Changement affectation rez bureau/logement

Changement d'affectation en 1999 (et même avant si mentionné au permis initial) => permis nécessaire.

Régul difficile. Vous devrez effectivement vous soumettre au RRU. Vous trouverez dans un langage intelligible les conditions sur le document de la Région: Titre II du RRU.

Les délais annoncés sont long (4 à 6 mois?) et le résultat incertain (marre des régul de certaines communes, notamment Molenbeek.

J'avais donc tort (selon les sources consultées) et vous êtes effectivement dans la mouise.

Honnêtement, je suis intéressé par votre histoire (et content de ne pas être en Région Bruxelloise même si la RW n'est pas toujours mieux...)

Et je pense que cette histoire en intéressera plus d'un. Cela vaudra la peine de mettre un récapitulatif de l'ensemble de votre histoire pour la bonne information des pimonautes...

Merci d'avance... et bonne m.

Votre résumé est limpide.

Au niveau de l'Urbanisme, j'en retiens que la source absolue de toutes les confusions vient du notaire.

Ces confusions s'accumulent en cascade jusqu'au syndic, jusqu'à l'AG, jusqu'à l'expert, etc. :

N'y a-t-il pas dans le Code Bruxellois d'urbanisme la définition de "Appartement à usage de bureau"?

Il serait sans doute intéressant de le savoir.

Voilà ce que j'ai trouvé dans le Cobat :

Le notaire mentionne dans tout acte de vente ou de location pour plus de neuf ans, d'un immeuble bâti ou non bâti, ainsi que dans tout acte de constitution d'emphytéose ou de superficie, l'affectation prévue au moment de l'acte par les plans d'affectation du sol et la déclaration du vendeur, du bailleur ou du constituant indiquant soit que le bien a fait l'objet d'un permis d'urbanisme ou d'un certificat d'urbanisme laissant prévoir que pareil permis pourrait être obtenu soit à défaut de ce permis ou de ce certificat, qu'il n'est pris aucun engagement quant à la possibilité d'effectuer sur le bien aucun des actes et travaux visés à l'article 98, § 1er.
  II indique en outre qu'aucun des actes et travaux visés à l'article 98, § 1er ne peuvent être effectués sur le bien objet de l'acte, tant que le permis d'urbanisme n'a pas été obtenu.
  Les actes sous seing privé qui constatent ces opérations, contiennent la même déclaration. (215)

J'ai déjà fait des recherches sur le sujet.  En fait je n'ai trouvé de référence quant à des biens à usage mixte que dans le code marrocain.

En outre cet article paru dans La Libre Belgique classe bien le changement d'affectation du bureaux vers logement parmi les infractions urbanistiques.

Je cite:

[color=#FF0000]La patrouille des stewards.

Les changements d’affectation des rez-de-chaussée commerciaux en logements ou encore le placement d’antennes paraboliques visibles depuis l’espace public alimentent la liste des infractions qui courent les rues de Bruxelles [/couleur]

Donc "à priori" (à vérifier), un bien doit être soit une chose, soit l'autre.

En tout cas c'est la position de l'urbanisme de Molenbeek. Ils ont dit "aaaah mais monsieur nous on a donné notre accord sur ces plans où il est marqué que c'est des bureaux hein... si maintenant vous voulez que ce soit un logement il faut rentrer une demande de permis"

A la base c'est le vendeur, Mr X qui est l'initiateur de l'infraction.  Est-ce que le notaire ne pourrais pas renvoyer la balle sur le vendeur en disant que ce dernier ne lui a pas tout dit?

J'ai lu l'article 98...  On y dit bien que l'on ne peut changer l'affectation sans demander de permis ni faire des travaux.

Je pense que ce que la partie adverse va tenter de démontrer c'est que c'est MOI qui ait changé la destination.  Que j'achetais des bureaux en toute connaissance de cause et que voilà... 

