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    Changement affectation rez bureau/logement

    manynotes
    Pimonaute assidu
    Lieu : Belgique
    Inscription : 27-12-2012
    Messages : 138

    Changement affectation rez bureau/logement

    Bonjour,

    Voici ma question :

    Je suis propriétaire d'un bien au rez dans une copropriété située à Molenbeek St Jean.  Le bien est situé dans la zone "Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation".  L'acte de base définit que la destination de l'immeuble est l'habitation.  Il est en outre indiqué que nulle activité commerciale ne peut être effectuée à l'exception des rez de chaussé, "à usage de bureau".  Un autre paragraphe spécifie que "les locaux" (sans plus de précision) peuvent être affectés au logement ou à une profession libérale.  En outre les rez sont décrits comme "appartements" et non comme

    Lorsque j'ai acheté le bien en 2004 j'ai fait remarquer au notaire que la description était toujours celle reprise dans l'acte de base.  Ce dernier m'a répondu que ça ne posait pas de problème et qu'il valait mieux ne rien changer, que l'occupation des lieux comme appartement d'habitation ne posait pas problème mais que l'inverse par contre. 

    Lorsque le précédent propriétaire a acheté les lieux, le changement d'affectation a été soumis à l'AG (en 1999).  Par contre, d'après l'urbanisme de Molenbeek, aucun permis d'urbanisme n'a été rentré pour cet immeuble.  A noter que l'ensemble des rez est actuellement affecté à l'habitation. 

    Je vends actuellement ce bien.  Faut-il demander une modification au niveau de l'urbanisme ou autre?  Merci.

    Je vends actuellement ce bien

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    PhiBxl
    Pimonaute assidu
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    Inscription : 28-05-2011
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    manynotes a écrit :

    manynotes a écrit :... Aaaaah merveilleuse année 2013...

    2013 va vous permettre d'apprendre à etre plus vigilan ! wink

    Astuce: afin de ne pas avoir à convoquer une AG extra-ordinaire spécialement à cet effet, vous pouvez preparer un documents, demandant l'accord du changement d'affecation avec le nom de chaque copropriétaire, vous allez les voir un a un et leur faites signer le document, puis vous le remettez au syndic en demandant que soit repris à l'ordre du jour de la prochaine AG, "d'acter la décision" sur base du document signé.

    Vous demandez ensuite au syndic de vous faire un écrit, précisant que le vote à été accepté,  en précisant que la décision sera acter à la prochaine AG. Cela vous fera gagner quelques semaines/mois !

    Ce document du syndic est suffisant pour l'urbanisme ainsi que pour le notaire !


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    Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles. Sénèque

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    manynotes
    Pimonaute assidu
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    PhiBxl a écrit :

    manynotes a écrit : manynotes a écrit :... Aaaaah merveilleuse année 2013...

    2013 va vous permettre d'apprendre à etre plus vigilan ! wink

    Astuce: afin de ne pas avoir à convoquer une AG extra-ordinaire spécialement à cet effet, vous pouvez preparer un documents, demandant l'accord du changement d'affecation avec le nom de chaque copropriétaire, vous allez les voir un a un et leur faites signer le document, puis vous le remettez au syndic en demandant que soit repris à l'ordre du jour de la prochaine AG, "d'acter la décision" sur base du document signé.

    Vous demandez ensuite au syndic de vous faire un écrit, précisant que le vote à été accepté,  en précisant que la décision sera acter à la prochaine AG. Cela vous fera gagner quelques semaines/mois !

    Ce document du syndic est suffisant pour l'urbanisme ainsi que pour le notaire !

    En effet mon (nouveau) notaire m'a dit la même chose... Comme il y a 36 propriétaires, j'ai du boulot.  Je ne puis déjà pas compter sur mon voisin du dessus qui m'a menacé de son couteau la semaine dernière encore et contre qui j'ai porté plainte, ni son âme damnée, qui ne me connait pas mais me déteste parce que l'autre lui a dit que j'étais un vilain.  Reste 34 personnes... Youpiiii

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    PhiBxl
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    Lorsque vous utilisez le mot "acte", il s'agit de l'acte de vente ou de l'acte de base de l'immeuble ? Regarder s'il y a des différences dans la terminologie utilisée dans ces deux actes uniquement ?

