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Changement affectation rez bureau/logement

manynotes
Pimonaute assidu
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Changement affectation rez bureau/logement

Bonjour,

Voici ma question :

Je suis propriétaire d'un bien au rez dans une copropriété située à Molenbeek St Jean.  Le bien est situé dans la zone "Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation".  L'acte de base définit que la destination de l'immeuble est l'habitation.  Il est en outre indiqué que nulle activité commerciale ne peut être effectuée à l'exception des rez de chaussé, "à usage de bureau".  Un autre paragraphe spécifie que "les locaux" (sans plus de précision) peuvent être affectés au logement ou à une profession libérale.  En outre les rez sont décrits comme "appartements" et non comme

Lorsque j'ai acheté le bien en 2004 j'ai fait remarquer au notaire que la description était toujours celle reprise dans l'acte de base.  Ce dernier m'a répondu que ça ne posait pas de problème et qu'il valait mieux ne rien changer, que l'occupation des lieux comme appartement d'habitation ne posait pas problème mais que l'inverse par contre. 

Lorsque le précédent propriétaire a acheté les lieux, le changement d'affectation a été soumis à l'AG (en 1999).  Par contre, d'après l'urbanisme de Molenbeek, aucun permis d'urbanisme n'a été rentré pour cet immeuble.  A noter que l'ensemble des rez est actuellement affecté à l'habitation. 

Je vends actuellement ce bien.  Faut-il demander une modification au niveau de l'urbanisme ou autre?  Merci.

Je vends actuellement ce bien

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

manynotes a écrit :

PIM a écrit : Je suppose que vous avez pris connaissance de ce fil-ci ?

Non car j'obtiens ceci "500 - Internal server error."

En résumé ça dit quoi?

Le site concerné fonctionne à nouveau:
http://gillescarnoy.be/2013/01/15/la-ve … urbanisme/


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Francis
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Donc, pour l'urbanisme régional, votre appartement est un bureau.

Sauf à de rares exceptions, par exemple dans des rues très commerçantes, le passage de bureau à appartement s'obtient assez facilement pour autant, comme vous le releviez, qu'il n'y ait pas d'autres infractions urbanistiques.

Je n'ai jamais entendu parler d'un problème pour obtenir ce changement d'affectation ni par ailleurs de suites à un constat d'une telle infraction.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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rexou
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

J'ai un cas semblable dans une autre commune bruxelloise.
dans l'acte de base : logement et/ou commerce
Pour l'urbanisme, je n'en sais rien, je ne m'y suis jamais intéressé
mais j'ai déjà affecté ce bien en bureau, en surface commerciale, en commerce, et ceci bien souvent combiné avec logement (et domiciliation)

Il me semble que si la commune a domicilié des occupants, c'est une reconnaissance implicite d'acceptation de l'affectation. Il n'y a d'ailleurs aucune raison qu'il en soit autrement. D'autant plus qu'il manque bien plus de logements que de bureaux dans le tissu bruxellois. Et au départ, ce devait probablement être du logement...


rexou

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manynotes
Pimonaute assidu
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

rexou a écrit :

J'ai un cas semblable dans une autre commune bruxelloise.
dans l'acte de base : logement et/ou commerce
Pour l'urbanisme, je n'en sais rien, je ne m'y suis jamais intéressé
mais j'ai déjà affecté ce bien en bureau, en surface commerciale, en commerce, et ceci bien souvent combiné avec logement (et domiciliation)

Il me semble que si la commune a domicilié des occupants, c'est une reconnaissance implicite d'acceptation de l'affectation. Il n'y a d'ailleurs aucune raison qu'il en soit autrement. D'autant plus qu'il manque bien plus de logements que de bureaux dans le tissu bruxellois. Et au départ, ce devait probablement être du logement...

Comme vous dites : vous ne vous y êtes pas intéressé... Mais bon.  Moi je pensais qu'au niveau de l'urbanisme ça allait prendre 5 minutes, que j'allais expliquer le cas et qu'ils allaient me donner un petit papier... mais que nenni... Alors, de votre côté tout ira bien... jusqu'à ce que un voisin vous dénonce ou que vous vouliez le vendre. 

Parce qu'il n'y a pas que le problème de l'urbanisme, il y a aussi les pompiers!!  En effet si vous transformez un logement en "snack durum"... les risques d'incendie sont différents et accrus...

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manynotes
Pimonaute assidu
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Francis a écrit :

Donc, pour l'urbanisme régional, votre appartement est un bureau.

