Changement affectation rez bureau/logement

Bonjour,

Il y a quelques années, j'ai été confronté à un cas similaire sur Anderlecht

Copropriété constitué de logements et bureaux au rez-de-chaussée
Je souhaitais changer l'affectation d'un bureau en logement (après accord AG)

A mon grand étonnement, à l'urbanisme, il m'ont dit (verbalement), que si je parvenais à prouver, plus de 5 années d'une occupation des lieux comme résidence principale (domicile), le changement se ferait immédiatement ?

Cette réponse fut très surprenante ! Aucune vérification de la conformité où de la transformation des lieux ? Je n'ai pas poursuivit ce changement d’affectation car j'ai trouvé un acquéreur qui souhaitait l'utiliser comme bureau, mais poser toujours la question à votre commune.

Après relecture de l'ensemble du contenu, je constate que votre bien est situé sur "Molenbeek-Saint-Jean" ! Sachez que cette commune est, depuis bien longtemps, très connue pour ses incohérences dans l'octroi ou le refus de certains permis, c'est comme jouer à la roulette russe ! Une solution consistait à prendre un architecte qui avait "ses entrées".

Mais votre chance subsiste peut-être dans le seul fait que son Bourgmestre vient juste d'être éjecter par l'opposition, après 30 ans ! Peut-être auront-il déjà assaini l'Urbanisme aussi ?

Je ne suis pas persuadé que l'Administration à raison dans ce cas...
Evidemment ce n'est pas la même région que moi!

Normalement si pas de changement de volumes ni à des murs porteurs, il faut juste une déclaration à l'Urbanisme, me semble-t-il.
Si permis de régularisation demandé, pas sur base de plans d'architecte, mais bien d'un croquis effectué par le maître d'oeuvre.

De plus si domiciliation octroyée par l'Administration, celle-ci ne peut argumenter "ne pas être au courant". La loi oblige bien de "domicilier provisoirement", pas en permanence...

Et dans la plupart des Administrations, on ne demanderait pas de permis dans ce cas.

Un seul conseil, demander l'Avis du Fonctionnaire de la Région, pas de la commune.

Tous les acheteurs ne sont pas avocats. Et le candidat risque de se retirer s'il doit entreprendre des démarches à l'issue incertaine, même si le simple fait que ce bien ait été attibué en logement ces dernières années suffit probablement à ce qu'une nouvelle domiciliation ne provoque pas de vagues...

Ici, on a réveillé un fonctionnaire qui dormait. 

Si l'acheteur se désiste, vendre pour bureau est en effet une idée valable à creuser. L'acheteur affectera ensuite comme il le veut, à ses risques, ou entamera les démarches nécessaires.

Pour la première question... apparemment depuis 2006 puisque l'urbanisme de Molenbeek se réfère à ces prescriptions qu'on peut trouver ici : http://urbanisme.irisnet.be/lesreglesdujeu/pdf/RRU_Titre_2_FR.pdf

Pour la seconde question : il y a deux biens appelés "bureaux" dans la copropriété.  Le mien est occupé comme logement depuis 1999 au moins.  D'ailleurs le vendeur y habitait et y a élu domicile.  L'autres est occupé comme logement depuis bien plus longtemps. 

J'avoue être totalement perdu... L'acheteur de mon bien a fait ajouter une clause suspensive dans le compromis stipulant que l'urbanisme de Molenbeek devait donner son accord pour que ce soit bien du logement...
Même si j'arrive à faire ce changement d'affectation après un parcours du combattant sans doute, on est parti pour les calendes grecques et pour des frais....Or je n'ai pas les moyens de financer les délires architecturaux de l'urbanisme.... délires qui pourraient être en contradiction avec l'acte de base... mais ça "c'est pas leur problème" disent-ils... Là 'ai compris que ces gens n'allaient pas m'aider...

Je me demande si je ne vais pas remettre le bien en vente comme bureau... Apparement il y a de la demande... Parce que là je suis en train de prendre 10 ans tellement je ne sais plus sur quel pied danser...

