Changement affectation rez bureau/logement

manynotes · #1 27-12-2012 22:03:47

Bonjour,

Voici ma question :

Je suis propriétaire d'un bien au rez dans une copropriété située à Molenbeek St Jean. Le bien est situé dans la zone "Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation". L'acte de base définit que la destination de l'immeuble est l'habitation. Il est en outre indiqué que nulle activité commerciale ne peut être effectuée à l'exception des rez de chaussé, "à usage de bureau". Un autre paragraphe spécifie que "les locaux" (sans plus de précision) peuvent être affectés au logement ou à une profession libérale. En outre les rez sont décrits comme "appartements" et non comme

Lorsque j'ai acheté le bien en 2004 j'ai fait remarquer au notaire que la description était toujours celle reprise dans l'acte de base. Ce dernier m'a répondu que ça ne posait pas de problème et qu'il valait mieux ne rien changer, que l'occupation des lieux comme appartement d'habitation ne posait pas problème mais que l'inverse par contre.

Lorsque le précédent propriétaire a acheté les lieux, le changement d'affectation a été soumis à l'AG (en 1999). Par contre, d'après l'urbanisme de Molenbeek, aucun permis d'urbanisme n'a été rentré pour cet immeuble. A noter que l'ensemble des rez est actuellement affecté à l'habitation.

Je vends actuellement ce bien. Faut-il demander une modification au niveau de l'urbanisme ou autre? Merci.

Je vends actuellement ce bien

PIM · #2 28-12-2012 11:49:04

manynotes a écrit :

Bonjour,
Voici ma question :
Je suis propriétaire d'un bien au rez dans une copropriété située à Molenbeek St Jean. Le bien est situé dans la zone "Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation". L'acte de base définit que la destination de l'immeuble est l'habitation. Il est en outre indiqué que nulle activité commerciale ne peut être effectuée à l'exception des rez de chaussé, "à usage de bureau". Un autre paragraphe spécifie que "les locaux" (sans plus de précision) peuvent être affectés au logement ou à une profession libérale. En outre les rez sont décrits comme "appartements" et non comme
Lorsque j'ai acheté le bien en 2004 j'ai fait remarquer au notaire que la description était toujours celle reprise dans l'acte de base. Ce dernier m'a répondu que ça ne posait pas de problème et qu'il valait mieux ne rien changer, que l'occupation des lieux comme appartement d'habitation ne posait pas problème mais que l'inverse par contre.
Lorsque le précédent propriétaire a acheté les lieux, le changement d'affectation a été soumis à l'AG (en 1999). Par contre, d'après l'urbanisme de Molenbeek, aucun permis d'urbanisme n'a été rentré pour cet immeuble. A noter que l'ensemble des rez est actuellement affecté à l'habitation.
Je vends actuellement ce bien. Faut-il demander une modification au niveau de l'urbanisme ou autre? Merci.
Je vends actuellement ce bien

Un changement d'affectation dans une ACP doit faire l'objet de l'accord de l'AG, mais aussi de l'urbanisme de la commune concernée.

Si l'affectation acceptée en AG n'est pas conforme à celle existant à la commune, et que le bien est occupé en vertu de l'une d'elles, il faut régulariser en conséquence, auprès de l'un ou de l'autre...

manynotes · #3 28-12-2012 12:21:14

Merci pour votre réponse.

Rendez-vous a été pris avec la commune de Molenbeek pour la régularisation. D'après eux c'est assez courant et a priori ne devrait pas poser de problème.

Mon principal souci est par rapport à la copropriété. En effet, le changement d'affectation s'est déroulé de la minière suivante, d'après le PV datant de 1999: les quotités présentes ou représentées étaient de 844/1000emes. En effet il s'agit d'une copropriété de 32 appartements pour laquelle systématiquement des propriétaires sont absents et ne remettent pas de procuration.