    P.S. La procuration du papa a peu d'importance, car il y a prescription (je crois me souvenir qu'au dela de 5 ans, le recours n'est plus possible contre le vendeur)


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    manynotes
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    manynotes a écrit :

    PhiBxl a écrit : La procuration du papa a peu d'importance, car il y a prescription (je crois me souvenir qu'au dela de 5 ans, le recours n'est plus possible)

    Lorsque vous utilisez le mot "acte", il s'agit de l'acte de vente ou de l'acte de base de l'immeuble ? Regarder s'il y a des différences dans la terminologie utilisée dans ces deux actes ?

    Quand je dis acte c'est acte authentique. 
    Ecoutez, ça se passe comme je vous dit.  J'ai eu mon ex en ligne qui vient de vendre son appart. Il y a des soucis aux terrasses.  Elle a "omis" de le signaler au vendeur.  Son notaire lui a dit texto "pourquoi voudriez-vous lui dire?  Il risque de ne plus vouloir acheter votre appart".  Là aussi le notaire est le même pour les deux parties.  Si l'acheteur avait pris son notaire, sans doute ce dernier aurait-il demandé au syndic si de gros travaux étaient prévus... je vous le dit :le notaire est là pour que les biens passent de main en main, grevés de leurs tares, de leurs vices, de leurs infractions urbanistiques, il fourni la vaseline et il se sucre au passage... C'est aussi simple que ça.

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    PhiBxl
    Pimonaute assidu
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    Surprenant votre second cas exposé ? Depuis quelques années, les notaires exigent la réception des derniers PV d'AG pour la date du compromis de vente ! Peut-etre qu'il a communiqué les PV mais n'en a pas fait la lecture, attendant une quelconque réaction du candidat acquéreur. 

    Comme nous aimons aussi à fermer les yeux, lorsque les notaires font des erreurs en notre faveur, je m'abstiendrai de toute critique à leurs égards !


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    manynotes
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    PhiBxl a écrit :

    Surprenant votre second cas exposé ? Depuis quelques années, les notaires exigent la réception des derniers PV d'AG pour la date du compromis de vente ! Peut-etre qu'il a communiqué les PV mais n'en a pas fait la lecture, attendant une quelconque réaction du candidat acquéreur. 

    Comme nous aimons aussi à fermer les yeux, lorsque les notaires font des erreurs en notre faveur, je m'abstiendrai de toute critique à leurs égards !

    Bah y a TOUJOURS des coups fourrés.  J'avais été visiter un appart dans une tour le long du Bvd Mettewie à Molenbeek.  L'appart nickel mais bon la hauteur et moi... bof.  Mais bien sur il y avait un twist : le compagnon de mon ex connait le président de la coprop.  Il l'a appelé et ce dernier lui a dit que les terrasses devaient être refaites entièrement... 10.000 eur pièce...

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    Oui mais ça vous l'auriez su de toutes façons, les notaires sont obligés de vous fournir les PV des dernières AG où les travaux sont forcément indiqués puisque ces dépenses doivent avoir été votées.

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    manynotes
    Pimonaute assidu
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    Messages : 138

    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    Voici l'avis de l'urbanisme au niveau région :
    "1)       Après avoir consulté la base de données informatique, aucun procès-verbal de constat d’infraction n’aurait été établi à l’adresse.
    2)       Il faudrait vérifier sur les plans des différents permis qui auraient été sollicités à la commune (du moins le Pu de 1963), l’affectation indiquée sur les plans pour votre « logement ». Si rien n’est indiqué, le doute doit plaider en votre faveur.
    3)       Toutefois, il y a cet acte de base qui ferait mention de l’affectation bureau et qu’il parait difficile de contourner. Comment se fait-il que vous n’ayez pas lu cette information lors de la prise de connaissance de cet acte de base ? En principe, vous êtes censé en avoir pris connaissance et devoir en assumer la responsabilité. Toutefois, si le notaire n’en a pas fait état lors de votre achat, il s’agit d’un manquement grave de sa part et, théoriquement, vous pouvez encore vous retourner contre lui, mais……
    4)       Pour que vous deviez déposer une demande de permis, logiquement il revient au service de l’urbanisme communal (contrôleur) de démontrer que la situation actuelle du bien n’est pas légale. Toutefois, ça ne solutionnera pas votre problème avec l’acquéreur.
    5)       Le durcissement de la législation en matière de changement d’affectation concerne le passage de logements vers du bureau et non pas le contraire. (En 2004 nous avions une forte demande de bureaux). De ce fait, en principe, pour autant que les impositions du RRU sont rencontrées (Attention à la hauteur sous plafond) ou qu’elles pourraient faire l’objet d’une dérogation, je ne vois pas pourquoi on vous refuserait le permis.
    6)        A ma connaissance, il n’y a pas d’autre moyen que le permis d’urbanisme pour asseoir la légalité du bien."