Sauf à de rares exceptions, par exemple dans des rues très commerçantes, le passage de bureau à appartement s'obtient assez facilement pour autant, comme vous le releviez, qu'il n'y ait pas d'autres infractions urbanistiques.

Je n'ai jamais entendu parler d'un problème pour obtenir ce changement d'affectation ni par ailleurs de suites à un constat d'une telle infraction.

Pas pour l'urbanisme régional : ça se gère au niveau communal à la base.  L'urbanisme régional m'a juste confirmé qu'aucune plainte n'a été déposée et que donc je ne risquais pas de sanction.

Bien sur dans mon cas tout confirme que ça va aller pour rectifier... mais admettez que c'est celui qui a fait les travaux qui aurait du s'en charger.... 
Ce type est d'ailleurs un drôle de pistolet car lors de la visite on m'a présenté une cuisine "équipée" or il s'est barré avec le réchaud et le frigo...

De plus, pendant 4 ans il n'a jamais payé Electrabel...

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

De plus, pendant 4 ans il n'a jamais payé Electrabel...

Parc qu'il n'était probablement pas client chez Electrabel mais bien chez Nuon, ou Lampiris, ou Luminus etc...

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rexou
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

manynotes a écrit :

Comme vous dites : vous ne vous y êtes pas intéressé... Mais bon.  Moi je pensais qu'au niveau de l'urbanisme ça allait prendre 5 minutes, que j'allais expliquer le cas et qu'ils allaient me donner un petit papier... mais que nenni... Alors, de votre côté tout ira bien... jusqu'à ce que un voisin vous dénonce ou que vous vouliez le vendre. 

Parce qu'il n'y a pas que le problème de l'urbanisme, il y a aussi les pompiers!!  En effet si vous transformez un logement en "snack durum"... les risques d'incendie sont différents et accrus...


Rez acheté en 96. Occupé par une crèche agréée ONE. Occupé précédemment en logement principal. Affecté depuis 96 en logement, en affectation mixe logement/commerce, puis logement/bureau, avec multiples changements de locataires tant pour le logement que pour la partie bureau/commerce. Et en plus, le bien n'est pas divisé et ne forme qu'une seule entité. Et en cas de vente, je dispose d'un bien qui peut être affecté en commerce ou en logement (ou un local commercial avant et un logement arrière, mais indivisible). Le RC est d'ailleurs surévalué par rapport aux apperts de superficie similaire dans l'immeuble. Rez commercial... et rien n'interdit le logement ! Pour moi c'est mixte et je laisse dormir tous les fonctionnaires...


rexou

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manynotes
Pimonaute assidu
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

PIM a écrit :

manynotes a écrit : PIM a écrit : Je suppose que vous avez pris connaissance de ce fil-ci ?

Non car j'obtiens ceci "500 - Internal server error."

En résumé ça dit quoi?

Le site concerné fonctionne à nouveau:
http://gillescarnoy.be/2013/01/15/la-vente-dun-immeuble-affecte-dune-irregularite-durbanisme/

Pas mal.  Il semble que je pourrais me retourner contre l'agence immobilière, le vendeur et le notaire.

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manynotes
Pimonaute assidu
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

panchito a écrit :

Citation :De plus, pendant 4 ans il n'a jamais payé Electrabel...

Parc qu'il n'était probablement pas client chez Electrabel mais bien chez Nuon, ou Lampiris, ou Luminus etc...

Non, parce que c'était toujours... l'ancien proprio qui payait les factures...  une distraction...

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manynotes
Pimonaute assidu
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Tiens, a propos d'urbanisme, mon "cher" voisin a fait fermer sa terrasse arrière à l'aide de chassis en pvc.  De ce fait il dispose d'un pièce fermée supplémentaire.  Aurai-il du demander un permis?  Pour moi oui car il s'agit de travaux d'extension.  De plus c'est assez dangereux.  Imaginez que ça lache et que kk1 se trouve en dessous et se prenne le tout sur la figure...

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panchito
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Evidemment qu'il faut demander un permis puisque l'apect de la façade extérieure est modifiée!

Il faut en plus mettre ce point à l'ordre du jour de l'AG !!

En copropriété chacun ne fait pas ce qu'il veut!

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manynotes
Pimonaute assidu
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

panchito a écrit :

Evidemment qu'il faut demander un permis puisque l'apect de la façade extérieure est modifiée!

