contrat de syndic

Nous n’en sommes pas à la délation !

Seul éventuellement l’un ou l’autre pimonaute pourrait rapprocher les faits évoqués à des éléments personnels. 

L’objectif est ici de relever une série d’éléments concrets et de formuler une série de commentaires.

J’ai évoqué les principaux éléments de ce « conflit » auprès de l’ABSA et il m’a été répondu que seul le contrat signé en 2011 pouvait être considéré comme valable.

Comme je l’ai dit, j’ai été autorisé à consulter le contrat signé en 2006 mais l’employé qui m’a reçu a refusé de m’en donner copie.

Dans ce contrat, le syndic se réfère aux barèmes de l’IPI en invitant les propriétaires à consulter le site www.ipi.be

Les tarifs repris dans le contrat signé en 2006 sont ceux de 2002.

Depuis 2004, l’IPI recommande à ses membres de ne plus faire référence à « ses barèmes », ceux-ci s’étant révélés contraires aux règles de la libre concurrence.

L’avis d’un membre de l’IPI serait ici particulièrement utile, mais l’institut se révèle particulièrement silencieux quand l’un de ses membres semble être mis en cause.

Nous ne parlons pas d’actes frauduleux ou de détournements de fonds mais de simples manquements aux lois en vigueur susceptibles de mettre en doute le professionnalisme du syndic que vous avez choisi.

Bien que notre syndic continue à  ignorer le contrat signé 2011, il reconnaît, dans le procès-verbal de la dernière AG, avoir signé en 2011 une « offre de service » approuvée par le président du conseil de copropriété.

Pourquoi le président du conseil de copropriété aurait-il signé une offre de service : cette offre étant approuvée, elle constitue de fait un nouveau contrat de syndic ! (!)

Les remarques formulées lors de l’AG 2010 n’avaient d’autres buts que d’éviter de se retrouver dans un flou juridique, elles ne remettaient en cause ni les missions, ni les honoraires, ni les frais administratifs forfaitaires du syndic.

La position du syndic apparaît dès lors surprenante.

Pour rassurer Reivax, je n’ai pas suivi scrupuleusement les recommandations de Luc.

Dans la mise en demeure que j’ai adressée au syndic, j’ai précisé que mes provisions sur charges seront mensuelles dès janvier et réduites de ma contribution au paiement de ses honoraires.

Je verserai toutefois ma contribution à ses honoraires dans le courant du second mois du trimestre, comme cela avait été spécifié dans le contrat signé en 2011.

Faut-il s’adresser à un juge de paix pour que les choses soient précisées ?

Je cherche depuis 6 ans à ce que les lois soient respectées mais peu de propriétaires semblent être sensibles à cet objectif …… leur seul intérêt semble être que les AG soient les plus courtes possible ! 

- Techniquement, il est possible d'intégrer des images (format jpg) à un message. (cfr mode d'emploi)
- Il est également possible d'insérer un lien "public" en utilisant par exemple   Dropbox
- Cela étant dit, il convient de respecter l'anonymat et il n'est pas autorisé de 'balancer' ainsi en public un contrat privé, identifiant les parties concernées... surtout s'il s'agit de 'flinguer' l'indélicat ou prétendu tel...

Je suis de retour 

Faisant suite à mon recommandé, le syndic m’a autorisé  venir consulter ce qu’il considère comme le seul  CONTRAT qu’il ait signé avec nous, il est daté du 20 juin 2006}()

La personne qui nous représentait alors était le président du conseil de gérance de l’époque, elle est depuis lors employée par le promoteur qui avait « choisi le syndic ».

Le contrat avait été signé pour une période de 5 ans et le syndic semble toujours ne pas avoir eu connaissance de la loi du 2 juin 2010.

Les coûts de ses tâches non-usuelles n’est pas exhaustive et le contrat précise que les tarifs complets peuvent être consultés sur le site www.ipi.be/  (!)

Si vous vous rendez sur ce site, vous constaterez que l'IPI signale en 2004 que les barèmes obligatoires ou imposés sont interdits ! 

Le syndic facture certaines prestations sur base d’un tarif qu’il est le seul à connaître ! 

On est des pigeons ?

Comment réagir raisonnablement ?

Je m'adresserai au JP afin d'obtenir en copie de ce contrat, après avoir:

1. demandé par lettre recommandé une copie des contrats depuis 2006
2. mis en demeure 3 semaines plus tard le syndic s'il ne présente pas les contrats de 2006 à 2012
3. refuser après l'envoi de la mise en demeure, de payer annuellement votre quote-part de l'honoraire du syndic, en rappelant qu'il est impossible de contrôler le syndic, si on n'est pas en possession du contrat; Et pas de contrat = pas d'honoraires. Expliquer ce raisonnement dans votre mise en demeure.