Suite... et malheureusement pas fin de mes aventures...

Donc rdv ce jour auprès de l'urbanisme de Molenbeek.
J'apprends que en fait ils ne disposent pas de l'acte de base, ils se basent uniquement sur les plans.  Ces plans sont toujours ceux de 1962 où il est renseigné pour les rez "bureaux".  Donc pour eux ce sont des bureaux et il faut faire une demande de changement d'affectation... et rentrer une demande de permis... Et c'est là que ça devient rocambolesque.  Le bien dispose d'une cour/terrasse qui surplombe des garages de =/- 70m2.  Alors ces dames proposent que tout d'abord on reverdisse ceci... en ajoutant 60cm de terre et de l'herbe... Au bout d'un moment du roofing vert pourrait suffire... voir finalement des bacs avec de la terre ... mais il faut faire un joli projet... Que leurs idées géniales aillent à  l'encontre de l'acte de copropriété ils s'en foutent...
Un autre truc qu'ils aiment bien c'est qu'il y ait assez de lumière.  Donc il faut que l'ensemble des surfaces lumineuses soit au moins égale en m2 à 1/5eme dela surface de la pièce éclairée.  Or pour une des pièces je suis en deça.  Bref je vais tenter de trouver un architecte qui pourra m'aider à remplir la paperasse et prier pour que ça passe...Mais je ne suis pas sortir de l'auberge.

Aussi, le notaire par lequel j'étais passé pour l'achat ne m'avait pas du tout renseigné sur tout ça.  Comme c'était également le notaire du vendeur, je crains que l'omission était volontaire.  Enfin non il ne s'agit pas d'une omission car j'avais posé expressément la question... Il s'agit de tromperie.

A mon avis, l'affectation au niveau urbanisme est mixte : logement ou commerce.
Mais seuls les services de l'urbanisme répondront de manière indiscutable à votre question.
Pas d'incidence au niveau RC, il est fixé (et sera sans doute plus élevé pour un commerce que pour un logement) une fois pour toutes, quelle que soit l'éffectation réelle. Par contre, si vous louez pour usage professionnel, il y a une incidence sur la fiscalité : vous êtes taxé sur base des loyers réels (60% du loyer brut)

Merci de votre réponse.  Au niveau de l'urbanisme de la commune, est-ce que mon appart est rencensé comme logement ou bureau à votre avis?  Est-ce que ça a une incidence au niveau RC?  Ou a un autre niveau?

Le point avait ou pas de raison d'être soumis au vote? Je n'en sais rien. Mais il a été soumis, et le vote a été de plus de 75%, donc approuvé.

Donc, pour la copropriété, c'est bon.

Pour ce qui est du changement d'affectation urbanistique, il importe de savoir quand le changement a eu lieu. Parce que s'il a eu lieu à une période ou il ne fallait pas de permis pour ce changement, vous n'avez rien à faire. Et ce n'est pas parce qu'aucune demande de permis d'urbanisme n'a été rentrée que vous n'êtes pas en ordre...

Donc, la question à poser à l'urbanisme, c'est de savoir quel est le statut pour eux, et depuis quand il faut un permis pour créer un logement dans un bureau.

Du nouveau :

J'ai discuté avec un ami qui fait des études de droit et il m'a donné son avis. 

D'après lui et pour résumer en termes de béotien le principe est "tout ce qui n'est pas interdit est admis". 

La destination de la copropriété dans son ensemble est le logement.  L'acte précise ce qui est interdit : pratiquer une activité commerciale, sauf aux rez, "à usage de bureau".  Par contre rien n'interdit que les rez soient utilisés comme logement.  Donc rien ne s'y oppose. 

En outre d'après lui il n'est pas nécessaire de demander un changement d'affectation à l'urbanisme vu que l'affectation ne change pas.

Il n'était en outre pas nécessaire de soumettre le point évoqué plus bas au vote des copropriétaires.  Un vote négatif de leur part n'aurait eu aucune incidence.