Il faut en plus mettre ce point à l'ordre du jour de l'AG !!

En copropriété chacun ne fait pas ce qu'il veut!

Au niveau de l'AG peut-être l'a-t-il fait.  C'était comme ça quand je suis arrivé.   Je vais envoyer un petit courrier à l'urbanisme... Ce sera mon cadeau d'adieu...

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

@ Maminote,

pour moi, le mieux est de laisser en l'état et le suivant fera ce qu'il voudra !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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panchito
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Oui et comme je le disais au tout début:

Il suffit de demander à votre propre notaire qu'il insère une clause disant que c'est à l'acheteur à se mettre en ordre au niveau de l'urbanisme.

Cela devient pratiquement une clause "standard" par ailleurs....

transat.gif

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manynotes
Pimonaute assidu
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

panchito a écrit :

Oui et comme je le disais au tout début:

Il suffit de demander à votre propre notaire qu'il insère une clause disant que c'est à l'acheteur à se mettre en ordre au niveau de l'urbanisme.

Cela devient pratiquement une clause "standard" par ailleurs....

Oui mais là j'ai accepté que ce soit moi qui me mette en ordre, tout comme je me suis mis en ordre au niveau électricité... pensant que ça l'était déjà et que c'était une formalité de 5 minutes.
Pour le reste je ne savais pas que c'était une clause standard.

Si le vendeur de 2004 avait mis cette clause, je l'aurais sans doute acceptée, après avoir vérifié la faisabilité mais j'aurais demandé qu'il me fasse une ristourne égale aux frais que ça occasionne.  Or là j'ai payé le prix demandé, sans discuter, pensant que tout était en ordre.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

De toute façon les notaires n'engagent pas leur responsabilté dans ce genre de problème....

L'acheteur achète le bien dans l'état parfaitement connu de lui.

A l'acheteur de se rensiegner AVANT d'acheter...

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manynotes
Pimonaute assidu
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

panchito a écrit :

De toute façon les notaires n'engagent pas leur responsabilté dans ce genre de problème....

L'acheteur achète le bien dans l'état parfaitement connu de lui.

A l'acheteur de se rensiegner AVANT d'acheter...

Trop facile.  Et ce n'est pas ce qui est indiqué sur le site même de la fédération des notaires.  Le législateur tient compte du fait que le notaire est un professionnel et que donc en cas de contestation la charge de la preuve lui incombe. Le rôle du notaire est en outre de traduire en termes "simples" des textes alambiqués.  Le "nul n'est sensé ignorer la loi" n'est pas applicable.

Si l'acheteur doit tout faire, à quoi sert le notaire?

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manynotes
Pimonaute assidu
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

manynotes a écrit :

panchito a écrit : De toute façon les notaires n'engagent pas leur responsabilté dans ce genre de problème....

L'acheteur achète le bien dans l'état parfaitement connu de lui.

A l'acheteur de se rensiegner AVANT d'acheter...

Trop facile.  Et ce n'est pas ce qui est indiqué sur le site même de la fédération des notaires.  Le législateur tient compte du fait que le notaire est un professionnel et que donc en cas de contestation la charge de la preuve lui incombe. Le rôle du notaire est en outre de traduire en termes "simples" des textes alambiqués.  Le "nul n'est sensé ignorer la loi" n'est pas applicable.

Si l'acheteur doit tout faire, à quoi sert le notaire?
De plus ils sont assurés.

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PhiBxl
Pimonaute assidu
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

https://forum.pim.be/messages.php?idsal … jet=283182

La vente d’un immeuble en infraction d’urbanisme: Gillescarnoy.be

Il est incroyable de lire, dans le cas exposé dans ce jugement (lien ci-dessus), que tout les professionnels soient évincé de toute responsabilité, alors ceux-ci "connaissent" les réglementations.

Le vendeur semble donc bien être l'unique responsable d'une vente lié à une infraction urbanistique et qu'il a seul le devoir de s'informer d'une éventuelle infraction avant de vendre son bien.

Il y a des éléments utile à lire et que vous pourriez reprendre pour votre cas de figure.


..........................................
PhiBxl (Bailleur Bruxelles)
..........................................
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles. Sénèque

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Changement affectation rez bureau/logement

Oui, c'est ce que j'ai toujours dit.

Sauf que la responsabilité repose tout autant sur l'acheteur qui doit se renseigner auprès de l'urbanisme pour savoir si tout est OK AVANT de passer l'acte.

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