochaine AG, le remplacement de votre Syndic par celui que vous avez pré-selectionné.

3/ Avant l'AG, vous essayer de rallier un maximum de copropriétaires à votre cause.

PS: C'est votre 1ère expérience en copropriété? Vous êtes le dernier arrivé au milieu d'un groupe qui s'entend parfaitement bien? Vous passez pour l'éternel emm...?

Si oui, vous devriez savoir que l'AG est souveraine. Le Syndic n'est que votre employé, afin d'être le bras qui exécute les décisions prises en AG.

On n'a donc que le Syndic que l'on mérite.

Si vous pensez que ces responsabilités sont au-dessus de vos force...et bien, oui, il ne vous reste plus qu'à vendre.

Venir vous plaindre sur ce forum alors que vous possédez toutes les manettes en main pour faire changer les choses ne sert à absolument rien.

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bada
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Re : contrat de syndic

croquette a écrit

Notre syndic n'est malheureusement pas un homme de dialogue, il conserve la parole du début à la fin de l'AG et fait rentrer sous terre toute personne osant formuler une remarque

Mais il faut lui couper la parole.
La loi dit que c'est un CP qui préside l'AG. Ne lui laissez pas un rôle qu'il ne doit pas tenir.


bada

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