Mais comme j'ai le PV de l'AG de 1999 où c'est le notaire lui-même qui demande le changement au niveau coprop.... que j'ai un rapport d'expertise daté de 10/2003 avec la description du bien, des photos du bien... je pense qu'il sera difficle de faire avaler ça à un magistrat.

Le passage que vous citez est, en réalité, l'actuel article 98.
Le Cobat entier se trouve ici:
http://urbanisme.irisnet.be/lesreglesdujeu/le-code-bruxellois-de-lamenagement-du-territoire-cobat

Et l'article 98 stipule :
§ 1er. Nul ne peut, sans un permis préalable, écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins :
  1° construire, utiliser un terrain pour le placement d'une ou plusieurs installations fixes, en ce compris les dispositifs de publicité et les enseignes;
  par construire et placer des installations fixes, on entend le fait d'ériger un bâtiment ou un ouvrage, ou de placer une installation, même en matériaux non durables, qui est incorporé au sol, ancré dans celui-ci ou dans une construction existante ou dont l'appui au sol assure la stabilité, et destiné à rester en place alors même qu'il peut être démonté ou déplacé;
  2° apporter des transformations à une construction existante, à l'exception des travaux de conservation et d'entretien; par transformer, on entend la modification intérieure ou extérieure d'un bâtiment, ouvrage ou installation, notamment par l'adjonction ou la suppression d'un local, d'un toit, la modification de l'aspect de la construction ou l'emploi d'autres matériaux, même si ces travaux ne modifient pas le volume de la construction existante;
  3° démolir une construction;
  4° reconstruire;
  5° modifier la destination de tout ou partie d'un bien même si cette modification ne nécessite pas de travaux;
  modifier l'utilisation de tout ou partie d'un bien même si cette modification ne nécessite pas de travaux mais pour autant que cette modification figure sur une liste arrêtée par le Gouvernement.
  On entend par :
  a) " utilisation ", l'utilisation existante de fait d'un bien non bâti ou d'un ou de plusieurs locaux d'un bien bâti;
  b) " destination ", la destination d'un bien non bâti ou d'un ou de plusieurs locaux d'un bien bâti, indiquée dans le permis de bâtir ou d'urbanisme, ou à défaut d'un tel permis ou de précision dans ce permis, l'affectation indiquée dans les plans d'affectation du sol;
  6° modifier sensiblement le relief du sol;
  7° déboiser;
  8° abattre des arbres à haute tige;
  9° défricher ou modifier la végétation de toute zone dont le Gouvernement jugerait la protection nécessaire;
  10° utiliser habituellement un terrain pour :
  a) le dépôt d'un ou plusieurs véhicules usagés, de mitraille, de matériaux ou de déchets;
  b) le stationnement de véhicules, en ce compris les véhicules ou remorques destinés à des fins publicitaires;
  c) le placement d'une ou de plusieurs installations mobiles pouvant être utilisées pour l'habitation, telles que roulottes, caravanes, véhicules désaffectés, tentes. Le permis n'est cependant pas exigé pour la pratique du camping au moyen d'installations mobiles sur un terrain de camping au sens de la législation sur le camping;
  11° entreprendre ou laisser entreprendre des actes et travaux ayant pour objet la restauration, la réalisation de fouilles ou la modification de l'aspect de tout ou partie d'un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d'inscription ou de classement ou de procéder au déplacement d'un tel bien.
  [1 12° modifier le nombre de logements dans une construction existante.]1
  Le Gouvernement arrête les modalités d'application du présent paragraphe.
  § 2. Le Gouvernement peut arrêter la liste des travaux et actes qui, en raison de leur minime importance, ne requièrent pas un permis. Cette liste n'est pas applicable aux actes et travaux qui portent sur un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d'inscription ou de classement.
  [1 § 2/1. Le Gouvernement peut, pour les biens inscrits sur la liste de sauvegarde ou classés ou en cours d'inscription ou de classement, arrêter, après avis de la Commission royale des monuments et des sites, une liste distincte de travaux et actes qui, en raison de leur minime importance sur le plan urbanistique et/ou patrimonial, ne requièrent pas un permis.
   § 2/2. Le fonctionnaire délégué délivre, à la requête de l'Administration ou d'un tiers au moins des propriétaires concernés, un plan de gestion patrimoniale, tel que défini à l'article 206, 10°.
   Le plan de gestion patrimoniale permet notamment de dispenser de permis ou d'avis de la Commission royale des monuments et des sites les actes et travaux qu'il autorise.
   Le Gouvernement détermine la composition du dossier de demande et arrête les modalités d'application du présent article.
   Après examen de la recevabilité de la requête, l'Administration rédige un cahier des charges, soumis pour avis à la Commission royale des monuments et des sites. Ce cahier des charges détermine l'objet et l'étendue des études préalables à l'élaboration du plan en fonction des actes et travaux visés et de la nature du grand ensemble, du grand immeuble à appartements multiples, ou du site étendu concerné, ainsi que les éléments techniques qui devront figurer dans le plan de gestion patrimoniale.