    Je vais donc entamer la procédure.

    Question : est-ce que cette procédure va entrainer l'apposition d'une affiche pour enquête publique?

    Si je demande ça c'est que si c'est le cas j'aurai au moins une personne qui va me mettre des batons dans les roues.  Une personne pour laquelle j'ai déposé plainte au parquet pour harcèlement et menaces avec arme blanche.  Il est possible qu'il arrive à convaincre quelques autres proprios de s'opposer également.

    Je dois dire c'est vraiment le SEUL truc qui me fait peur.

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    Francis
    Pimonaute incurable
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    un appartement à usage de bureau !  c'est ambigu et ouvre la voie à des tas de discussions.  Une piste à envisager ?


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
    l´univers et la bêtise humaine...
    Albert Einstein...

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    manynotes
    Pimonaute assidu
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    Francis a écrit :

    un appartement à usage de bureau !  c'est ambigu et ouvre la voie à des tas de discussions.  Une piste à envisager ?

    C'est bien ça le problème : l'ambiguité.  Je pense que quand on veut acheter une voiture on s'attend à avoir une voiture et pas un cuistax.  Quand on épouse une femme on ne s'attend pas à un transexuel etc.  Avec un logement c'est pareil.  Du moins le rôle d'un professionnel comme un notaire est d'avertir l'acheteur de manière proactive, ce que le notaire de mon acheteur a fait, mais aussi lorsque l'acheteur pose la question de lui donner les bonnes réponses. 

    Il est sur que si le notaire avait été honnête il m'aurait dit que la situation était ambigue, que lorsque je voudrais vendre le bien j'aurais des soucis. Ce qui est le cas.

    Parce qu'en l'espère, le notaire était parfaitement au fait de la situation. 
    Là le notaire a fait le choix de favoriser le vendeur.

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    Bien évidemment puisque vous vous êtes contenté de prendre le notaire du vendeur!

    Vous n'aviez pas de notaire de famille?

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    YAKA
    Pimonaute bavard
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    Petites réflexions : suite à mon post précédent et les réponses fournies :

    J'ai des doutes sur la capacité de l'Administration de Bxl à conserver des dossiers de PU de 1963... => d'ou la difficulté de prouver une infraction.

    J'ai des doutes aussi qu'il faille régulariser, toujours sur base de non changement de volumes et/ou de murs porteurs.

    Les seuls qui pourraient encore avoir une "trace" ce sont les Pompiers, avez-vous vérifié auprès d'eux?  A noter que 1963 et le début des "services de prévention incendie"...

    Les PU ne sont pas "affichés", mais consultables au Service Urbanisme.

    Voir aussi s'il y a un règlement communal particulier sur les Logements qui serait applicable à cet immeuble.

    BAV

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    manynotes
    Pimonaute assidu
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    YAKA a écrit :

    Petites réflexions : suite à mon post précédent et les réponses fournies :

    J'ai des doutes sur la capacité de l'Administration de Bxl à conserver des dossiers de PU de 1963... => d'ou la difficulté de prouver une infraction.

    J'ai des doutes aussi qu'il faille régulariser, toujours sur base de non changement de volumes et/ou de murs porteurs.

    Les seuls qui pourraient encore avoir une "trace" ce sont les Pompiers, avez-vous vérifié auprès d'eux?  A noter que 1963 et le début des "services de prévention incendie"...

    Les PU ne sont pas "affichés", mais consultables au Service Urbanisme.

    Voir aussi s'il y a un règlement communal particulier sur les Logements qui serait applicable à cet immeuble.

    BAV

    Merci. 

    Ecoutez j'ai écrit poliment au notaire qui s'est occupé de la transaction en 2004.  Je pense qu'elle sera à même de donner, soit tout le nécessaire pour "rassurer" l'acheteur.  Ca il s'agit bien de ça.  Soit elle ne le fera pas, dans ce cas je me réserverai le droit d'assigner le notaire si nécessaire.

