contrat de syndic

A toute fins utiles, je rappelle ma question :

- un propriétaire a-t-il la moindre chance de faire annuler ces contrats s'il s'adresse à un juge de paix ? 

merci à luc 

je vais m'y mettre et je reviens dans un mois 

Ceci est le plus mauvais conseil qu'on puisse donner : ne pas payer, c'est se mettre en défaut et se déforcer.

Le Syndic de mauvaise foi pourra toujours vous envoyer des rappels, mises en demeure, etc.

Concernant le fameux contrat de 2006, si celui-ci enfreint des dispositions législatives, il pourrait se faire annuler par le Juge ad-hoc.

Encore que... La Cour de Cass a érigé en principe intangible le caractère définitif des décisions d'AG qui n'auraient pas été contestées en temps utile, quand bien même ces décisions sont contraires au caractère impératif de la Loi ! (Arrêt du 4 février 2008)
Notez que cet arrêt offre une similitude d'analyse dans la mesure où il se positionne sur un moyen fondé sur le changement législatif de 1994.

Il pourrait s'en déduire que si le contrat de 2006 a fait l'objet d'une décision valable de l'AG, il est couvert par cette dernière - et, le cas échéant, le principe de tacite reconduction qu'il contiendrait.

Sur ce point, je raisonne tout haut et n'étant pas juriste il se peut qu'une autre approche puisse être soutenue.

Une approche pragmatique, qui vous évitera de devoir recourir aux conseils d'un avocat (et je pense que le problème que vous soulevez est une délicieuse combinaison des poupées russes et de la boîte de Pandore, et qu'un conseil spécialisé sera bien nécessaire si vous voulez aller en Justice), serait de signifier un renom au Syndic actuel - en respectant les délais prévus par le contrat et le quorum des copropriétaires pour ce faire, et dans la foulée proposer un nouveau Syndic.

Si le cinquième des copropriétaires vous suit, vous pourriez même provoquer une AG extraordinaire.

La chance que je vous souhaite, c'est que le contrat initial soit d'un délai de 5 ans sans tacite reconduction. Ce contrat serait alors mort de sa belle mort, et vous seriez légalement en carence de Syndic.
Vous seriez alors fondée à demander, le cas échéant seule, la désignation d'un Syndic provisoire et d'éjecter de facto l'actuel qui occupe cette fonction sans posséder de mandat légal.

Enfin, je vous invite, ainsi que tous les copropriétaires dépités dont je lis les témoignages sur ce forum, à porter plainte à l'IPI.
D'autant que dans votre cas, la faute déontologique est très facile à établir :
Art. 78
L’agent immobilier syndic respecte les dispositions du Code civil relatives à la
copropriété et les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu d’une loi,
de statuts ou de règlements afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des
dispositions légales contraignantes, ainsi que celles résultant de la convention qui le
lie à son commettant.

Si l'IPI est mou du gland (oups, je le dirai plus), c'est fort de tous les copropriétaires qui baissent les bras avant même d'avoir entrepris quoi que ce soit.
Alors, bon sang de bonsoir, agissez !!!

Petite suggestion au modo (non modérable ;o) ) du site : ce serait sympa que les blogueurs puissent joindre des pièces - j'ai cette faculté sur d'autres forums que je parcours.
Ça aurait notamment permis à Croquette de joindre le contrat de 2006, histoire qu'on y trouve toutes les failles pour flinguer ce Syndic indélicat 

C'était mon quart-d'heure chevalier blanc 

Et rassurez-vous, je n'invite en rien à la délation, il m'importe peu de savoir qui est qui, et effectivement, le contrat doit être anonymisé avant d'être produit.

L'avantage de pouvoir prendre connaissance du contrat est de ne pas théoriser dans le vide.

PS : mais où trouvez-vous le temps de lire tous les posts ? 

Vous allez vous mettre dans l'illégalité et serez taxé de mauvais payeur.

Si les copropriétaires ont voté des mesures pour contrer les "récalcitrants", vous allez au devant de frais de recommandé, et autres poursuites par huissier.

Si vous n'êtes pas content de votre Syndic, il vous suffit de faire mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG, le remplacement de ce dernier par un autre que vous proposerez.

La manière dont vous exposez la situation prête à confusion. Ne le prenez pas comme une attaque personnelle, mais juste comme le ressenti d'un professionnel qui essaie de se faire une religion du cas que vous exposez.

Suite à votre recommandé, vous avez pu prendre connaissance du contrat de 2006.
Tout en même temps, vous faites état d'un contrat (ou offre de services) de 2011. Qu'en est-il de ce document de 2011 ? Comment en avez-vous connaissance ?

Il n'est pas farfelu de penser que cette offre de service de 2011 acceptée forme effectivement un contrat au sens de la Loi.
Il serait donc pertinent d'indaguer sur ce point là.

Nul besoin d'avoir un avis de l'IPI sur les barèmes auxquels il est fait référence : le principe des directives professionnelles en matière d'honoraires (toutes professions confondues) est interdit par l'Europe.
Point barre.