Le vote concernant le changement d'affectation donne comme résultat :

La question était la suivante :

10. Les statuts de la copropriété prévoyaient que les rez-de-chaussée devaient être affectés à l'usage de bureau. Apparement, cette reglementation n'a jamais été appliquée. Suite à la demande du notaire de Mr X (ancien proprio a qui j'ai acheté l'appart), il est demandé à l'AG d'approuver l'affectation des rdc en appartements.
Résultat
OUI:636, bulletins non rentrés:208. Je ne sais pas pourquoi 208 buletins n'ont pas été rentrés. A l'époque il régnait une certaine confusion et de chamailleries dans la copropriété. les oui représentent donc plus de 75% des votes.

La question principale est : est-ce que ce point requiert l'unanimité de la copropriété? D'après l'acte de base, il est stipulé que "les délibérations sont prises à la majorité des propriétaires présents ou représentés, sauf le cas où une majorité plus forte ou même l'uninimité est exigée".

Plus loin les cas où une majorité plus forte et une unanimité sont exigés : transformation ou modification apportées aux choses communes : 3/4 des voix, décissions intéressant le gros oeuvre, l'accès aux immeubles, l'harmonie des façades : unanimité.

Apriori donc l'acte de base est respecté, mais peut-être existe-t-il une législation plus restricive qui se substituerait à l'acte de base??

Je n'aimerais pas repasser par la case "soumission à l'AG" pour plusieurs raisons :

- rassembler la totalité des corpopriétaires est impossible
- il y a dans l'immeuble une ou deux personnes qui se feraient un malin plaisir de me mettre des bâtons dans les roues juste pour rigoler.

PIM · #4 28-12-2012 13:03:23

C'est du logement depuis 1999 ?
Sans contestation de qui que ce soit ?

ps: sujet déplacé dans le salon copropriétés

manynotes · #5 28-12-2012 13:27:49

PIM a écrit :

C'est du logement depuis 1999 ?
Sans contestation de qui que ce soit ?
ps: sujet déplacé dans le salon copropriétés

Merci du déplacement.

Oui l'ensemble des rez (il y en a 3) est occupée comme logement depuis 1999, voir avant, sans contestation à ma connaissance.

En fait il y a eu une contestation "anonyme" en 2007, d'un copropriétaire qui ne concernait pas l'affectation mais le nombre de millièmes attaché à mon appartement. Ce dernier estimait que je ne payais pas assez et aurait voulu faire changer les quotités. Cette contestation était je pense officieuse. Il n'a d'ailleurs pas eu de suite.

Je pense même que le rez contigu au mien est occupé comme habitation depuis la construction de l'immeuble, dans les années 60.

manynotes · #6 29-12-2012 10:14:49

Du nouveau :

J'ai discuté avec un ami qui fait des études de droit et il m'a donné son avis.

D'après lui et pour résumer en termes de béotien le principe est "tout ce qui n'est pas interdit est admis".

La destination de la copropriété dans son ensemble est le logement. L'acte précise ce qui est interdit : pratiquer une activité commerciale, sauf aux rez, "à usage de bureau". Par contre rien n'interdit que les rez soient utilisés comme logement. Donc rien ne s'y oppose.

En outre d'après lui il n'est pas nécessaire de demander un changement d'affectation à l'urbanisme vu que l'affectation ne change pas.

Il n'était en outre pas nécessaire de soumettre le point évoqué plus bas au vote des copropriétaires. Un vote négatif de leur part n'aurait eu aucune incidence.

luc · #7 04-01-2013 15:53:39

manynotes a écrit :

... D'après lui et pour résumer en termes de béotien le principe est "tout ce qui n'est pas interdit est admis".

La principe correct est:

"Tout ce qui est admis n'est pas interdit".

Inverser ce raisonnement est un sophisme.

grmff · #8 04-01-2013 23:15:36

Le point avait ou pas de raison d'être soumis au vote? Je n'en sais rien. Mais il a été soumis, et le vote a été de plus de 75%, donc approuvé.

Donc, pour la copropriété, c'est bon.