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    Francis
    Pimonaute incurable
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    J'ai relu les diverses interventions, mais en diagonale car c'est trop long.

    Si j'ai bien compris, l'acte de base parle d'appartement du rdc qui peuvent être utilisé comme bureau.
    Aucune modification n'a eu lieu depuis cet acte de base.

    Donc, ces appartements peuvent servir de logement ou de bureau, où il y qq chose qui m'échappe, où mon cerveau est perturbé par toute cette neige et ce froid brrrrr!


    Francis

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    l´univers et la bêtise humaine...
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    manynotes
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    Francis a écrit :

    J'ai relu les diverses interventions, mais en diagonale car c'est trop long.

    Si j'ai bien compris, l'acte de base parle d'appartement du rdc qui peuvent être utilisé comme bureau.
    Aucune modification n'a eu lieu depuis cet acte de base.

    Donc, ces appartements peuvent servir de logement ou de bureau, où il y qq chose qui m'échappe, où mon cerveau est perturbé par toute cette neige et ce froid brrrrr!

    Disons qu'il y a deux notions qui parfois se contredisent d'ailleurs.  Il y a le droit civil dont émane l'acte de base et l'urbanisme qui est propre à une région.   Par exemple l'acte de base de mon immeuble date de 1963.  On y retrouve d'une part la description des plans de base de l'immeuble et d'autre part le règlement d'ordre intérieur.  Les services d'urbanisme ne disposent pas de l'acte de base : ils ont juste le permis d'urbanisme et les plans de base et si des modifs ont eu lieu des permis d'urbanisme et des plans ultérieurs.  Un vieil acte de base est par définition inadapté.  On y retrouve des notions d'une autre époque.  L'urbanisme par contre évolue en fonction de la législation, de décrèts etc. 
    Bref, mon appartement est "normalement" en ordre au niveau du règlement d'ordre intérieur mais il ne l'est pas au niveau de l'urbanisme.
    Dans mon cas, la régul devrait se faire sans problème mais voici un exemple où ce ne serait pas le cas et qui correspond à l'appart d'un ami.  Cet appart est un 1er étage au dessus d'un commerce.  Cet étage a servi de lieu d'entreposage pour ce commerce.  Imaginons que l'acte de base autorise le changement d'affectation ou que celui-ci soit accepté par les copropriétaires.  On pourrait penser que tout est en ordre.  Or ce premier étage a une hauteur sous plafond de 2m10.  Une des chambre ne dispose que d'une lucarne et le salon n'a pas une surface d'éclairage égale à 1/5eme de la surface de la pièce éclairée.  Et bien cet appartement ne correspond pas aux normes du PRU qui date de 2006 et ne rempli pas les conditions pour être un appartement d'habitation.  Il faudra rentrer un permis d'urbanisme et demander beaucoup de dérogations en espérant que ça passe...

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    manynotes
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    manynotes a écrit :

    Francis a écrit : J'ai relu les diverses interventions, mais en diagonale car c'est trop long.

    Si j'ai bien compris, l'acte de base parle d'appartement du rdc qui peuvent être utilisé comme bureau.
    Aucune modification n'a eu lieu depuis cet acte de base.

    Donc, ces appartements peuvent servir de logement ou de bureau, où il y qq chose qui m'échappe, où mon cerveau est perturbé par toute cette neige et ce froid brrrrr!

    Disons qu'il y a deux notions qui parfois se contredisent d'ailleurs.  Il y a le droit civil dont émane l'acte de base et l'urbanisme qui est propre à une région.   Par exemple l'acte de base de mon immeuble date de 1963.  On y retrouve d'une part la description des plans de base de l'immeuble et d'autre part le règlement d'ordre intérieur.  Les services d'urbanisme ne disposent pas de l'acte de base : ils ont juste le permis d'urbanisme et les plans de base et si des modifs ont eu lieu des permis d'urbanisme et des plans ultérieurs.  Un vieil acte de base est par définition inadapté.  On y retrouve des notions d'une autre époque.  L'urbanisme par contre évolue en fonction de la législation, de décrèts etc. 
    Bref, mon appartement est "normalement" en ordre au niveau du règlement d'ordre intérieur mais il ne l'est pas au niveau de l'urbanisme.
    Dans mon cas, la régul devrait se faire sans problème mais voici un exemple où ce ne serait pas le cas et qui correspond à l'appart d'un ami.  Cet appart est un 1er étage au dessus d'un commerce.  Cet étage a servi de lieu d'entreposage pour ce commerce.  Imaginons que l'acte de base autorise le changement d'affectation ou que celui-ci soit accepté par les copropriétaires.  On pourrait penser que tout est en ordre.  Or ce premier étage a une hauteur sous plafond de 2m10.  Une des chambre ne dispose que d'une lucarne et le salon n'a pas une surface d'éclairage égale à 1/5eme de la surface de la pièce éclairée.  Et bien cet appartement ne correspond pas aux normes du PRU qui date de 2006 et ne rempli pas les conditions pour être un appartement d'habitation.  Il faudra rentrer un permis d'urbanisme et demander beaucoup de dérogations en espérant que ça passe... Ou alors ne pas rentrer de permis, vivre dans un bien entaché d'irrégularités.  Tant qu'on est pas découvert, ça va toujours bien mais quand les irrégularités ressortent.... Là ça coince.