   Le plan contient au moins les documents suivants :
   - une étude globale du bien visé par le plan tenant compte des analyses approfondies précédemment réalisées par l'Administration ou à sa demande;
   - le descriptif des actes et travaux de conservation visés aux articles 206, 2° et 240 relatifs aux biens concernés, les détails de construction y relatifs et éventuellement leur phasage et calendrier d'exécution;
   Ces documents sont établis par l'Administration ou à sa demande, et soumis à l'avis conforme de la Commission royale des monuments et des sites.
   La demande, accompagnée du dossier complet, est adressée par envoi recommandé à la poste au fonctionnaire délégué ou déposée à l'attention du fonctionnaire délégué en son administration. Dans ce dernier cas, il est délivré une attestation de dépôt sur-le-champ.
   Dans les trente jours de la réception de la demande, le fonctionnaire délégué adresse au demandeur, par pli recommandé à la poste, un accusé de réception si le dossier est complet. Dans le cas contraire, il l'informe dans les mêmes conditions que son dossier n'est pas complet en indiquant en outre, les documents ou renseignements manquants. Le fonctionnaire délégué délivre l'accusé de réception dans les trente jours de la réception de ces documents ou renseignements.
   En l'absence de délivrance de l'accusé de réception ou de la notification du caractère incomplet du dossier, le délai de la procédure se calcule à partir du trente et unième jour de la réception, selon le cas, de la demande ou des documents ou renseignements.
   Lorsque le dossier est déclaré complet, le fonctionnaire délégué invite le ou les collèges des bourgmestre et échevins concernés à organiser une enquête publique dans les quinze jours.
   L'enquête publique est annoncée par affiche et par un avis inséré dans le Moniteur belge.
   Le dossier est déposé à la maison communale ou aux maisons communales sur les territoires desquels se situe le grand ensemble, le grand immeuble à appartement multiples ou le site étendu concerné aux fins de consultation par le public pendant un délai de 15 jours dont le début et la fin sont précisés dans l'avis d'enquête.
   Les réclamations et observations sont adressées à l'Administration dans ce délai et annexées au procès-verbal de clôture de l'enquête dressé par celle-ci dans les 15 jours de l'expiration de ce délai.
   Sans préjudice de l'avis conforme, le fonctionnaire délégué motive spécialement les modifications qu'il apporte aux documents constituant le plan de gestion et répond aux réclamations et observations recueillies pendant l'enquête publique.
   La décision du fonctionnaire délégué est notifiée par pli recommandé à la poste au demandeur et une copie en est transmise à l'Administration. Cette notification intervient dans les cent cinq jours à compter de l'envoi de l'accusé de réception. La décision est publiée par extrait au Moniteur belge.
   A l'expiration du délai ou dans les trente jours de la réception de la décision du fonctionnaire délégué, le demandeur peut introduire un recours auprès du Gouvernement par lettre recommandée à la poste. Toute personne disposant d'un droit réel ou personnel relatif au bien concerné peut également introduire un tel recours dans les trente jours de la publication de l'extrait de la décision au Moniteur belge.
   Le recours est instruit et vidé conformément aux articles 171 à 173bis.
   Le plan de gestion patrimoniale est valable pour une durée de 10 ans maximum.
   Il peut être modifié, prolongé ou renouvelé sur avis conforme de la Commission royale des monuments et des sites.
   Le Gouvernement détermine la procédure de modification, prolongation ou renouvellement.
   Les dispositions du plan de gestion patrimoniale relatives aux travaux et actes de conservation qu'il autorise ou impose, ont valeur réglementaire. Les autres dispositions sont indicatives.
   L'octroi d'un subside visé aux articles 240 et 241 ne peut s'effectuer que dans le respect des dispositions réglementaires du plan de gestion patrimoniale.
   L'Administration contrôle la mise en oeuvre et l'exécution des plans de gestion patrimoniale.
   L'Administration est informée par les propriétaires, occupants ou tiers concernés, de l'exécution des actes et travaux de conservation autorisés par le plan de gestion patrimoniale au moins un mois avant leur début.
   L'Administration dépose un rapport d'évaluation relatif à l'exécution du plan de gestion patrimoniale tous les 3 ans auprès du Gouvernement.]1
  § 3. Les dispositions présent Code sont applicables aux actes et travaux non énumérés au § 1er, lorsqu'un règlement d'urbanisme impose un permis pour leur exécution.
  Un tel règlement ne peut toutefois porter sur des actes et travaux figurant [1 sur les listes visées aux § 2 et § 2/1 ou dans un plan de gestion patrimoniale visé au § 2/2]1. (213)