Pour ce qui est du changement d'affectation urbanistique, il importe de savoir quand le changement a eu lieu. Parce que s'il a eu lieu à une période ou il ne fallait pas de permis pour ce changement, vous n'avez rien à faire. Et ce n'est pas parce qu'aucune demande de permis d'urbanisme n'a été rentrée que vous n'êtes pas en ordre...

Donc, la question à poser à l'urbanisme, c'est de savoir quel est le statut pour eux, et depuis quand il faut un permis pour créer un logement dans un bureau.

rexou · #9 06-01-2013 21:32:51

manynotes a écrit :

J'ai discuté avec un ami qui fait des études de droit et il m'a donné son avis.
D'après lui et pour résumer en termes de béotien le principe est "tout ce qui n'est pas interdit est admis".
La destination de la copropriété dans son ensemble est le logement. L'acte précise ce qui est interdit : pratiquer une activité commerciale, sauf aux rez, "à usage de bureau". Par contre rien n'interdit que les rez soient utilisés comme logement. Donc rien ne s'y oppose.
En outre d'après lui il n'est pas nécessaire de demander un changement d'affectation à l'urbanisme vu que l'affectation ne change pas.
Il n'était en outre pas nécessaire de soumettre le point évoqué plus bas au vote des copropriétaires. Un vote négatif de leur part n'aurait eu aucune incidence.

J'adhère complètement à ce raisonnement. L'affectation de l'immeuble est bien le logement et le rez peut être utilisé comme commerce ou bureau. Le choix de l'une ou l'autre affectation ne demande aucune autorisation, ni à l'urbanisme, ni à l'acp.

je possède un rez dans les mêmes conditions, et j'ai toujhours été libre d'en définir l'usage que je choisis d'en faire : logement, bureau, show-room ou commerce.

manynotes · #10 06-01-2013 21:50:57

rexou a écrit :

manynotes a écrit :
J'ai discuté avec un ami qui fait des études de droit et il m'a donné son avis.
D'après lui et pour résumer en termes de béotien le principe est "tout ce qui n'est pas interdit est admis".
La destination de la copropriété dans son ensemble est le logement. L'acte précise ce qui est interdit : pratiquer une activité commerciale, sauf aux rez, "à usage de bureau". Par contre rien n'interdit que les rez soient utilisés comme logement. Donc rien ne s'y oppose.
En outre d'après lui il n'est pas nécessaire de demander un changement d'affectation à l'urbanisme vu que l'affectation ne change pas.
Il n'était en outre pas nécessaire de soumettre le point évoqué plus bas au vote des copropriétaires. Un vote négatif de leur part n'aurait eu aucune incidence.
J'adhère complètement à ce raisonnement. L'affectation de l'immeuble est bien le logement et le rez peut être utilisé comme commerce ou bureau. Le choix de l'une ou l'autre affectation ne demande aucune autorisation, ni à l'urbanisme, ni à l'acp.
je possède un rez dans les mêmes conditions, et j'ai toujhours été libre d'en définir l'usage que je choisis d'en faire : logement, bureau, show-room ou commerce.

Merci de votre réponse. Au niveau de l'urbanisme de la commune, est-ce que mon appart est rencensé comme logement ou bureau à votre avis? Est-ce que ça a une incidence au niveau RC? Ou a un autre niveau?

grmff · #11 06-01-2013 22:45:43

Normalement, le cadastre tient compte de l'affectation. Bureau, commerce ou logement, ce sont 3 situations différentes taxées différemment.

Mais ce n'est pas le cadastre qui autorise ou non l'affectation en bureau, commerce ou logement: c'est l'urbanisme. C'est donc à l'urbanisme que vous devez vous renseigner.

rexou · #12 07-01-2013 14:36:31

manynotes a écrit :

Merci de votre réponse. Au niveau de l'urbanisme de la commune, est-ce que mon appart est rencensé comme logement ou bureau à votre avis? Est-ce que ça a une incidence au niveau RC? Ou a un autre niveau?