Rien n'empêche néanmoins une organisation professionnelle de formuler des recommandations - tout est toujours dans la finesse...

Vous dites : "Les remarques formulées lors de l’AG 2010 n’avaient d’autres buts que d’éviter de se retrouver dans un flou juridique, elles ne remettaient en cause ni les missions, ni les honoraires, ni les frais administratifs forfaitaires du syndic."

Je lis aussi : "Le syndic facture certaines prestations sur base d’un tarif qu’il est le seul à connaître !"

Il y a bien là un hiatus !

Soit les choses sont transparentes, soit elles ne le sont pas !

De quel contrat parlons-nous ? 2006 ou 2011 ? Qu'est-il prévu dans ce contrat ?

Bref, tout cela m'apparaît particulièrement confus.

Enfin, concernant la juridiction cantonale, qui est quasi systématiquement citée sur ce forum, pour les matières relatives à la copropriété, je vous invite à la plus grande circonspection.
Le tribunal cantonal est compétent pour les matières qui lui sont dévolues. Point barre.
Voyez notamment : http://ejuris.be/page207.shtml
Et je ne cite pas stupidement : les considérations faites sur cette page sont pertinentes.

Dernière réflexion, brute de décoffrage et un peu cassante, je le concède, en regard de votre assertion : "L’avis d’un membre de l’IPI serait ici particulièrement utile, mais l’institut se révèle particulièrement silencieux quand l’un de ses membres semble être mis en cause."

L'IPI, nonobstant les griefs qu'on peut formuler à son égard, ne se prononcera pas sur ce forum : ce n'est ni le lieu, ni la procédure.
Et fort heureusement !

Avez-vous porté vos griefs devant l'IPI ? - autrement que par le biais de ce forum.
Ou formulez-vous votre assertion sur le simple retour du dysfonctionnement dénoncé de manière générale ?

Je le répète, le rérépète et le rérérépète, et le rérérérépète : ne vous plaignez pas sur ce forum, plaignez-vous aux autorités compétentes - et après, vous pourrez vous plaindre de ce que votre plainte n'a pas été entendue.

Un dernier pour la route : "Je cherche depuis 6 ans à ce que les lois soient respectées mais peu de propriétaires semblent être sensibles à cet objectif …… leur seul intérêt semble être que les AG soient les plus courtes possible !"

Je ne vis pas en copropriété, mais je vis en société.
Tous les jours je suis confronté à des gens qui ne respectent pas la Loi.
Tous les jours je suis confronté à des décisions démocratiques qui s'imposent à moi alors que je ne suis pas d'accord avec elles.
Tous les jours je suis confronté à des autorités défaillantes qui édictent des règles qu'elles ne savent pas faire respecter.

J'ai trois possibilités :
1/ j'en fais mon affaire et je me concentre sur des choses plus essentielles ;
2/ je m'engage et tente de faire bouger les choses - en acceptant la dose de frustration qui sera nécessairement liée à cette démarche ;
3/ je me place en victime et tout le monde il est vilain, tout le monde il est méchant.

Il en existerait peut-être bien une quatrième dans le cadre d'un copropriété : vendez !

X. NINANE

Ai corrigé et supprimé les messages qui devaient l'être...

Le contrat signé en 2011 n'est pas un bruit de couloir, j'étais commissaire aux comptes lors de cet exercice et j'étais présent lors de la signature par le syndic et le président du conseil de copropriété 

Il m'a été conté qu'un syndic peut tout faire ... tant que personne ne réclame 

Le résumé des remarques faites dans ce forum semble être de jamais réclamer .......... et de vivre heureux 

Quand je lis qu'avec une large majorité les copropriétaires ont accepté d'ajouter une clause au ROI permettant au syndic de réclamer à son profit d'importants montants aux mauvais payeurs alors que des sanctions sont déjà inscrites pour ceux-ci dans le RdC   

je ne suis qu'un borgne parmi des aveugles 

C'est très simple. Il suffit que vous assumiez vos responsabilités.

1/ Vous recherchez un nouveau Syndic en ne sélectionnant que celui-ceux pour lesquels vous pouvez recueillir des témoignages positifs de copropriétaires habitant les lieux.

2/ Vous faites mettre à l'ordre du jour de votre prochaine AG, le remplacement de votre Syndic par celui que vous avez pré-selectionné.

3/ Avant l'AG, vous essayer de rallier un maximum de copropriétaires à votre cause.

PS: C'est votre 1ère expérience en copropriété? Vous êtes le dernier arrivé au milieu d'un groupe qui s'entend parfaitement bien? Vous passez pour l'éternel emm...?

Si oui, vous devriez savoir que l'AG est souveraine. Le Syndic n'est que votre employé, afin d'être le bras qui exécute les décisions prises en AG.

On n'a donc que le Syndic que l'on mérite.

Si vous pensez que ces responsabilités sont au-dessus de vos force...et bien, oui, il ne vous reste plus qu'à vendre.

Venir vous plaindre sur ce forum alors que vous possédez toutes les manettes en main pour faire changer les choses ne sert à absolument rien.