Si le syndic vous attaque pour non-paiement des charges, alors faites à ce moment votre demande au JP dans vos conclusions.

Cette technique vous oblige à:
- payer les provisions à 100% avec la mention "sous réserve"
- payer le solde annuel dû, avec la mention "sous réserve", après l'avoir diminué avec le montant du litige

Diminuer les paiements suivants avec le solde encore à récupérer, et signaler voter calcul par lettre recommandée au syndic.

Attention lettre recommandée = lettre au syndic ET à l'ACP à l'adresse de l'immeuble.

combien de copropriétés sont-elles confrontées à des syndics indélicats ? 

nous ne parlons pas ici des excès flagrants d'un syndic tels que ceux officialisés par l'IPI ( détournements de fonds ou autres comportements excessifs) mais de simples manquements, qui rappellent au propriétaire lambda que son opinion n'a aucun poids 

le SNP ne semble s'intéresser qu'aux excès en négligeant les problèmes "secondaires" des copropriétés représentant pourtant la majorité tant en nombre qu'en poids 

quelques propriétaires, croyant encore que les lois puissent pénaliser les "infractions" d'un syndic indélicat, attendent la suite de cette loi du 2 juin 2010 

Se comporter en Don Quichotte ne peut que vous aigrir 

Mon but n'est pas de légiférer à tour de bras

Je n'ai pour objectif n'est que de souhaiter rester dans une discussion entre gentelemen de bonne foi 

chacun sait que les plaintes auprès de l'IPI n'ont aucune chance d'aboutir pour des motifs aussi futiles 

si cet institut juge ces propos offensants, qu'il se manifeste 

"on sait ce qu'on perd et pas ce que l'on gagne" : c'est un peu comme changer "votre martingale" en jouant au lotto 

sachez que je n'éprouve aucune amertume, la vie en copropriété est ce qu'elle est, avec ses espoirs et ses déceptions 

si la bonne foi ne peut exister, mieux vaut se retirer sans faire de vagues 

La bonne blague...
Déposer plainte à l'IPI ne sert malheureusement à rien du tout.
Même si l'IPI agit, et que le syndic reçoit une réprimande, un blâme voire même une suspension, cela ne change rien du tout pour le propriétaire. On ne le met même pas au courant.

Et quand un syndic convoque une AG pendant une suspension, et qu'une plainte est déposée pour exercice illégal de la profession, c'est classé sans suite.

Déposer plainte à l'IPI ne vous servira à rien.

- si le dit syndic est un agent immobilier, il est obligé d'être agréé IPI et il doit respecter le code de déontologie.
S'il ne respecte pas ce code, chacun est libre de déposer plainte à la chambre exécutive de l'Institut.
Avez-vous déposé plainte ?

- "changez de syndic": c'est effectivement une conclusion régulière. Toute la  difficulté est d'obtenir une majorité de copropriétaires qui le décide.

- rôle des pimonautes: notre forum est un espace public où les uns et les autres, expérimentés ou non, communiquent leurs propres vécus et opînions. Personne n'y prétend détenir la vraie solution aux divers problèmes de copropriétés (où il ne suffit pas de légiférer à tours de bras pour tout résoudre...)

les faits :

- conformément à la loi du 2 juin 2010, le contrat de syndic signé en 2006 pour une période de 5 ans devient obsolète le 1er septembre 2010

- notre AG se tient en novembre, l'exercice comptable va du 1er juillet au 30 juin de l'année suivante

- l'AG 2010 autorise le syndic à terminer l'exercice 2010-2011 sur base du contrat 2006 mais l'invite à signer un nouveau contrat pour l'exercice 2011-2012

- ce contrat, de type SNP, est signé en 2011 par le syndic et le président du conseil de copropriété

- lors de l'AG 2011, le syndic accepte de prolonger son contrat pour un an

- le contrat pour 2012-2013 n'a toujours pas été signé

- comme dans bien d'autres copropriétés je suppose seuls quelques initiés sont conscients de ce que contiennent ces contrats

- lors de l'AG 2012, le SYNDIC propose de reconduire son contrat

- il apparait lors de la discussion que le contrat dont il demande la reconduction est celui qui avait été signé en 2006 

Ce syndic est un membre de l'IPI, je ne peux que sourire  quand on évoque le code de déontologie de cet institut !

- la majorité silencieuse et ignorante accepte cette reconduction

hypothèse :

- le syndic et le président du conseil de copropriété signent un contrat de syndic comparable à celui signé en 2006 pour les exercices 2012-2013 et 2013-2014

question:

- un propriétaire a-t-il la moindre chance de faire annuler ces contrats s'il s'adresse à un juge de paix ?