A mon avis, l'affectation au niveau urbanisme est mixte : logement ou commerce.
Mais seuls les services de l'urbanisme répondront de manière indiscutable à votre question.
Pas d'incidence au niveau RC, il est fixé (et sera sans doute plus élevé pour un commerce que pour un logement) une fois pour toutes, quelle que soit l'éffectation réelle. Par contre, si vous louez pour usage professionnel, il y a une incidence sur la fiscalité : vous êtes taxé sur base des loyers réels (60% du loyer brut)

manynotes · #13 07-01-2013 15:59:06

rexou a écrit :

manynotes a écrit :Merci de votre réponse. Au niveau de l'urbanisme de la commune, est-ce que mon appart est rencensé comme logement ou bureau à votre avis? Est-ce que ça a une incidence au niveau RC? Ou a un autre niveau?
A mon avis, l'affectation au niveau urbanisme est mixte : logement ou commerce.
Mais seuls les services de l'urbanisme répondront de manière indiscutable à votre question.
Pas d'incidence au niveau RC, il est fixé (et sera sans doute plus élevé pour un commerce que pour un logement) une fois pour toutes, quelle que soit l'éffectation réelle. Par contre, si vous louez pour usage professionnel, il y a une incidence sur la fiscalité : vous êtes taxé sur base des loyers réels (60% du loyer brut)

J'ai rendez-vous le 15/01/2013 à l'urbanisme. Je vous tiens au courant de ce qui s'y est dit.

Merci.

manynotes · #14 15-01-2013 22:45:11

Suite... et malheureusement pas fin de mes aventures...

Donc rdv ce jour auprès de l'urbanisme de Molenbeek.
J'apprends que en fait ils ne disposent pas de l'acte de base, ils se basent uniquement sur les plans. Ces plans sont toujours ceux de 1962 où il est renseigné pour les rez "bureaux". Donc pour eux ce sont des bureaux et il faut faire une demande de changement d'affectation... et rentrer une demande de permis... Et c'est là que ça devient rocambolesque. Le bien dispose d'une cour/terrasse qui surplombe des garages de =/- 70m2. Alors ces dames proposent que tout d'abord on reverdisse ceci... en ajoutant 60cm de terre et de l'herbe... Au bout d'un moment du roofing vert pourrait suffire... voir finalement des bacs avec de la terre ... mais il faut faire un joli projet... Que leurs idées géniales aillent à l'encontre de l'acte de copropriété ils s'en foutent...
Un autre truc qu'ils aiment bien c'est qu'il y ait assez de lumière. Donc il faut que l'ensemble des surfaces lumineuses soit au moins égale en m2 à 1/5eme dela surface de la pièce éclairée. Or pour une des pièces je suis en deça. Bref je vais tenter de trouver un architecte qui pourra m'aider à remplir la paperasse et prier pour que ça passe...Mais je ne suis pas sortir de l'auberge.

Aussi, le notaire par lequel j'étais passé pour l'achat ne m'avait pas du tout renseigné sur tout ça. Comme c'était également le notaire du vendeur, je crains que l'omission était volontaire. Enfin non il ne s'agit pas d'une omission car j'avais posé expressément la question... Il s'agit de tromperie.

grmff · #15 15-01-2013 23:25:46

Deux questions simples:
Depuis quand faut-il une autorisation pour transformer un bureau en habitation?
Depuis est-ce occupé comme habitation?

manynotes · #16 16-01-2013 06:36:13

grmff a écrit :

Deux questions simples:
Depuis quand faut-il une autorisation pour transformer un bureau en habitation?
Depuis est-ce occupé comme habitation?

Pour la première question... apparemment depuis 2006 puisque l'urbanisme de Molenbeek se réfère à ces prescriptions qu'on peut trouver ici : http://urbanisme.irisnet.be/lesreglesdujeu/pdf/RRU_Titre_2_FR.pdf

Pour la seconde question : il y a deux biens appelés "bureaux" dans la copropriété. Le mien est occupé comme logement depuis 1999 au moins. D'ailleurs le vendeur y habitait et y a élu domicile. L'autres est occupé comme logement depuis bien plus longtemps.