Ce qui va se passer, à mon humble avis, c'est que vous devrez introduire, dans les formes, la demande de régularisation du changement de destination (de bureau en logement) MAIS que ça se déroulera bien parce qu'il est habituel de transformer des logements en bureaux (meileurs loyers) et pas l'inverse. Vous aurez des frais.

Dans le même temps, vous devrez vous en prendre au notaire parce qu'il n'a pas fait son travail, pour lequel ses émoluments sont barémés par l'Etat, qu'il représente.

Je suppose que l'acquéreur voudra patienter, ce qui ajoutera à votre stress et à vos frais.

Comme votre bourgmestre vient de changer et que la nouvelle bourgmestre a habité un immeuble à appartements du boulevard Mettewie autrefois (avec ses parents), je vous suggérerais de solliciter un rendez-vous avec elle pour lui exposer brièvement vos difficultés.

Je trouve ceci au début du document :
"Les problèmes liés à l’affectation projetée d’un bien immobilier se posent également en cas de vente.
Ainsi, lorsqu’un immeuble a été affecté à un usage de bureaux à une époque où aucune autorisation
administrative n’était requise et que l’accroissement de la surface de bureaux n’était pas impossible
mais seulement soumise à des conditions particulières (enquête publique et commission de
concertation), le refus de l’acheteur de comparaître à l’acte authentique au motif que l’immeuble ne
pourrait être régulièrement affecté à l’usage de bureaux constitue une faute11."

Ici c'est un peu le cas : MON acheteur "refuse" de comparaitre à l'acte au motif que l'immeuble ne "pourrait" être régulièrement affecté à l'usage de logement....

A la lecture de ce vade mecum, l'impression que j'ai est que avant 2005-2006, le changement d'affectation de bureaux vers logement ne nécessitait PAS de permis d'urbanisme.

Mais le problème est d'arriver à expliquer ça à mon acheteur, qui est néérlandophone...

C'est vrai que je n'ai pas pensé à ça...  En plus j'ai voté pour elle

J'ai aussi l'impression que en fait personne ne veut prendre la moindre responsabilité... tout le monde se rensoie la balle, les notaires, l'urbanisme... ce qui ajoute encore à cette impression de flou.

PS: d'après mon "nouveau" notaire il faudrait que l'affectation date d'avant 1992 et qu'on puisse le prouver avec des pièces justificatives pour que le changement d'affectation ne nécessite pas de permis...