    Typiquement les moments où on commence à avoir des ennuis sont les suivant :
    - vous construisez une verranda en stoemelinck.  Votre voisin estime que ça lui gache la vue : il vous dénonce.  Les services d'urbanisme débarquent.
    - Vous trouvez que votre façade est tristounette : vous ajoutez des briques de parement sans demander de permis : les stewart de la ville vous rèpèrent : vous recevez un courrier de l'urbanisme.
    - Idem pour les antennes paraboliques : les stewart vous dénoncent
    - dernier cas qui m'intéresse : vous vendez votre bien.  Le notaire examine les docu et se renseigne auprès de l'urbanisme.  Il averti l'acheteur.  Ce dernier peut faire annuler la vente, vous demander une réduction du prix ou vous sommer de mettre en règle.

    Dans mon cas le notaire de 2004 ne m'a pas prévenu.  Il a laissé vendre un bien entaché d'irrégularités tout en étant au courant de cette irrégularité.  J'ai des documents qui l'attestent.  Je vais donc d'une part me mettre en ordre et d'autre part me retourner contre le notaire.  A noter qu'il y a prescription au bout de 10 ans.  Si j'avais décidé de vendre par exemple en juin 2014 je n'aurais plus eu aucun recours.

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    PIM
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    Je suppose que vous avez pris connaissance de ce fil-ci ?


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    manynotes
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    PIM a écrit :

    Je suppose que vous avez pris connaissance de ce fil-ci ?

    Non car j'obtiens ceci "500 - Internal server error."

    En résumé ça dit quoi?

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    PIM
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    manynotes a écrit :

    PIM a écrit : Je suppose que vous avez pris connaissance de ce fil-ci ?

    Non car j'obtiens ceci "500 - Internal server error."

    En résumé ça dit quoi?

    Ah oui ! Il y a un souci informatique (je suppose momentané) rendant ce blog inaccessible.
    J'en informe l'auteur.

    Et en résumé, ça dit quoi ?: ben, cela traite de manière circonstanciée du problème de l'infraction urbanistique: pas résumable.


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    manynotes
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    Re : Changement affectation rez bureau/logement

    PIM a écrit :

    manynotes a écrit : PIM a écrit : Je suppose que vous avez pris connaissance de ce fil-ci ?

    Non car j'obtiens ceci "500 - Internal server error."

    En résumé ça dit quoi?

    Ah oui ! Il y a un souci informatique (je suppose momentané) rendant ce blog inaccessible.
    J'en informe l'auteur.

    Et en résumé, ça dit quoi ?: ben, cela traite de manière circonstanciée du problème de l'infraction urbanistique: pas résumable.

    Mon impression est que je pourrai me retourner soit contre le vendeur, soit contre le notaire.  En effet, on ne m'a pas livré ce que j'ai commandé et donc j'aurais pu/du faire annuler la vente.   C'est comme si j'avais acheté un étalon et qu'on me livre un âne. 
    Or l'analyse de l'acte par mon avocat dit que j'ai bien acheté un logement mais il s'avère qu'on m'a livré un bureau.  Ceci dit, un bureau peut devenir un logement mais un âne ne peut devenir un étalon.
    J'ai la preuve indéniable que le vendeur m'a vendu le bien pour un logement.  Je suis également en train de rassembler les éléments qui permettent d'établir sans erreur que le notaire était au fait de l'infraction.

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