J'avoue être totalement perdu... L'acheteur de mon bien a fait ajouter une clause suspensive dans le compromis stipulant que l'urbanisme de Molenbeek devait donner son accord pour que ce soit bien du logement...
Même si j'arrive à faire ce changement d'affectation après un parcours du combattant sans doute, on est parti pour les calendes grecques et pour des frais....Or je n'ai pas les moyens de financer les délires architecturaux de l'urbanisme.... délires qui pourraient être en contradiction avec l'acte de base... mais ça "c'est pas leur problème" disent-ils... Là 'ai compris que ces gens n'allaient pas m'aider...

Je me demande si je ne vais pas remettre le bien en vente comme bureau... Apparement il y a de la demande... Parce que là je suis en train de prendre 10 ans tellement je ne sais plus sur quel pied danser...

panchito · #17 16-01-2013 11:14:59

Mais c'est très simple.

Il suffit de retourner le problème.

Nous avons vendu notre ancienne conciergerie (logement) et avaons laissé le soin à l'acheteur (des avocats) de faire toutes les démarches pour transformer le logement en bureaux.

Vous n'avez qu'à demander à votre notaire d'introduire une clause stipulant la destination actuelle du bien. A charge de l'acheteur de faire les démarches nécessaires auprès de l'urbanisme s'il veut en changer.

rexou · #18 16-01-2013 11:22:29

panchito a écrit :

Mais c'est très simple.
Il suffit de retourner le problème.
Nous avons vendu notre ancienne conciergerie (logement) et avaons laissé le soin à l'acheteur (des avocats) de faire toutes les démarches pour transformer le logement en bureaux.
Vous n'avez qu'à demander à votre notaire d'introduire une clause stipulant la destination actuelle du bien. A charge de l'acheteur de faire les démarches nécessaires auprès de l'urbanisme s'il veut en changer.

Tous les acheteurs ne sont pas avocats. Et le candidat risque de se retirer s'il doit entreprendre des démarches à l'issue incertaine, même si le simple fait que ce bien ait été attibué en logement ces dernières années suffit probablement à ce qu'une nouvelle domiciliation ne provoque pas de vagues...

Ici, on a réveillé un fonctionnaire qui dormait. hmm

Si l'acheteur se désiste, vendre pour bureau est en effet une idée valable à creuser. L'acheteur affectera ensuite comme il le veut, à ses risques, ou entamera les démarches nécessaires.

manynotes · #19 16-01-2013 12:33:11

panchito a écrit :

Mais c'est très simple.
Vous n'avez qu'à demander à votre notaire d'introduire une clause stipulant la destination actuelle du bien. A charge de l'acheteur de faire les démarches nécessaires auprès de l'urbanisme s'il veut en changer.

Mais c'est bien ce qui a été fait. Et c'est justement ce qui a donné des sueurs froides à l'acheteur.... et à moi-même.
J'ai eu un architecte en ligne... L'aventure va me coûter au bas mot 3-4.000 eur...

Je viens d'envoyer un email au notaire qui s'était occupé de la vente (notaire conseillé par le vendeur bin tiens), de manière a comprendre comment tous ces "détails" ne m'ont pas été signalés...

Je vous tiens au courant de sa réponse, si d'aventure réponse il y a.

YAKA · #20 16-01-2013 13:17:01

Je ne suis pas persuadé que l'Administration à raison dans ce cas...
Evidemment ce n'est pas la même région que moi!

Normalement si pas de changement de volumes ni à des murs porteurs, il faut juste une déclaration à l'Urbanisme, me semble-t-il.
Si permis de régularisation demandé, pas sur base de plans d'architecte, mais bien d'un croquis effectué par le maître d'oeuvre.

De plus si domiciliation octroyée par l'Administration, celle-ci ne peut argumenter "ne pas être au courant". La loi oblige bien de "domicilier provisoirement", pas en permanence...

Et dans la plupart des Administrations, on ne demanderait pas de permis dans ce cas.

Un seul conseil, demander l'Avis du Fonctionnaire de la Région, pas de la commune.

Changement affectation rez bureau/logement

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